房地产经纪人试题模拟试题专业基础及答案

房地产经纪人试题模拟试题专业基础及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.建设用地使用权B.抵押权C.地役权D.居住权2.某住宅项目总建设用地面积10000㎡，总建筑面积35000㎡，其中地上建筑面积30000㎡，地下建筑面积5000㎡，则该项目的容积率为（）。A.3.5B.3.0C.0.5D.0.33.根据《民法典》，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自（）时设立。A.合同签订B.登记C.入住D.支付费用4.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的是（）。A.居民收入水平B.人口数量C.房地产税收政策D.城市化进程5.某套住房建筑面积120㎡，套内建筑面积100㎡，分摊的共有建筑面积20㎡，则该住房的得房率为（）。A.83.33%B.80%C.16.67%D.20%6.房地产经纪机构接受委托提供存量房买卖经纪服务时，应当查看的房屋权属证明不包括（）。A.不动产权证书B.房屋他项权证C.购房合同D.建设工程规划许可证7.下列房地产估价方法中，适用于评估学校、医院等公益性房地产的是（）。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法8.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未按规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以（）罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.5000元以下D.5000元以上1万元以下9.某城市规定，首套住房商业贷款首付比例最低为20%，贷款利率为LPR减20个基点。若购房者购买总价200万元的住房，最高可申请的贷款金额为（）万元。A.160B.180C.170D.19010.下列房屋中，不得出租的是（）。A.已取得不动产权证书的商品房B.经鉴定为局部危险的房屋C.共有权人书面同意出租的共有房屋D.合法建造的临时建筑（剩余使用期限6个月）11.房地产市场周期中，成交量和成交价同时快速上升的阶段属于（）。A.复苏期B.繁荣期C.衰退期D.萧条期12.某宗土地使用权剩余年限为40年，地上建筑物剩余经济寿命为50年，根据《房地产估价规范》，房地产的折旧年限应取（）。A.40年B.50年C.45年D.两者中的较小值13.下列房地产经纪服务中，属于实地看房环节核心工作的是（）。A.介绍小区周边配套B.计算购房税费C.核实产权信息D.签订居间合同14.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当（）。A.报有批准权的人民政府审批B.直接办理过户登记C.由受让方补缴土地出让金D.无需额外手续15.某套住房挂牌价300万元，买方通过经纪机构报价280万元，卖方最终接受285万元成交。该经纪机构的佣金通常应按照（）计算。A.300万元B.280万元C.285万元D.双方协商的固定金额16.下列建筑结构类型中，抗震性能最好的是（）。A.砖混结构B.框架结构C.剪力墙结构D.砖木结构17.房地产经纪机构为防止客户“跳单”，最有效的措施是（）。A.要求客户签署《看房确认书》B.降低佣金费率C.不提供房源详细信息D.限制客户与业主直接沟通18.某购房者月收入1.5万元，月还款额最高不超过收入的40%，若贷款年利率4.5%（月利率0.375%），贷款期限30年（360期），则其最高可承受的月还款额为（）元。A.6000B.4500C.9000D.300019.下列房地产广告中，符合规定的是（）。A.“本小区对口XX重点小学，学位guaranteed”B.“投资回报率每年15%，稳赚不赔”C.“距地铁口800米（实测距离）”D.“特价房仅限3套，先到先得”20.房地产经纪人员在带客户看房时，发现房屋存在墙体裂缝，正确的做法是（）。A.隐瞒裂缝情况，避免影响成交B.轻描淡写提及，强调“小问题不影响居住”C.如实告知裂缝位置、可能原因及建议处理方式D.建议客户自行联系专业机构检测二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）21.下列房地产权利中，属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.抵押权C.地役权D.居住权E.宅基地使用权22.影响房地产价格的区域因素包括（）。A.交通条件B.人口密度C.城市规划D.经济发展水平E.建筑质量23.房地产经纪服务合同应当包含的内容有（）。A.服务事项与标准B.佣金支付方式C.委托人的收入证明D.违约责任E.房屋权属证书复印件24.下列情形中，房屋租赁合同可解除的有（）。A.承租人未经出租人同意转租B.房屋因地震部分损毁，无法继续居住C.