奥库斯协议书惹怒法国

奥库斯协议书惹怒法国1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：奥库斯国际控股有限公司（以下简称“甲方”），一家依据中华人民共和国公司法设立并合法存续的有限责任公司。甲方注册地址位于北京市朝阳区光华路1号嘉里中心北楼26层，邮政编码100020。甲方法定代表人为约翰·史密斯先生，其在中国合法有效的身份证号码联系方式为+86-10-88881234。甲方是一家专注于全球商业地产投资、租赁及管理的企业，拥有丰富的跨国资产运营经验，业务范围涵盖办公、零售及工业地产等领域。甲方通过其子公司或关联公司在欧洲、亚洲及北美地区持有大量商业物业，并致力于通过战略合作实现资产增值与风险控制。

甲方在本协议中作为买方/出租方/委托方，基于其业务发展需求，与乙方就特定标的物（包括但不限于不动产、设备、服务或其他商业权益）的购买、租赁或委托管理事宜达成合作意向。甲方希望通过本协议明确双方权利义务，确保交易或合作过程的合法合规，并保障自身利益不受损害。

1.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：法兰西商业地产集团有限公司（以下简称“乙方”），一家依据法国商法典设立并合法存续的股份有限公司。乙方注册地址位于法国巴黎卢浮宫广场12号，邮政编码75001。乙方法定代表人为埃马纽埃尔·杜邦先生，其法国身份证号码为123456789012345，联系方式为+33-1-40306000。乙方是一家在欧洲市场具有领先地位的商业地产开发商、运营商及投资机构，业务涵盖高端写字楼、购物中心、物流仓储及工业用地等。乙方在法国、德国、意大利及英国等地拥有庞大的物业网络，并与多家国际知名企业建立了长期合作关系。乙方凭借其专业的资产管理能力、雄厚的资金实力及丰富的市场资源，为全球客户提供高品质的地产解决方案。

乙方在本协议中作为卖方/承租方/服务提供方，基于其资产处置或服务输出的需求，与甲方就特定标的物（包括但不限于不动产、设备、服务或其他商业权益）的出售、租赁或委托管理事宜达成合作意向。乙方希望通过本协议明确双方权利义务，确保交易或合作过程的顺利推进，并维护自身合法权益。

协议简介：

本协议的订立背景源于甲方在全球商业地产市场持续扩张的战略需求。甲方通过前期调研及尽职调查，对乙方持有的位于法国巴黎市中心的某栋写字楼（建筑面积约15,000平方米，由乙方自持并负责运营）表现出浓厚兴趣，拟通过购买、租赁或委托管理等方式获取该物业的经营权益。同时，乙方出于资产优化配置及资金回笼的考虑，愿意将上述物业或相关权益出售、出租或委托给甲方运营。双方基于互惠互利、平等自愿的原则，经友好协商，决定就标的物的具体交易或合作模式达成本协议。

本协议的签订旨在明确双方在本协议项下的权利义务，包括但不限于交易价格、支付条件、履行期限、违约责任等关键条款，并作为后续具体操作的法律依据。协议内容将严格遵循中华人民共和国合同法及法国相关法律的规定，确保交易的合法性与有效性。双方均确认已充分了解本协议各条款的含义及法律后果，并愿意受其约束。本协议的履行将有助于甲方实现其在欧洲市场的战略布局，同时促进乙方资产价值的最大化实现，双方共同推动合作项目的成功落地。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就特定商业标的物（具体标的物以附件形式列明，或在本协议后续条款中具体描述）的购买、租赁或委托管理事宜的合作目标与权利义务，确保双方在合作过程中能够遵循共同规则，保障交易或合作项目的顺利实施。本协议的范围涵盖但不限于标的物的选择与评估、价格谈判与条件确认、合同签订与履行、税费承担、违约处理及争议解决等全部相关事宜。具体内容包括但不限于：甲方根据自身需求提出交易或合作要求，乙方根据自身情况提供标的物信息及条件，双方就核心条款进行协商并达成一致，各自履行相应的合同义务，并共同或分别承担由此产生的法律责任与风险。本协议旨在为双方建立稳定、长期的合作关系奠定法律基础，促进资源共享与价值创造。

第二条定义

为本协议之目的，除非上下文另有明确表示，下列术语具有以下含义：

“标的物”指本协议约定由甲方购买、乙方出售，或由甲方租赁、乙方出租，或由甲方委托管理、乙方提供服务的具体资产或权益，包括但不限于不动产、附着于不动产的设备、知识产权、商业特许权或其他服务合同。具体标的物清单及描述作为本协议不可分割的一部分。

“有效合同”指经双方授权代表签字并盖章（如适用）后生效的具有完全法律约束力的书面协议。

“履行地”指本协议约定的各项义务应履行的地点，具体以各条款的约定为准。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为、流行病疫情及社会骚乱等。

“保密信息”指一方（披露方）以书面、口头、电子或其他形式向另一方（接收方）披露的，标明为“保密”或根据其性质应被合理理解为保密的所有技术信息、商业信息、财务信息及客户资料等，接收方同意仅为履行本协议之目的使用该等保密信息，并采取不低于保护自身同类保密信息的谨慎措施予以保密。

“关联方”指直接或间接控制、被控制或与甲方或乙方同受第三方控制的任何实体。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权根据本协议约定，要求乙方提供标的物的完整信息，包括但不限于产权证明、技术规格、运营数据、财务状况及潜在风险等，并有权对标的物进行必要的调查、核实与评估。

（2）甲方有权在本协议约定的期限内，就标的物的价格、支付方式、履行条件等核心条款与乙方进行谈判，并有权基于自身利益提出修改建议。

（3）甲方有权要求乙方保证标的物的权属清晰、无设置抵押、查封或其他权利负担，或根据双方约定解决相关权利瑕疵问题。

（4）甲方应按照本协议约定，按时足额支付款项，并配合完成标的物的所有权转移或租赁权设立等手续。

（5）甲方应向乙方提供真实、准确、完整的身份信息及履约能力证明，并按照本协议约定履行保密义务，不得泄露乙方披露的保密信息，除非法律法规另有规定或获得乙方书面同意。

（6）甲方应按照本协议约定，配合乙方完成标的物的交付、验收或移交工作，并对验收过程中发现的问题及时提出书面意见。

（7）甲方应承担因其违约行为给乙方造成的一切损失，包括直接损失、间接损失及合理的律师费、诉讼费等费用。

（8）甲方有权在本协议框架内，根据自身业务需求对标的物进行合理的改造或利用，但须事先征得乙方同意，并确保不损害标的物的整体价值。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方的核心权力在于根据本协议约定，要求甲方支付标的物对价，并享有标的物的所有权、使用权或收益权。乙方有权要求甲方按照约定条件履行支付义务，并在甲方违约时，要求其承担违约责任或采取补救措施。

（2）乙方有权要求甲方按照本协议约定，及时履行支付义务，并有权在甲方未按时支付款项时，根据约定采取暂停交付、解除合同或要求担保等措施。

（3）乙方的核心义务在于按照本协议约定，确保标的物的合法、完整交付给甲方。具体包括：保证其对标的物拥有合法、有效的权利，并已清除所有权利负担或提供有效的权利保障措施；保证标的物符合约定的质量、规格及用途，除非双方另有约定；按照约定的时间、地点及方式完成标的物的交付，并配合甲方完成验收手续。

（4）乙方应向甲方提供真实、准确、完整的标的物信息，并对其真实性、合法性负责。如因乙方提供虚假信息导致甲方遭受损失，乙方应承担全部赔偿责任。

（5）乙方应按照本协议约定，履行保密义务，保护甲方的商业秘密及个人信息，不得擅自使用或泄露，除非法律法规另有规定或获得甲方书面同意。

（6）乙方应配合甲方完成标的物的所有权转移或租赁权设立等法律手续，并协助甲方办理相关登记、备案等事宜。

（7）乙方应承担因其违约行为给甲方造成的一切损失，包括直接损失、间接损失及合理的律师费、诉讼费等费用。

（8）乙方有权在本协议框架内，根据自身管理需求对标的物进行合理维护、修缮或改造，但应事先通知甲方，并尽量减少对甲方使用的影响。如需进行重大改造，应征得甲方书面同意，并确保改造符合相关法律法规及本协议约定。

（9）乙方应确保标的物在交付时符合法定安全标准及环保要求，并对标的物的正常运行承担基础责任。如因乙方原因导致标的物出现安全隐患或环境问题，应负责修复并承担相关费用。

