房地产建设财务制度

PAGE房地产建设财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范公司房地产建设项目的财务管理，确保财务工作有序进行，提高资金使用效率，防范财务风险，保障公司及相关利益者的合法权益，为公司房地产建设项目的顺利开展提供有力的财务支持。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产建设项目，包括项目的筹备、开发、施工、销售及交付等全过程的财务管理活动。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和相关行业标准，确保财务活动合法合规。2.真实性原则：财务信息真实、准确、完整，如实反映项目财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖房地产建设项目财务活动的各个方面，不留财务管理漏洞。4.及时性原则：及时记录、核算和报告财务信息，为项目决策提供及时有效的依据。5.效益性原则：合理配置资源，优化资金使用，提高项目经济效益。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置公司设立专门的房地产建设财务部门，负责统筹管理各项目的财务工作。财务部门应根据项目规模和管理要求，合理设置岗位，明确各岗位职责权限，确保财务工作的高效运行。（二）人员配备1.财务负责人：具备丰富的房地产财务管理经验，熟悉国家财经法规和房地产行业财务政策，负责全面领导财务部门工作，制定财务战略和决策，对项目财务状况负责。2.会计人员：负责财务核算、账务处理、报表编制等工作，要求具备扎实的会计专业知识和技能，熟悉房地产行业会计核算特点。3.出纳人员：负责现金收付、银行结算、资金保管等工作，严格遵守现金管理和银行结算制度，确保资金安全。4.成本核算人员：负责项目成本核算、成本控制与分析等工作，熟悉房地产成本构成和核算方法，为成本管理提供准确数据。（三）人员职责1.财务负责人职责组织制定和完善房地产建设财务管理制度，并监督执行。参与项目投资决策，提供财务分析和建议，确保项目经济效益。负责财务预算的编制、执行和监控，及时调整预算偏差。统筹安排资金，合理调度资金，保障项目资金需求。定期向上级领导汇报项目财务状况，为管理层决策提供支持。2.会计人员职责按照国家会计准则和公司财务制度，进行会计核算，编制财务报表。审核原始凭证，确保会计凭证真实、合法、准确、完整。负责财务档案的整理、归档和保管，保证档案资料安全。协助财务负责人进行财务分析和财务预算编制工作。3.出纳人员职责办理现金收付和银行结算业务，严格遵守现金管理制度。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账款相符。保管库存现金、有价证券和空白支票等重要票据，确保资金安全。协助会计人员进行资金核对和账务处理工作。4.成本核算人员职责负责项目成本核算体系的建立和完善，制定成本核算方法和流程。收集、整理成本核算资料，准确计算项目成本，进行成本分析和控制。定期编制成本报表，为项目成本管理提供数据支持和决策建议。协助相关部门进行成本控制和成本优化工作。三、财务预算管理（一）预算编制1.年度预算编制每年末，财务部门应根据公司战略规划、项目开发计划和市场预测等因素，组织各部门编制下一年度房地产建设项目财务预算。预算编制应涵盖项目收入、成本、费用、利润等方面，采用零基预算、滚动预算等方法，确保预算的科学性和合理性。各部门应按照规定格式和时间要求提交预算草案，财务部门进行汇总、审核和平衡，形成年度财务预算初稿。2.项目预算编制在项目立项后，应根据项目可行性研究报告和项目开发计划，编制项目详细财务预算。项目预算应包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用等各项支出预算，以及项目销售收入预算和利润预算。项目预算编制过程中，应充分考虑项目特点、市场行情、政策法规等因素，确保预算准确反映项目财务状况和经营成果。（二）预算审批1.年度财务预算初稿编制完成后，提交公司管理层审核。管理层应组织相关部门对预算进行讨论和分析，提出修改意见和建议。2.财务部门根据管理层意见对预算进行调整和完善，形成正式年度财务预算方案，报公司董事会审批。3.项目预算经财务部门审核后，提交项目负责人和相关部门负责人审批。审批通过后的项目预算作为项目成本控制和资金安排的依据。（三）预算执行与监控1.各部门应严格按照批准的预算执行，确保各项收支在预算范围内。财务部门应建立预算执行台账，定期对预算执行情况进行跟踪和分析。2.预算执行过程中，如遇特殊情况需要调整预算，应按照规定程序提出申请，经审批后进行调整。调整后的预算应及时下达各部门执行。3.公司应定期召开预算执行分析会议，通报预算执行情况，分析预算执行差异原因，提出改进措施和建议，确保预算目标的实现。四、资金管理（一）资金筹集1.根据项目开发进度和资金需求，合理确定资金筹集方式和规模。资金筹集方式包括自有资金投入、银行贷款、预售房款、债券发行等。2.申请银行贷款时，应按照银行要求提供相关资料，确保贷款手续合规、齐全。同时，应合理安排贷款期限和还款计划，降低资金成本和财务风险。3.加强预售房款管理，严格按照规定收取预售房款，及时缴存监管账户。财务部门应定期与销售部门核对预售房款收入情况，确保资金安全。（二）资金使用1.建立资金使用审批制度，明确资金使用审批流程和权限。所有资金支出必须经过审批，确保资金使用合法、合规、合理。2.按照项目预算安排资金使用，优先保障项目建设资金需求。对于重大资金支出，应进行专项审批和跟踪管理。3.加强资金支付管理，严格审核付款凭证，确保付款依据充分、手续齐全。