万科物业行业财务制度

PAGE万科物业行业财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范万科物业行业的财务行为，加强财务管理和监督，提高资金使用效益，保障公司持续健康发展，确保财务工作符合国家法律法规及行业标准要求。（二）适用范围本制度适用于万科物业行业内的各分公司、项目管理处及相关职能部门。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和相关财经政策，依法进行财务活动。2.真实性原则：财务信息应真实、准确、完整地反映公司财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖物业行业财务活动的各个方面，确保制度无遗漏。4.及时性原则：财务处理及时，保证财务信息能为公司决策提供适时支持。5.效益性原则：合理配置资源，追求经济效益最大化，同时兼顾社会效益。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置1.公司总部设立独立的财务管理部门，负责统筹全行业的财务工作，制定财务战略、政策和制度，进行财务预算、核算、分析和监督等。2.各分公司根据规模和业务需求，设置相应的财务科室，配备必要的财务人员，负责本地区的财务核算与管理工作。财务科室在业务上接受总部财务管理部门的指导和监督。3.项目管理处应指定专人负责财务相关工作，如收费管理、报销初审等，确保财务工作在基层的有效执行，并及时向分公司财务科室反馈财务信息。（二）财务人员职责1.财务负责人职责全面负责公司财务管理工作，制定财务工作计划和目标，并组织实施。建立健全财务管理制度和内部控制体系，防范财务风险。组织财务预算编制、执行和分析，为公司决策提供财务依据。负责资金筹集、调配和使用，提高资金使用效率。组织财务核算工作，确保财务报表真实、准确、及时。协调与税务、银行等相关部门的关系，维护公司良好形象。对财务人员进行培训、考核和管理，提高团队整体素质。2.会计人员职责按照国家会计准则和公司财务制度，进行财务核算，编制记账凭证、登记账簿、编制财务报表等。负责财务数据的收集、整理和分析，为财务决策提供数据支持。审核各项费用报销、资金支付等财务事项是否符合规定，确保财务支出合规。协助财务负责人进行财务预算编制和执行监控。负责会计档案的整理、归档和保管工作。3.出纳人员职责办理现金收付和银行结算业务，确保资金收付安全、准确。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。保管库存现金、有价证券和有关印章、空白支票等。定期盘点现金，编制现金盘点表，确保账实相符。协助会计人员进行财务核算工作，提供资金收支相关信息。（三）财务人员职业道德与培训1.财务人员应遵守职业道德规范，诚实守信、廉洁奉公、客观公正、保守秘密。2.公司定期组织财务人员参加专业培训，包括会计准则、财务法规、财务管理软件应用等方面的培训，不断提升财务人员业务水平。鼓励财务人员参加相关职业资格考试，取得相应证书，对取得证书的人员给予适当奖励。三、财务预算管理（一）预算编制原则1.以收定支原则：根据物业项目的收入预测，合理安排各项支出，确保收支平衡。2.全面性原则：涵盖物业行业的各项收入、成本、费用等，做到无遗漏。3.准确性原则：预算数据应基于可靠的市场调研、历史数据和业务计划，尽量准确反映实际情况。4.弹性原则：考虑到市场变化和业务发展的不确定性，预算应具有一定的弹性，以便在实际执行中进行调整。（二）预算编制流程1.准备阶段每年末，财务管理部门向各分公司、项目管理处及相关职能部门下达预算编制通知，明确预算编制的要求、范围、时间等。各部门收集、整理本部门历史数据、市场信息、业务计划等资料，为预算编制提供依据。2.编制阶段各部门根据预算编制原则和收集的资料，编制本部门的预算草案，包括收入预算、成本预算、费用预算等。