房地产会计分录及处理全集

房地产会计处理及会计分录全集

一、资产类主要会计科目核算：

(1)现金

从银行提取现金：借：现金贷：银行存款

支取现金或是预支现金：借：其他应收账一XX

本钱类或材料类科目

贷：现金

(2)银行存款

(3)应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房

屋和提供劳务，而向购置、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据：购方协议销售发票或

出租发票)

借：应收账款一XX公司或个人贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款一XX公司贷：其他业务收入

收回款项时：借：银行存款贷：应收账款

(4)坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法:

一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金：借：管理费用贷：坏账准备

发生坏账时:借：坏账准备贷：应收账款

收回已转销的应收账款:借：应收账款贷：坏账准备

借：银行存款贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票:借：应收票据一XX公司贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）：借：银行存款贷：应收

账款

若为有息商业汇票:借：银行存款

贷：应收票据一XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，

分别设置“预付承包单位款〃和“预付供给单位款〃两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款一预付承包单位款贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料：借：预付账款一预付承包单位款贷：库存材

料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发本钱贷：应付账款一应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款一应付工程款贷：预付账款一预付承包单位款

用银行存款补付余额；借；应付账款一应付工程款贷；银行存款

②预付给供给商的材料价款：借：预付账款一预付供给单位款贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款一应付购货款贷：预付账款一预付供给单位款

用银行存款补付余额：借：应付账款一应付购货款贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购本钱。包括购入材料设备的买

价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料本钱差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、

折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料本钱差异：主要用来核算实际本钱与方案本钱之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的方案本钱或实际本钱

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际本钱

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销

售发票、付款单）：借：物资采购一设备采购贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购一设备采购贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和

运杂费

某种物资应分摊的采购保管费二实际买价和运杂费义分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）：借：库存设备贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、

银行单据、运输费单据）：借：预付账款贷：银行存款

设备到达验收入库；借；物资采购一设备采购贷；应付账款一应付购货款

冲减预付的设备货款：借：应付账款一应付供货款贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款：借：应付账款贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总

表、设备出库单）:借：开发本钱一房屋开发贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）：

借：银行存款贷：其他业务收入

结转本钱：借：其他业务支出贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际本钱。应与加

工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工：借：委托加工材料

贷：库存材料

材料本钱差异

加工完后验收入库：借：委托加工材料贷：银行存款

借：库存材料一XX材料贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未到达固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃

器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入本钱费用：借：开发间接费用贷：低

值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用贷：低值易耗品

借：采购保管费贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条

件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、

房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时：借：开发产品贷：开发本钱

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发本钱：借：主营业务本钱贷：

开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收

款开发产品备查账〃。

借：主营业务本钱贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经

营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品〃“出租产品摊销〃

两个明细科目

出租土地或是房屋时：借：出租开发产品一出租产品贷：开发产品

租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“囿

转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的本钱

借：周转房一在用周转房贷：开发产品一房屋

按月计提的周转房摊销：借：开发本钱或开发间接费用贷：周转房一周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大：借：开发本钱或开发间接费用贷：银

行存款

如果金额较大：借：待摊费用或长期待摊费用贷：银

行存款

最后再分次摊入到有关本钱费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、

购货发票等）：借：固定资产贷：银行存款

购入需要安装的固定资产：借：固定资产购建支出贷：银行存款

支付安装费用：借：固定资产购建支出贷：银行存款

安装完毕交付使用时：借：固定资产贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费：借：固定资产购建支出贷：银行存款

领用材料时：借：固定资产购建支出贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费：借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用：借：固定资产贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）：借：固定资产

贷：实收资本

累计折

旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产一未使用固定资产贷：固定资产一生产生用固定资产

残料变卖时：借：银行存款贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时：借：固定资产购建支出贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产一未使用固定资产贷：固定资产购建支出

交付使用时；借；固定资产一生产用固定资产贷；固定资产一未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、

商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购置材料物资或接受劳务应付给供给单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单：借：开发本钱贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时：借：应付账款贷：预付账款

补付其余款时：借：应付账款贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建

工程收取的代建工程款

收到预付款时：借：银行存款贷：预收账款一预收代建工程款

提交工程价款结算单时：借：应收账款贷；主营业务收入

借：预收账款一预收代建工程款贷：应收账款

收回全部余款：借：银行存款贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资：借：现金贷：银行存款

借：应付工资贷：现金

结转代扣款项：借：应付工资

贷：其他应收款一代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借；开发本钱（建安）

开发间接费用（开发工程现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

管理费用一劳动保险费（长期放假员工）

采购保管费（采购部门）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发本钱（建安）

开发间接费用（开发工程现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时：借：应付福利费贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设

