上海小区物业服务协议书

上海小区物业服务协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：上海XX房地产开发有限公司（以下简称“甲方”），统一社会信用代码：91310108MA1XXXXXXXX9，法定代表人：张三，职务：董事长，联系电话：021-XXXXXXXX。甲方系合法注册成立的企业法人，拥有完整的民事权利能力和行为能力，具备签订本协议的主体资格。甲方系上海市XX区XX路XX号“XX小区”项目开发建设单位，依法依规完成了小区的规划、建设及竣工验收手续，并持有相关土地使用权及房屋所有权证明文件。甲方为保障小区建成后的正常使用和管理，现依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，本着平等、自愿、公平的原则，委托乙方提供专业的物业服务，故签订本协议。

甲方地址：上海市XX区XX路XX号XX大厦X层XX室，邮政编码：200000。甲方在本协议履行期间，如法定代表人或联系方式发生变更，应提前三十日书面通知乙方，并承担由此产生的一切责任。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海XX物业管理有限公司（以下简称“乙方”），统一社会信用代码：91310115MA2XXXXXXXXX，法定代表人：李四，职务：总经理，联系电话：021-YYYYYYYY。乙方系合法注册成立的专业物业服务企业，持有《物业服务企业资质证书》，具备二级物业服务企业资质，具备提供本协议约定的物业服务的能力和经验。乙方根据甲方的委托，依据本协议约定及国家相关法律法规，为XX小区提供专业化、规范化的物业管理服务。

乙方地址：上海市XX区XX路XX号XX写字楼X层XX室，邮政编码：200000。乙方在本协议履行期间，应确保其提供的服务符合国家和地方相关标准，并接受甲方的监督和检查。如乙方发生合并、分立、转让等主体变更，应提前六十日书面通知甲方，并经甲方书面同意后，由变更后的主体继续履行本协议或由甲方选择解除协议，由此产生的责任由变更后的主体承担。

**协议简介：**

本协议系甲方作为XX小区的业主委员会或开发建设单位，为规范小区建成后的物业服务活动，依据相关法律法规，与乙方作为具备资质的物业服务企业，就XX小区的物业管理服务事宜达成的书面协议。XX小区位于上海市XX区XX路XX号，总占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米，共XX栋住宅楼，包含XX单元，现有业主XX户。为维护小区的良好秩序、提升居住品质、保障业主合法权益，甲方委托乙方按照本协议约定的服务范围、标准及费用，提供包括但不限于公共区域清洁、绿化养护、秩序维护、设施设备运行维护、停车管理、档案管理、信息发布等全方位物业服务。乙方承诺按照国家及地方相关标准，结合小区实际情况，提供专业、高效、廉洁的物业服务，并接受甲方的监督。双方本着互利共赢的原则，通过本协议的签订，明确各自的权利与义务，共同促进XX小区的和谐稳定与可持续发展。本协议的签订及履行，是基于双方对物业服务市场的充分了解，以及对XX小区物业管理需求的共同认知，符合《中华人民共和国民法典》第五百零九条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，具有法律约束力。双方均应严格依照本协议约定履行，任何一方违约均应承担相应的法律责任。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方在上海市XX区XX路XX号“XX小区”（以下简称“本小区”）物业管理服务活动中的权利与义务，确保乙方按照国家法律法规、相关行业标准和本协议约定，为甲方及本小区全体业主提供专业、高效、规范的物业服务，维护本小区的良好秩序、环境与安全，提升全体业主的居住品质。本协议涉及的具体服务范围包括但不限于：

