2025不动产代理人考试题库及答案完整版

2025不动产代理人考试题库及答案完整版一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记  B.变更登记  C.预告登记  D.备案登记答案：D2.甲以一栋已办理抵押权的商品房向乙再次设立抵押权，则第二次抵押权的清偿顺序为：A.与第一次抵押权同时受偿  B.按登记时间先后受偿  C.按债权比例受偿  D.由当事人协议确定答案：B3.不动产登记簿记载的权利人认为登记错误，可向登记机构申请：A.异议登记  B.更正登记  C.注销登记  D.预告登记答案：B4.下列关于“房地一体”原则的描述，正确的是：A.房屋所有权转让，建设用地使用权可不随之转让  B.建设用地使用权抵押，地上建筑物可不随之抵押  C.房屋所有权转让，建设用地使用权随之转让  D.房屋与土地可分别处分答案：C5.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结登记？A.3  B.5  C.7  D.30答案：C6.下列哪项不属于不动产单元代码的组成要素？A.宗地代码  B.定着物代码  C.权利类型代码  D.行政区划代码答案：C7.夫妻一方婚前个人房产，婚后共同还贷，离婚时该房产的增值部分应：A.全部归产权登记方  B.全部归另一方  C.按共同还贷比例及对应增值补偿  D.平均分割答案：C8.以招标、拍卖、挂牌方式出让的建设用地使用权，其出让合同生效时间为：A.成交确认书签署日  B.出让合同签订日  C.出让金全部付清日  D.登记完成日答案：B9.下列哪项属于不动产抵押权注销的法定事由？A.抵押权人失踪  B.债务人破产  C.主债权消灭  D.抵押物价值减少答案：C10.不动产登记资料查询申请人应当提交的材料不包括：A.查询申请书  B.身份证明  C.不动产权属来源证明  D.查询目的说明答案：C11.下列关于“居住权”的表述，正确的是：A.居住权可以转让  B.居住权自合同签订时设立  C.居住权可以继承  D.居住权自登记时设立答案：D12.甲将名下房产赠与未成年子女，办理转移登记时应提交：A.出生医学证明  B.监护人保证书  C.为被监护人利益的书面保证  D.学校在读证明答案：C13.下列哪项不属于不动产登记机构应当实地查看的情形？A.房屋所有权首次登记  B.在建工程抵押权登记  C.宅基地使用权首次登记  D.异议登记答案：D14.不动产登记信息全国联网后，异地查询的法定时限为：A.即时反馈  B.1个工作日  C.3个工作日  D.5个工作日答案：B15.下列关于“带押过户”的描述，错误的是：A.无需提前清偿原贷款  B.需原抵押权人同意  C.必须同步办理抵押权变更  D.适用于所有类型房产答案：D16.不动产登记费按什么标准收取？A.按面积  B.按评估价  C.按件  D.按成交价格答案：C17.下列哪项属于集体经营性建设用地入市的必要条件？A.村民会议三分之二以上同意  B.乡镇政府批准  C.土地用途为宅基地  D.已办理农转用审批答案：A18.甲以伪造材料骗取登记，登记机构发现后应：A.直接注销登记并公告  B.书面通知权利人自行更正  C.移送公安机关  D.作出撤销登记决定并公告答案：D19.下列哪项不属于不动产登记原始资料？A.登记申请书  B.申请人身份证明  C.不动产权证书  D.地籍调查表答案：C20.下列关于“预告登记”的效力，正确的是：A.阻止处分  B.优先受偿  C.直接取得物权  D.免除税费答案：A21.不动产登记机构错误登记致权利人损失，赔偿责任主体为：A.登记人员  B.登记机构  C.上级自然资源部门  D.国家答案：B22.下列哪项属于可以单方申请登记的情形？A.继承取得不动产  B.买卖取得不动产  C.赠与取得不动产  D.互换取得不动产答案：A23.下列关于“宗地”的定义，正确的是：A.