税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金一应交营业税

一应交城市维护

建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借；其他业务支出

贷：应交税金一应交营业税

一应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金一房产税

一车船使用税

一土地使用税

月末计算的所得税：借：所得税贷：应交税金一应交所得税

实际交纳的税金：借：应交税金一XX税贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加贷：其他应交款一教育费附加

三、本钱、费用主要会计科目核算

（1）开发本钱：如能确定核算对象的，直接计入“开发本钱”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费

（规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施

费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；

建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、

派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别

设置“土地开发”与“配套设施开发""房屋开发"设置二级明细。可根据上述六

项来设置三级明细科目

①开发土地本钱费用；借；开发本钱一土地开发

贷：银行存款

或应付账款一XX公司

分配开发的间接费用：借：开发本钱一土地开发贷：开发间接费用

结转开发土地本钱费用：借：开发本钱一房屋开发贷：开发本钱一土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算本钱（或方案本钱）X配套

设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算本钱（或方案本钱）/应负担该设施开发产品的

预算本钱（或方案本钱）X100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发本钱一配套设施开发贷：开发产品

支付的配套设施开发费用：借：开发本钱一配套设施开发贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发：借：开发本钱一配套设施开发贷：库存设备或

库存材料

分配应负担的开发间接费用：借：开发本钱一配套设施开发贷：开发间接费

用

结转配套设施开发本钱：借：开发本钱一房屋开发贷：开发本钱一配套

设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发本钱一房屋开发贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“皿"、"直置"两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发本钱一房屋开发

贷：银行存款

或应付账款一应付工程款

自己组织施工的

借：开发本钱一房屋开发

贷：银行存款

或应付账款一应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发本钱：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程工程

企业发生的各项代建工程费用支出：借：开发本钱一代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用：借：开发本钱一代建工程开发贷：开发间接费用

工程竣工后结转本钱：借：开发本钱一代建工程贷：开发本钱一代建工程

开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务本钱一代建工程结算本钱贷：开发本钱一代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、

职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时：借：开发间接费用

贷；银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用：借：开发本钱一房屋开发贷：开发间接费用

竣工房屋开发本钱的结转：借：开发产品一房屋贷：开发本钱一房屋开发

(3)管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而

发生的各项费用

(4)财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金

融机构手续费用

(5)销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品

销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的

广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福

利费、业务费等经常费用

发生的销售费用：借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

(1)主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建

工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时：借：银行存款贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的：借：应收账款贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的；借；银行存款贷；预收账款

移交使用时：借：应收账款贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款贷：主营业务收入

(2)其他业务收入：主要包括售后效劳收入、材料转让收入、固定资产出租收入、

开形资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

(3)主营业务本钱：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品本钱的结转：借：主营业务本钱贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转本钱：借：主营业务本钱贷：分期收款

开发产品

(4)其他业务支出

(5)主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金一应交营业税

一应交城市维护建设税

一应交土地增值税

其他应交款一应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金一应交营业税

一应交城市维护建设税

其他应交款一应交教育费附加

五、配套设施开发本钱的核算

一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能

有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行

车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施工程，包括：（1）开

发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性

配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发工程外为居民效劳的给排水、供

电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿

转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发本钱。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施工程，不得计入商品房本

钱。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有

关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，

无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观

上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一局部。因此，开发企业也只得将

一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品本钱。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房

屋开发本钱和各种大配套设施的开发本钱，对配套设施支出的归集，可分为如下三

种：

1.对能分清并直接计入某个本钱核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关

房屋等开发本钱，并在“开发本钱一房屋开发本钱〃账户中归集其发生的支出；

2.对不能直接计入有关房屋开发本钱的第一类配套设施支出，应先在“开发本钱一

配套设施开发本钱〃账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋

等开发本钱；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发本钱一配套设施开发本钱"

账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发本钱中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关

房屋等本钱核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二）、配套设施开发本钱核算对象确实定和本钱工程的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施工程，应以各配套设施工程作为本钱核算对

