房地产企业开发财务制度

PAGE房地产企业开发财务制度一、总则（一）目的为规范本房地产企业开发财务行为，加强财务管理和经济核算，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本企业实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于本房地产企业及其所属各部门、各项目公司的财务活动。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和行业财务制度，确保财务活动合法合规。2.真实性原则：财务信息真实、准确、完整，如实反映企业财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖企业开发全过程的财务活动，包括资金筹集、成本核算、收入与利润管理等。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，提供及时有效的财务信息。5.效益性原则：合理配置资源，降低成本，提高资金使用效益，实现企业价值最大化。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置设立独立的财务管理部门，负责企业整体财务管理工作。根据企业规模和业务需求，合理设置财务核算、资金管理、成本控制、预算管理等岗位。（二）财务人员职责1.财务负责人全面负责企业财务管理工作，制定财务战略和财务管理制度。组织编制财务预算、财务报告，为企业决策提供财务支持。负责资金筹集、调配和使用，确保资金安全和有效运作。监督财务核算工作，保证财务信息准确、及时。协调与税务、银行等相关部门的关系。2.会计人员按照国家会计准则和企业财务制度进行财务核算，编制记账凭证、登记账簿、编制财务报表。负责成本核算、费用报销审核等工作，确保成本费用准确归集和核算。协助财务负责人进行财务分析，提供相关财务数据和分析报告。3.出纳人员负责现金收付、银行结算业务，确保资金收付安全、准确。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。保管库存现金、有价证券和相关票据，定期盘点核对。三、资金筹集与管理（一）资金筹集渠道1.自有资金：企业股东投入的资本金。2.银行贷款：向各类银行申请的房地产开发贷款。3.预售款：房地产项目预售所收取的款项。（二）资金筹集管理1.制定资金筹集计划，根据项目开发进度和资金需求，合理确定筹集规模和时间。2.选择合适的筹资方式，综合考虑筹资成本、筹资风险等因素。3.与银行等金融机构保持良好沟通，争取优惠的贷款利率和贷款条件。4.加强对预售款的管理，确保预售款及时足额入账，并按照规定使用。（三）资金使用管理1.建立资金审批制度，明确资金使用审批流程和权限。2.按照项目预算安排资金使用，严格控制成本费用支出。3.加强资金风险管理，定期对资金状况进行分析和评估，防范资金链断裂风险。4.优化资金配置，提高资金使用效率，合理安排资金闲置与周转。四、成本核算与控制（一）成本核算对象以房地产开发项目为成本核算对象，按照不同的开发阶段和产品类型进行明细核算。（二）成本项目构成1.土地成本：包括土地出让金、拆迁补偿费等。2.前期工程费：规划设计费、可行性研究费、地质勘察费等。3.建筑安装工程费：建筑工程费、安装工程费、装修工程费等。4.基础设施费：供水、供电、供气、道路、绿化等费用。5.公共配套设施费：教育、医疗、社区服务等配套设施建设费用。6.开发间接费：项目管理人员工资、办公费、差旅费等。（三）成本核算方法1.采用制造成本法进行成本核算，将开发成本分为直接成本和间接成本。2.直接成本按照实际发生额计入相应成本项目，间接成本按照一定标准分配计入各成本核算对象。3.建立成本台账，及时记录成本发生情况，定期进行成本核算和分析。（四）成本控制措施1.加强成本预算管理，在项目前期制定详细的成本预算，并严格执行。2.实行成本全过程控制，从项目规划、设计、施工到销售等各个环节，都要进行成本控制。