地表以上空间  B.权属界线封闭的地块  C.房屋投影范围  D.行政区划范围答案：B24.下列哪项不属于不动产登记资料查询主体？A.权利人  B.继承人  C.任意第三人  D.利害关系人答案：C25.下列哪项属于不动产单元号变更的法定事由？A.权利人更名  B.宗地合并  C.抵押金额变化  D.房屋出租答案：B26.下列关于“查封登记”的表述，正确的是：A.由公安机关嘱托  B.可重复查封  C.期限最长三年  D.登记机构应即时办理答案：D27.下列哪项属于不动产登记制度的基本原则？A.自愿登记  B.实质审查  C.依申请登记  D.强制公证答案：C28.下列哪项属于不动产抵押权登记的必要文件？A.抵押合同  B.评估报告  C.房屋质量保修书  D.房屋平面图答案：A29.下列关于“地役权”的描述，正确的是：A.必须支付对价  B.需经供役地所有权人同意  C.不得转让  D.自地役权合同生效时设立答案：B30.下列哪项属于不动产登记资料保护期限？A.10年  B.20年  C.30年  D.永久答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请更正登记？A.姓名笔误  B.面积计算错误  C.权利性质错误  D.权利主体真实意思表示错误答案：A、B、C32.下列哪些属于不动产抵押权登记的内容？A.债务人姓名  B.债权数额  C.债务履行期限  D.抵押物评估价值答案：A、B、C33.下列哪些主体可以申请查询不动产登记资料？A.权利人本人  B.诉讼代理人  C.债权人  D.承租人答案：A、B、C34.下列哪些属于集体土地所有权登记的发证主体？A.村民小组  B.村集体经济组织  C.乡镇集体经济组织  D.村民委员会答案：B、C35.下列哪些属于不动产单元代码的层次结构？A.县级行政区划  B.地籍区  C.地籍子区  D.定着物单元答案：A、B、C、D36.下列哪些属于可以撤回登记申请的情形？A.登记机构尚未记载于登记簿  B.已记载于登记簿  C.全体申请人共同提出  D.单方提出答案：A、C37.下列哪些属于不动产登记原始凭证？A.土地出让合同  B.继承权公证书  C.建设工程规划许可证  D.房屋测绘报告答案：A、B、C、D38.下列哪些属于不动产查封登记的法律文书？A.法院裁定书  B.检察院通知书  C.公安机关协助查封函  D.仲裁机构决定书答案：A、C39.下列哪些属于不动产抵押权消灭事由？A.主债权诉讼时效届满  B.抵押权人放弃抵押权  C.抵押物灭失  D.法院宣告抵押无效答案：B、C、D40.下列哪些属于不动产登记机构应当不予登记的情形？A.申请人与证明材料不一致  B.不动产被查封  C.违法建筑  D.未缴清土地出让价款答案：A、B、C、D三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记以（）为基本单位，实行（）登记制度。答案：不动产单元；统一42.不动产登记簿由（）建立，由（）永久保存。答案：不动产登记机构；国家43.建设用地使用权出让最高年限，居住用地为（）年，工业用地为（）年。答案：70；5044.地役权自（）生效时设立，未经登记不得对抗（）。答案：地役权合同；善意第三人45.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9046.不动产登记机构应当自收到查封文书之日起（）个工作日内办理查封登记，查封期限最长为（）年。答案：1；347.集体土地所有权登记发证到（）级，集体经营性建设用地入市须经（）以上村民成员同意。答案：乡镇；三分之二48.不动产登记资料分为（）资料和（）资料两类。答案：登记原始；登记结果49.不动产抵押权登记时，债权数额应当与（）一致，抵押范围以（）为准。答案：主债权合同；不动产登记簿记载50.不动产登记实行（）审查，登记机构对（）负责。答案：形式；登记结果四、简答题（共30分）51.