象，借以正确计算各该设施的开发本钱。对这些配套设施的开发本钱应设置如下六

个本钱工程：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基

础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套

设施费工程用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也

需要其他配套设施为其提供效劳，所以理应分配为其效劳的有关设施的开发本钱。

对不能有偿转让、不能直接计入各本钱核算对象的各项公共配套设施，如果工程规

模较大，可以各该配套设施作为本钱核算对象。如果工程规模不大、与其他工程建

设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合

并作为一个本钱核算对象，于工程完工算出开发总本钱后，按照各该工程的预算本

钱或方案本钱的比例，算出各配套设施的开发本钱，再按一定标准，将各配套设施

开发本钱分配记入有关房屋等开发本钱。至于这些配套设施的开发本钱，在核算时

一般可仅设置如下四个本钱工程：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）

前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出

需由房屋等开发本钱负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配

套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发本钱。

因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个本

钱工程。

（三）、配套设施开发本钱的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发本钱一配套设施开发本钱〃账户进行核

算，并按本钱核算对象和本钱工程进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补

偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入

各配套设施开发本钱明细分类账的相应本钱工程，并记入“开发本钱一配套设施开

发本钱"账户的借方和“银行存款”、”应付账款一应付工程款”等账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发本钱

明细分类账的“配套设施费〃工程，并记入“开发本钱一配套设施开发本钱一xx〃

账户的借方和“开发本钱一配套设施开发本钱一xx〃账户的贷方。对能有偿转让大

配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发本钱明细分类账的“开发间

接费”工程，并记入“开发本钱一配套设施开发本钱〃账户的借方和“开发间接费

用〃账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而

配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算本钱或方案本钱，预提配

套设施费，将它记入房屋等开发本钱明细分类账的“配套设施费〃工程，并记入“开

发本钱一房屋开发本钱〃等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发

小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房

屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或

者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套

设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,

无法接配套设施的实际开发本钱进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算本

钱或方案本钱为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋

等的开发本钱。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算本钱（或方案本钱）义配

套设施费预提率

配套设施费预提率=该配套设施的预算本钱（或方案本钱）土应负担该配套设

施费各开发产品的预算本钱（或方案本钱）合计X100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内

开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发本钱应由101、102商品房，151出租房，181周转房

和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工,

为了及时结转完工的商品房等本钱，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等

的开发本钱。假定各项开发产品和幼托设施的预算本钱如下：

101商品房1000000元

102商品房900000元

151出租房800000元

181周转房800000元

201大配套设施一商店500000元

251幼托设施320000元

则

幼托设施配套设施费预提率=320000+(1000000+900000+800000+800000+500000)

X100%=3200004-4000000X100%=8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000000元X8%=80000元

102商品房:900000元X8%=72000元

152出租房：800000元X8%=64000元

182周转房；800000元X8%=64000元

201大配套设施一商店：500000元义8%=40000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设

施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的本钱。

现举例说明配套设施开发本钱的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水

塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商

业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的本钱。水塔与商品房等

同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提方法。上述各配套

设施共发生了以下有关支出（单位:元）：

201251252

商店水塔幼托

（元）（元）（元）

支付征地拆迁费50000500050000

支付承包设计单位前期工程款300002000030000

应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000

应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000

分配水塔设施配套设施费35000

分配开发间接费55000

预提幼托设施配套设施费40000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发本钱一配套设施开发本钱105000贷：银行存款105000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发本钱一配套设施开发本钱80000贷：银行存款80000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发本钱一配套设施开发本钱765000贷:应付账款一应付工程款765000

分配应记入商店配套设施开发本钱的水塔设施支出时，应作；

借：开发本钱一配套设施开发本钱一商店35000

贷：开发本钱一配套设施开发本钱一水塔35000

分配应记入商店配套设施开发本钱的开发间接费用时，应作：

借：开发本钱一配套设施开发本钱一商店55000贷：开发间接费用55000

预提应由商店配套设施开发本钱负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发本钱一配套设施开发本钱一商店40000贷：预提费用一须提配套设施

费40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发本钱明细分类账。

（四）、已完配套设施开发本钱的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人间情况和用途结转其开发本钱:

1,对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其

实际成年自“开发本钱一配套设施吁发本钱"账厂的贷方转入“开发产品一配套设

施”账户的借方，作如下分录入贴：

借：外发产品一配套设施460000贷：开发本钱一配套设施开发本钱460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品本钱的公共配套设施，如上述