1.公共区域的清洁卫生管理，包括道路、广场、公共绿化带、楼道、大堂、电梯轿厢等区域的日常清扫、垃圾收集与清运；

2.公共绿化养护管理，包括绿植的浇水、修剪、施肥、病虫害防治等；

3.秩序维护管理，包括小区出入口、主要通道的巡逻、安全监控、车辆停放管理（含地面及地下停车场）、访客登记、消防安全管理等；

4.公共设施设备的运行维护管理，包括供水、供电、电梯、消防、监控系统、排水系统等设施的日常巡查、保养、维修（超出乙方维修范围或需专业资质的除外）及应急处理；

5.物业档案管理，包括业主信息、物业档案、会议记录等的建立与保管；

6.信息发布与服务，包括通知、公告的传达、物业服务费及相关费用的催缴通知、业主大会或业主委员会会议提供必要支持等；

7.接受甲方及业主的投诉、建议，并负责处理或及时反馈；

8.法律法规及本协议赋予的其他物业服务职责。

第二条定义

为本协议之目的，下列术语具有以下含义：

1.“本小区”指位于上海市XX区XX路XX号，由甲方开发或拥有的，包括XX栋住宅楼及相应附属设施的土地及房屋。

2.“物业服务”指乙方根据本协议约定，为维护本小区正常使用和管理秩序，向甲方及全体业主提供的包括但不限于清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备维修、档案管理、信息发布等综合性服务。

3.“公共区域”指本小区内所有业主共同享有使用权及需要统一管理的区域，包括但不限于大堂、楼道、电梯间、公共走廊、楼梯间、天台、地面停车场、小区道路、绿化带、景观水体、公共活动空间等。

4.“公共设施设备”指本小区内为业主共同使用或便利使用的各类设施设备，包括但不限于供水系统、供电系统、电梯、消防设施、监控系统、照明设备、排水系统、排污设施、健身器材、儿童游乐设施等。

5.“业主”指本小区房屋的合法所有权人，包括但不限于甲方代持产权的业主。

6.“物业服务费”指业主根据本协议约定或相关规约应向乙方支付的费用，用于补偿乙方提供物业服务所发生的合理成本和管理费。

7.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权利与义务：**

(1)**权利：**

a.甲方有权要求乙方按照本协议约定及国家、地方相关标准提供全面、优质的物业服务。

b.甲方有权对乙方的物业服务活动进行监督、检查，并提出改进建议。乙方应在收到甲方合理建议后，及时评估并采取改进措施。

c.甲方有权根据本小区的实际需要和业主意见，要求乙方调整或增加本协议未明确列举但属于物业管理范畴的服务项目（调整内容应具有合理性，并可能需要另行协商一致）。

d.甲方有权要求乙方定期（如每季度或每半年）向其报告物业服务工作的开展情况、财务收支情况（包括物业服务费收支、公共收益使用等），并接受甲方的审核（具体审核方式由双方协商确定）。

e.对于乙方违反本协议约定或服务标准，损害业主合法权益的行为，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未改或后果严重的，甲方有权根据本协议约定或相关法律法规要求乙方承担违约责任，甚至解除本协议。

f.甲方作为开发建设单位或业主委员会代表，有权召集或配合业主大会的召开，并要求乙方提供必要的场地、设备、人员支持以保障会议顺利进行。

g.甲方有权优先购买乙方在本小区提供的物业服务相关的经营性收益（如广告位、停车费分成等，若法律或规约另有规定的除外）。

(2)**义务：**

a.甲方应按照本协议第四条约定，按时足额向乙方支付物业服务费及其他应承担的费用。

b.甲方应确保其提供的业主信息、物业服务需求等信息准确、真实、完整，以便乙方有效履行服务职责。

c.甲方应监督并要求本小区全体业主遵守本小区的《管理规约》及各项规章制度，配合乙方的物业服务工作，共同维护小区秩序。

d.甲方应及时向乙方提供履行物业服务所必需的相关资料和条件，例如小区总平面、各系统纸（水、电、暖、通、电梯等）、设施设备台账、业主名册等。若因甲方未能及时提供导致乙方无法正常开展工作，乙方因此遭受的损失应由甲方承担。

