不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》题库(含答案)

不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》题库(含答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.下列关于不动产所有权权能的表述，正确的是（）A.占有、使用、收益、处分四项权能必须同时归属于同一人B.所有权人可以将收益权能单独让渡而仍保留处分权能C.使用权能的让渡必然导致处分权能的消灭D.占有权能的缺失将导致所有权消灭答案：B2.根据《民法典》规定，集体土地所有权的主体是（）A.村集体经济组织B.村民委员会C.村内各该农村集体经济组织成员集体D.乡镇人民政府答案：C3.建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为（）A.40年B.50年C.70年D.无期限答案：C4.地役权自（）时设立。A.地役权合同生效B.地役权登记完成C.供役地交付D.需役地登记完成答案：A5.下列权利中，属于用益物权的是（）A.抵押权B.质权C.留置权D.宅基地使用权答案：D6.不动产登记簿记载的权利人甲与真实权利人乙不一致，乙请求更正登记，甲拒绝。乙可以依法申请（）A.异议登记B.预告登记C.查封登记D.注销登记答案：A7.下列关于预告登记的表述，错误的是（）A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记的有效期为90日C.预告登记可以保障将来实现物权D.预告登记适用于商品房预售答案：B8.因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.登记完成C.遗嘱生效D.分割协议签订答案：A9.下列关于建筑物区分所有权的表述，正确的是（）A.专有部分可以单独转让，但不得单独抵押B.共有部分的权利份额可以单独转让C.业主对共有部分享有按份共有权D.业主大会决议对专有部分使用方式作出限制，该限制无效答案：C10.下列关于土地承包经营权的表述，正确的是（）A.土地承包经营权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.耕地承包期为50年C.承包期内发包方可以依法收回承包地D.土地承包经营权不能抵押答案：A11.下列关于抵押权的表述，正确的是（）A.抵押权设立必须转移占有B.建设用地使用权抵押后，该土地上的建筑物一并抵押C.抵押权可以单独转让D.抵押权设立合同自登记时生效答案：B12.甲以其名下唯一住房设定抵押，债务履行期届满未清偿，抵押权人乙可以（）A.直接取得房屋所有权B.申请法院拍卖房屋，但应给予甲6个月宽限期C.强制甲搬离并占有房屋D.自行变卖房屋并优先受偿答案：B13.下列关于居住权的表述，错误的是（）A.居住权自登记时设立B.居住权可以转让C.居住权期限可以约定为终身D.居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外答案：B14.下列关于不动产善意取得的表述，正确的是（）A.善意取得仅适用于动产B.善意取得要求受让人实际占有不动产C.善意取得要求以合理价格转让D.善意取得要求转让人为登记权利人即可，无需交付答案：C15.下列关于更正登记的表述，正确的是（）A.更正登记只能由登记机构依职权启动B.更正登记需要全体利害关系人同意C.登记簿记载确有错误的，登记机构可依申请或依职权更正D.更正登记后原权利证书继续有效答案：C16.下列关于查封登记的表述，错误的是（）A.查封登记由人民法院嘱托登记机构办理B.查封期间不得办理转移登记C.查封期限不得超过三年D.查封登记可以对抗善意第三人答案：C17.下列关于不动产登记资料查询的表述，正确的是（）A.任何人均可查询登记簿记载信息B.权利人查询原始登记资料无需提供身份证明C.利害关系人查询需提供利害关系证明D.登记机构可以拒绝律师持调查令查询答案：C18.下列关于不动产登记机构责任的表述，正确的是（）A.因登记错误给他人造成损害的，登记机构不承担赔偿责任B.登记机构赔偿后无权向造成登记错误的人追偿C.登记机构仅对故意登记错误承担赔偿责任D.登记机构对登记错误承担无过错赔偿责任，但可向责任人追偿答案：D19.下列关于不动产单元划分的表述，正确的是（）A.不动产单元以宗地为基础，可以包含多个建筑物B.一栋楼只能作为一个不动产单元C.地下车位不能与地上房屋划分为同一单元D.不动产单元代码由省级登记机构统一赋码答案：A20.下列关于不动产登记类型的表述，正确的是（）A.首次登记仅适用于新建商品房B.转移登记仅适用于买卖C.变更登记包括权利人姓名变化D.注销登记仅适用于房屋灭失答案：C21.下列关于集体建设用地使用权的表述，正确的是（）A.集体建设用地使用权可以出让给任何单位B.集体建设用地使用权流转须符合国土空间规划C.集体建设用地使用权期限最长为40年D.