基于新形势下我国房地产融资策划的对策研究

摘要房地产作为中国的主要产业之一，近年来，融资需求的增加，房地产领域呈现出持续上升的趋势。投资的周期持续增长意味着增加房地产公司发展面临的风险以及房地产公司融资困难，直接影响其发展。如何选择自己的发展方式，建立科学融资模式对房地产汉堡也持续健康发展至关重要。在房地产融资市场日益成熟、市场竞争加剧和国家政策调整的影响下，各个房地产公司都有机会和挑战优化其融资策划，并获得科学、有效的融资渠道。随着国家宏观经济控制的继续和深化，房地产快速扩张时代已经结束，这一部门的融资覆盖面进一步扩大，融资变得更加困难。房地产公司必须不断扩大融资渠道，并在融资方案上进行创新，才能实现多元化融资。我国各房地产市场中，中小型房地产企业将越来越多地被出售或收购。大型房地产企业在赚取巨额利润的同时，应该承担更多的社会责任，给社会及其公民带来一些回馈。针对我国房地产投资融资的现状，本文提出拓宽融资渠道，积极寻找加快金融体制改革、建立多元化金融体制的解决办法。关键词：房地产；融资策划；对策AbstractRealestateisoneofthemajorindustriesinChina.Inrecentyears,withtheincreaseoffinancingdemand,investmentforlongerandlongertime,andinvestmenthaveshownatrendofcontinuousincrease.Thecontinuousgrowthofinvestmentmeansthatthedevelopmentfundsofrealestatecompaniesincrease,andthefinancingdifficultiesofrealestatecompaniesaffecttheirexpansion.Howtochoosetheirowndevelopmentmode,averyscientificfinancingmodeiscrucialtotheirsustainabledevelopmentandsolutionneeds.Undertheinfluenceofincreasinglymaturerealestatefinancingmarket,intensifiedmarketcompetitionandadjustmentofnationalpolicies,everyrealestatecompanyhasopportunitiesandchallengestooptimizeitsfinancingplanningandobtainscientificandeffectivefinancingchannels.Withthecontinuationanddeepeningofnationalmacroeconomiccontrol,theeraofextensiveandrapiddevelopmentofrealestatehascometoanend,andthefinancingcoverageofthissectorhasfurtherexpanded,makingfinancingmoredifficult.Crealestatecompaniesmustconstantlyexpandfinancingchannelsandinnovateinfinancingplanning.Securitizationofrealestateassetscanbeimproved.Intherealestatemarketofourcountries,smallandmedium-sizedrealestateenterpriseswillbesoldoracquiredmoreandmore.Whilemakinghugeprofits,largerealestateenterprisesshouldshouldermoresocialresponsibilitiesandbringsomefeedbacktothesocietyanditscitizens.Makingpeopleliveandworkinpeaceandcontentmentistheultimategoaloftherealestateindustry.InviewofthecurrentsituationofrealestateinvestmentandfinancinginChina,thispaperproposestoexpandfinancingchannels,activelyseekforwaystoacceleratethereformoffinancialsystemandestablishdiversifiedfinancialsystem.Keywords:realestate;Financingplanning;countermeasures1.前言随着国民经济的快速稳定发展，城市化进程加快。房地产公司是与国民经济发展密切相关的产业，而且发展迅速。与此同时，住房制度改革是中国经济改革的重要组成部分，它通过追求国民经济改革而不断得到改进和深化。此外，房地产行业的发展一直是原材料及其他相关产业链进一步发展的动力。在发展到国民经济现阶段之前，房地产企业在国民经济中的比重逐年提高，成为国家重要的基础产业和强大的推动力。近年来，为了稳定内外经济发展，不仅要坚持我国的货币政策，同时还要坚持稳固性和先决条件适度的优势，完善宏观调控体系，在融资和信贷过程中优化产业结构，使经济结构不断升级。作为资本密集型、高风险和高收益的产业，房地产严重依赖金融市场。由于房地产开发所需资金数额巨大，项目开发时间长，资金周转缓慢，仅靠国内资金无法满足正常发展业务的资金需求。在公司投资期间，如果不使用有效的外部融资融资支持项目就无法正常运转。2.融资渠道及风险分析2.1银行贷款我国房地产推广企业过分依赖商业银行，股权比例低，资本结构资金大部分是银行贷款。与此同时，房地产贷款近年来已成为银行利润增长的主要来源，并已被纳入房地产开发进程，例如土地销售、开发和销售的各个阶段。根据官方数据，银行资金占房地产开发公司融资来源的一半以上，约55％。关于房地产开发公司的其他融资来源，房地产销售收入主要由公积金或商业银行提供的贷款来融资。因此，房地产开发商用于管理、营业额和其他环节的主要资金来自银行。房地产行业和开发商对银行贷款的依赖很难避免，但是在市场出现问题的情况下，绝对依赖于银行提供资金支持是不太现实的。此外，与国际标准的40％相比，也迫切需要优化房地产公司的资金来源。银行贷款的潜在风险：第一，银行信贷政策的变化和调整对房地产业的稳定健康发展产生了重大影响。第二，银行系统50%以上的资金投资于房地产部门，由此产生的过度风险仅限于收取固定利率，而这种利率与风险和收益不相称，从而损害了银行系统的稳定性。第三，尽管国家对房地产部门的股权比例设置了一定的限制，但国家尚未完全解决股权过低的问题，这导致房地产领域的过度投资，其他领域的投资具有明显的偏远性和排他性，不利于国民经济的协调和全面发展。2.2房地产信托房地产信托是在信托形式的基础上进行的，发挥其对投资公司的信托基金和财务优势，根据其运营经验实施信托基金的筹集、培训、投资房地产要促进相关部门进行某种组合。与银行贷款相比，房地产基金融资截止日期的灵活性使降低融资成本、提高资本稳定性和优化资本结构成为可能。但是，不应该低估房地产信托的风险，尤其是在国家对房地产的永久性监管的背景下，对房地产信托的投资和资格计划进行更多的研究。2.3上市融资公共融资包括以股份形式等额分配公司的全部资本，这些股份在获得批准后流通并公开发行。由投资者直接购买，可以立即筹集大量资金。但是，这对上市公司的负债率和盈利能力等指标的要求很高，这使得房地产公司的市场营销更加困难。由于我国的企业房地产资本相对较低的比率，因此使企业家无法通过股权融资来进行决策和控制，同时也很容易使利润分配无法承受资本成本，而且在股票市场上的国内房地产融资利息也较低。