e.甲方应教育和引导业主爱护小区公共设施设备和环境卫生，不得妨碍乙方正常的服务活动。对于业主的侵权行为，甲方应协助乙方进行制止和追偿。

f.甲方应配合乙方处理本小区的紧急突发事件，并根据实际情况提供必要的支持与协调。

g.甲方如需修改本协议或增加新的服务内容，应提前书面通知乙方，双方协商一致后签订补充协议。甲方若变更自身联系方式或委托代理人，应提前三十日书面告知乙方。

**2.乙方的权利与义务：**

(1)**权利：**

a.乙方有权按照本协议约定及附件（若有）所列的服务标准、范围和内容，向甲方收取物业服务费及其他约定费用。

b.乙方有权要求甲方及其他相关方（包括全体业主）遵守本协议及本小区《管理规约》的规定，为提供物业服务创造良好条件。

c.乙方有权根据服务成本、市场价格变动及政府指导等因素，在本协议期限届满前XX个月（通常为六个月）向甲方提出调整物业服务费标准的书面建议。调整方案需经甲方书面同意，或按照本小区业主大会表决通过的程序执行（具体程序依据相关法律法规及本小区规约）。

d.乙方有权拒绝执行甲方或业主提出的要求其提供超出本协议约定服务范围或违反国家法律法规、相关标准的指令。对于不合理的指令，乙方有权向甲方书面说明理由。

e.乙方在履行职责过程中，因合法履行义务而受到业主或其他相关方的妨碍、阻挠甚至侵害时，有权请求甲方予以制止，并要求侵害方承担相应责任。

f.乙方有权依照本协议约定以及国家和地方关于物业服务企业的规定，使用小区的公共收益（如广告位收入、停车费分成等，具体比例和方式在本协议中明确或另行约定），但其使用行为必须符合法律法规及业主大会决议，并接受甲方和业主的监督。

g.乙方有权在服务合同履行完毕后，要求甲方办理完毕物业服务费用的结算手续。

(2)**义务：**

a.**核心服务义务：**乙方必须全面、及时、有效地履行本协议第一条约定的各项物业服务职责，确保服务质量达到国家、地方相关法律法规及本协议约定的标准。乙方应建立完善的服务管理体系，配备足够且具备相应资质的专业服务人员（如保洁员、保安员、维修工等），并定期培训，提升服务水平。

b.**安全保障义务：**乙方应负责维护本小区公共区域及设施设备的安全，建立健全安全管理制度，包括但不限于制定安全巡查计划、落实消防措施、规范停车管理、加强监控中心值守、对重点区域进行风险排查等。乙方应采取合理措施，预防和制止侵害小区及业主人身、财产安全的行为，对于因乙方管理疏忽导致的安全事故，乙方应承担相应的赔偿责任。

c.**设施设备维护义务：**乙方应制定公共设施设备的日常巡查、保养和维修计划，并严格执行。对于电梯、消防等涉及安全的设施设备，应按照国家规定定期安排专业机构检测，并将检测报告向甲方及业主公示。发现设施设备故障或安全隐患，应立即采取应急措施，并修复。修复费用原则上从公共维修资金中列支或按照本协议约定（如包干制或酬金制下的费用承担）处理，超出维修资金或乙方包干预算的部分，由甲方承担（具体承担方式在协议中明确）。

d.**应急处理义务：**乙方应建立应急预案，并演练，以应对自然灾害（如暴雨、台风）、突发事故（如火灾、停电、管道爆裂）等紧急情况。在紧急情况发生时，乙方应立即启动应急预案，采取有效措施进行处置，最大限度减少损失，并及时向甲方报告情况。

e.**信息沟通与报告义务：**乙方应设立物业服务公示栏或通过其他有效途径（如微信公众号、APP等），定期向业主公示物业服务报告、财务收支情况、公共收益使用情况、重大事项决定等，接受业主监督。乙方应设立24小时服务热线，及时响应业主的报修、投诉和建议，并建立服务记录台账。对于业主的投诉，应在XX小时内响应，XX小时内处理或告知处理方案。

