2025年房地产经纪人考试模拟题及答案参考

2025年房地产经纪人考试模拟题及答案参考一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《民法典》规定，下列关于居住权的说法正确的是（）。A.居住权可以转让B.居住权自登记时设立C.居住权人可以将房屋出租D.居住权期限不得超过20年【答案】B【解析】《民法典》第三百六十六条明确，居住权自登记时设立，不得转让、继承，原则上不得出租，期限可由当事人约定，无上限。2.某市出台限购政策，非户籍居民家庭购房需提供连续60个月社保或个税证明。该政策属于（）。A.金融调控政策B.土地供应政策C.行政限制措施D.税收调节政策【答案】C【解析】通过行政手段限制购房资格，属于行政限制措施。3.某套住宅建筑面积145㎡，套内面积118㎡，公摊系数为（）。A.18.6%B.22.9%C.23.7%D.24.5%【答案】B【解析】公摊面积=145118=27㎡，公摊系数=27/118≈22.9%。4.房地产经纪机构发布房源信息时，必须明示的内容不包括（）。A.房屋抵押信息B.房屋查封信息C.房屋历史成交价格D.房屋权属证书编号【答案】C【解析】《房地产经纪管理办法》第二十条规定，房源信息应包括权属、抵押、查封等，但无强制要求披露历史成交价。5.商业银行对首套房个人住房贷款实施LPR+120BP的利率定价，若5年期以上LPR为4.2%，则实际执行年利率为（）。A.5.1%B.5.2%C.5.4%D.5.5%【答案】C【解析】120BP=1.2%，4.2%+1.2%=5.4%。6.某项目土地取得成本为12亿元，可售面积30万㎡，建安成本4500元/㎡，财务费用1.5亿元，管理费用1亿元，营销费用为销售收入的3%。若预期销售均价为25000元/㎡，则项目成本利润率为（）。A.18.7%B.21.4%C.23.8%D.25.2%【答案】B【解析】销售收入=30万×25000=75亿元总成本=12+0.45×30+1.5+1+75×3%=12+13.5+1.5+1+2.25=30.25亿元利润=7530.25=44.75亿元成本利润率=44.75/30.25≈21.4%。7.下列关于“带押过户”的说法正确的是（）。A.仅适用于公积金贷款B.必须提前清偿原贷款C.买卖双方贷款须为同一银行D.可通过公证提存资金实现【答案】D【解析】2023年起全国推行“带押过户”，允许在未清偿原贷款前提下完成转移登记，资金可通过公证提存或银行监管账户完成。8.某小区业主委员会决定动用住宅专项维修资金更新电梯，需满足的条件是（）。A.专有部分面积占比1/2以上且人数1/2以上同意B.专有部分面积占比2/3以上且人数2/3以上同意C.专项维修资金列支范围内专有部分面积1/2以上且人数1/2以上同意D.专项维修资金列支范围内专有部分面积2/3以上且人数2/3以上同意【答案】D【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定，动用维修资金需“双2/3”同意，且为列支范围内业主。9.房地产估价报告中，估价假设和限制条件的作用不包括（）。A.界定估价范围B.规避估价风险C.替代估价依据D.提示报告使用人【答案】C【解析】假设限制条件不能替代估价依据，仅起辅助说明作用。10.某套房屋买卖合同约定定金20万元，买方支付后反悔，卖方有权没收定金的上限为（）。A.10万元B.20万元C.合同价20%D.合同价30%【答案】B【解析】定金罚则实行“双倍返还”或“没收”，但定金本身不得超过主合同标的额20%，本题已支付20万元，未超标的额20%，可全额没收。11.下列用地中，最高出让年限为50年的是（）。A.商业用地B.旅游用地C.教育用地D.娱乐用地【答案】C【解析】教育、科技、文化、卫生等用地最高年限50年，商业、旅游、娱乐为40年。12.某房地产经纪公司未在经营场所公示信用档案查询方式，被主管部门责令改正，逾期不改将被处以（）。A.5000元以下罚款B.5000元以上1万元以下罚款C.1万元以上3万元以下罚款D.3万元以上罚款【答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》第三十五条，逾期不改处5000元以上1万元以下罚款。13.个人出售家庭唯一住房，房产证满2年但不满5年，应缴纳的增值税政策为（）。A.全额征收5%B.差额征收5%C.免征D.按1%核定征收【答案】B【解析】非普通住宅满2年不满5年，按差额5%征收增值税。14.某城市更新项目采用“做地”模式，其土地整理主体为（）。A.市土地储备中心B.区属国企C.