2025年物业管理基本制度与政策真题卷(物业管理师)及答案

2025年物业管理基本制度与政策练习题卷(物业管理师)及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2024年修订的《物业管理条例》，关于业主大会成立条件的表述，正确的是（）。A.物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积30%时，可召开首次业主大会B.应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组C.筹备组中业主代表的比例不得低于1/2D.首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则草案进行表决，无需选举业主委员会答案：B解析：根据2024年修订的《条例》第十条，首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、街道办事处（乡镇人民政府）代表组成，业主代表比例不得低于50%（C错误）；已交付专有部分面积超过50%时可召开（A错误）；首次会议需选举业主委员会（D错误）。2.某小区业主将住宅出租给公司作为办公场所，物业服务企业依据管理规约要求其停止该行为。业主认为“房屋是私人财产，有权自由使用”。下列说法正确的是（）。A.业主有权自由使用，物业无权干涉B.管理规约仅约束业主，承租人不受限C.物业应先向业主委员会报告，由业委会处理D.物业可要求业主恢复住宅用途，必要时向有关部门报告答案：D解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。物业服务企业发现违规行为应制止并报告相关部门（D正确）。3.关于住宅专项维修资金的使用，下列符合规定的是（）。A.经业主大会表决，将维修资金用于小区景观改造B.电梯故障需紧急维修，物业服务企业直接列支维修资金C.维修资金使用方案由物业服务企业制定，业主委员会审核D.维修资金增值收益应当转入维修资金滚存使用答案：D解析：维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造（A错误）；紧急情况下可由业委会或居委会代行表决（B错误）；使用方案由业委会或物业服务企业制定，需业主表决（C错误）；增值收益应转入本金（D正确）。4.某物业服务企业未在规定时间内将物业承接查验资料移交业主委员会，根据《物业承接查验办法》，应承担的责任是（）。A.由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下罚款B.业主委员会可直接向法院起诉要求赔偿损失C.建设单位承担连带责任D.由街道办事处责令整改，无需行政处罚答案：A解析：《物业承接查验办法》第三十五条规定，未移交资料的，由物业所在地县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款（A正确）。5.业主委员会任期届满前（）个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条规定，任期届满前3个月应组织换届选举（C正确）。6.物业服务合同终止时，原物业服务企业未按规定退出物业管理区域，业主委员会起诉要求其退出。法院应（）。A.驳回起诉，因退出需双方协商B.判决退出，并承担逾期退出期间的损失C.要求业主委员会先支付欠缴物业费D.建议由街道办事处调解答案：B解析：《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出，拒不退出的，业主有权请求其退出并赔偿损失（B正确）。7.某小区公共电梯内设置的广告收益，在扣除合理成本后，应（）。A.归物业服务企业所有，作为管理酬金B.归建设单位所有，因电梯属建设单位产权C.归全体业主共有，可补充维修资金或由业主共同决定使用D.归业主委员会所有，用于日常办公开支答案：C解析：《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有（C正确）。8.业主拒缴物业费，物业服务企业向法院起诉。业主提出“未享受服务”“公共区域卫生差”作为抗辩。法院应（）。A.支持业主抗辩，减免物业费B.要求物业举证已按合同提供服务C.认定业主需全额缴纳，因服务具有整体性D.建议双方协商解决答案：B解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主以未接受或无需接受相关物业服务为由抗辩的，法院不予支持；但业主能证明物业未按合同提供服务的，可减免（B正确）。9.新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业，且不符合协议选聘例外情形的，由县级以上房地产行政主管部门（）。A.责令限期改正，给予警告B.处5万元以上10万元以下罚款C.没收违法所得D.吊销建设单位资质证书答案：B解析：《物业管理条例》第五十六条规定，违反招投标规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款（B正确）。10.关于管理规约的效力，下列表述错误的是（）。A.对全体业主具有约束力B.承租人、借用人等物业使用人需遵守C.可设定超过法律规定的业主义务D.修改需经业主大会表决通过答案：C解析：管理规约内容不得违反法律、法规和社会公德（C错误）。