f.**专业性与规范性义务：**乙方应遵守国家及上海市关于物业管理的各项法律法规、行业标准和规范，如《物业管理条例》、《上海市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等，并依据本协议约定，结合本小区的实际情况，制定具体的服务方案和操作规程。

g.**档案管理义务：**乙方应建立健全本小区的物业管理相关档案，包括但不限于业主名册、房屋信息、设施设备台账、维修记录、服务合同、会议纪要、财务凭证等，并妥善保管，以备查验。档案保管期限应符合法律法规及行业规范的要求。

h.**诚信与廉洁义务：**乙方应诚信经营，廉洁自律，不得利用物业服务之便谋取不正当利益，不得泄露业主的隐私信息，不得侵占、挪用小区公共收益。

i.**配合义务：**乙方应积极配合甲方及业主大会、业主委员会的工作，提供必要的协助与支持，共同推动本小区的管理和良性发展。

j.**资质维持义务：**乙方应确保在本协议履行期间，持续符合物业服务企业相应资质等级的要求，并依法经营。如乙方资质被降低或被吊销，应立即书面通知甲方，并按照本协议约定或法律法规规定处理后续事宜。

双方均应本着诚实信用原则履行本协议约定的各项义务。

第四条价格与支付条件

双方经协商一致，确定本小区物业服务费采用包干制方式。物业服务费标准为每月每平方米建筑面积人民币XX元（大写：人民币XX元整），该价格为包干价格，包含乙方提供本协议第一条约定的除物业服务费之外的各项服务所产生的成本、管理费及利润。该价格适用于本协议有效期内，但并非固定不变。物业服务费总额按月计算，由甲方根据本小区当月实际测量的建筑面积（或根据双方认可的面积方式确定）乘以约定单价得出。甲方应在每月XX日（例如：5日）前，根据乙方当月提交的物业服务费测算报表及甲方审核确认的面积，向乙方支付当月物业服务费。支付方式为银行转账，甲方应将款项支付至乙方指定以下银行账户：

开户名称：上海XX物业管理有限公司

开户银行：XX银行XX支行

银行账号：XX1234567890123456789

乙方应在收到甲方支付的服务费后，按照本协议约定及附件（若有）的要求，向全体业主公示当期物业服务费用的收支情况。业主应按照物业服务费标准，按时向乙方缴纳所分摊的物业服务费。乙方有权根据本协议第二条第5款约定，向业主收取物业服务费。对于逾期未缴纳物业服务费的业主，乙方有权依据《物业管理条例》及相关法律法规进行催缴，并可按日加收逾期缴费部分XX‰（例如：千分之五）的滞纳金。甲方除支付物业服务费外，还可能根据本协议约定或实际发生情况，承担以下费用：

1.公共设施设备的大修、中修及更新、改造费用（超出专项维修资金使用范围的部分，由甲方承担或按业主大会决议处理）；

2.保险费用（如公众责任险、意外险等，若由甲方承担的，费用金额及支付方式在本协议中明确）；

3.法律法规或政府规定由甲方承担的其他与物业服务相关的费用。

上述费用的承担方式及支付时间应在协议中进一步明确或另行约定。

第五条履行期限

本协议的履行期限为XX年，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止。在本协议期限届满前XX个月（通常为三个月），如双方均有意继续合作，应另行协商签订续约协议。若续约协议未在期限届满前签订，本协议到期后自动终止。在本协议有效期内，双方应全面履行各自的权利与义务。乙方应在协议生效后XX日内完成物业服务队伍的组建、服务设施的准备等工作，并正式开始提供物业服务。对于本协议约定的各项服务内容，乙方应自协议生效之日起持续、不间断地履行，直至协议终止。双方均不得无故提前终止本协议，若需提前终止，应提前XX个月书面通知对方，并协商处理相关事宜，给对方造成损失的，应予以赔偿。