水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发本钱按一定的标准（有关开发产

品的实际本钱、预算本钱或方案本钱），分配记入有关房屋和大配套设施的开发本

钱，作如

下分录入账：

借；开发本钱一房屋开发本钱265000

开发本钱一配套设施可发本钱35000

贷：开发本钱一配套设施开发本钱300000

3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品本钱的公共配套设施，如幼托设

施，应在完工验收后，将其实际发生的开发本钱冲减预提的配套设施费，作如下分

录入账：

借：预提费用一预提配套设施费320000贷：开发本钱一配套设施开发本钱

320000

如预提配套设施费大于或少于实际开发本钱，可将其多提数或少提数冲减有关开发

产品本钱或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲

减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的本钱。

七、自营开发工程本钱的核算

四）、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因

为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程本钱的“机械使用费〃工程

的。

机械使用费的内容，一般包括：

1.人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2.燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

3.材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4.折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5.替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、

开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6.运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运

输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的

工程本钱负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费

用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用〃账户，然后按照

现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入"工程施工一机械使用费〃账户，摊入

各月工程本钱。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9.间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理

费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程

本钱的“材料费〃工程；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记

入工程本钱的“人工费”工程；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，

一般应记入“施工间接费用”的有关工程，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工一机械使用费"账户进行。施工单位

发生的各项机械使用费，都要自“库存材料〃、“低值易耗品〃、“材料本钱差异〃、

“应付工资”、"应付福利费”、"银行存款〃、“累计折旧”、"待摊费用”等

账户的贷方转入“工程施工一机械使用费"账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工一机械使用费用9000

贷：库存材料1100

低值易耗品150

材料本钱差异25

应付工资4000

应付福利费560

银行存款2165

累计折旧8000

待摊费用3000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可

按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂

浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为

标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在

“机械使用月报”中加以汇总。

根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的

工作台时，就可通过以下算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费=该项工程使用机械的工作台时X机械使用费合计

土机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下,

对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工

作台时合计分别乘该种机械台时费方案数，求得当月按各种机械台时费方案数计算

的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用

费实际数对按台时费方案数的百分比，再将各项工程控台时费方案数计算的机械使

用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费=£（该工程使用机械的工作台时X机械台时费方

案数）X实际发生的机械使用费+£（机械工作台时合计X该机械台是费方案数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（1）先确定各种施工机械每个台时费方案数

施工机械台时费方案数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、

折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米

履带挖土机的台时费方案数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费方案数为8

兀O

（2）求出各种施工机械技台时费方案数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机290台时义台时费方案数20元5800元

0.4立方米混凝土搅拌机300台时义台时费方案数8元2400元

其他施工机械11800元

按台时费方案数计算的机械使用费合计20000元

（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计19000

元

（4）计算机械使用费实际数对按台时费方案数计算的百分比，设例中为：19000元

/20000元X100%=95%

(5)将各项工程按台时费方案数计算的机械使用费按实际数加以调整如101商品房

建筑工程按各机械工作台时和按台时费方案数计算的机械使用费合计数为9000元,

则应分配的机械使用费为：9000元X95%=8550元

对于分配于各项工程本钱的机械使用费，应自“工程施工一机械使用费〃账户的贷

方转入“工程施工〃账户的借方，并记入各项工程本钱的“机械使用费〃工程：

借：工程施工19000贷：工程施工一机械使用费19000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，

分配计入各项工程本钱的“机械使用费"工程。

(五)、其他直接资的核算

工程本钱中的“其他直接贸"，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、

“人工费”和“机械使用费”工程的其他直接发生的费用，主要包括：

1.施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人

工和各项设施费用；

3.因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4.土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、

场地清理费等。

施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程

施工"账户的借方和有关工程本钱的“其他直接费"工程。如用银行存款为某项工

程支付土方运输费2000元，应作：借：工程施工2000贷：银行存款2000

对于不能直接记入各项工程本钱的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项

工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程本钱。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和

材料二次搬运费等计入各项工程本钱的“其他直接费"工程。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地

清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程本钱的，应直接计入；

不能直接计入各项工程本钱的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入

有关工程本钱。

（六）、施工间接费用的核算

工程本钱中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生

的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程

本钱所应负担，因而无法将它直接计入各项工程本钱。为了简化核算手续，都将它

先记入“施工间接费用〃账户，然后将它分配计入各项工程本钱。

施工间接费用的内容，一般包括：

1.管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2.职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的

职工福利费。

3.折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

4.修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理

费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检

验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会

议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7.差旅交通费指施工单位职工因公出差、调开工作的差旅费、住勤补助费、市内交