出租人未按约定维修房屋，影响正常使用D.承租人拖欠租金1个月E.租赁期限届满，承租人继续使用房屋25.房地产抵押估价时，不得作为抵押价值的有（）。A.快速变现价值B.市场价值C.投资价值D.清算价值E.现状价值26.房地产经纪人员的职业道德要求包括（）。A.诚实信用B.保守客户隐私C.抬高房价促成交易D.公平竞争E.诱导客户签署阴阳合同27.下列属于存量房交易资金监管方式的有（）。A.银行监管B.经纪机构自行监管C.交易保证机构监管D.公证机构监管E.买卖双方自行划转28.影响住宅采光的因素有（）。A.楼间距B.建筑朝向C.窗户大小D.楼层高度E.装修风格29.房地产经纪机构的风险防范措施包括（）。A.建立客户信息保密制度B.要求客户提供全部隐私信息C.规范合同签署流程D.对经纪人进行法律培训E.为交易双方提供担保30.下列属于房地产市场供给指标的有（）。A.新开工面积B.房屋施工面积C.商品房销售额D.竣工面积E.空置率31.房屋所有权转移登记需要提交的材料有（）。A.不动产权属证书B.买卖双方身份证明C.房屋买卖合同D.购房发票E.契税完税证明32.房地产经纪人员在促成交易时，应重点核实的信息有（）。A.房屋是否存在抵押B.卖方婚姻状况（是否共有）C.买方购房资格D.房屋是否为“凶宅”（非法定概念）E.小区物业费缴纳情况33.下列关于房地产抵押贷款的说法，正确的有（）。A.公积金贷款额度受缴存基数和年限限制B.商业贷款可贷年限与房龄相关（通常房龄+贷款年限≤50年）C.组合贷款中公积金和商业贷款部分利率相同D.提前还款可能需要支付违约金E.抵押贷款还清后需办理抵押注销登记34.房地产广告中不得含有的内容有（）。A.升值或者投资回报的承诺B.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示距离C.标明开发企业名称D.使用“国家级”“最高级”等用语E.违反国家有关价格管理的规定35.下列建筑识图符号中，属于结构施工图内容的有（）。A.梁的配筋图B.楼板厚度标注C.门窗型号D.墙体材料说明E.楼梯结构详图三、判断题（共10题，每题1分，正确的打“√”，错误的打“×”）36.房地产经纪人员可以同时在两个以上房地产经纪机构执业。（）37.房屋租赁合同未办理登记备案的，合同无效。（）38.划拨土地上的房屋转让时，必须由受让方补缴土地出让金。（）39.房地产估价中的“市场价值”是指估价对象在满足各项假设条件下最可能的价格。（）40.建筑密度是指一定地块内总建筑面积与建设用地面积的比率。（）41.房地产经纪机构收取佣金后，无需向委托人提供发票。（）42.居住权不得转让、继承，但当事人另有约定的除外。（）43.房地产市场细分的依据包括地理因素、人口因素、行为因素等。（）44.房屋所有权人去世后，其继承人未办理继承登记前，不得处分该房屋。（）45.房地产经纪服务实行明码标价制度，收费标准应在经营场所醒目位置公示。（）四、综合分析题（共5题，每题3分，每题的备选项中，有1个或多个符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）（一）案例背景：2023年5月，客户张某（已婚，家庭名下无房）通过某经纪机构看中一套位于A市的二手住房，房屋产权清晰，建筑面积89㎡，成交价200万元（满两年但非唯一住房）。张某计划申请商业贷款，月收入2万元（单位开具收入证明），无其他负债。A市政策：首套房首付比例20%，契税税率1%（90㎡以下），个人所得税按差额20%或全额1%征收（可选择），增值税免征（满两年）。46.张某需支付的首付款最低为（）万元。A.40B.60C.30D.5047.张某需缴纳的契税为（）万元。A.2B.1C.3D.048.若选择全额1%缴纳个人所得税，张某需代卖方缴纳（）万元。（注：通常由买方承担，具体以合同约定为准）A.2B.4C.1D.349.张某申请商业贷款，按收入40%计算月还款额，若贷款年利率4.1%（月利率0.3417%），贷款期限30年，可贷金额最高约为（）万元。（贷款月供计算公式：[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]）A.120B.160C.140D.18050.经纪机构在交易过程中应提醒张某重点核查的内容有（）。A.房屋是否存在租赁（“买卖不破租赁”）B.卖方是否为产权人本人（核实身份证与不动产权证）C.房屋是否被法院查封D.小区是否有业主委员会E.物业交割时的水电气费结清情况答案及解析一、单项选择题1.B解析：担保物权包括抵押权、质权、留置权；用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、居住权等。2.B解析：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积=30000÷10000=3.0。3.B解析：《民法典》第368条规定，居住权自登记时设立。4.D解析：社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机等；经济因素包括居民收入、物价等；行政因素包括税收政策、规划等。