2025年房地产估价师案例与分析考试真题及答案

2025年房地产估价师案例与分析考试练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.某宗商业房地产在估价时点已签订一份为期5年的租赁合同，年租金为100万元，且租金每年递增3%。若市场租金每年递增5%，则该租赁对估价对象价值的影响属于（）。A.有利租赁权益B.不利租赁权益C.市场租金权益D.无影响答案：B2.在比较法中，对可比实例进行区位状况调整时，下列因素中属于微观区位因素的是（）。A.城市等级B.交通通达度C.朝向与楼层D.区域规划限制答案：C3.某估价对象为一宗在建工程，已投入成本为8000万元，后续开发成本为2000万元，预计开发完成后价值为1.3亿元，折现率为10%，则其开发价值最接近（）万元。A.11818B.12000C.10909D.10000答案：C4.在收益法中，若净收益每年按固定比率g递增，资本化率为r，且r>g，则收益价值V的公式为（）。A.V=A/(r+g)B.V=A/(rg)C.V=A×(1+g)/rD.V=A×(1g)/r答案：B5.某宗房地产采用成本法估价，重建价格为9000元/平方米，折旧总额为1800元/平方米，则其积算价格为（）元/平方米。A.10800B.7200C.9000D.8800答案：B6.在房地产估价中，若估价目的为司法鉴定，则估价报告的有效期一般不超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年答案：B7.某宗房地产在比较法估价中，选取了三个可比实例，其比准单价分别为12000元/平方米、12500元/平方米、13000元/平方米，若权重分别为0.3、0.4、0.3，则最终比准价格为（）元/平方米。A.12600B.12500C.12800D.12700答案：D8.在收益法中，若净收益为100万元，资本化率为8%，则收益价值为（）万元。A.1250B.1200C.1000D.800答案：A9.某宗房地产在估价时点存在抵押权，若该抵押权对房地产价值产生影响，则应在估价报告中（）。A.不予披露B.在价值定义中说明C.在估价假设中说明D.在估价结果中扣除答案：B10.在房地产估价中，若采用假设开发法，则其基本公式为（）。A.开发完成后价值后续开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润销售税费B.开发完成后价值已投入成本C.开发完成后价值重建价格D.开发完成后价值折旧答案：A11.某宗房地产在比较法估价中，因交易情况特殊需进行交易情况修正，若交易价格低于正常价格10%，则修正系数为（）。A.100/90B.90/100C.110/100D.100/110答案：A12.在收益法中，若净收益为120万元，资本化率为10%，收益年限为20年，则其收益价值最接近（）万元。A.1200B.1018C.1100D.950答案：B13.某宗房地产在估价时点存在租约限制，若租约租金低于市场租金，则该租约对估价对象价值的影响为（）。A.增加价值B.减少价值C.无影响D.不确定答案：B14.在成本法中，建筑物的经济寿命为50年，已使用10年，则其成新率为（）。A.20%B.80%C.90%D.70%答案：B15.某宗房地产在比较法估价中，因交易日期与估价时点相隔1年，该区域房地产价格指数上涨5%，则交易日期修正系数为（）。A.100/105B.105/100C.100/95D.95/100答案：B16.在收益法中，若净收益为200万元，资本化率为8%，收益年限为无限年，则其收益价值为（）万元。A.2500B.2400C.2200D.2000答案：A17.某宗房地产在估价时点存在查封限制，则该房地产的价值类型应为（）。A.市场价值B.投资价值C.清算价值D.现状价值答案：D18.在比较法中，若可比实例的房地产状况优于估价对象，则房地产状况修正系数应（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.不确定答案：B19.某宗房地产在估价中采用成本法，土地取得成本为3000万元，建设成本为5000万元，管理费用为200万元，投资利息为300万元，销售税费为400万元，开发利润为600万元，则其积算价格为（）万元。A.9500B.9000C.9200D.9400答案：A20.在房地产估价中，若估价报告用于资产减值测试，则其价值类型应为（）。A.市场价值B.投资价值C.可收回金额D.清算价值答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将所有正确选项的字母填入括号内，漏选、错选均不得分）21.下列属于收益法估价基本前提的有（）。A.房地产具有稳定收益B.收益可持续C.收益可量化D.房地产可转让E.房地产已出租答案：A、B、C22.在比较法中，下列属于交易情况修正内容的有（）。A.关联交易B.急售急买C.交易税费转嫁D.房地产状况差异E.融资条件特殊答案：A、B、C、E23.下列属于成本法估价中建筑物折旧的有（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧E.成新率折旧答案：A、B、C24.在假设开发法中，下列属于后续开发成本的有（）。A.建安工程费B.基础设施建设费C.销售费用D.土地取得成本E.开发利润答案：A、B、C25.下列属于房地产估价报告必备内容的有（）。A.估价目的B.估价对象C.估价方法D.估价结果E.估价师声明答案：A、B、C、D、E26.