通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、

工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、

牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术平安设施的购置、摊销和

修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和

补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用"账户进行。发

生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、"低值易耗品”、"材料本钱差异"、

“应付工资”、"应付福利费”、”银行存款〃、“现金”、”累计折；日"、“待

摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用"账户的借方。

借：施工间接费用20538

贷：库存材料1900

低值易耗品600

材料本钱差异50

应付工资8500

应付福利费1190

银行存款2900

现金298

累计折旧4600

待摊费用1500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等

临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间

接费用"账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，

将发生的施工间接费用按明细工程分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额

比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程

之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比,

建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）

所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用=本期实际发生的施工间接费用X该项工程

本期实际发生的直接费（或人工费）X该项工程规定的施工间接费用定额+E［各

项工程本期实际发生的直接费（或人工费）义各项工程规定的施工间接费用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间

接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额

计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用=［该项工程本期实际发生的直接费（或

人工费）x该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］x本期实际实际发生

的施工间接费用+£［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）x各项工程规

定的施工间接费用定额］

如某施工单位在1998年7月份计发生施工间接费用20538元，各项工程在7月份

内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程直接费141000元

施工间接费用定额为直接费的6%

102商品房建筑工程直接费126000元

施工间接费用定额为直接费的6%

151出租房建筑工程直接费59000元

施工间接费用定额为直接费的6%

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：141000元X6%X20538元。141000元X6%+126000元X

6%+59000元X6%=8460元X20538元/19560元=8460元X105%=8883元

102商品房建筑工程：126000元X6%X20538元・19560元=7560元X105%=7938

元

151出租房建筑工程：59000X6%X20538元+19560元=3540元X105%=3717元

对于分配于各项工程本钱的施工间接费用，应自“施工间接费用〃账户的贷方转入

“工程施工”账户的借方，并记入各项工程本钱的“施工间接费〃工程：

借：工程施20538贷：施工间接费用20538

（七）、自营工程本钱核算程序小结

为了核算各项自营工程的实际本钱，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要

根据前述有关本钱核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七

所示的“工程施工本钱明细分类账”，用以记录各项工程的本钱。同时不管工程施

工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计本钱以后，工程本钱明细分类账的

记录方为完整。

工程施工本钱明细分类账中各本钱工程的实际本钱，根据上述耗用材料分配表、人

工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表

等记入。对于月份内各项工程发生的实际本钱，应在月终将它自“工程施工”账户

的贷方转入“开发本钱”账户的借方:借：开发本钱一XX贷:工程施工一XX

根据上文所述，现将自营工程本钱核算程序归纳如下：

1.根据开工报告，确定工程本钱核算对象，开设工程施工本钱明细分类账；

2.按工程本钱核算对象和本钱工程汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3.分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4.计算各月施工工程实际本钱；

5.根据完工报告，结算工程施工本钱明细分类账中的实际总本钱，并与预算本钱比

照分析。

八、开发间接费用的核算

（一）、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品

而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能

确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品本钱。为了

简化核算手续，将它先记入“开发间接费用"贴户，然后按照适当分配标准，将它

分配记入各项开发产品本钱。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节

约费用开支，开发间接费用应分设如下明细工程进行核算：

1.工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、效劳等

人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。

3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等

提取的折旧费。

4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等

发生的修理费。

5.办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、

邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6.水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7.劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、

摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助

费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊

销费。

9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发

本钱的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开

发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细工程中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安

装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品

量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量

的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随

之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此,

超额完成开发任务，就可降低开发本钱中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用"账户进行。企业所属各内部独立

核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资〃、“应付福利费”、"累

计折旧”、"递延资产〃、“银行存款〃、“周转房一周转房摊销”等账户的贷方

转入“开发间接费用〃账户的借方，作如下分录入账:

借：开发间接费用41600

贷：应付工资8000

应付福利费1120

累计折旧10000

递延资产3500

银行存款8480

周转房一周转房摊销10500

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定

期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发

间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费

用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细工程分栏登记。

（二）、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的本钱。

开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不管上地开发、

房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防

止重复分配，对应计入房屋等开发本钱的自用土地和不能有偿转让的

配套设施的开发本钱，均不分配开发间接费用。这局部开发产品应负担的开发间接

费用，可直接分配计入有关房屋开发本钱。也就是说，企业内部独立核算单位发生

的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建

工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际

发生的直接本钱（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施

费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品本钱分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接本

钱X本月实际发生的开发间接费用+应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接

本钱总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用

41600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接本钱如下：

开发产品编号名称直接本钱

101商品房50000

102商品房120000

151出租房75000

181周转房70000

201大配套设施一商店80000

301商品性土地