第六条违约责任

**1.甲方违约责任：**

(1)甲方未按时足额支付物业服务费的，每逾期一日，应按逾期支付金额的XX‰（例如：千分之五）向乙方支付滞纳金。若逾期支付超过XX日（例如：三十日），乙方有权采取以下措施：①书面催告甲方限期支付；②经催告后仍拒不支付的，乙方有权依据相关法律法规及《管理规约》的规定，暂停部分或全部物业服务（暂停服务范围及条件应合理，并提前XX日通知甲方及受影响业主）；③甲方仍不支付的，乙方有权申请人民法院强制执行。因甲方拖欠物业服务费导致乙方无法正常运营或产生额外费用（如律师费、诉讼费等），由甲方承担。

(2)甲方未按照本协议约定及时提供履行物业服务所必需的资料、条件或配合乙方工作，导致乙方服务活动受阻或无法完成的，甲方应承担由此给乙方造成的直接经济损失，并应立即采取补救措施，恢复乙方正常服务。

(3)甲方违反本协议约定，擅自改变小区规划用途、擅自占用或损毁小区公共部位、公共设施设备的，其行为无效，甲方应承担恢复原状或赔偿损失的责任。若因此给乙方造成名誉或经济损失的，甲方应予以赔偿。

(4)甲方违反本协议第四条第3款约定，未按期支付应由甲方承担的公共设施设备维修、更新费用或其他约定费用，每逾期一日，应按应付未付金额的XX‰向乙方支付违约金。逾期超过XX日的，乙方有权暂停相关工作的实施，并要求甲方一次性付清，同时追究其违约责任。

**2.乙方违约责任：**

(1)乙方未能按照本协议第一条约定的服务标准、范围和内容提供物业服务，或服务质量明显低于约定标准，经甲方书面指出后，在XX日内仍未整改或整改效果不明显的，甲方有权要求乙方限期整改；逾期仍不改正的，甲方有权根据服务质量评估结果或实际损失，要求乙方支付违约金，违约金金额可为当月应收取物业服务费总额的XX%（例如：10%至30%），具体比例可根据违约情节严重程度协商确定。若违约行为严重影响业主使用或生活，或构成根本违约的，甲方有权依据本协议第十三条约定解除本协议，并要求乙方赔偿由此造成的损失。

(2)乙方在物业服务过程中，未能履行安全保障义务，导致业主的人身、财产安全受到损害的，乙方应依法承担全部赔偿责任（包括但不限于医疗费、误工费、财产损失费、精神损害抚慰金等）。若乙方在管理过程中存在重大过失或故意行为，导致损害扩大的，还需承担扩大部分的赔偿责任。

(3)乙方未能履行设施设备维护义务，导致公共设施设备发生故障、损坏，或因维护不当引发安全事故的，乙方应负责修复或赔偿。若该设施设备属于甲方所有，乙方应承担全部维修费用；若该设施设备已由业主共同使用或所有，修复费用原则上从公共维修资金中列支，超出部分由受益业主承担（具体承担方式按相关法规及业主大会决议执行），但乙方因其管理疏忽导致的额外费用或无法从维修资金中足额列支的部分，甲方有权向乙方追偿。

(4)乙方违反本协议第四条约定的价格与支付条件，未按时向甲方支付应由乙方承担的费用（如水电费分摊、公共收益分成等），每逾期一日，应按应付未付金额的XX‰向甲方支付滞纳金。逾期超过XX日的，甲方有权暂停相关费用的结算或扣除，并要求乙方一次性付清，同时追究其违约责任。

(5)乙方泄露业主隐私信息、利用物业服务之便谋取不正当利益、侵占挪用小区公共收益等，给业主或甲方造成损失的，应承担全部赔偿责任，并可能被甲方解除本协议。

(6)乙方在应急处理中玩忽职守、处置不力，导致损失扩大的，应承担相应的补充赔偿责任。

(7)乙方未能履行信息沟通与报告义务，未按规定向甲方或业主公示相关信息的，甲方有权要求其限期改正，并可根据情节要求支付违约金（例如：每项违约金不超过人民币XXXX元）。若因此给业主造成损失的，乙方应承担相应责任。

