物业进小区查验制度规范

PAGE物业进小区查验制度规范一、总则（一）目的为加强物业管理区域的交接与管理，规范物业承接查验行为，保障物业管理活动的顺利开展，维护业主和物业企业的合法权益，依据《物业管理条例》《物业承接查验办法》等法律法规及相关行业标准，制定本制度规范。（二）适用范围本制度适用于本公司承接新建住宅小区、商业写字楼、工业园区等各类物业项目的查验活动。（三）基本原则1.合法性原则物业承接查验活动应当遵守国家有关法律法规及相关政策规定，确保查验行为合法合规。2.客观性原则查验过程应客观公正，以事实为依据，如实记录查验情况，不得隐瞒或虚报问题。3.完整性原则对物业共用部位、共用设施设备进行全面查验，确保无遗漏，保证物业的完整性和正常使用功能。4.协同性原则物业企业应与建设单位、业主委员会等相关方密切配合，协同开展查验工作，共同解决查验中发现的问题。二、查验主体与职责（一）建设单位职责1.组织施工单位对物业共用部位、共用设施设备进行自查自验，确保工程质量符合相关标准和合同要求。2.在物业承接查验前，向物业企业提供以下资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必需的其他资料。3.协助物业企业进行承接查验工作，负责组织施工单位对查验中发现的问题进行整改。4.承担因建设单位原因导致的物业质量问题的整改责任，确保整改后的物业符合交付使用条件。（二）物业企业职责1.组建承接查验小组，配备专业技术人员，制定查验方案，明确查验内容、标准、方法和流程。2.按照查验方案对物业共用部位、共用设施设备进行实地查验，做好查验记录，填写物业承接查验报告。3.对查验中发现的问题，及时书面通知建设单位，要求建设单位限期整改。整改完成后进行复查，直至问题解决。4.负责查验资料的整理、归档和保管，建立物业承接查验档案，档案保存期限不得少于规定年限。5.在承接查验过程中，发现建设单位移交的资料不全或不符合要求的，应当要求建设单位补齐或修正。（三）业主委员会职责1.参与物业承接查验工作，对查验过程和结果进行监督。2.代表业主利益，就查验中涉及业主权益的问题提出意见和建议，维护业主合法权益。3.协助物业企业和建设单位解决查验中出现的争议，促进各方达成共识。三、查验内容与标准（一）共用部位查验1.建筑结构检查建筑物的基础、梁、板、柱、墙等结构构件是否完好，有无裂缝、变形等质量问题。查验屋面、外墙、卫生间、厨房等部位的防水性能，是否存在渗漏现象。检查建筑物的外立面是否平整、美观，有无脱落、破损等情况。2.共用设施设备用房查看物业服务用房、配电室、水泵房、消防控制室、电梯机房等设施设备用房的位置、面积、高度等是否符合设计要求。检查设施设备用房的建筑结构、通风、采光、防水、防火等性能是否良好，门窗是否完好。核实设施设备用房内的设备基础、预埋件等是否符合设备安装要求。3.公共区域检查小区内的道路、广场、绿地、停车场等公共区域是否平整、完好，有无坑洼、积水、破损等情况。查看路灯、楼道灯、景观灯等照明设施是否正常运行，亮度是否符合要求。检查小区内的排水系统是否畅通，雨水井、污水井是否完好，有无堵塞、渗漏现象。核实小区内的消防通道、安全出口是否畅通无阻，消防标识是否清晰、醒目。（二）共用设施设备查验1.给排水系统检查生活用水、消防用水的水源是否可靠，水质是否符合国家标准。查看供水管道、阀门、水表等设施是否完好，有无漏水、锈蚀等情况，水压是否正常。检查排水管道、化粪池、污水处理设施等是否畅通，有无堵塞、渗漏现象，排水能力是否满足设计要求。2.供电系统查验配电室的设备配置是否齐全、完好，运行是否正常，接地系统是否可靠。检查变压器、高低压开关柜、配电箱等设备的运行参数是否符合规定，有无过热、异响等异常情况。查看小区内的路灯、楼道灯、景观灯等照明设施的供电线路是否完好，灯具是否正常发光。核实小区内的电梯、消防设备、监控系统等重要设备的供电是否可靠，有无备用电源及切换装置。3.消防系统检查消防设施设备的配置是否符合设计要求，包括消火栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统、防排烟系统等。