2025年土地登记代理人资格考试实务操作模拟试卷附答案

2025年土地登记代理人资格考试实务操作模拟试卷附答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填在括号内）1.某宗国有建设用地使用权出让合同载明：宗地面积8000m²，用途为零售商业，出让年限40年，容积率为2.0，建筑密度≤50%，绿地率≥20%。若受让人拟将底层2000m²改为餐饮业态，须首先向哪一主体申请批准（）A.市自然资源和规划局B.市住房和城乡建设局C.市市场监督管理局D.市生态环境局2.依据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，登记机构应当办理注销登记的是（）A.权利人姓名发生变更B.不动产被依法没收C.抵押权顺位发生变动D.地役权期限缩短3.某村集体经济组织以集体经营性建设用地使用权作价出资入股A公司，双方共同向登记机构申请登记时，必须提交的文件不包括（）A.作价出资入股协议B.村民会议三分之二以上成员表决同意书C.建设用地规划许可证D.土地权属来源材料4.甲以划拨方式取得一宗国有建设用地，面积5000m²，用途为机关团体。现甲拟将其中1000m²分割转让给乙用于社区服务中心，下列说法正确的是（）A.可直接办理转移登记B.应先补缴土地出让价款C.应报有批准权的人民政府批准并补缴出让金D.只能以租赁方式提供5.下列关于“多测合一”成果用于土地首次登记的表述，正确的是（）A.测绘成果有效期为6个月B.登记机构必须实地查看C.测绘成果须由登记机构另行复核D.测绘成果可直接采用，无需审查6.某宗土地设立最高额抵押权，债权确定期间届满日为2025年12月31日，登记簿记载最高债权限额为1亿元。2025年6月30日，实际发生债权8000万元，下列说法正确的是（）A.2026年1月1日后未清偿债权自动失效B.登记机构可依职权注销抵押登记C.抵押权人可在2026年1月10日前申请确定债权数额D.最高额抵押权自动转为一般抵押权7.下列关于土地登记代理人签字盖章义务的说法，正确的是（）A.代理人只需在申请表上签字B.代理人有权拒绝在虚假材料上签章C.代理人签章即视为对材料真实性负责D.代理人签章可免除委托人责任8.某市实施不动产统一登记后，原国有土地使用证与房屋所有权证记载用途不一致，登记机构应（）A.按房屋所有权证用途记载B.按国有土地使用证用途记载C.以规划条件为准，书面通知权利人补正D.直接按现状记载并备注“用途不一致”9.下列关于查封登记的说法，错误的是（）A.查封期限届满未续封的，查封登记失效B.登记机构收到法院解除查封文书后应即时注销查封登记C.轮候查封自前一查封注销之日起自动生效D.查封登记可以依申请进行10.甲、乙两宗土地相邻，甲为通行便利在乙地设立地役权，期限10年，已登记。第三年后甲将土地转让给丙，下列说法正确的是（）A.地役权因主体变更而消灭B.丙当然享有并承担地役权C.乙可单方申请注销地役权D.需重新签订地役权合同11.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）A.律师凭律师证可查询任何登记资料B.权利人可查询本人登记结果但不得复制登记原始资料C.利害关系人须提交存在利害关系的说明材料D.登记机构可口头告知查询结果12.某宗土地于2020年办理抵押登记，2023年因城市更新被征收，征收补偿款已到位，下列处理顺序正确的是（）A.注销抵押→注销登记→支付补偿款B.支付补偿款→注销抵押→注销登记C.注销登记→支付补偿款→注销抵押D.抵押权人同意→支付补偿款→注销抵押→注销登记13.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是（）A.登记证明与不动产权证书具有同等法律效力B.登记证明仅用于抵押权登记C.登记证明由权利人保管D.登记证明可不记载登记时间14.某宗工业用地使用权期限届满前一年，权利人申请续期，政府因公共利益需要收回，下列说法正确的是（）A.政府可无偿收回B.政府应按市场评估价给予补偿C.权利人可要求原地续期D.政府应按原出让价退还剩余年限出让金15.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，错误的是（）A.登记机构赔偿后可向造成错误的人追偿B.申请人提供虚假材料造成他人损害的，应承担赔偿责任C.登记机构过错由权利人举证D.赔偿范围包括直接损失和间接损失16.某宗土地实测面积比出让合同面积少50m²，误差比为0.3%，且绝对值小于3m²，下列处理方式正确的是（）A.按实测面积登记，不退不补B.必须签订补充协议C.必须退土地出让价款D.必须重新出让17.下列关于不动产登记簿的说法，正确的是（）A.