集体建设用地使用权不能抵押答案：B22.下列关于土地经营权的表述，正确的是（）A.土地经营权自合同生效时设立B.土地经营权流转期限不得超过承包期剩余期限C.土地经营权可以再次流转，无需原承包方同意D.土地经营权不能用于融资担保答案：B23.下列关于国有农用地使用权的表述，正确的是（）A.国有农用地使用权可以通过划拨方式取得B.国有农用地使用权期限最长为50年C.国有农用地使用权不得转让D.国有农用地使用权可以设定抵押权答案：A24.下列关于海域使用权的表述，正确的是（）A.海域使用权属于担保物权B.海域使用权自合同签订时设立C.海域使用权可以依法转让D.海域使用权期限最长为30年答案：C25.下列关于林权的表述，正确的是（）A.林权仅指林木所有权B.林地承包期最长为50年C.林权可以依法抵押D.林权登记由乡镇政府办理答案：C26.下列关于不动产信托登记的表述，正确的是（）A.信托登记由银保监部门办理B.信托登记后受托人成为登记权利人C.信托登记可以对抗第三人D.信托登记适用于动产信托答案：C27.下列关于不动产单元代码的表述，正确的是（）A.代码共24位，第一层为县级行政区划代码B.代码第712位为宗地顺序号C.代码第1316位为定着物顺序号D.代码最后4位为校验码答案：A28.下列关于“多测合一”改革的表述，正确的是（）A.测绘成果不再用于不动产登记B.竣工验收测绘与不动产测绘分离C.同一标的物只测一次，成果共享D.测绘机构由登记机构指定答案：C29.下列关于不动产登记信息安全的表述，正确的是（）A.登记信息可以公开披露B.登记信息属于国家秘密C.登记信息泄露造成损失的，登记机构不承担责任D.登记信息查询需留痕管理答案：D30.下列关于不动产登记代理的表述，正确的是（）A.代理行为无需委托书B.代理机构可以超越委托权限C.代理行为后果由委托人承担D.代理机构对登记结果承担担保责任答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产用益物权的有（）A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权E.抵押权答案：ABCD32.下列关于不动产登记效力的表述，正确的有（）A.登记生效主义适用于所有权B.登记对抗主义适用于土地承包经营权C.登记生效主义适用于抵押权D.登记对抗主义适用于地役权E.登记生效主义适用于宅基地使用权答案：ABCD33.下列情形中，可以申请变更登记的有（）A.权利人姓名变化B.不动产面积增加C.不动产用途变化D.共有份额变化E.不动产灭失答案：ABCD34.下列关于不动产抵押权实现的表述，正确的有（）A.协议折价损害其他债权人利益的，其他债权人可请求撤销B.拍卖抵押财产应委托评估机构评估C.建设用地使用权抵押后新增建筑物一并拍卖，但新增建筑物价款抵押权人无优先受偿权D.抵押权人可以直接取得抵押物所有权E.抵押物拍卖后，抵押权消灭答案：ABCE35.下列关于地役权的表述，正确的有（）A.地役权可以单独转让B.地役权不得单独抵押C.地役权期限由当事人约定，不得超过用益物权剩余期限D.地役权自合同生效时设立E.地役权登记后可以对抗善意第三人答案：BCDE36.下列关于不动产查封登记的表述，正确的有（）A.查封登记由人民法院嘱托B.查封期间不得办理转移、抵押登记C.查封期限不得超过三年，可续封D.查封登记可以对抗善意第三人E.查封登记自动失效后，登记机构应依职权注销答案：ABDE37.下列关于不动产单元划分的表述，正确的有（）A.宗地划分以权属界线封闭为准B.房屋划分以基本单元为准C.地下空间可单独划分单元D.不动产单元代码全国唯一E.单元划分后不得调整答案：ABCD38.下列关于土地承包经营权流转的表述，正确的有（）A.流转期限不得超过承包期剩余期限B.流转需向发包方备案C.流转方式包括出租、入股D.流转后原承包关系消灭E.流转合同自签订时生效答案：ABCE39.下列关于居住权的表述，正确的有（）A.居住权可以约定为终身B.居住权可以转让C.居住权可以继承D.居住权自登记时设立E.居住权消灭需办理注销登记答案：ADE40.下列关于不动产登记代理的表述，正确的有（）A.代理需提交书面委托书B.代理机构应具相应资质C.代理行为后果由委托人承担D.代理机构可泄露登记信息E.代理机构可超越权限办理答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行__________、__________、__________、__________原则。答案：依法登记、统一登记、自愿登记、连续登记42.不动产登记簿由__________管理，实行__________制度。答案：不动产登记机构、属地登记43.建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__________年申请续期。答案：144.地役权自地役权合同__________时设立，未经登记不得对抗__________第三人。答案：生效、善意45.