原土地使用权人D.房地产开发商【答案】B【解析】“做地”模式由区属国企完成土地整理，形成净地后交储。15.下列关于房屋租赁合同登记备案的说法正确的是（）。A.备案是合同生效要件B.备案后可对抗第三人C.备案须缴纳合同价1%手续费D.备案由出租人单方申请即可【答案】B【解析】备案非生效要件，但可对抗第三人；手续费已取消；需双方共同申请。16.某套住宅成交总价300万元，评估价280万元，网签备案价270万元，契税计税依据为（）。A.300万元B.280万元C.270万元D.税务机关核定价【答案】B【解析】契税以评估价与网签价孰高为原则，280>270，故按280万元计税。17.房地产经纪服务合同中，未明确服务标准的，应执行（）。A.地方行业标准B.企业自行标准C.国家标准D.双方口头约定【答案】C【解析】《房地产经纪服务规范》GB/T30667为国家推荐性标准，未明确时按国家标准执行。18.某项目取得预售许可证后，开发企业变更规划将阳台封闭，未重新公示，买受人可主张（）。A.继续履行B.解除合同C.减少价款D.以上均可【答案】D【解析】规划变更影响商品房结构、面积、使用功能，买受人可择一主张。19.下列关于“认房不认贷”政策的说法正确的是（）。A.以住房贷款记录为准B.以家庭住房套数为准C.以征信报告为准D.以个税缴纳地为准【答案】B【解析】“认房不认贷”指不论贷款记录，仅以家庭名下住房套数认定首套或二套。20.某套房屋存在查封登记，仍签订买卖合同，合同效力为（）。A.无效B.可撤销C.有效但无法履行D.效力待定【答案】C【解析》查封不影响合同效力，但导致无法过户，构成履行不能。21.房地产估价采用比较法时，可比实例成交日期与估价时点相差不得超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.3年【答案】C【解析】《房地产估价规范》规定，比较法可比实例成交日期一般不超过2年。22.某小区车位配比1:1.2，地下车位只售不租，业主维权依据为（）。A.《物权法》第七十四条B.《物业管理条例》第五十条C.《商品房销售管理办法》第十一条D.《民法典》第二百七十五条【答案】D【解析】《民法典》第二百七十五条明确，车位应首先满足业主需要，只售不租涉嫌违规。23.下列关于“租金贷”的说法错误的是（）。A.贷款资金直接划入出租人账户B.承租人需按月还本付息C.长租公寓暴雷后承租人仍需还贷D.银保监会已禁止发放租金贷【答案】D【解析】2021年银保监会要求规范租金贷，并非全面禁止，允许合规开展。24.某套房屋遗产继承后出售，原购房时间为2005年，继承时间为2023年，个税免征依据为（）。A.满五唯一B.继承房产满2年C.家庭唯一住房D.继承房产再转让按差额20%【答案】A【解析】继承房产以原购房时间计算，20052023已满5年，若家庭唯一可免征个税。25.房地产经纪机构加盟品牌后，其备案名称中（）。A.必须含“加盟”字样B.必须含品牌名称C.必须与品牌方一致D.无强制要求【答案】D【解析】备案名称需与营业执照一致，法规未强制含品牌或加盟字样。26.某项目采用“装配式”建筑，其预售资金监管比例可（）。A.提高10%B.降低10%C.提高5%D.不变【答案】B【解析】多地鼓励装配式，预售资金监管比例可下调10%。27.下列关于“法拍房”的说法正确的是（）。A.不限购B.需一次性付款C.可贷款购买D.无税费【答案】C【解析】2022年起多地法拍房纳入限购，但可按揭贷款，税费由买卖双方依法承担。28.某套房屋买卖合同约定违约金为合同价10%，买方违约造成卖方实际损失5万元，卖方主张（）。A.仅能主张违约金B.仅能主张实际损失C.可同时主张D.可择高主张【答案】A【解析》违约金与损失择一主张，违约金低于损失可请求增加，但不可并用。29.房地产经纪人员泄露客户信息，造成损失，应承担（）。A.行政责任B.民事责任C.刑事责任D.以上均可能【答案】D【解析】根据情节轻重，可能面临行政处罚、民事赔偿乃至刑事责任。30.某城市实行“积分落户”，购房积分最高可加30分，该政策属于（）。A.人口政策B.产业政策C.住房政策D.土地政策【答案】A【解析】通过购房赋予积分，吸引人口落户，属于人口政策工具。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪业务中的“重要事项”须书面告知的有（）。A.房屋查封登记B.房屋抵押登记C.房屋曾发生非正常死亡事件D.房屋周边规划修建变电站E.房屋装修采用实木地板【答案】ABCD【解析】装修用材非重要事项，其余均影响交易决策。32.下列关于“共有产权住房”的说法正确的有（）。