2.4国外房产基金国内外房地产市场趋势走向和宏观调控政策的实施紧密相连，新加坡政府投资公司、摩根士丹利和美林投资等大型房地产基金也是如此。世界各大银行正在加快进入中国的步伐。这些海外基金通常会选择大型、实力雄厚的国内公司来共同发展。房地产基金在扩大融资渠道、优化资金结构和分散市场风险方面发挥着积极作用。这些公司很好地适应了中国当前的房地产开发状况，对整个房地产开发模式产生了重要影响。国外风险借款的利率通常在15％左右或更高。如果对资金的需求量较大，则利率将进一步上升，因此开发公司将在使用这些资金时会实现衡量其自身的成本和收益，这将减慢我国房地产基金的发展速度。当前，财务框架、政治体制和有关法律法规尚不完善，房地产基金公司与房地产公司之间的经营与合作还不规范。2.5债券融资房地产证券是在资本市场上为房地产部门融资的直接工具；它们使短期内大量筹集资金成为企业筹集资金的重要手段。房地产债券比股票债券更安全，并具有固定期限的本金和利息。与普通债券相比，这种债券的收益率更高且更具活力，这使得公司债券成为公司向外融资的首选手段。同时，房地产债券市场仍处于起步阶段，债券融资的数量和渠道远非其他形式可比。当前，政府应对公司债券和发行人的不可转让利率进行严格规范。没有针对标准债券的信用评级系统和科学风险定义系统；考虑房地产部门通常具有较高的资产/负债比率，信贷风险和偿债危机不容忽视；房地产债券的渠道和方式都不会有大的变化，以至于不能满足不同层次的消费者的需求。所以公司通过颁发自身债券获得资金效果一直都不甚理想。3.我国目前房地产业基本融资结构国内贷款、自筹资金等资金（包括招商引资、首付和预付款）占我国房地产企业发展资金的98%以上。数据显示，超过80％的其他资金来源来自房地产的早期销售的存款和收入，其中大部分是个人抵押贷款，也来自银行。至于股本，只有约55％为股本，而约45％为主要来自建筑公司的股本预付款。分析表明，几乎70％的房地产开发融资来源大都是通过促销来获取资金，同时通过贷款的方式从银行系统获取部分资金。这表明银行资金满足了房地产行业的融资需求，而股权银行系统对房地产开发承担了巨大的风险。信托、股票报价、债券和基金等资金来源在该国增长缓慢，而且多元化的财务支持和风险分担系统还远远没有到位。单一的融资方法和结构简单的融资系统对房地产行业和宏观经济状况产生非常不利的影响。表12018年1-12月全国房地产开发情况指标房地产开发投资（亿元）其中：住宅其中：办公楼其中：商业营业用房绝对量12026485192599614177比上年增长（％)9.513.4-11.3-9.4指标房屋施工面积（万平方米）其中：住宅其中：办公楼其中：商业营业用房房屋新开工面积（万平方米）绝对量82230056998735842102629209342比上年增长（％)5.26.3-0.5-2.517.2资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局表22018年1-12月全国房地产资金情况房地产开发企业到位资金（亿元）其中：国内贷款其中：利用外资其中：自筹资金其中：定金及预收款其中：个人按揭贷款165963240051085583155418237066.4-4.9-35.89.713.8-0.8资料来源：国家统计局表3房地产开发企业土地开发及购置年份20132014201520162017待开发土地面积(万平方米）42280.4742136.2836638.4835121.0135747.29本年土地购置面积（万平方米）38814.3833383.0322810.7922025.2525508.29本年土地成交价格（亿元）9918.2910019.887621.619129.3113643.39土地每平方米购置价格（元）2555.313001.493341.234144.935348.61根据2018中国统计年鉴的资料整理如上表所示，每平方米土地的购买价格逐年上涨，2017年每平方米土地的购买价格与2016年相比增长了29％，这意味着房地产公司的开发成本已大大增加，而资本需求却不断增加。