2026年土地估价师考试预测模拟题集含土地评估与市场分析

2026年土地估价师考试预测模拟题集含土地评估与市场分析一、单项选择题（共10题，每题1分）1.某城市商业用地土地估价中，采用市场比较法时，选取的可比案例成交价格需要扣除的税费不包括（）。A.契税B.交易手续费C.印花税D.房屋建安成本2.土地增值收益中，与土地位置、交通条件等外部因素直接相关的部分属于（）。A.纯收益B.综合收益C.土地纯收益D.土地增值额3.某工业用地在2025年基准地价基础上，根据区位修正系数、容积率修正系数进行评估，最终得出评估价值。若基准地价更新至2026年，则重新评估时需重点考虑（）。A.时间修正系数B.容积率修正系数C.区位修正系数的变动D.市场供求关系4.在土地评估中，采用剩余法评估商业用地时，预测未来开发产品的售价主要考虑（）。A.土地增值收益B.房地产市场行情C.成本利润率D.资本化率5.某城市土地评估中，若采用基准地价系数修正法，修正系数不包括（）。A.年份修正系数B.容积率修正系数C.土地用途修正系数D.开发程度修正系数6.土地评估中，评估报告的用途不包括（）。A.土地转让B.土地抵押C.土地租赁D.土地规划7.某农村集体建设用地，若评估其增值潜力，需重点考虑（）。A.城镇化进程B.土地政策变动C.交通基础设施完善度D.以上全部8.在土地评估中，采用收益法评估住宅用地时，收益的来源不包括（）。A.房屋租金收入B.土地增值收益C.商业经营收入D.投资利息9.某城市商业用地评估中，若采用市场比较法，选取的可比案例需满足（）。A.成交时间相近B.用地性质相同C.土地面积相近D.以上全部10.土地评估中，评估结果的合理性主要通过（）。A.多种方法验证B.单一方法测算C.政策符合性D.市场供求分析二、多项选择题（共5题，每题2分）1.土地评估中，影响土地增值收益的因素包括（）。A.土地位置B.城市规划C.土地用途D.市场供求关系E.土地开发程度2.采用市场比较法评估土地时，需要修正的因素包括（）。A.时间修正B.区域修正C.用途修正D.容积率修正E.土地权利修正3.土地评估报告中，需重点说明的内容包括（）。A.评估目的B.评估方法C.评估结果D.评估依据E.评估假设4.在土地评估中，影响土地收益的因素包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地面积D.市场行情E.土地政策5.土地评估中，采用剩余法评估时，需重点考虑的因素包括（）。A.开发成本B.土地增值收益C.房地产售价D.资本化率E.土地权利三、判断题（共10题，每题1分）1.土地评估中，基准地价是政府制定的区域平均地价。（）2.采用市场比较法评估土地时，可比案例的选择需考虑时间、用途、区位等因素。（）3.土地增值收益与土地纯收益完全相同。（）4.剩余法评估土地时，需预测未来开发产品的售价。（）5.土地评估报告中，评估依据需详细说明。（）6.农村集体建设用地评估时，需考虑土地流转政策。（）7.土地评估中，评估结果的合理性主要通过单一方法验证。（）8.采用收益法评估土地时，需考虑土地增值收益。（）9.土地评估中，评估方法的选择需根据土地用途确定。（）10.土地评估报告中，评估假设需明确说明。（）四、简答题（共3题，每题5分）1.简述土地评估中，市场比较法的基本步骤。2.简述土地评估中，影响土地增值收益的主要因素。3.简述土地评估报告中，需重点说明的内容。五、计算题（共2题，每题10分）1.某商业用地，采用市场比较法评估，选取三个可比案例，数据如下表：|案例编号|成交价格（元/平方米）|土地面积（平方米）|位置修正系数|用途修正系数|容积率修正系数||-|--|-|--|--|-||1|800|1000|1.1|1.0|1.2||2|850|1200|1.0|1.0|1.1||3|900|1500|0.9|1.0|1.3|请计算该商业用地的评估价值（取三个案例的平均值）。2.某住宅用地，采用收益法评估，预计未来年收益为100万元，土地使用年限为40年，资本化率为8%。请计算该住宅用地的评估价值。答案与解析单项选择题1.D解析：税费扣除包括契税、交易手续费、印花税等交易相关费用，房屋建安成本不属于税费范畴。2.A解析：土地增值收益中的纯收益与土地位置、交通等外部因素直接相关。3.C解析：基准地价更新后，需重点考虑区位修正系数的变动，因为基准地价已反映区域平均水平。4.B解析：剩余法评估商业用地时，预测未来开发产品的售价是关键步骤。5.A解析：基准地价系数修正法中，修正系数包括用途、容积率、开发程度等，但不包括年份修正。6.D解析：评估报告的用途包括土地转让、抵押、租赁等，但不包括土地规划。7.D解析：农村集体建设用地增值潜力受城镇化进程、政策、交通等因素综合影响。8.C解析：住宅用地收益来源主要为房屋租金和土地增值收益，不包括商业经营收入。9.D解析：可比案例需满足时间、用途、面积相近等条件。10.A解析：评估结果合理性主要通过多种方法验证。多项选择题1.A,B,C,D,E解析：影响土地增值收益的因素包括位置、规划、用途、供求关系、开发程度等。2.A,B,C,D,E解析：市场比较法需修正时间、区域、用途、容积率、权利等因素。3.A,B,C,D,E解析：评估报告需说明目的、方法、结果、依据、假设等。4.A,B,C,D,E解析：影响土地收益的因素包括位置、用途、面积、市场行情、政策等。5.A,B,C,D,E解析：剩余法评估需考虑开发成本、增值收益、售价、资本化率、权利等因素。判断题1.√2.√3.×解析：土地增值收益是纯收益与土地增值额之和。4.√5.√6.√7.×解析：评估结果合理性需多种方法验证。8.√9.√10.√简答题1.市场比较法基本步骤：（1）选择可比案例；（2）修正因素（时间、区域、用途、容积率等）；（3）计算比较价值；（4）综合确定评估价值。2.影响土地增值收益的因素：土地位置、城市规划、土地用途、市场供求关系、土地开发程度等。3.评估报告需重点说明的内容：评估目的、方法、结果、依据、假设等。计算题1.商业用地评估价值计算：-案例1：800×1.1×1.0×1.2=1056元/平方米-案例2：850×1.0×1.0×1.1=935元/平方米-案例3：900×0.