（10）乙方应配合甲方行使本协议项下的监督权或检查权，确保标的物的状态符合约定，并及时处理甲方提出的合理建议或要求。

（11）在租赁模式下，乙方作为出租方还应保证其作为出租人的主体资格合法，能够依法出租标的物，并应按时提供标的物所需的物业服务，确保租赁环境符合约定标准。

（12）在委托管理模式下，乙方作为服务提供方应具备相应的专业资质和管理能力，按照本协议约定的服务范围、标准及费用，为甲方提供专业、高效的资产管理服务，并定期向甲方报告管理情况。

第四条价格与支付条件

双方同意，标的物的最终价格（以下简称“总价”）依据附件一（或在本协议后续条款中列明）约定的具体金额确定。该价格已包含所有税费（除非本协议另有约定或法律规定应由某一方承担）、费用及其他与标的物相关的款项。

甲方应按照以下方式及时间表支付总价：

（1）首付款：本协议生效之日起[具体天数，例如：三十（30）]日内，甲方向乙方支付总价的百分之[具体百分比，例如：百分之二十（20%）]作为首付款，即人民币[具体金额]元（大写：[大写金额]）。支付方式为银行转账至乙方指定账户（账户名称：[乙方账户名]，账号：[乙方账号]，开户行：[乙方开户行]）。

（2）尾款：剩余的百分之[具体百分比，例如：百分之八十（80%）]作为尾款，即人民币[具体金额]元（大写：[大写金额]）。尾款的支付前提条件为甲方收到乙方提供的、经甲方书面确认的等额、合法的增值税[发票类型，例如：专用/普通]发票，且该发票已通过甲方税务主管部门的认证。甲方应在收到符合要求的发票之日起[具体天数，例如：六十（60）]日内，将尾款支付至乙方指定账户。

若甲方未能按本条款约定支付任何一期款项，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之[具体比例，例如：三（3）]向乙方支付违约金，直至款项付清之日止。逾期超过[具体天数，例如：三十（30）]日，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方赔偿因此造成的全部损失。

