2025年大学本科二年级（房地产估价）房地产估价实务测试题及答案

2025年大学本科二年级（房地产估价）房地产估价实务测试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题，共40分）答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的，请将正确答案的序号填在括号内。1.房地产估价的基本原则不包括以下哪一项（）A.合法原则B.公平原则C.替代原则D.盈利原则2.市场比较法中选取可比实例时，要求可比实例的成交日期与估价时点应接近，这里的接近是指（）A.同一日期B.尽量在估价时点前半年内C.尽量在估价时点后半年内D.尽量在估价时点的近1年范围内3.收益法中确定报酬率的方法不包括（）A.累加法B.市场提取法C.排序插入法D.指数调整法4.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，下列属于功能折旧的是（）A.建筑物的自然老化B.建筑设计上的缺陷导致的价值损失C.因周边环境改变引起的价值损失D.建筑物的正常磨损5.房地产估价程序的第一步是（）A.受理估价委托B.确定估价基本事项C.编制估价作业方案D.收集估价所需资料6.成本法估价中，开发利润的计算基数通常为（）A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息D.土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售税费7.下列关于房地产状况调整的说法，错误的是（）A.房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整B.区位状况调整的内容主要有位置、交通、环境景观等C.实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备等D.权益状况调整的内容主要有土地使用期限、共有情况等，不包括租赁情况8.市场比较法中，可比实例房地产与估价对象房地产之间的差异修正不包括（）A.交易情况修正B.交易日期修正C.房地产状况修正D.面积修正9.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入减去运营费用B.有效毛收入减去运营费用C.潜在毛收入减去空置和收租损失D.有效毛收入减去空置和收租损失10.房地产估价报告通常由（）等部分组成。A.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、附件C.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价技术报告D.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价结果报告、估价技术报告11.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.100B.80C.64D.5012.成本法中，土地取得成本不包括（）A.土地购买价格B.契税C.土地开发成本D.土地取得税费13.运用市场比较法估价时，选取的可比实例数量一般为（）个。A.1-2B.2-3C.3-5D.5-1014.房地产估价中，土地使用权出让年限为40年的商业用地，其土地使用年限修正系数为（）（假设报酬率为10%）A.0.99B.0.98C.0.97D.0.9615.某建筑物重置价格为1000万元，经济寿命为50年，已使用10年，残值率为5%，则该建筑物的折旧额为（）万元。A.190B.200C.180D.17016.收益法适用的条件是房地产的（）A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一能够量化D.收益和风险均能够量化17.市场比较法中，可比实例的成交价格为3000元/㎡，其区域因素条件指数为100，估价对象的区域因素条件指数为110，则区域因素修正后的可比实例价格为（）元/㎡。A.3300B.3000C.2727D.310018.房地产估价师注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.419.成本法估价中，建设成本不包括（）A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.销售费用20.运用收益法评估房地产价值时，下列关于净收益的说法，正确的是（）A.净收益应是实际净收益B.净收益应是客观净收益C.净收益可以是预测的净收益D.净收益可以是实际净收益也可以是预测的净收益第II卷（非选择题，共60分）21.（10分）简述房地产估价的市场比较法及其应用步骤。22.（10分）什么是收益法？收益法应用的关键是什么？23.（10分）某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，土地取得成本为100万元，建设成本为150万元，管理费用为建设成本的5%，投资利息为20万元，销售税费为售价的5%，开发利润为30万元。试计算该宗房地产的价值。24.（15分）阅读以下材料：某写字楼位于市中心繁华地段，周边同类写字楼租金水平较高。该写字楼建筑面积为5000㎡，可出租面积为4500㎡，目前已出租面积为4000㎡，租金为每月每平方米80元，空置率为10%。预计未来租金每年上涨5%，运营费用占租金收入的30%。该写字楼的土地使用年限为40年，已使用5年，报酬率为10%。要求：运用收益法评估该写字楼的价值。25.（15分）阅读以下材料：某住宅项目占地面积为20000㎡，总建筑面积为30000㎡，土地取得成本为2000万元，建设成本为3000万元，管理费用为建设成本的3%，投资利息为150万元，销售税费为售价的6%，开发利润为400万元。该住宅项目周边有类似住宅已售罄，其平均售价为5000元/㎡。要求：运用成本法评估该住宅项目的价值，并分析与市场比较法评估结果可能存在差异的原因。答案：1.D2.D3.D4.B5.B6.C7.D8.D9.B10.A11.A12.C13.C14.C15.A16.D17.A18.C19.D20.B21.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。应用步骤：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。22.收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。应用的关键是：（1）准确预测未来收益；（2）合理确定报酬率或资本化率、收益乘数；（3）正确选择收益期限。23.设该宗房地产的价值为V。土地取得成本100万元，建设成本150万元，管理费用150×5%=7.5万元，投资利息20万元，销售税费为5%V，开发利润30万元。则V=100+150+7.5+20+5%V+30，解得V=323.68万元。24.潜在毛收入=4500×80×12=4320000元，有效毛收入=4320000×（1-10%）=3888000元，运营费用=3888000×30%=1166400元，净收益=3888000-1166400=2721600元。收益期限n=40-5=35年，报酬率r=10%。根据收益法公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，可得V=2721600/10%×[1-1/(1+10%)^35]≈26574545.45元。25.土地取得成本2000万元，建设成本3000万元，管理费用3000×3%=90万元，投资利息150万元，销售税费为6%V，开发利润400万元。则V=2000+