不动产单元代码共__________位，其中第16位为__________代码。答案：24、县级行政区划46.土地承包经营权流转期限为5年以上的，当事人可以向登记机构申请__________登记。答案：土地经营权47.居住权消灭的情形包括：居住权期限届满、居住权人死亡、__________、__________。答案：居住权人放弃、不动产灭失48.抵押权实现方式包括：__________、__________、__________。答案：协议折价、拍卖、变卖49.查封登记期限不得超过__________年，期限届满可以续封，每次续封期限不得超过__________年。答案：三、三50.登记机构应当自受理登记申请之日起__________个工作日内办结，公告时间不计入。答案：5四、简答题（每题8分，共32分）51.简述不动产所有权与用益物权的区别。答案：（1）权利内容不同：所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能；用益物权仅包括占有、使用、收益三项权能，无处分权能。（2）权利期限不同：所有权无期限限制；用益物权有法定或约定期限。（3）权利主体不同：所有权人可以是国家、集体、私人；用益物权人一般为私人或法人。（4）设立方式不同：所有权基于建造、买卖、继承等；用益物权基于合同、划拨、出让等。（5）消灭事由不同：所有权因灭失、征收等消灭；用益物权因期限届满、解除等消灭。52.简述更正登记与异议登记的区别。答案：（1）目的不同：更正登记在于纠正登记簿错误；异议登记在于暂时阻断登记公信力，保护真实权利人。（2）启动主体不同：更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构启动；异议登记只能由利害关系人申请。（3）效力不同：更正登记直接改变登记簿记载；异议登记不改变登记簿，仅起警示作用。（4）期限不同：更正登记无期限限制；异议登记有效期为15日，逾期不起诉则失效。（5）法律后果不同：更正登记后原记载失效；异议登记失效后不影响原登记效力。53.简述建设用地使用权抵押的法律要求。答案：（1）抵押人须为合法权利人，取得不动产权证书；（2）抵押合同须书面订立，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立；（3）建设用地使用权抵押后，该土地上的建筑物一并抵押，但新增建筑物不属于抵押财产；（4）抵押期限不得超过建设用地使用权剩余期限；（5）实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物价款抵押权人无优先受偿权；（6）划拨建设用地使用权抵押需经市、县人民政府批准，并补缴出让金后方可优先受偿。54.简述不动产善意取得的构成要件。答案：（1）转让人为登记权利人，但非真实权利人；（2）转让人与受让人之间存在有效交易行为，如买卖、互换、赠与；（3）受让人受让时为善意，即不知转让人无处分权且无重大过失；（4）受让人以合理价格受让，赠与不适用善意取得；（5）转让的不动产已完成登记，受让人已登记为权利人；（6）转让人与真实权利人之间不存在恶意串通损害第三人利益的情形。五、综合应用题（共48分）55.（计算题，12分）甲公司于2020年1月以出让方式取得一块建设用地，面积10000平方米，出让年限40年，土地出让金总额为8000万元。2023年1月，甲公司因融资需要将该建设用地使用权抵押给银行，评估价值为10000万元，银行贷款6000万元。2025年1月，甲公司未能清偿贷款，银行申请法院拍卖该土地，拍卖成交价为12000万元。截至拍卖日，甲公司尚欠银行贷款本息合计7200万元。请计算：（1）银行优先受偿金额；（2）剩余款项归属；（3）若拍卖前该土地上新建一栋办公楼，造价3000万元，银行对办公楼价款能否优先受偿？答案：（1）银行优先受偿金额为7200万元；（2）剩余款项120007200=4800万元归甲公司；（3）根据《民法典》第417条，新增建筑物不属于抵押财产，银行对办公楼价款无优先受偿权，但可与建设用地使用权一并拍卖。56.（分析题，12分）村民王某于1998年与村委会签订土地承包合同，承包耕地5亩，承包期30年。2010年，王某将该土地出租给李某经营，租期15年，租金一次性支付。2015年，王某去世，其唯一继承人王小某欲收回土地，李某以合同未到期为由拒绝。王小某申请仲裁，要求确认租赁合同无效。请分析：（1）王小某是否有权收回土地；（2）李某的租赁权是否受法律保护；（3）仲裁机构应如何裁决？答案：（1）王小某作为继承人，依法继承土地承包经营权，有权主张权利；（2）李某的租赁权属于债权，依据《农村土地承包法》第46条，土地经营权流转期限不得超过承包期剩余期限，原承包期至2028年，租期15年至2025年，未超期，合同有效；（3）仲裁机构应裁决驳回王小某请求，租赁合同继续履行，但应明确2025年到期后土地归还王小某。57.（案例题，12分）甲、乙、丙三人按份共有一栋商业楼，份额分别为50%、30%、20