甘孜州物业财务制度

PAGE甘孜州物业财务制度一、总则（一）目的为规范甘孜州物业财务行为，加强财务管理和监督，提高资金使用效益，保障物业企业的健康发展，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本州物业管理实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于甘孜州境内从事物业管理服务活动的各类物业企业及其分支机构。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和财务规章制度，依法进行财务活动。2.真实性原则：财务信息应真实、准确、完整地反映物业企业的财务状况和经营成果。3.规范性原则：建立健全规范的财务管理制度和流程，确保财务管理工作有序进行。4.效益性原则：合理配置资源，提高资金使用效益，实现物业企业的可持续发展。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置物业企业应设置独立的财务部门，配备必要的财务人员，负责企业的财务管理工作。财务部门应根据企业规模和业务需求，合理设置岗位，明确各岗位的职责和权限。（二）财务人员职责1.财务负责人职责负责组织领导财务部门的日常工作，制定财务工作计划和目标。组织编制和执行财务预算、财务决算，定期进行财务分析和财务报告。负责财务管理制度的制定、修订和完善，确保财务工作符合法律法规和企业要求。负责资金管理、成本控制、税务筹划等工作，保障企业资金安全和经济效益。协调与其他部门的关系，参与企业重大决策，提供财务支持和建议。2.会计人员职责按照国家统一会计制度的规定，进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务报表。负责财务档案的整理、归档和保管，确保财务资料的完整性和安全性。协助财务负责人进行财务分析和财务报告，提供相关财务数据和信息。负责会计电算化系统的操作和维护，确保财务数据的准确性和及时性。3.出纳人员职责负责现金收付、银行结算等日常资金收支业务，确保资金安全。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账款相符。保管库存现金、有价证券、空白支票和有关印章，严格执行现金管理制度。协助会计人员进行财务核算，提供相关资金收支信息。三、会计核算（一）会计核算原则1.权责发生制原则：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。2.配比原则：企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。3.历史成本原则：企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量。其后，各项财产如果发生减值，应当按照规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。（二）会计科目设置物业企业应按照国家统一会计制度的规定，结合本企业的实际情况，设置会计科目。会计科目应涵盖资产、负债、所有者权益、成本、损益等类别，确保能够全面、准确地反映企业财务状况和经营成果。（三）会计凭证与账簿1.会计凭证：会计凭证是记录经济业务、明确经济责任、作为记账依据的书面证明。会计凭证应包括原始凭证和记账凭证，原始凭证应真实、合法、有效，记账凭证应根据审核无误的原始凭证编制。2.会计账簿：会计账簿是由一定格式、相互联系的账页所组成，用来序时、分类地全面记录和反映一个企业经济业务事项的会计簿籍。物业企业应设置总账、明细账、日记账等账簿，按照会计制度的规定进行登记和核算。（四）财务报表1.财务报表种类：物业企业应定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表等。财务报表应按照国家统一会计制度的规定编制，确保数据真实、准确、完整。2.财务报表编制要求：财务报表应根据审核无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。财务报表应加盖企业公章，并由企业负责人、财务负责人和制表人签字。四、资金管理（一）资金筹集1.自有资金：物业企业应根据经营需要，合理筹集自有资金。自有资金来源包括企业股东投入、留存收益等。2.债务资金：物业企业如需筹集债务资金，应按照国家法律法规和金融监管要求，通过合法渠道进行融资。债务资金应合理安排使用，确保按时偿还本息，避免财务风险。（二）资金使用1.资金预算：物业企业应编制年度资金预算，合理安排资金使用计划。资金预算应包括收入预算、成本费用预算、现金流量预算等，确保资金收支平衡。2.资金审批：企业应建立严格的资金审批制度，明确资金使用审批流程和权限。