登记簿可采用电子介质或纸质介质，二者不一致时以纸质为准B.登记簿可采用电子介质，并应定期异地备份C.登记簿由权利人保管D.登记簿可不记载权利限制情况18.某宗土地设立抵押权后，又设立地役权，地役权期限5年，抵押权期限10年，若债务人到期不能清偿，抵押权实现时，下列说法正确的是（）A.地役权当然消灭B.地役权对受让人继续有效C.地役权应经抵押权人同意方可设立D.地役权不得影响抵押权实现19.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，错误的是（）A.应明确代理事项、权限和期间B.应为书面形式C.可由委托人口头授权D.应载明代理费用及支付方式20.某宗土地用途为仓储用地，权利人拟改为零售商业，须办理的手续顺序为（）A.规划条件变更→补缴出让金→签订补充协议→申请变更登记B.补缴出让金→规划条件变更→申请变更登记C.申请变更登记→规划条件变更→补缴出让金D.签订补充协议→申请变更登记→规划条件变更二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于不动产登记一般程序的有（）A.申请B.受理C.审核D.登簿E.发证22.某宗土地已设立抵押权，现抵押权人与抵押人协商变更抵押范围，应提交的材料包括（）A.变更协议B.原不动产登记证明C.抵押人身份证明D.抵押权人授权委托书E.建设用地规划许可证23.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的有（）A.由村集体经济组织申请B.应提交土地权属来源材料C.应经村民小组会议三分之二以上同意D.登记簿应记载集体成员名单E.登记机构应公告15个工作日24.下列关于不动产登记资料保护的说法，正确的有（）A.登记机构应建立信息安全制度B.不得泄露权利人隐私C.电子登记簿应加密存储D.纸质资料可随意销毁E.查询人不得泄露所获资料25.下列关于土地分割登记的说法，正确的有（）A.应符合规划条件B.应经自然资源主管部门批准C.应补缴土地出让金差价D.应重新测绘E.应注销原登记26.下列关于更正登记的说法，正确的有（）A.可由登记机构依职权启动B.应通知权利人C.权利人可在15个工作日内提出异议D.更正后应重新发证E.更正登记不具有溯及力27.下列关于不动产登记代理人的义务，正确的有（）A.保守委托人隐私B.对代理行为后果承担连带责任C.不得伪造材料D.可转委托他人代理E.应建立业务档案并保存不少于5年28.下列关于预告登记的说法，正确的有（）A.可保障将来实现物权B.自能够进行本登记之日起三个月内未申请，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力D.预告登记可适用于抵押E.预告登记可单方申请29.下列关于不动产登记收费的说法，正确的有（）A.住宅类登记费每件80元B.非住宅类登记费每件550元C.更正登记不收费D.查封登记不收费E.工本费每本10元30.下列关于不动产登记信息互通共享的说法，正确的有（）A.登记机构应与住建部门共享信息B.登记机构应与税务部门共享信息C.登记机构应与金融机构共享全部登记信息D.登记机构应与法院共享查封信息E.登记机构应与公安部门共享权利人身份信息三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记以________登记为原则，以________登记为例外。32.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，其中涉及土地所有权、使用权首次登记的，可延长至________个工作日。33.国有建设用地使用权出让年限届满，权利人申请续期的，应当至迟于届满前________年提出。34.土地登记代理人应当具备________名以上土地登记代理专业人员，其中至少________人具有土地登记代理资格证书。35.不动产登记簿记载的事项分为________、________和________三类。36.集体土地所有权登记，登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行________，公告期为________个工作日。37.不动产登记证明由________签发，加盖________专用章。38.土地分割登记导致容积率提高的，应当补缴________价款，补缴金额按________价格评估。39.登记机构发现登记错误的，应当书面通知权利人，权利人自收到通知之日起________日内可提出异议。40.不动产登记资料查询结果应当出具________，并加盖________印章。四、简答题（每题6分，共30分）41.简述不动产登记代理人接受委托后应当履行的主要义务。42.