查看消防设施设备的外观是否完好，标识是否清晰，组件是否齐全，有无损坏、锈蚀等情况。对消防设施设备进行功能性测试，确保其能够正常运行，发挥灭火和应急救援作用。4.电梯系统检查电梯的型号、规格、数量是否与设计文件一致，电梯轿厢、层门、门套等外观是否完好。查看电梯的运行记录、维护保养记录是否齐全，电梯的安全装置是否有效，如限速器、安全钳、门锁等。对电梯进行试运行，检查电梯的启动、运行、停止是否平稳，有无异常振动、声响，平层精度是否符合要求。5.智能化系统查验小区内的监控系统、门禁系统、对讲系统、停车场管理系统等智能化设施设备的配置是否齐全、完好。检查智能化系统的运行情况，包括设备的联网状态、数据传输、图像显示等是否正常，功能是否满足设计要求。核实智能化系统的存储设备是否正常工作，存储容量是否满足规定期限的记录要求，数据是否可查询、可追溯。四、查验程序与方法（一）查验准备1.物业企业在承接查验前，应组建承接查验小组，明确小组成员的职责分工。查验小组应由工程技术人员、质量管理人员、法务人员等组成，具备相应的专业知识和技能。2.收集与物业承接查验相关的资料，包括建设单位提供的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件和物业使用说明文件等。3.制定查验方案，明确查验的内容、标准、方法、流程以及人员安排等。查验方案应根据物业项目的特点和实际情况制定，确保查验工作有序进行。4.准备查验所需的工具和设备，如检测仪器、量具、摄像机、笔记本电脑等，确保工具和设备的准确性和可靠性。（二）资料查验1.物业企业对建设单位移交的资料进行审查，重点检查资料的完整性、真实性和有效性。2.对照相关法律法规和行业标准，核实资料中关于物业共用部位、共用设施设备的设计、施工、验收等方面的内容是否符合要求。3.对资料中存在的问题，及时书面通知建设单位，要求建设单位限期补齐或修正。（三）实地查验1.按照查验方案，对物业共用部位、共用设施设备进行实地查验。查验过程中，查验人员应认真观察、详细记录，确保查验结果真实可靠。2.采用观感查验、功能测试、运行试验等方法进行实地查验。观感查验主要检查物业的外观质量、设施设备的完好程度等；功能测试主要检查设施设备的各项功能是否正常；运行试验主要检查设施设备在运行过程中的稳定性、可靠性等。3.对查验中发现的问题，应详细记录问题的部位、内容、程度等，并拍照或录像留存证据。同时，填写物业承接查验记录单，由查验人员和建设单位代表签字确认。（四）问题整改1.物业企业对查验中发现的问题进行梳理和分类，分析问题产生的原因，明确整改责任主体。2.针对不同类型的问题，制定相应的整改措施，并书面通知建设单位。整改措施应明确整改的目标、要求、期限和责任人等。3.建设单位应按照整改通知的要求，组织施工单位进行整改。整改完成后，建设单位应书面通知物业企业进行复查。4.物业企业对整改情况进行复查，对整改合格的问题予以确认，对整改不合格的问题，要求建设单位继续整改，直至达到要求为止。（五）查验报告1.物业承接查验工作结束后，物业企业应编制物业承接查验报告。查验报告应包括查验的基本情况、查验依据、查验内容、查验结果、存在问题及整改情况等内容。2.查验报告应由物业企业法定代表人签字并加盖企业公章，同时提交建设单位、业主委员会备案。3.物业承接查验报告是物业企业承接物业项目的重要依据，也是界定物业企业与建设单位责任的重要文件。五、档案管理（一）档案内容物业承接查验档案应包括以下资料：1.承接查验方案；2.建设单位移交的资料；3.物业承接查验记录单；4.物业承接查验报告；5.查验中发现问题的照片、录像等资料；6.建设单位的整改通知及整改报告；7.其他与物业承接查验相关的资料。（二）档案整理1.物业企业应指定专人负责物业承接查验档案的整理工作，按照档案管理的要求，对各类资料进行分类、编号、装订。2.档案整理应做到资料齐全、内容完整、分类清晰、编号规范、装订整齐，便于查阅和保管。（三）档案保管1.物业承接查验档案应妥善保管，保存期限不得少于规定年限。保存期限届满后，应按照档案管理的规定进行销毁。2.档案保管应具备必要的保管条件，确保档案的安全和完整。档案存放地点应干燥、通风、防火、防潮、防虫，防止档案损坏、丢失。（四）档案查阅1