（1）新形势下国家对房地产的宏观调控房地产市场受到国家宏观调控政策的强烈影响。在过去的20年中，房地产投资从1998年的3580亿元增加到2018年的12万亿元，增长了40倍。房地产已成为经济增长的重要引擎，房地产业在国民经济和社会发展中发挥着越来越重要的作用。就房地产公司来说，地方政府及地产企相互依存的需要，也相互挟；下游的需求者，实际存在对消费的需求和对投资的投资，两者在房地产市场的繁荣与萧条以及价格的上涨和下跌方面有着不同的偏好。不同利益集团之间的合作与竞争大大加剧了它们对房地产融资风险的影响。在政府监管方面，地方政府既是市场监管者又是市场参与者，而中央政府既是监管者又是监管者，他们担心过热和过度冷却房地产市场。房地产宏观调控的目的不是要放慢发展速度，而是要保证长期稳定可持续的发展。（2）新形势下宏观调控对房地产企业融资的影响房地产业是重要的经济支柱，与房地产子公司持有的附属产业和多达60个衍生行业有关，以避免房地产市场价格波动过大以及房地产价格稳定对居民生活的影响。对房地产的经济负面影响仍然令人极为担忧和针对性。在政府的所有宏观经济政策中，最常用的三个方面是土地规划，信贷和财政政策。1、土地调控政策：政府通过增加或控制土地市场的供应来控制土地的总供应。土地价格的持续上涨增加了房地产企业的运营成本，从而增加了其融资需求量。2、信贷政策：信贷政策有两个组成部分：贷款要约政策和利率政策。例如，当中央银行采取灵活的货币政策时，准备金要求的减少将增加银行可用的资金，这将导致现金流量相应增加，从而刺激房地产市场上的资金供应。这将增加投资和开发的数量；否则，实施限制性货币政策将导致资金供应减少和发展规模减少。关于利率政策，国家通过利率控制影响开发商和购房者的融资成本，最终导致利率下降，住房供应的调整。3、税收调控政策：税收监管政策通过对房地产经营和房地产交易征收不同类型的税收，从而对房地产收入分配产生影响，从而可以有效利用土地资源，合理分配土地收入，对房地产进行监管。房地产价格，不鼓励房地产投资和促进房地产业的可持续发展。总之，土地控制政策，信贷政策和税收控制政策对房地产公司的融资产生了影响。从2017年开始，陆续出台了许多规范房地产行业的措施，由于这项政策，房地产价格受到限制，房地产市场开始朝着正常化方向发展。因此，尽管短期内控制房地产可能对房地产行业的发展产生负面影响，但从长远来看，这对我们的经济非常有利。4.完善我国房地产企业的融资渠道的措施4.1建立多层次、多元化房地产融资体系当前，没有高度专业化的信贷和报告机构，而国家商业银行是融资市场的主要参与者。房地产基金、债券和股票报价的发展是对房地产公司融资方式的很好补充，但在现阶段尚不能充分发挥其在房地产金融市场中的作用。另外，由于上市条件和股票发行的高要求，中小型房地产公司很难通过股票市场融资。本文认为，要解决当前中国房地产企业的融资渠道问题，首先要满足当前房地产企业多元化的需求，建立多层次、多元化的房地产融资体系。完善金融市场体系和政治环境，鼓励和支持金融机构在各地设立分支机构，积极发展信托、融资租赁、经纪人团队等新型金融组织来优化信贷结构。近年来，随着国家加大改革宏观经济体制和规范房地产市场的力度，金融机构开始收紧资金，这使得房地产公司的融资来源越来越多使得资金紧缺问题得以缓解。通过为不同的公司提供不同的融资方式，减轻压力，建立多层次，多元化的融资体系在房地产市场的发展中发挥着作用，并且越来越有必要。例如，C房企在住房融资中处于较高水平，即使依赖于外来融资，但也不能忽视内在融资的来源，通过行动内部资金在2016年初内部的实际市值集团内部试图进行内源性融资等，本地子公司通过从事外源性融资活动，在获得信贷和之间取得平衡。