2025年房地产经纪人之业务操作自我检测试卷及答案

2025年房地产经纪人之业务操作自我检测试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价300万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，采用等额本息方式，其月供最接近（）A.10,200元B.11,050元C.12,300元D.13,400元答案：B解析：贷款额210万元，月利率0.3583%，期数300期，代入等额本息公式得月供≈11,050元。2.根据《商品房销售管理办法》，开发企业在取得预售许可证后，应在几日内一次性公开全部准售房源（）A.5日B.7日C.10日D.15日答案：C3.某套住宅建筑面积126㎡，套内面积98㎡，公摊系数为（）A.0.22B.0.25C.0.28D.0.31答案：C解析：公摊面积=12698=28㎡，公摊系数=28/98≈0.2857。4.在带看过程中，客户提出“担心噪音”，经纪人最应优先查验的指标是（）A.建筑结构B.楼板厚度C.分户墙材质D.窗户隔声量答案：D5.某城市限购政策规定“非户籍居民需连续缴纳24个月社保”，客户2023年1月参保，最早可购房时间为（）A.2024年12月B.2025年1月C.2025年2月D.2025年3月答案：B6.下列关于“定金”与“订金”的表述，正确的是（）A.二者均可无条件退还B.定金适用双倍返还罚则C.订金可抵作价款，也可双倍返还D.定金合同必须书面，但无需实际交付答案：B7.某房源挂牌价520万元，业主净得，买方承担全部税费。若买方为二套，契税税率3%，则应缴契税（）A.15.0万元B.15.6万元C.15.8万元D.16.2万元答案：B8.商业贷款审批中，银行最关心的偿债能力指标是（）A.收入偿债比≤50%B.收入偿债比≤55%C.收入偿债比≤60%D.收入偿债比≤65%答案：A9.某小区近30天成交8套，当前在售40套，该小区去化周期为（）A.3.75个月B.4个月C.5个月D.6个月答案：C解析：去化周期=库存/月均销量=40/(8/1)=5个月。10.下列关于“房屋抵押”表述错误的是（）A.抵押期间可正常出租B.抵押登记后债权银行享有优先受偿权C.抵押房产可再次抵押给同一银行D.抵押房产不得转让答案：D11.客户使用市管公积金贷款，最高额度120万元，其月缴存额1200元，缴存比例12%，则其缴存基数为（）A.8000元B.9000元C.10,000元D.12,000元答案：C解析：基数=月缴存额/比例=1200/0.12=10,000元。12.在VR带看中，为提高沉浸感，首先应调整的参数是（）A.白平衡B.视场角C.码率D.帧率答案：B13.某新房项目采用“车位配比1:1.2”，总户数800户，则车位数（）A.860个B.920个C.960个D.1000个答案：C14.客户问“为什么同小区两套相同户型报价差30万”，经纪人最恰当的回答框架是（）A.直接指出业主心态不同B.用“楼层、朝向、装修、税费、时间”五维拆解C.回答“市场波动正常”D.建议客户压价答案：B15.根据《民法典》，租赁期限不得超过（）A.10年B.15年C.20年D.25年答案：C16.某房源房龄18年，剩余土地使用年限52年，在贷款评估中，银行最高可贷成数（）A.七成B.六成C.五成D.四成答案：B17.客户出售名下唯一住宅，满五不唯一，应缴个税（）A.全额1%B.差额20%C.免征D.全额2%答案：B18.下列关于“网签价”描述正确的是（）A.必须等于成交价B.不得低于政府最低过户指导价C.可高于评估价D.必须等于评估价答案：B19.某门店当月新增客源240组，带看180组，成交12套，其带看转化率为（）A.5%B.6.7%C.8%D.10%答案：B解析：转化率=成交/带看=12/180=6.7%。20.客户使用“组合贷”，公积金额度80万元，商贷120万元，利率3.1%、4.3%，则首月总利息约为（）A.4800元B.5200元C.5600元D.6000元答案：C解析：首月利息=80×3.1%/12+120×4.3%/12≈2067+4300=6367元，最接近5600元。21.在房源勘察时，发现厨房下水管渗漏，应第一时间（）A.拍照并录入物业维修B.告知客户可降价C.隐瞒并催促签约D.让业主自行处理答案：A22.某楼盘采用“首付分期”政策，首付30%分三期6个月付清，若总价400万元，则签约时最少支付（）A.40万元B.60万元C.80万元D.120万元答案：A解析：首付120万元分三期，首期40万元。23.客户征信报告显示“连续逾期5次”，银行最可能（）A.正常批贷B.提高利率C.拒贷D.降低成数答案：C24.下列关于“容积率”表述正确的是（）A.容积率越高居住舒适度越高B.容积率=建筑基底面积/用地面积C.容积率=总建筑面积/用地面积D.容积率与楼面地价无关答案：C25.某房源挂牌价上调3次共上涨12%，现报价560万元，则初始挂牌价（）A.500万元B.510万元C.520万元D.530万元答案：A解析：初始价×1.12=560，初始价=560/1.12=500万元。26.客户问“中介费能否打对折”，经纪人合规回应为（）A.可以，私下返费B.公司统一定价，签署服务协议C.先收全佣，再退现金D.不回答答案：B27.某小区物业费3.8元/㎡·月，面积89㎡，年物业费（）A.3800元B.4054元C.4200元D.4500元答案：B解析：3.8×89×12=4058.4元，最接近4054元。28.客户出售继承房产，原值无法提供，个税应（）A.全额1%B.全额2%C.差额20%D.免征答案：A29.在带看高层住宅时，客户恐高，经纪人应（）A.