重大资金支出应实行集体决策，确保资金使用的合理性和安全性。3.资金支付：资金支付应按照审批后的资金预算和合同约定进行，严格执行资金支付审批手续。出纳人员应根据审核无误的支付凭证办理资金支付业务，确保资金支付的准确性和及时性。（三）资金监控1.资金盘点：定期对库存现金、银行存款等进行盘点，确保账实相符。盘点结果应形成书面报告，由财务负责人审核签字。2.银行账户管理：加强银行账户管理，定期核对银行账户余额和交易明细，防范银行账户风险。严禁出租、出借银行账户，严禁公款私存。3.资金分析：定期进行资金分析，掌握资金动态和使用效益。根据资金分析结果，及时调整资金使用计划，优化资金配置。五、成本费用管理（一）成本费用核算原则物业企业应按照权责发生制原则和配比原则，对成本费用进行核算。成本费用应按照其性质和用途进行分类核算，确保成本费用核算的准确性和合理性。（二）成本费用项目1.人员费用：包括物业管理人员、维修人员、保洁人员、绿化人员等的工资、奖金、福利等费用。2.办公费用：包括办公用品、水电费、通讯费、差旅费等费用。3.维修费用：包括物业共用部位、共用设施设备的日常维修、保养、更新等费用。4.绿化费用：包括物业区域内的绿化养护、花卉苗木购置等费用。5.保洁费用：包括物业区域内的清洁卫生、垃圾清运等费用。6.保安费用：包括物业区域内的安全保卫、秩序维护等费用。7.其他费用：包括物业管理活动中发生的其他费用，如保险费、物业费代收代缴手续费等。（三）成本费用控制1.成本费用预算：物业企业应编制年度成本费用预算，明确成本费用控制目标。成本费用预算应根据企业经营计划和市场行情进行编制，确保预算的合理性和可行性。2.成本费用分析：定期进行成本费用分析，找出成本费用控制的关键点和存在的问题。根据成本费用分析结果，采取有效措施进行成本费用控制，降低企业运营成本。3.成本费用考核：建立成本费用考核制度，对各部门和项目的成本费用控制情况进行考核。成本费用考核结果应与部门和项目的绩效挂钩，激励各部门和项目加强成本费用控制。六、收入管理（一）收入确认原则物业企业应按照权责发生制原则确认收入。物业服务收入应在满足以下条件时予以确认：1.物业服务合同已经签订，且合同约定的服务内容已经提供。2.与物业服务收入相关的经济利益能够流入企业。3.物业服务收入的金额能够可靠地计量。（二）收入种类1.物业管理费收入：指物业企业按照物业服务合同约定，向业主或使用人收取的物业管理服务费用。2.特约服务收入：指物业企业为业主或使用人提供的除物业管理服务以外的其他特约服务所取得的收入。3.物业经营收入：指物业企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动所取得的收入，如停车场收入、广告收入等。（三）收入核算与管理1.收入核算：物业企业应按照国家统一会计制度的规定，对收入进行核算。收入核算应准确记录收入的来源、金额、时间等信息，确保收入核算的真实性和准确性。2.收入管理：加强对收入的管理，建立健全收入管理制度和流程。定期核对收入账目，确保收入及时足额入账。加强对欠费业主的催缴工作，及时清理欠费，保障企业收入。七、税务管理（一）税务登记物业企业应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记手续。税务登记内容发生变化的，应及时办理变更税务登记手续。（二）纳税申报物业企业应按照税收法律法规的规定，按时进行纳税申报。纳税申报应如实填写纳税申报表，报送相关纳税资料，确保纳税申报的准确性和及时性。（三）税款缴纳物业企业应按照纳税申报结果，及时足额缴纳税款。严禁拖欠税款，避免产生税务风险。（四）税务筹划物业企业应在合法合规的前提下，进行税务筹划。通过合理安排经营活动、优化财务结构等方式，降低企业税负，提高企业经济效益。八、财务档案管理（一）财务档案范围财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务报表、税务资料、合同协议、审计报告、财务分析报告等与企业财务活动相关的资料。（二）财务档案整理与归档财务人员应定期对财务档案进行整理，按照档案管理要求进行分类、编号、装订。财务档案应归档保存，确保档案的完整性和安全性。（三）财务档案保管期限财务档案的保管期限应按照国家档案管理规定执行。一般会计凭证、会计账簿等保管期限为30年，财务报表等保管期限为10年。（四）财务档案查阅与销毁查阅财务档案应履行审批手续，经财务负责人批准后方可查阅。财务档案销毁应按照规定程序进行，确保档案销毁的合法性和安全性。九、财务监督与审计（一）内部财务监督物业企业应建立健全内部财务监督制度，加强对财务活动的日常监督。财务部门应定期对企业财务状况进行自查自纠，及时发现和纠正存在的问题。（二）外部审计物业企业应按照法律法规和行业监管要求，