对于涉及工程进度款支付的，应按照合同约定和工程实际进度进行支付。（三）资金结算1.规范资金结算方式，根据业务性质和金额大小选择合适的结算方式，如支票、汇票、电汇、网上银行支付等。2.加强银行账户管理，严格按照规定开设和使用银行账户，定期核对银行账户余额，确保资金安全。3.及时办理资金结算业务，提高资金使用效率。对于到期的应收应付款项，应及时催收和支付，避免资金闲置和逾期付款。（四）资金风险管理1.建立资金风险预警机制，密切关注宏观经济形势、市场动态和政策变化等因素，及时发现资金风险隐患。2.对可能出现的资金风险进行评估和分析，制定相应的风险应对措施，如调整资金筹集和使用计划、优化资金结构、加强资金回笼等。3.定期进行资金风险排查，确保资金安全。对于发现的资金风险问题，应及时报告管理层，并采取有效措施加以解决。五、成本费用管理（一）成本核算对象与项目1.房地产建设项目成本核算对象应根据项目开发特点和管理要求确定，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3.成本核算项目包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。（二）成本核算方法1.采用制造成本法进行成本核算，将开发项目在开发过程中所发生的各项费用，按其用途和性质进行归集和分配，计算出开发项目的总成本和单位成本。2.成本核算应遵循权责发生制原则、配比原则和划分收益性支出与资本性支出原则，确保成本核算准确、合理。3.对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照受益原则和配比原则，采用合理的分配方法进行分配，计入各成本核算对象。（三）成本控制措施1.建立成本控制目标体系，将成本控制目标分解到各部门和各项目阶段，明确成本控制责任。2.加强项目前期成本控制，在项目规划、设计阶段，充分进行市场调研和成本分析，优化设计方案，降低工程造价。3.严格控制工程变更，对于确需变更的工程，应按照规定程序进行审批，同时对变更引起的成本增加进行评估和控制。4.加强工程招投标管理，通过公开招标、邀请招标等方式选择合适的施工单位和供应商，降低采购成本和工程成本。5.定期进行成本分析和成本考核，及时发现成本管理中存在的问题，采取有效措施加以改进，确保成本控制目标的实现。（四）费用管理1.明确费用开支范围和标准，严格控制各项费用支出。费用支出应符合公司财务制度和相关法律法规的规定，不得随意扩大开支范围和提高开支标准。2.建立费用审批制度，所有费用支出必须经过审批。审批流程应明确各环节审批权限和责任，确保费用支出合理、合规。3.加强费用核算与分析，定期对费用支出情况进行统计和分析，找出费用控制的关键点和存在的问题，采取有效措施加以改进。4.对于业务招待费、差旅费、会议费等重点费用，应制定专项管理制度，加强管理和控制。六、收入与利润管理（一）收入确认原则1.房地产销售收入应按照《企业会计准则第14号——收入》的规定进行确认。在同时满足下列条件时予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.对于预售房款，在符合预售条件并签订预售合同后，按照合同约定的收款时间和金额确认预收账款。待房屋交付并满足收入确认条件后，将预收账款结转销售收入。（二）收入核算与管理1.财务部门应建立销售收入台账，详细记录每笔销售收入的合同编号、客户名称、销售金额、收款时间等信息，确保收入核算准确、完整。2.加强与销售部门的沟通与协作，及时掌握销售动态和收款情况。销售部门应定期向财务部门提供销售报表，财务部门应核对销售数据与收款数据的一致性。3.严格按照规定开具销售发票，确保发票开具真实、准确、合法。发票开具后应及时登记入账，并妥善保管发票存根联。（三）利润管理1.房地产建设项目利润是指项目销售收入减去总成本和总费用后的余额。公司应加强利润管理，确保项目实现预期利润目标。2.定期进行利润分析，分析利润构成和变动原因，找出影响利润的关键因素，采取有效措施加以改进。3.合理分配利润，按照公司规定的利润分配政策进行利润分配，兼顾公司发展和股东利益。七、财务报告与分析（一）财务报告编制1.财务部门应按照国家会计准则和公司财务制度的规定，定期编制财务报告。财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注等。2.财务报告应真实、准确、完整地反映项目财务状况、经营成果和现金流量情况。编制过程中应严格遵循会计核算原则和方法，确保财务数据的可靠性。3.财务报告编制完成后，应进行内部审核，审核内容包括财务数据的准确性、报表格式的规范性、附注内容的完整性等。审核通过后的财务报告报公司管理层和相关部门。（二）财务分析1.定期开展财务分析工作，为公司管理层提供决策支持。财务分析应包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析和发展能力分析等方面。2.运用财务比率分析、趋势分析、比较分析等方法，对项目财务数据进行深入分析，找出项目财务状况和经营成果的变化趋势及存在的问题。3.结合项目实际情况和市场环境，撰写财务分析报告，提出改进建议和措施。财务分析报告应语言简洁、逻辑清晰、重点突出，具有较强的针对性和实用性。八、财务内部控制与审计（一）财务内部控制1.建立健全财务内部控制制度，涵盖财务预算、资金管理、成本费用控制、收入与利润管理、财务报告等各个环节，确保财务活动规范有序进行。2.明确各岗位的职责权限和工作流程，实行不相容职务分离制度，防止财务舞弊和错误发生。3.加强财务内部控制的监督检查，定期对内部控制制度的执行情况进行评估和审计，及时发现和纠正存在的问题，不断完善内部控制制度。（二）内部审计1.设立独立的内部审计部门，配备专业的审计人员