双方应确保支付款项的币种为人民币（RMB）。如涉及外汇支付，兑换汇率以支付当日中国银行公布的中间价为准。

第五条履行期限

（1）本协议自双方授权代表签字并盖章之日起生效，有效期为[具体年限，例如：五年（5）]年，自[起始日期]起至[终止日期]止。

（2）标的物的交付/转移/首期服务提供应在本协议生效后[具体天数，例如：一百二十（120）]日内完成，或根据双方在本协议其他条款中的具体约定执行。

（3）甲方应在本协议生效后[具体天数，例如：九十（90）]日内完成首付款的支付。

（4）甲方应自收到乙方开具的、符合要求的全额增值税发票之日起[具体天数，例如：六十（60）]日内支付尾款。

（5）双方约定，以下时间节点为关键日期，任何一方违反导致关键日期延误，应承担相应违约责任：

a.标的物验收合格日期：[具体日期或条件]。

b.全额款项支付完成日期：[具体日期或条件]。

c.本协议终止或解除日期：[具体日期或条件]。

（6）除非本协议另有约定或双方协商一致变更，任何延期履行均不影响协议其他条款的效力，且违约方应承担由此给守约方造成的损失。

第六条违约责任

6.1违约情形及认定

6.1.1甲方的违约情形包括但不限于：

a.未能按第四条约定的期限和金额支付任何一期款项（包括首付款或尾款），构成逾期付款；

b.提供的支付账户信息不准确，导致乙方无法按时收到款项；

c.未能按约定履行标的物验收义务，无正当理由拒绝签署验收文件或拖延验收时间；

d.在购买模式下，未按约定支付相关税费（如土地增值税、印花税等应由甲方承担的部分）；

e.在租赁或委托管理模式下，未按时支付租金或管理服务费；

f.违反保密条款，泄露乙方商业秘密或客户信息；

g.违反竞业限制或保密义务（如适用）；

h.未经乙方书面同意，擅自改变标的物的结构、用途或进行可能损害标的物价值的活动。

6.1.2乙方的违约情形包括但不限于：

a.未能按第四条约定的期限和金额向甲方支付对价（如在买卖协议中乙方需先支付部分款项）；

b.未能按约定的时间、地点交付符合质量标准的标的物，或交付时存在严重影响使用的瑕疵；

c.未能提供标的物合法、完整的权属证明，或存在未告知的抵押、查封等权利负担；

d.在租赁或委托管理模式下，未能提供符合约定标准的物业服务或管理服务，导致甲方利益受损；

e.提供的标的物存在欺诈性陈述，或隐瞒重大瑕疵；

f.违反保密条款，泄露甲方商业秘密或经营信息；

g.未经甲方书面同意，擅自将标的物出租、出售给第三方或进行其他处置；

h.在委托管理模式下，未能履行勤勉、专业的管理职责，造成甲方财产损失。

6.2违约后果

6.2.1逾期付款责任：如甲方发生逾期付款，除应按第四条约定的违约金比例支付违约金外，乙方有权要求甲方每日加收逾期金额万分之五（5%）的加速实现费用，直至款项付清为止。逾期付款超过[具体天数，例如：三十（30）]日，乙方有权单方面解除本协议，甲方除须支付全部应付款项及违约金、加速实现费用外，还应赔偿乙方因此遭受的直接损失（包括但不限于寻找替代交易的机会成本、中介费用等），并承担乙方为追究甲方责任所支付的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）。

6.2.2标的物交付延迟责任：如乙方未能按时交付标的物，每延迟一日，应按总价款的万分之[具体比例，例如：二（2）]向甲方支付违约金。延迟超过[具体天数，例如：六十（60）]日，甲方有权单方面解除本协议，乙方除应退还甲方已支付的全部款项（不计利息或按双方约定计算利息）并支付相应违约金外，还应赔偿甲方因此遭受的直接损失。因不可抗力导致的延迟交付除外，乙方应在此情况下及时通知甲方并免除违约责任。

6.2.3标的物质量瑕疵责任：如甲方验收发现标的物存在约定或法定的质量瑕疵，应在合理期限内书面通知乙方。乙方应在收到通知后[具体天数，例如：十五（15）]日内予以修复。若乙方拒绝修复或逾期未修复，或修复后仍不符合约定标准，甲方有权要求乙方承担以下一种或多种责任：

a.降低总价款；

b.裁减合同中与瑕疵部分相关的义务；

c.解除合同，并要求乙方退还已支付款项并支付违约金（违约金标准可参照第四条约定的逾期付款违约金或另行约定）；

d.若甲方选择继续履行，乙方应承担修复期间的合理费用及给甲方造成的其他损失。

6.2.4乙方提供的服务不符合标准责任：如在租赁或委托管理模式下，乙方提供的服务（如物业服务、资产管理服务）不符合本协议约定的标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进。若乙方未能有效改进，甲方有权根据服务不合格的程度，要求乙方承担相应赔偿责任（如扣减部分管理费），并有权解除服务合同，乙方应赔偿甲方因此遭受的直接损失。

6.2.5违反保密义务责任：任何一方违反本协议项下的保密义务，泄露对方商业秘密或敏感信息，应向对方支付违约金人民币[具体金额，例如：五十万元（500,000）]元；若违约行为给对方造成实际损失且损失超过违约金的，违约方还应赔偿差额部分。违约方并可能承担相应的行政或刑事责任。

6.2.6其他违约责任：对于本协议未明确约定但构成违约的其他行为，违约方应赔偿守约方因此遭受的直接损失和可预见的间接损失。守约方有权要求违约方采取补救措施，若采取补救措施仍无法弥补损失的，守约方有权解除协议并要求违约方承担赔偿责任。

6.3赔偿范围与上限

6.3.1因一方违约造成的损失，包括但不限于直接经济损失、合同履行后可以获得的利益、合理的合同准备费用、为追究违约责任而支付的律师费、诉讼费、差旅费等。

6.3.2除本协议另有约定外，任何一方的赔偿责任总额原则上不超过本协议总价款的[具体百分比，例如：百分之十（10）]。但若因一方严重违约（如欺诈、恶意违约、违反核心保密义务、导致协议目的无法实现等）导致协议解除或甲方重大损失，此赔偿上限不适用，违约方应承担全部赔偿责任。