分公司财务科室对各部门预算草案进行初审，提出修改意见，并汇总编制分公司预算草案。财务管理部门对分公司预算草案进行审核、平衡，结合公司整体战略目标和财务状况，编制公司年度财务预算草案。3.审批阶段公司年度财务预算草案提交公司管理层审议，经管理层批准后下达执行。各分公司、项目管理处根据下达的预算，将预算指标分解到各部门和各岗位，明确责任人和时间节点，确保预算执行。（三）预算执行与监控1.各部门严格按照预算执行，确保各项收入、成本、费用等支出符合预算安排。2.财务管理部门定期对预算执行情况进行监控，对比实际执行数据与预算数据，分析差异原因。3.对于预算执行过程中出现的重大差异或特殊情况，及时组织相关部门进行分析和研究，提出解决方案，并对预算进行调整。预算调整需按照规定的程序进行审批。（四）预算考核1.建立预算考核制度，对各分公司、项目管理处及相关职能部门的预算执行情况进行考核。2.考核指标包括预算收入完成率、预算成本控制率、预算费用节约率等。3.根据考核结果，对预算执行情况良好的部门给予奖励，对未完成预算目标的部门进行惩罚，激励各部门积极执行预算。四、收入管理（一）物业费收入1.明确物业费收费标准，根据物业项目的类型、规模、服务内容等因素，制定合理的收费标准，并报物价部门备案。2.规范物业费收费流程，物业管理处应在规定时间向业主或使用人发送缴费通知，告知缴费金额、缴费方式、缴费期限等信息。3.加强物业费收缴管理，对欠费业主及时进行催缴，建立欠费台账，分析欠费原因，采取有效措施提高物业费收缴率。对长期欠费且经多次催缴无效的业主，可通过法律途径解决。4.定期核对物业费收入，确保收入数据准确无误。财务人员应与物业管理处收费人员定期核对收费记录，及时发现和纠正错误。（二）其他业务收入1.包括物业经营收入（如停车场收入、广告位出租收入等）、特约服务收入等。2.对于物业经营收入，应签订相关合同或协议，明确收费标准、服务内容、权利义务等条款。按照合同约定及时收取款项，确保收入足额入账。3.特约服务收入应根据实际服务情况进行核算，确保收入与服务内容相符。（三）收入核算与管理1.财务部门按照国家会计准则和公司财务制度，对各项收入进行准确核算，及时确认收入实现。2.建立收入台账，详细记录各项收入的来源、金额、收取时间等信息，便于查询和统计分析。3.加强收入票据管理，使用符合规定的发票或收款收据，确保票据开具规范、真实、有效。定期对票据进行盘点和核销，防止票据丢失或违规使用。五、成本费用管理（一）成本费用分类与核算原则1.成本费用分为直接成本和间接成本。直接成本是指与物业项目直接相关的成本，如人员工资、物料消耗等；间接成本是指为组织和管理物业项目而发生的成本，如办公费用、差旅费等。2.成本费用核算应遵循权责发生制原则，按照受益对象和受益期间进行合理分摊。（二）成本费用控制措施1.人员成本控制根据物业项目实际需求，合理配置人员数量和岗位，避免人员冗余。制定合理的薪酬体系，根据员工岗位、绩效等因素确定薪酬水平，控制人工成本增长。加强员工培训，提高工作效率，减少因员工技能不足导致的额外成本。2.物料成本控制建立物料采购管理制度，规范采购流程，选择优质供应商，降低采购成本。加强物料库存管理，合理控制库存水平，减少库存积压和浪费。定期对物料消耗情况进行分析，制定节约措施，降低物料消耗成本。3.费用支出控制严格执行费用报销制度，明确费用报销标准和审批流程，杜绝不合理费用支出。加强对办公费用、差旅费、业务招待费等费用的管理，实行总量控制和限额管理。定期对费用支出情况进行分析，查找费用控制的薄弱环节，采取有效措施进行改进。（三）成本费用核算与分析1.财务部门按照成本费用核算原则，对各项成本费用进行明细核算，准确反映成本费用的发生情况。2.定期编制成本费用报表，包括成本费用明细表、成本费用分析表等，为公司管理层提供成本费用信息。3.对成本费用进行分析，找出成本费用变动的原因和趋势，提出降低成本费用的建议和措施，为公司成本控制和决策提供依据。