欧洲投资银行以售后回租的形式融资，房地产公司在出售时仅与当地买家签订销售合同，管理专有财产以创建一家拥有100家子公司的公司，负责销售-以房地产管理模式进行的店铺租赁和管理，并由代理人承租，租赁合同与购买者单独订立，其价格高于房地产回购的市场价值后，房地产公司将一定的外部租金统一每年返回给买方，按照每笔销售价格的百分比进行返还。只有内部和外部供资来源的财务价值才需要深入探索和利用，以避免过分依赖单一的供资渠道，从而减少其自身供资活动的空间。在更好地利用内部和外部资金来源之后，可以更容易地满足房地产企业的融资需求，更好地解决内在的融资问题。4.2建立稳定、完善、品种多样化的开发房地产融资投资产品供应体系关于房地产融资系统的最新发展，房地产部门缺乏专门从事房地产投资和融资计划的组织以及金融产品的发行人，金融产品的分销渠道简单多样。要满足房地产公司发展多层次、多元化的融资渠道的需求，就必须建立稳定、多元化的金融产品供应体系。当前在房地产融资方面存在一定困难，特别是对中小企业而言，房地产金融产品的稳定供应体系的缺乏，使得难以为投资者提供合适的金融产品，这将导致他们从投资中脱身。机构应针对不同的服务目的设计单独的金融产品，以解决获取房地产融资的合理性问题。4.2.1发展房地产信托投资在改革开放的浪潮下，房地产产业向国家的工业化和城市化迈进了一大步。然而，近年来，在宏观经济政策、购买限制和住房贷款等措施的实施影响下，国家对住房房地产的控制有所增加。进一步加强相关法律法规落实与监管，促使一些房地产开发商转向商业房地产，使房地产领域向健康方向发展。《信托法》和《信托投资公司管理办法》的颁布为信托业打开了发展空间。国家财政政策现在应支持信托部门投资活动的发展，以便利房地产开发公司积极寻求信托基金，以适应控制措施。关于抵押贷款和房地产泡沫发展相关风险的报告。信托基金是对房地产发展的有力补充:首先，信托基金有助于降低融资成本，优化资本结构，从而降低企业的资产负债比率；提供了广泛的金融产品，满足了各种投资者的需要，并减轻了金融系统面临的风险；信托产品可以筹集私人资本并且易于融资，可以鼓励消费者将储蓄转化为信托产品，并减轻银行利息负担。房地产投资基金必须首先建立严格的组织结构，包括管理委员会，监督机制和以实践为导向的机构。暂时参考国外的成功发展经验，基于投资体系多元化构成的金融和投资机制多元化体系，由金融机构的专门房地产投资基金管理。同时，建立财产评估机构等，是完善监管机构确保其正常运行的保证。信息披露机制决定了金融中介的生存和发展。建立关于金融产品开发和金融产品开发模型的信息机制非常重要。此时，我国大多数金融工具的主要问题在于获取信息并不允许大部分风险，与特定产品相关的链接不能包括来自投资者的投资，这类房地产项目的信息都是透明性的，不为投资者提供担保。外国监管者明确提到需要提高与房地产基金投资相关信息的透明度，特别是在金融方面，从而为投资者的投资决策提供重要的参考依据。由此可见只有建立完善的信息披露机制，我国才能加快房地产基金投资的发展。一般而言，房地产投资应被视为我国房地产融资渠道中的一种创新，使房地产基金逐渐成为房地产行业的主要融资渠道。4.2.2上市融资重点是改善经济环境，改善房地产公司的形象，并为房地产公司在资本市场上的融资提供有利的条件和环境。因此，一些实力雄厚的房地产公司积极寻求在股票市场上市，并增加了在资本市场上的融资比例。提高公司聘用人员的素质，提高管理意识。首先，加强财务人员的思想道德素质，依法行使职能，不为个人利益滥用法律，不作假坏账，严格遵守财务人员道德规范。其次，要提高对公司财务管理的认识，重视基层财务管理人员自身素养提升，把财务管理作为一个组成部分，对于整个公司的发展认识至关重要。最后，对于财务专业资格的强化，通过引以各种方式进一步提高理论财务水平，专业技能和专业实践，使财务从业人员能够进行专业的会计操作，对其财务水平进行分析，加强对公司整体发展的前瞻性预测，同时要控制为公司发展提供智力财务支撑的成本。内部审计的作用应继续得到加强，内部审计对公司财务管理乃至公司发展的重要作用应予以明确，对内部审计的认识应得到提高。