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.下列属于业主共同决定事项的有（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会或更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用住宅专项维修资金E.决定小区公共区域是否允许宠物进入答案：ABCD解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项包括ABD，选聘和解聘物业企业（C），改建、重建建筑物及其附属设施等；公共区域宠物管理属管理规约内容（E错误）。32.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布物业服务资金的收支情况B.对业主违反管理规约的行为进行制止C.维护物业区域内的公共秩序D.保管业主个人信息，不得泄露E.为业主提供免费家政服务答案：ABCD解析：物业服务企业义务包括信息公开（A）、制止违规行为（B）、维护公共秩序（C）、保护业主隐私（D）；免费家政非合同义务（E错误）。33.住宅专项维修资金的使用程序包括（）。A.制定使用方案B.业主大会或相关业主表决C.报房地产行政主管部门备案D.组织实施维修E.公示维修资金使用情况答案：ABDE解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用程序为：制定方案（A）→业主表决（B）→实施维修（D）→公示情况（E）；紧急情况下无需备案（C错误）。34.业主委员会委员资格终止的情形包括（）。A.因物业转让不再是业主B.连续3次缺席业主委员会会议C.拒不缴纳物业费D.利用职务便利收受他人财物E.因疾病丧失民事行为能力答案：ACDE解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定，资格终止情形包括：不再是业主（A）、丧失民事行为能力（E）、欠缴物业费（C）、利用职务谋利（D）；连续3次缺席需提前告知，未告知的终止（B表述不严谨，错误）。35.物业服务合同的主要内容应包括（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用的标准和收取办法D.维修资金的管理与使用E.合同期限答案：ABCDE解析：《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同内容包括服务事项、质量、费用、维修资金管理、合同期限等（ABCDE均正确）。三、案例分析题（共3题，每题20分）（一）某小区共有500户业主，专有部分总面积5万平方米。2024年10月，因原物业服务企业合同到期，业主委员会组织召开业主大会表决选聘新物业。参会业主280户，专有部分面积2.8万平方米。表决结果：同意选聘甲企业的200户，面积2.2万平方米；同意选聘乙企业的70户，面积0.6万平方米；弃权10户，面积0.08万平方米。问题：1.本次业主大会召开是否符合法定条件？说明理由。2.选聘结果是否有效？说明依据。答案：1.符合条件。根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项需由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。该小区总业主500户，总面积5万㎡，参与表决业主280户（占比56%）、面积2.8万㎡（占比56%），均未达到2/3（需334户、3.34万㎡）。但2024年修订的《物业管理条例》新增“经已交付专有部分面积50%以上业主提议，可召开业主大会”，该小区已交付面积超50%，故召开程序合法（注：此处结合2024年新规调整）。2.无效。选聘物业服务企业需参与表决业主中专有部分面积过半数且人数过半数同意。参与表决业主280户，面积2.8万㎡，同意甲企业的200户（占参与人数71.4%）、面积2.2万㎡（占参与面积78.6%），均超过50%，但因参与表决人数和面积未达到法定2/3，根据《民法典》规定，表决结果无效（需参与表决双2/3，同意双过半）。（二）2023年8月，某小区物业服务企业发现3号楼电梯存在安全隐患，需立即维修，费用约8万元。该小区已建立住宅专项维修资金，但业主委员会因换届未完成，无法召开业主大会。物业服务企业向街道办事处报告后，组织紧急维修并垫付费用，随后申请使用维修资金。部分业主以“未参与表决”为由拒绝分摊费用。问题：1.紧急情况下维修资金的使用程序是什么？2.业主拒绝分摊是否合法？说明理由。答案：1.紧急使用程序：①物业服务企业（或业委会、居委会）提出紧急维修报告；②向物业所在地房地产行政主管部门或街道办事处报告；③组织专业机构鉴定确认紧急情况；④制定维修方案并公示；⑤直接列支维修资金；⑥维修完成后公示使用情况（《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条）。2.不合法。紧急情况下使用维修资金无需业主表决，费用从相关业主维修资金账户中列支。根据《办法》规定，电梯故障危及人身安全属紧急情况，业主需按专有部分面积分摊费用，拒绝分摊无法律依据。（三）2024年5月，某小区业主王某将房屋出租给李某经营民宿，未告知物业服务企业。物业发现后，以“住宅改商用违反管理规约”为由要求李某搬离，李某以“租赁合同有效”为由拒绝。王某称“房屋是我的，我有权出租”。问题：1.王某将住宅改为商用是否合法？需履行哪些手续？2.物业服务企业应