3.优化设计方案，降低工程造价，同时保证项目质量和功能。4.加强施工管理，严格控制工程变更和签证，减少不必要的成本支出。5.定期进行成本分析，找出成本控制中的薄弱环节，并采取有效措施加以改进。五、收入与利润管理（一）收入确认原则1.销售商品收入：房地产开发产品交付给客户，并取得客户签收证明时确认收入。2.提供劳务收入：按照合同约定的劳务完成进度确认收入。（二）收入核算与管理1.建立销售收入台账，详细记录销售合同签订、收款、交房等情况。2.及时开具发票，确保销售收入准确入账。3.加强对销售价格的管理，根据市场情况和成本变动合理确定销售价格。（三）利润管理1.按照国家税收法规计算缴纳企业所得税，合理进行税务筹划，降低税负。2.提取法定盈余公积和任意盈余公积，用于企业发展和补充流动资金。3.制定利润分配方案，经股东大会审议通过后实施，合理分配利润给股东。六、财务预算管理（一）预算编制原则1.以企业战略目标为导向，结合项目开发计划和市场预测进行编制。2.坚持实事求是，确保预算指标科学合理、切实可行。3.全面覆盖企业财务活动，做到收支平衡、统筹兼顾。（二）预算编制内容1.经营预算：包括销售收入预算、成本费用预算、利润预算等。2.专门决策预算：如重大投资项目预算、融资预算等。3.财务预算：包括现金预算、预计资产负债表、预计利润表等。（三）预算编制程序1.下达预算编制通知，明确预算编制要求和时间安排。2.各部门根据企业战略目标和自身业务情况，编制本部门预算草案。3.财务部门对各部门预算草案进行审核、汇总，编制企业年度预算草案。4.预算草案经企业管理层审议通过后，报董事会审批。（四）预算执行与控制1.将预算指标分解到各部门、各项目，明确责任人和时间节点。2.建立预算执行监控机制，定期对预算执行情况进行分析和评估。3.对预算执行偏差较大的项目，及时采取措施进行调整和纠正。（五）预算调整1.因市场环境、政策法规等因素发生重大变化，导致原预算无法执行时，可申请预算调整。2.预算调整需经规定程序审批，确保调整后的预算合理可行。七、财务报告与分析（一）财务报告种类1.月度财务报告：反映企业月度财务状况和经营成果。2.季度财务报告：在月度报告基础上，提供更详细的财务分析。3.年度财务报告：全面反映企业年度财务状况、经营成果和现金流量。（二）财务报告编制要求1.按照国家会计准则和企业财务制度规定编制财务报告，确保内容真实、准确、完整。2.财务报表数据应与会计账簿记录一致，不得虚报、漏报。3.财务报告应附有必要的文字说明和财务分析，对重要财务指标变动原因进行解释。（三）财务分析内容1.偿债能力分析：包括流动比率、速动比率、资产负债率等指标分析。2.营运能力分析：如存货周转率、应收账款周转率等。3.盈利能力分析：如毛利率、净利率、净资产收益率等。4.发展能力分析：如销售收入增长率、净利润增长率等。5.财务状况综合分析：通过杜邦分析等方法，对企业整体财务状况进行综合评价。（四）财务报告报送与使用1.按时向企业管理层、股东及相关部门报送财务报告。2.财务报告仅供内部管理决策使用，未经批准不得对外披露。八、税务管理（一）税务登记与申报1.按照国家税收法规办理税务登记，及时申报缴纳各项税款。2.建立税务申报台账，记录申报时间、税种、金额等信息。（二）税务筹划1.在合法合规的前提下，进行税务筹划，降低企业税负。2.关注税收政策变化，及时调整税务筹划方案。（三）税务风险管理1.加强税务风险管理，防范税务违法违规行为。2.定期进行税务自查，及时发现和纠正税务问题。九、财务内部控制（一）内部控制目标1.保证财务信息真实、准确、完整，防止财务舞弊。2.确保资金安全，防范资金风险。3.提高财务管理效率，规范财务操作流程。（二）内部控制制度1.不相容职务分离制度：明确财务岗位之间的职责分工，避免一人兼任不相容职务。2.授权审批制度：规定各项财务业务的审批流程和权限，确保审批合规。3.会计核算制度：规范会计核算流程，保证财务信息质量。4.财产清查制度：定期对资产进行清查盘点，确保账实相符。5.内部审计制度：设立内部审计部门，对财务活动进行定