5.A解析：得房率=套内建筑面积÷建筑面积=100÷120≈83.33%。6.D解析：存量房交易需核查不动产权证书、他项权证（如有抵押）、购房合同（未办证时），建设工程规划许可证是新房开发阶段的文件。7.C解析：成本法适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院等。8.A解析：《房地产经纪管理办法》第33条规定，对经纪人员处1万元以下罚款。9.A解析：首付20%，贷款80%，200×80%=160万元。10.B解析：《商品房屋租赁管理办法》规定，危险房屋不得出租；临时建筑需剩余期限≥1年方可出租。11.B解析：繁荣期成交量和成交价同步快速上升；复苏期成交量上升但价格平稳；衰退期成交量下降、价格涨幅放缓；萧条期量价齐跌。12.A解析：当土地使用权剩余年限短于建筑物剩余经济寿命时，应按土地使用权剩余年限计算折旧。13.A解析：实地看房核心是介绍房屋现状及周边配套；核实产权在签约前完成；计算税费在报价阶段；签合同是后续环节。14.A解析：《城市房地产管理法》规定，划拨土地转让需报有批准权的政府审批，可能由受让方或卖方补缴出让金（视批准情况）。15.C解析：佣金通常按实际成交价计算，因成交价是双方最终确认的交易金额。16.C解析：剪力墙结构（钢筋混凝土墙）抗震性能优于框架、砖混、砖木结构。17.A解析：签署《看房确认书》明确服务关系，是防止“跳单”的有效法律依据。18.A解析：月还款额=15000×40%=6000元。19.C解析：房地产广告不得承诺学位、投资回报，“距地铁口800米”需注明实测，“特价房仅限3套”属于正常促销。20.C解析：经纪人员需如实告知房屋瑕疵，避免误导客户。二、多项选择题21.ACDE解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权；抵押权是担保物权。22.ABCE解析：区域因素指某一特定区域内的自然条件、社会条件、经济条件等，如交通、人口密度、城市规划、建筑质量；经济发展水平是宏观因素。23.ABD解析：经纪服务合同必备条款包括服务事项、标准、佣金支付、违约责任等；委托人收入证明、权属证书复印件非合同内容（属附件或核查材料）。24.ABC解析：承租人拖欠租金超过约定或法定合理期限（通常3个月）方可解除；租赁期满后继续使用视为不定期租赁，可随时解除但需合理通知。25.ACD解析：抵押估价应采用市场价值或现状价值（需注明），快速变现、投资、清算价值不符合抵押目的。26.ABD解析：职业道德要求诚实信用、保守隐私、公平竞争；抬高房价、诱导签阴阳合同违反职业道德。27.ACD解析：存量房资金监管通常由银行、交易保证机构、公证机构等第三方监管；经纪机构自行监管属违规（《房地产经纪管理办法》禁止）；自行划转存在风险但非监管方式。28.ABCD解析：采光受楼间距（影响遮挡）、朝向（南向好）、窗户大小（采光面积）、楼层高度（高层遮挡少）影响；装修风格不影响自然采光。29.ACD解析：风险防范包括保密制度、规范合同、法律培训；要求客户提供全部隐私信息可能侵犯权益；经纪机构不得为交易担保。30.ABDE解析：供给指标包括新开工、施工、竣工、空置面积等；销售额是需求指标。31.ABCE解析：所有权转移登记需提交权属证书、双方身份证明、合同、完税证明；购房发票非必须（二手房可能无）。32.ABCE解析：“凶宅”非法定概念，但需根据当地习惯如实告知；其他选项涉及产权、资格、费用，需重点核实。33.ABDE解析：组合贷款中公积金和商业贷款利率不同（公积金利率更低）；其他选项正确。34.ABDE解析：房地产广告可标明开发企业名称；其他选项均属禁止内容。35.ABDE解析：结构施工图包括梁、板、柱的配筋、厚度、材料等；门窗型号属建筑施工图内容。三、判断题36.×解析：《房地产经纪管理办法》规定，经纪人员只能在一家机构执业。37.×解析：租赁合同备案是行政管理要求，不影响合同效力（《民法典》第706条）。38.×解析：经批准可由卖方或受让方补缴出让金，或按规定不办理出让手续（如继续用于公益事业）。39.√解析：市场价值是在适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的买卖双方自愿交易的价格。40.×解析：建筑密度=建筑基底总面积÷建设用地面积；容积率=总建筑面积÷建设用地面积。41.×解析：《消费者权益保护法》规定，经营者提供服务需出具发票。42.√解析：《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承，当事人另有约定的除外（如遗嘱设立可继承）。43.√解析：市场细分依据包括地理（区域）、人口（年龄、收入）、行为（购房目的）等。44.√解析：《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但处分该物权时需先登记。45.√解析：《房地产经纪管理办法》第18条规定，需明码标价并公示。四、