简述土地用途变更登记的一般流程及注意事项。43.简述查封登记与预查封登记的区别。44.简述更正登记与异议登记的适用情形及法律效力。45.简述集体经营性建设用地入市登记的特殊要求。五、综合应用题（共60分）（一）计算分析题（15分）46.某宗国有建设用地出让合同载明：面积10000m²，用途为商务金融，出让年限40年，容积率为3.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，出让价款为楼面地价2000元/m²。2025年7月1日，受让人申请将容积率提高至4.0，规划部门同意并出具新的规划条件。经评估，此时楼面地价为2500元/m²。（1）计算应补缴的土地出让价款总额。（写出计算过程，结果保留整数）（2）若受让人于2025年8月1日签订补充协议，约定2025年10月1日前缴清价款，逾期按日1‰计收违约金，2025年10月15日才缴清，计算违约金总额。（3）补缴价款后，受让人申请变更登记，登记机构应如何确定土地使用期限？（二）案例分析题（15分）47.甲公司于2018年以出让方式取得一宗工业用地，面积20000m²，期限50年，已办理不动产权证。2023年甲公司将其中5000m²抵押给乙银行，担保债权3000万元，期限3年，已办理抵押登记。2024年甲公司因资金链断裂，法院裁定受理破产清算，并查封全部土地。2025年3月，破产管理人拟将未抵押的15000m²土地及地上厂房公开拍卖，丙公司有意竞买。问题：（1）破产管理人拍卖前需办理哪些不动产登记手续？（2）乙银行抵押权如何实现？（3）丙公司竞买成功后，如何办理登记？需提交哪些材料？（三）实务操作题（30分）48.背景材料：权利人：李某，身份证号：××××××××××××××××××不动产坐落：某市高新区创新大道88号原登记情况：2020年办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，用途为工业，宗地面积6000m²，房屋建筑面积3000m²，使用期限至2060年5月31日。现因城市更新，李某与某房地产开发有限公司签订合作协议，约定：1.李某将上述土地及房屋权属转移给开发公司；2.开发公司向政府申请将用途调整为居住用地，容积率由1.5提高至3.5；3.政府收回原土地，按新规划条件重新出让给开发公司，对李某给予货币补偿1.2亿元；4.开发公司另行提供就地回迁安置房2000m²给李某。截至2025年6月30日，政府已完成收回、重新出让，开发公司已缴清出让价款并取得新的不动产权证书。李某尚未办理原不动产注销登记。任务：（1）请以土地登记代理人身份，为李某起草一份办理注销登记的授权委托书（含代理事项、权限、期间、费用、违约责任等必备条款，字数不少于300字）。（2）列出办理注销登记所需材料清单，并说明每份材料的出具单位及注意事项。（3）开发公司拟将回迁安置房2000m²预售给李某，双方申请预告登记，请写出登记机构审核要点（不少于5条）。（4）若李某对政府收回补偿标准不服，拟提起行政诉讼，登记代理人应提供哪些证据材料？请分类列示。六、参考答案单项选择题1.A2.B3.C4.C5.A6.C7.B8.C9.D10.B11.C12.D13.A14.B15.D16.A17.B18.D19.C20.A多项选择题21.ABCDE22.ABCD23.ABE24.ABCE25.ABD26.ABCD27.ACE28.ABCD29.ABCD30.ABDE填空题31.申请；依职权32.5；1533.134.3；135.权属；限制；提示36.公告；1537.登记机构；不动产登记38.土地出让；市场评估39.1540.查询结果证明；登记机构简答题要点41.忠实勤勉、保守秘密、亲自代理、如实报告、建立档案、不得弄虚作假、按约定收费、承担过错赔偿。42.申请→规划批准→地价评估→补缴出让金→签订补充协议→变更登记；注意用途符合规划、补缴标准、年限重新计算、重新测绘、合并或分割。43.查封登记以法院生效文书为依据，限制处分；预查封登记针对尚未登记的不动产，待登记后自动转为查封登记；二者期限、效力、注销程序不同。44.更正登记适用于记载错误，依申请或依职权，具有溯及力；异议登记适用于权属争议，临时限制处分，15日内不起诉失效，不具有确权效力。45.需经集体经济组织民主决议、政府入市方案批复、签订入市合同、缴清土地增值收益调节金、取得规划条件、办理不动产登记，登记簿备注“集体经营性建设用地”。综合应用题46.（1）新增容积率1.0，可建面积10000m²，补缴价款=10000×2500=2500万元。（2）逾期15天，违约金=2500×1‰×15=37.5万元。（3）使用年限仍至2060年，不变。47.（1）管理人持法院裁定、协助执行通知书先办理查封登记转破产查封；再申请将未抵押部分转移登记至买受人名下。（2）乙银行