（封闭型，6分）简述不动产登记的效力。答案要点：（1）物权变动效力：除法律另有规定外，不动产物权变动须经登记始生效力；（2）权利推定效力：登记簿记载推定正确；（3）善意保护效力：信赖登记簿的善意第三人受法律保护；（4）处分限制效力：预告登记、查封登记等限制处分。52.（封闭型，6分）列举可以申请单方登记的四种情形并说明依据。答案：（1）继承：凭继承权公证书或生效法律文书；（2）新建房屋：凭合法建造证明；（3）依据生效法律文书：法院判决、仲裁裁决；（4）依据政府决定：征收决定、安置协议。53.（开放型，8分）试述“带押过户”的操作流程及风险防控要点。答案要点：流程：（1）买卖双方、原抵押权人、新贷款银行签订四方协议；（2）同步申请转移登记与抵押权变更登记；（3）登记机构合并受理，先办转移再办抵押变更；（4）资金监管账户同步冻结首付款，新贷款到账后清偿旧贷；（5）原抵押权注销，新抵押权设立。风险防控：（1）资金闭环监管，防止挪用；（2）明确各方违约责任；（3）旧贷未结清前不得解除资金监管；（4）登记机构合并受理，确保登记连续性；（5）引入公证提存或银行保函。54.（封闭型，5分）简述查封登记与异议登记的区别。答案：（1）启动主体：查封登记由法院等嘱托机关启动；异议登记由利害关系人申请；（2）效力：查封登记直接限制处分；异议登记仅起警示作用，不限制处分；（3）期限：查封期限最长三年可续封；异议登记需在15日内起诉，否则失效；（4）注销程序：查封登记依嘱托机关解除；异议登记可因逾期或败诉而注销。55.（开放型，5分）结合案例说明“居住权”对二手房交易的影响。答案示例：案例：甲于2024年在其住宅上为保姆乙设立终身居住权并办理登记。2025年甲死亡，其子丙出售该房，丁购得后要求乙搬离。影响：（1）居住权已登记，对买受人丁具有约束力；（2）丁取得所有权，但不得对抗乙的居住权；（3）交易前须查询居住权登记，否则可能无法交付；（4）房屋价值因居住权存在而贬损，需调整交易价格；（5）买受人可要求出卖人涤除居住权或降价赔偿。五、应用题（共50分）56.（计算类，10分）甲公司于2020年以出让方式取得一块商业用地，面积5000平方米，出让年限40年，土地出让金总额为1亿元，约定分期支付，2020年支付4000万元，2021年支付6000万元。2025年甲公司因融资需要将该地块抵押给银行，评估价值为1.5亿元，银行按评估价60%放贷。问题：（1）计算银行可发放贷款本金；（2）若甲公司逾期未能还款，银行于2026年申请法院拍卖，成交价为1.3亿元，扣除税费及拍卖费用2000万元后，银行可优先受偿多少？答案：（1）1.5亿元×60%＝0.9亿元；（2）剩余拍卖款1.3－0.2＝1.1亿元，银行优先受偿0.9亿元本金及截至拍卖日的利息、违约金（假设合计0.15亿元），总计1.05亿元＜1.1亿元，故银行可全额受偿1.05亿元，剩余0.05亿元归甲公司。57.（分析类，12分）某市自然资源局于2024年12月对A小区已入住10年的商品房进行“历史遗留问题”确权，发现：（1）开发商超建地下面积2000平方米；（2）部分房屋阳台封闭后增加套内面积3%；（3）土地出让金尚欠1000万元。问题：（1）对超建部分应如何认定？（2）阳台封闭增加面积能否登记？（3）欠缴出让金对登记的影响？答案：（1）超建部分未经规划许可，属违法建筑，不予登记，须依法处理后方可补办；（2）阳台封闭属内部改造，未改变外轮廓且符合规划，可按实测面积登记，但应补缴相关费用；（3）欠缴出让金属违约，登记机构应告知补缴，未缴清前不予办理转移、抵押登记，可办理首次登记但备注限制处分。58.（综合类，14分）乙市乙区法院于2025年3月1日作出判决：确认甲对某商铺享有所有权，责令原产权人丙协助办理转移登记。判决于3月15日生效，甲于3月20日持生效判决向登记机构申请登记，发现该商铺于3月10日被丁银行申请查封，查封期限三年。问题：（1）登记机构应如何处理？