坚持高层视野好B.改看低楼层或加装防护样板间C.放弃带看D.让客户自行克服答案：B30.某门店实行“房源聚焦”，聚焦房源占比应不低于（）A.10%B.20%C.30%D.50%答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房屋交易资金监管优点的是（）A.保障买卖双方资金安全B.防止一房二卖C.加快过户速度D.降低中介收费答案：A、B32.导致银行批贷额度缩水的因素包括（）A.评估价低于成交价B.客户收入证明不足C.房龄超过30年D.客户信用卡大额分期未结清答案：A、B、C、D33.以下属于新建商品房现场销售逼定技巧的是（）A.特价房限时秒杀B.现场销控板贴红点C.首付分期倒计时D.告知客户次日涨价2%答案：A、B、C、D34.关于“居住权”表述正确的有（）A.居住权自登记时设立B.居住权不得转让、继承C.居住权期限可约定终生D.设立居住权的住宅不得出租答案：A、B、C35.客户购买学区房应重点核实（）A.学区划分文件B.落户年限政策C.学位是否被占用D.学校私立或公立性质答案：A、B、C、D36.下列属于客源漏斗管理指标的是（）A.线索转化率B.带看转化率C.签约转化率D.复购率答案：A、B、C37.存量房交易网签所需材料包括（）A.身份证明B.不动产权证C.房屋平面图D.经纪服务合同答案：A、B、D38.关于“法拍房”风险提示正确的有（）A.可能隐藏高额欠费B.可能无法清退原业主C.可正常申请市管公积金贷款D.税费各付答案：A、B39.门店进行社区精耕时，有效动作包括（）A.物业关键人维护B.电梯框架广告C.业主生日会D.空看拍照答案：A、B、C40.客户面访中，SPIN提问技巧包括（）A.背景问题B.难点问题C.暗示问题D.需求—效益问题答案：A、B、C、D三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.住宅专项维修资金属于业主共有，利息归全体业主。（√）42.商业类公寓可落户并享受学区。（×）43.在途交易房源可再次挂牌出售。（×）44.经纪人可接受客户口头全权委托代办过户。（×）45.赠与房产再出售，个税可按全额1%征收。（√）46.带看结束后24小时内回访效果最好。（√）47.新建商品房交付时，开发商必须提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。（√）48.客户跳单，经纪人可主张双倍中介费赔偿。（×）49.不动产登记费住宅类为80元/件。（√）50.经纪人可私设资金池为客户垫资赎楼。（×）四、计算题（每题10分，共20分。要求写出计算过程，结果保留两位小数）51.客户购买首套二手住宅，成交价420万元，评估价400万元，网签价400万元，原值260万元，原契税3.9万元，房龄8年。请计算买方及卖方各自应缴税费。（当地规定：买方契税1%，二套3%；个税差额20%或全额1%可选；增值税及附加5.3%满二免；中介费2%由买方承担）解：买方：1.契税=400×1%=4.00万元2.中介费=420×2%=8.40万元合计：12.40万元卖方：1.增值税：满二免，0元2.个税：差额20%与全额1%择优差额=4002604合理费用≈4002604=136万元个税1=136×20%=27.20万元个税2=400×1%=4.00万元选4.00万元答：买方12.40万元，卖方4.00万元。52.某门店2024年5月新增客源300组，其中线上渠道占65%，线下35%；线上转化率8%，线下转化率12%；成交均价480万元，佣金率2%。请计算：（1）线上成交套数；（2）线下成交套数；（3）总佣金收入；（4）若目标佣金收入400万元，线上转化率需提升多少个百分点（其他不变）。解：（1）线上客源=300×65%=195组，成交=195×8%=15.6≈16套（2）线下客源=105组，成交=105×12%=12.6≈13套（3）总套数=29套，佣金=29×480×2%=278.40万元（4）设线上转化率提升至x，则195×x×480×2%+13×480×2%=4001.872x+0.1248=4001.872x=275.2x≈14.7%需提升14.78=6.7个百分点答：（1）16套；（2）13套；（3）278.40万元；（4）6.7个百分点。五、案例分析题（每题20分，共20分）53.背景：客户王先生，38岁，已婚，家庭月税后收入5万元，公积金月缴4000元，余额8万元，名下无房无贷；配偶刘女士35岁，月缴3000元，余额5万元。两人欲购买市区一套二手学区房，面积95㎡，挂牌价600万元，评估价580万元，房龄12年，原值350万元，原契税5万元。业主唯一满五。当地政策：首套公积金最高120万元，利率3.1%；商贷利率4.3%；市管公积金可贷额度=（余额+月缴额×距退休月数×2）×1.2，且≤120万元；收入偿债比≤50%；中介费1.5%由买方承担；所有交易税费由买方承担。任务：（1）计算王先生家庭可贷公积金额度；（2）设计最优贷款方案，使月供应≤家庭收入50%；（3）计算买方总成本（首付+税费+中介费）；（4）若业主临时要求净得620万元，分析交易能否继续并提出三种解决方案。解：（1）可贷额度计算：王先生：38岁，退休月数=6038=22年=264月额度=(8+0.4×264×2)×1.2=(8+211.2)×1.2=263.04万元>120万元，取120万元刘女士：35岁，退休月数=25年=300月额度=(5+0.3×300×2)×1.2=(5+180)×1.2=222万元>120万元，取120万元家庭合计最高120万元（政策上限）（2）最优方案：目标月供≤2.5万元设公积金贷款120万元，商贷