六、资金管理（一）资金筹集1.根据公司发展战略和业务需求，合理确定资金筹集规模和方式。资金筹集方式包括自有资金积累、银行贷款、发行债券等。2.制定资金筹集计划，明确筹集时间、金额、渠道等，确保资金及时足额到位。3.加强与银行等金融机构的沟通与合作，建立良好的银企关系，争取优惠的融资条件。（二）资金使用1.建立资金使用审批制度，明确资金使用审批流程和权限。重大资金支出需经公司管理层集体决策。2.合理安排资金用途，优先保障物业项目运营、员工工资发放、重要设备采购等资金需求。3.加强资金预算管理，严格按照预算安排使用资金，确保资金使用的合理性和合规性。（三）资金结算与支付1.规范资金结算流程，严格遵守银行结算纪律，确保资金收付安全、准确、及时。2.加强对资金支付的审核，审核支付凭证是否真实、合法、有效，支付金额是否与合同或协议相符，支付审批手续是否齐全。3.对于大额资金支付，实行银行转账方式，减少现金支付风险。（四）资金监控与风险管理1.财务管理部门定期对资金状况进行监控，包括资金余额、资金流向、资金周转率等，及时发现资金管理中存在的问题。2.建立资金风险预警机制，设定合理的风险指标，如资金负债率、流动比率等，当指标出现异常时及时发出预警信号，采取相应的风险应对措施。3.加强资金风险管理，防范资金链断裂、资金被盗用等风险，确保公司资金安全。七、资产管理（一）固定资产管理1.制定固定资产管理制度，明确固定资产的定义、分类、计价、折旧方法等。2.建立固定资产台账，详细记录固定资产的购置时间、名称、型号、数量、原值、折旧等信息。3.加强固定资产购置、验收、入库、领用、保管、维修、处置等环节的管理，确保固定资产安全完整。4.定期对固定资产进行清查盘点，核实固定资产数量和状态，做到账实相符。对盘盈、盘亏的固定资产及时进行账务处理，并查明原因，追究责任。5.按照规定计提固定资产折旧，准确反映固定资产的损耗情况。（二）流动资产（存货、应收账款等）管理1.存货管理建立存货管理制度，规范存货采购、验收、入库、保管、发出等流程。合理控制存货库存水平，避免积压或缺货。定期对存货进行盘点，确保存货账实相符。对盘盈、盘亏的存货及时进行账务处理，并查明原因，追究责任。加强存货成本核算，准确计算存货发出成本。2.应收账款管理加强应收账款管理，建立应收账款台账，详细记录应收账款的客户名称、金额、账龄、收款情况等信息。定期对应收账款进行分析，对逾期账款及时进行催收，采取有效措施降低坏账风险。对于确实无法收回的应收账款，按照规定程序进行核销，并做好相关账务处理。八、财务报告与分析（一）财务报告编制1.财务部门按照国家会计准则和公司财务制度规定定期编制财务报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注等。2.财务报告应真实、准确、完整、及时地反映公司财务状况、经营成果和现金流量情况。3.财务报告编制完成后，经财务负责人审核、公司管理层审批后对外报送。（二）财务分析1.定期进行财务分析，撰写财务分析报告，为公司管理层提供决策支持。财务分析内容包括财务状况分析、经营成果分析、现金流量分析、成本费用分析等。2.通过财务分析，揭示公司财务指标的变动趋势和原因，评价公司经营业绩和财务风险，提出改进建议和措施。3.加强对行业财务数据的收集和分析，与同行业公司进行对比，找出公司在行业中的优势和不足，为公司战略调整和经营决策提供参考。九、内部控制与审计（一）内部控制制度1.建立健全内部控制制度，涵盖财务活动的各个环节，包括预算管理、收入管理、成本费用管理、资金管理、资产管理等。2.明确各部门和岗位在内部控制中的职责和权限，确保不相容岗位相互分离、相互制约。3.制定内部控制流程和规范，加强对关键控制点的监控，防范财务风险和经营风险。（二）内部审计1.设立独立的内部审计部门，配备专业的审计人员，定期对公司财务收支、经济活