在收益法中，下列属于运营费用的有（）。A.房产税B.管理费C.维修费D.保险费E.折旧费答案：A、B、C、D27.下列属于房地产价值类型的有（）。A.市场价值B.投资价值C.清算价值D.现状价值E.账面价值答案：A、B、C、D28.在比较法中，下列属于区位状况调整内容的有（）。A.交通条件B.配套设施C.环境质量D.楼层与朝向E.建筑结构答案：A、B、C29.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.替代原则E.预期原则答案：A、B、C、D、E30.在收益法中，下列属于资本化率求取方法的有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资收益率排序插入法D.比较法E.成本法答案：A、B、C三、填空题（每空1分，共20分）31.在比较法中，交易情况修正的目的是将可比实例的成交价格修正为________价格。答案：正常32.在收益法中，净收益等于有效毛收入减去________。答案：运营费用33.在成本法中，建筑物的重建价格减去________即为积算价格。答案：折旧34.在假设开发法中，开发完成后价值减去后续开发成本及相关费用即为________价值。答案：开发35.房地产估价报告的有效期自________之日起计算。答案：估价报告出具36.在收益法中，若净收益每年递增，且资本化率大于递增率，则收益价值趋于________。答案：无限大37.在比较法中，若可比实例的交易日期早于估价时点，则需进行________修正。答案：交易日期38.在成本法中，土地取得成本包括土地出让金、________及相关税费。答案：拆迁补偿费39.在收益法中，资本化率等于净收益除以________。答案：收益价值40.房地产估价师在估价过程中应遵循________原则，确保估价结果客观公正。答案：独立客观公正四、简答题（每题10分，共30分）41.简述比较法估价的基本步骤。答案：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况调整；（7）求取比准价格；（8）确定估价对象价值。42.简述收益法中净收益的求取方法。答案：（1）基于租赁收入求取：有效毛收入减去运营费用；（2）基于经营收入求取：经营收入减去经营成本、税金及其他费用；（3）基于市场数据求取：采用市场租金及市场运营费用；（4）注意扣除空置损失、收租损失及合理运营费用。43.简述成本法估价中建筑物折旧的类型及其含义。答案：（1）物质折旧：因物理损耗导致的价值减损；（2）功能折旧：因功能落后或设计缺陷导致的价值减损；（3）经济折旧：因外部经济环境变化导致的价值减损。五、综合应用题（共60分）44.（本题20分）某宗商业房地产位于市中心，建筑面积为2000平方米，已出租给某知名品牌，租期5年，年租金为300万元，每年递增5%。市场租金为每年350万元，每年递增6%。资本化率为8%，收益年限为无限年。请评估该房地产在估价时点的市场价值。【解答】（1）计算租约期内净收益：第1年：300万元第2年：300×1.05=315万元第3年：315×1.05=330.75万元第4年：330.75×1.05=347.29万元第5年：347.29×1.05=364.65万元（2）计算租约期内收益现值：折现率8%第1年现值：300/1.08=277.78万元第2年现值：315/1.08²=270.15万元第3年现值：330.75/1.08³=262.87万元第4年现值：347.29/1.08⁴=255.91万元第5年现值：364.65/1.08⁵=249.26万元合计：1315.97万元（3）计算租约期外净收益：第6年市场租金：350×1.06⁵=468.38万元资本化率8%，则第5年末价值：468.38/0.08=5854.75万元折现至估价时点：5854.75/1.08⁵=4000.00万元（4）总收益价值：1315.97+4000=5315.97万元答：该房地产市场价值约为5316万元。45.（本题20分）某宗住宅用地面积为5000平方米，规划容积率为2.0，已建有一栋住宅楼，建筑面积为9000平方米，已使用10年，经济寿命为50年，重建价格为4000元/平方米。土地取得成本为3000万元，后续开发成本为1000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，投资利息为400万元，开发利润为600万元，销售税费为500万元。请采用成本法评估该房地产在估价时点的价值。【解答】（1）计算建筑物折旧：折旧率=10/50=20%折旧总额=9000×4000×20%=720万元建筑物现值=9000×40007200000=2880万元（2）计算土地重新取得成本：3000万元（3）计算积算价格：土地取得成本：3000万元建筑物现值：2880万元管理费用：200万元销售费用：300万元投资利息：400万元开发利润：600万元销售税费：500万元合计：3000+2880+200+300+400+600+500=7880万元答：该房地产积算价格为7880万元。46.（本题20分）某宗商业房地产在估价时点存在以下情况：（1）已签订一份为期3年的租赁合同，年租金为200万元，市场租金为250万元；（2）该房地产存在查封限制，预计查封期为1年，查封期间无法出租；（3）查封解除后，预计需3个月装修期方可出租；（4）资本化率为8%，收益年限为无限年。请评估该房地产在估价时点的现状价值。【解答】（1）计算租约期内净收益：第1年：200万元第2年：200万元第3年：200万元（