招募具有高素质和遵守职业道德的审计师进行内部控制。公司内部审计的独立性是通过在公司的管理结构内建立特定的内部审计机构来保证的，该机构直接负责财务工作的同时确保其运营独立性，加强内部审计的权威和能力。同时，应加强内部审计的内容，并扩大内部审计的职责范围，特别是在内部控制、绩效审计和责任审计方面，以便进一步加强自查自纠和内部审计控制与平衡在公司中的作用，并且，鼓励公司在运营时建立健全合理、标准化的内部管理和控制机制。进一步加强对审计专业人员的培训，并加强对内部审计专业人员的选拔、聘用、培训和绩效激励等各个方面的监督管理，以确保内部审计专业人员的培训在业务发展中发挥反馈和支持作用。4.2.3债券融资房地产债券发展缓慢的主要原因是国家对企业发行债券的资格要求严格。目前，只有国有独资公司、上市公司和两个公共投资者设立的有限责任公司才有资格，公司的总资产和负债比率、股本和担保情况受到严格限制。为了拓宽房地产公司的融资渠道，建立合理的房地产资本市场，加强债券评级体系，发展和发展各级房地产债券市场，开发债券新品种，债券市场的发展速度可以加快。债券融资得到强有力的发展，特别是通过发行国库券，中期债券等。2018年12月，国家发改委关于支持优质企业发行债券等文件的陆续发布也更加有利于坚定优质房企加强直接融资的信心，也反映出政府试图通过加强直融来逐渐优化社会整体融资结构。自2018年以来，尽管获得融资的渠道更加多元化，但作为品牌效应优势的房地产仍然有机会以稳定的发展规模和良好的知名度赢得资本市场的青睐。自2014年以来，房地产公司相继以较低的名义成本发行了一系列公司债券和中期证券，不仅为公司获得了长期资金，而且在一定程度上优化了它们的资本结构并降低了全球融资成本。与初始负债相比，维持较高的资产/负债比率和维持较高的短期负债比例，无疑增加了初始投资高且长期的房地产公司的财务风险。如果公司的短期债务在短期内到期，并且其投资项目在短期内难以收回，那么融资链就会崩溃，很容易陷入破产危机。增加长期债务比率可以使融资更加稳定，并为公司的项目提供充足的融资，直到项目完成和出售以收回资金，从而增强了公司的长期融资能力。业务的平稳有序过渡，同时在一定程度上降低了财务风险。4.3完善房地产金融法律法规目前，中国房地产开发领域的法律标准非常广泛，但还不系统，对新的融资工具、组织形式和新制度缺乏监管。分销渠道和方法不利于促进和规范房地产融资渠道。财务管理系统的目标应是通过改善分配和合理使用房地产资金的程度，在更广泛的环境中平衡开发产品的供需。鉴于当前房地产开发量与信贷、投资结构不平衡之间的不正常现象，国家目前急需加强对房地产金融市场的宏观调控，并且完善相关法律法规，规范新的融资手段和方法，加强对信贷规模和结构的同步控制；第二，改善制度体系的外部环境，加强税收、财政体系与房地产投资之间的协调，简化住房翻新政策和房地产价格体系。建立和巩固相应的实施控制机制和评估激励措施，也是房地产公司资金管理的基本要素。许多房地产公司已经实施了相对复杂的监控和评估机制，但是其实施和应用却远远不能令人满意。有鉴于此，房地产企业需要加强自身的结构和实施机制，以提高相应的实施效果。关于机制的制度化，其根本目的是解决措施分散的问题，非系统性措施不仅执行成本更高，而且监测和评估也更加困难。5结论房地产对中国宏观经济的重要性不言而喻。在当前的环境下，优化和推进其资本管理迫在眉睫。本文旨在分析和研究我国房地产融资渠道的现状，探讨融资渠道的优势、劣势和风险，并提出解决问题的对策。在当前以银行贷款为主流的情况下，应尽快建立多元化的房地产融资体系，重点发展信托投资和股票融资、债券融资等新型融资工具，降低房地产项目投资风险，解决对房地产项目的依赖银行信贷，走出市场低迷，振兴房地产业。参考文献[1]寇志强.房地产开发企业融资和现金流管理策略探讨[J].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