(8)乙方擅自停止物业服务或无正当理由单方面变更服务内容、提高收费标准（未按本协议约定程序进行），属于严重违约行为，甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方支付相当于XX个月物业服务费总额的违约金作为赔偿，并赔偿甲方因此遭受的其他损失。

**3.违约金与赔偿：**

本协议约定的违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿其实际损失，包括直接损失和合同履行后可以获得的预期利益，但赔偿总额不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。任何一方违约导致本协议无法继续履行的，守约方有权解除本协议，并要求违约方支付违约金及赔偿损失。

**4.不可抗力导致的违约：**若因不可抗力导致一方无法履行本协议部分或全部义务的，该方不承担违约责任，但应在不可抗力发生后XX日内书面通知对方，并提供相关证明文件，并应积极采取措施减少损失。不可抗力影响消除后，应立即恢复履行义务。因不可抗力造成的损失，双方应根据实际情况协商分担或由责任方承担。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本协议中，不可抗力包括但不限于：地震、台风、洪水、海啸、干旱、雷击、火灾、战争、恐怖袭击、政府行为（如征收、征用、法律法规的突然修订等）、流行病疫情、罢工、骚乱以及其他类似无法预见、无法避免且无法克服的事件。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时，应立即通知对方，说明不可抗力的具体情况及其预计持续的时间，并提供有效的证明文件（如政府部门公告、新闻报道、保险理赔文件等）。通知应在不可抗力发生后XX日内发出。

3.责任免除：遭遇不可抗力的一方，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。免除责任的范围和期限以不可抗力影响的实际情况和通知内容为准。遭遇不可抗力的当事人应采取一切必要的措施，减少不可抗力造成的损失。

4.协商处理：发生不可抗力事件后，双方应本着公平合理的原则，协商处理因不可抗力造成的后果，包括但不限于服务范围的调整、履行期限的延长、费用的减免等。

5.协议终止：若不可抗力影响持续超过XX日，双方可协商解除本协议。因不可抗力解除本协议的，双方互不承担违约责任，但应就协议解除前的财产状况、费用结算、已履行义务等进行妥善处理。因不可抗力导致的财产损失，由双方根据实际情况协商分担或各自承担。

第八条争议解决

1.协商：双方因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，首先应通过友好协商解决。协商应在上海市进行，由双方代表共同进行，努力寻求双方均能接受的解决方案。

2.调解：若协商未能解决争议，双方同意在协商基础上，可邀请上海市物业管理协会或双方认可的第三方调解进行调解。调解应遵循自愿、公平、公正的原则。调解达成协议的，双方应签订调解协议书，调解协议书经双方签字盖章后具有法律约束力，双方应自觉履行。调解不成的，或双方不同意调解的，应进入下一步争议解决程序。

3.仲裁：若协商或调解未能解决争议，任何一方均有权将争议提交至上海国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，或按仲裁规则的规定分担。

4.诉讼：作为仲裁的替代方案，双方也可选择将争议提交有管辖权的人民法院诉讼解决。法院诉讼应向上海市XX区人民法院提起。诉讼期间，不影响双方根据本协议继续履行非争议部分的义务，也不影响双方达成和解协议。

5.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议的解决，均适用中华人民共和国大陆地区法律。双方在签订本协议时，已了解并确认适用法律为中华人民共和国大陆地区法律。任何一方在本协议履行过程中，均应遵守中华人民共和国大陆地区的法律、法规及相关政策。

第九条其他条款

1.通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送。通知应在工作日送达，若通过电子邮件或传真发送，则发送成功时视为送达；若通过专人递送或挂号信发送，则签收日或寄出后第五日视为送达。地址以本协议首页载明的地址为准。任何一方变更联系方式或地址，应提前XX日书面通知另一方，否则按原地址发送的通知视为有效送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充或变更，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面修改本协议。

3.分割性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议任何条款被有管辖权的人民法院认定为无效或不可执行