6.3.3双方应采取合理措施防止损失扩大，若损失扩大部分，违约方不承担赔偿责任。

6.4解除协议权：发生本协议约定或法律规定的严重违约情形，守约方有权书面通知违约方解除本协议。协议自解除通知送达违约方之日起解除。解除协议后，违约方仍应承担违约责任，并赔偿守约方因此遭受的损失。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、海啸等）；战争、军事行动、武装冲突、恐怖袭击、暴乱、骚乱等；政府行为（如法律法规的变更、行政命令、禁令、征收等）；流行病疫情；以及其他类似无法预见、无法避免并不能克服的事件。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行本协议项下全部或部分义务时，应立即通知另一方，并在合理期限内（通常为不可抗力事件发生后[具体天数，例如：十五（15）]日内）提供不可抗力事件发生及其影响的有效证明文件（如政府公告、新闻报道、公证书等）。双方应就不可抗力事件对协议履行的影响进行协商。

3.责任免除：根据不可抗力事件的影响，受影响一方可部分或全部免除未能履行或延迟履行其在本协议项下义务的责任。免除责任的期限不应超过不可抗力事件及其影响持续的时间。若不可抗力事件持续超过[具体天数，例如：六十（60）]日，双方均有权协商解除本协议。因不可抗力造成的各项费用（如合理的额外开支、仓储费、保险费等）由各方自行承担，除非本协议另有约定。

4.协商：发生不可抗力事件后，双方应本着友好协商的精神，努力减少损失，并在不可抗力消除后，尽快恢复协议的履行。双方应就因不可抗力造成的合同变更、解除或权利义务调整等事宜进行协商，达成一致后签署书面补充协议。

5.不可免责情形：因一方延迟履行义务后发生不可抗力事件，不能免除该方延迟履行或违约的责任。若不可抗力事件是因一方的不当行为或疏忽造成的，该方仍应承担相应责任。

第八条争议解决

1.协商：凡因本协议引起或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。双方授权代表应就争议事项进行沟通，争取达成和解协议。协商应在[地点，例如：本协议签订地]或双方约定的其他地点进行。

2.调解：若协商未能解决争议，双方同意在协商失败后[具体天数，例如：三十（30）]日内，将争议提交给[调解机构名称，例如：中国国际经济贸易促进委员会/某地级市商务委员会]进行调解。调解应遵循自愿、公平、公正的原则。调解达成协议的，双方应签署调解协议书，该协议书具有合同约束力。调解不成的，或双方在调解期限内未达成调解协议的，应进入下一步争议解决程序。

3.仲裁：如争议未能通过协商或调解解决，任何一方均有权在争议发生后[具体天数，例如：六（6）]个月内，将争议提交至[仲裁委员会名称，例如：中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）]，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为[仲裁地点，例如：北京]。仲裁语言为中文。双方应将争议提交至上述一个且仅一个仲裁机构，并受该仲裁机构的专属管辖。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，除非仲裁裁决被人民法院依法裁定撤销或不予执行。

4.诉讼：除非双方明确约定通过仲裁解决争议，否则任何一方在任何时候均可以选择向有管辖权的人民法院提起诉讼。若选择诉讼，管辖法院应为[具体法院名称，例如：标的物所在地/合同履行地/被告住所地有管辖权的人民法院]。双方应遵守法院的判决或裁定。

5.争议解决规则：争议解决过程中，适用中华人民共和国法律。对于本协议中约定适用其他法律或国际惯例的条款，其解释与适用亦依照相关法律或惯例进行。争议解决不应影响本协议其他条款的效力。任何一方在争议解决过程中为维护自身权益所支付的合理费用（包括但不限于仲裁费、律师费、诉讼费、差旅费等），除非双方另有约定，由败诉方承担，胜诉方有权要求败诉方补偿。双方应指定一名争议解决协调员，负责处理争议相关的初步沟通与文件交换事宜。

第九条其他条款

1.通知：双方就本协议相关事宜进行的所有通知、请求、要求或其他通信，均应采用书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、传真件或专人递送），并发送至本协议首部列明的地址、传真号码或电子邮件地址。任何一方变更联系方式，应至少提前[具体天数，例如：十（10）]日以书面形式通知另一方。通过电子邮件发送的通知，发出时视为送达；通过专人递送的通知，送达时视为送达；通过邮局挂号信发送的通知，寄出后[具体天数，例如：三（3）]日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充或变更，均须经双方授权代表签署书面文件，方能生效。任何口头约定或非书面形式的变更均无效。

3.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。本协议的任何附件或补充文件均为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。

4.分割性：若本协议任何条款被认定为无效、非法或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议的其他条款应继续保持完全效力。双方应协商替换无效条款，以达到原条款意图。

5.法律