A.购房人拥有全部使用权B.政府份额不计入购房人资产C.5年后可一次性购买政府份额D.可依法出租并按比例分成E.可设定抵押【答案】ACD【解析】政府份额计入资产，设定抵押需征得代持机构同意。33.房地产估价报告中必须记载的内容包括（）。A.估价假设和限制条件B.估价技术路线C.估价师签字D.实地查勘日期E.估价委托人联系方式【答案】ABCD【解析】委托人联系方式属存档资料，无需在报告正文披露。34.下列行为中，属于房地产经纪机构禁止行为的有（）。A.低价收进高价卖出B.代收代付交易资金C.提供购房资格造假服务D.强制捆绑金融服务E.发布虚假房源信息【答案】ACDE【解析】合规资金监管账户可代收代付，非禁止。35.下列关于“绿色建筑”评价标准的说法正确的有（）。A.星级越高能耗越低B.预评价在施工图完成后进行C.运行标识需在交付后一年D.星级标识有效期为5年E.一星级需满足60项控制项【答案】ABC【解析】星级标识有效期3年，控制项为必达项，无数量要求。36.下列情形中，可导致房地产买卖合同无效的有（）。A.恶意串通损害第三人利益B.以合法形式掩盖非法目的C.损害社会公共利益D.重大误解E.显失公平【答案】ABC【解析】重大误解、显失公平为可撤销，非无效。37.下列属于住房公积金提取情形的有（）。A.支付房租B.大修自住房C.偿还商业贷款本息D.离职满半年未再就业E.被判处刑罚【答案】ABCD【解析】判刑非提取情形，离职封存满半年可销户提取。38.下列关于“房屋养老金”制度试点的说法正确的有（）。A.资金来源于住宅专项维修资金增值收益B.用于老旧小区公共设施改造C.个人账户可随房转移D.政府给予一定补贴E.强制缴纳【答案】ABCD【解析】目前试点以自愿补缴为主，非强制。39.下列属于房地产抵押评估需特别关注的因素有（）。A.抵押物变现能力B.优先受偿款C.租赁权对价值影响D.土地剩余年限E.抵押人婚姻状况【答案】ABCD【解析】婚姻状况影响权属清晰度，但非评估价值直接因素。40.下列关于“数字人民币”在商品房预售资金监管中的应用，说法正确的有（）。A.实现资金流可追溯B.降低监管成本C.智能合约自动拨付D.取消银行监管账户E.提高资金使用效率【答案】ABCE【解析】数字人民币仍需依托监管账户体系，未取消银行专户。三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）41.房地产估价机构可以对外承诺评估值。（×）42.个人转让商铺，土地增值税实行核定征收的，征收率不低于5%。（√）43.居住权设立后，房屋所有人仍可自由转让该房屋。（√）44.房地产经纪人员可同时受聘于两个经纪机构。（×）45.已办理预告登记的房屋，未经预告登记权利人同意，不得处分。（√）46.法拍房成交后，原租赁合同自动解除。（×）47.绿色建筑三星级标识由住建部颁发。（√）48.房地产经纪机构注销备案后，其未结佣金债权消灭。（×）49.住房公积金贷款额度与账户余额挂钩，最高可贷120倍。（√）50.集体经营性建设用地入市后，可用于建设共有产权住房。（√）四、综合分析题（共40分）（一）案例一（15分）甲通过A经纪机构购买乙名下住宅，合同约定总价400万元，定金20万元，首付120万元（含定金），余款280万元按揭。A机构未核查房屋抵押情况，乙隐瞒房屋已抵押给银行300万元的事实。过户前银行因乙逾期行使抵押权，房屋被查封，交易无法进行。甲要求A机构双倍返还定金并赔偿损失，A机构辩称应由乙承担责任。问题：1.A机构是否需向甲承担责任？法律依据是什么？（5分）2.甲能否主张A机构与乙承担连带责任？（5分）3.若甲仅主张A机构赔偿，赔偿范围如何确定？（5分）【答案要点】1.需承担。《房地产经纪管理办法》第二十二条，经纪机构应查验房屋权属及限制信息，未尽核查义务造成损失应承担赔偿责任。2.可以。根据《民法典》第一千一百六十九条，经纪人与出卖人恶意串通或共同过失侵害买受人权益，可承担连带责任。若A机构明知或应知抵押而未告知，构成共同侵权。3.赔偿范围包括直接损失与可得利益损失：已付定金20万元、交易费用（评估、按揭、查档等）、房屋差价（若重新购买同类房屋价格上涨部分）、合理维权费用（律师、诉讼费）。若甲另购同小区同户型多花30万元，可主张该差价。（二）案例二（13分）某市出台“以旧换新”政策，鼓励业主将旧房出售给指定国企平台，所得房款用于购买参与活动的新建商品房。平台以评估价90%收购旧房，开发商给予新房总价3%优惠。王先生旧房评估价200万元，平台收购价180万元；看中新房总价300万元，开发商优惠9万元，实际支付291万元。王旧房原购入价100万元，已