商业店铺转租协议范本及法律须知

商业店铺转租协议范本及法律须知商业经营中，店铺转租现象普遍。无论是转租方（原承租人）还是次承租人，一份完备的转租协议与清晰的法律认知，是规避纠纷、保障权益的关键。本文结合实务经验与法律规定，提供转租协议范本框架，并梳理核心法律要点，供从业者参考。商业店铺转租协议（范本）甲方（转租方/原承租人）：姓名/企业名称，身份证号/统一社会信用代码，联系地址，联系方式乙方（次承租人）：姓名/企业名称，身份证号/统一社会信用代码，联系地址，联系方式鉴于甲方合法承租坐落于【XX市XX区XX路XX号】的商业店铺（以下简称“该店铺”），原租赁合同编号为【XXX】，租赁期限自【XXXX年XX月XX日】至【XXXX年XX月XX日】；现甲方拟将该店铺部分或全部转租予乙方，乙方同意承租。经协商一致，订立本协议：第一条转租标的与用途1.1该店铺建筑面积约【XX】平方米，具体范围以原租赁合同附图及现场实际为准，经营区域包含【列举主要区域/功能区】。1.2乙方承诺承租后，仅用于【明确经营项目，如餐饮、零售等】，未经甲方书面同意及相关行政许可，不得擅自变更用途。第二条转租期限2.1转租期限自【XXXX年XX月XX日】起至【XXXX年XX月XX日】止（注：转租期限不得超过原租赁合同剩余期限，否则超出部分无效）。2.2租期届满前【XX】日，双方如有意续约，应重新协商并签订书面协议；若乙方续租，需在租期届满前取得原出租方（房东）的书面同意。第三条租金、押金及支付方式3.1租金标准：每月人民币【XX】元（大写：【XX】），租金包含/不含【物业费、水电费、税费等，需明确】。3.2支付周期：按【月/季/半年】支付，乙方应于每期届满前【XX】日将下期租金支付至甲方指定账户（账户信息：户名XXX，开户行XXX，账号XXX）。3.3押金：乙方应于本协议签订后【XX】日内，向甲方支付押金人民币【XX】元（大写：【XX】）。租期届满，乙方无违约且结清全部费用、完成店铺返还（符合约定状态）后，甲方应于【XX】日内无息退还押金。第四条双方权利与义务甲方权利义务：4.1.1有权按约收取租金、押金，监督乙方合法合规使用店铺；4.1.2应保证对该店铺享有合法转租权（需提供原租赁合同及房东同意转租的书面文件作为本协议附件）；4.1.3非因乙方过错，不得单方提前终止协议；若原租赁合同提前解除，应及时通知乙方并协助其与房东协商后续事宜。乙方权利义务：4.2.1有权在租期内合法使用店铺，自主开展经营活动（符合约定用途）；4.2.2应按时足额支付租金、押金及相关费用，承担经营期间产生的水电费、物业费、税费（若约定由乙方承担）等；4.2.3未经甲方书面同意，不得对店铺结构进行改动、增设他物；如需装修，应提前提交方案并取得甲方及房东（若有要求）的同意，且装修不得损害房屋主体结构；租期届满或协议解除后，乙方可拆除可移动物品，固定装修（如无特别约定）归甲方或房东所有。第五条违约责任5.1若甲方无合法转租权导致协议无效，或单方违约提前解除协议，应退还乙方已付未到期租金及押金，并按押金的【XX%】向乙方支付违约金；若给乙方造成损失（如装修费、停业损失等），还应赔偿实际损失。5.2若乙方逾期支付租金，每逾期一日，按当期租金的【XX‰】向甲方支付违约金；逾期超过【XX】日，甲方有权解除协议，没收押金，并要求乙方赔偿损失。5.3若乙方擅自改变店铺用途、破坏房屋结构或违法经营，甲方有权立即解除协议，乙方应支付违约金【XX】元，并赔偿甲方及房东因此遭受的损失。第六条协议解除与终止6.1经双方协商一致，可书面解除本协议。6.2出现下列情形之一，甲方有权解除协议：（1）乙方逾期支付租金超过【XX】日；（2）乙方擅自转租、转借、改变用途或违法经营；（3）乙方严重损坏店铺且拒不修复。6.3出现下列情形之一，乙方有权解除协议：（1）甲方无合法转租权，导致乙方无法正常经营；（2）店铺因甲方原因被查封、拆迁或丧失使用功能，且非乙方过错导致。6.4协议终止后，乙方应于【XX】日内腾空店铺，返还给甲方，返还时应保持店铺结构完整、设施设备能正常使用（自然损耗除外）。第七条争议解决本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，任何一方均有权向店铺所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。第八条其他约定8.1本协议未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。8.2本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（或盖章）之日起生效。甲方（签字/盖章）：日期：XXXX年XX月XX日乙方（签字/盖章）：日期：XXXX年XX月XX日商业店铺转租核心法律须知一、转租的合法性前提：原房东的同意根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。若未经房东同意擅自转租，房东有权解除原租赁合同，且次承租人（乙方）可能面临“无房可租”的风险。实操建议：转租方（甲方）必须提供房东签署的《同意转租证明》（可作为协议附件），明确房东同意的转租期限、租金范围、用途限制等；若房东口头同意，应通过录音、短信等方式留存证据。二、转租期限的法律限制：不得超原租期《民法典》规定，转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限，超出部分的约定无效。例如，原租赁合同到2025年12月到期，转租协议约定到2026年6月，则2025年12月至2026年6月的转租期无效，次承租人可能在2025年12月后被房东要求腾房。三、租金与押金的法律边界1.租金调整限制：若原租赁合同约定“租金不得擅自调整”或“转租需按原租金执行”，转租方不得单方面提高租金（除非房东书面同意）。2.押金返还规则：押金本质是“履约担保”，若次承租人无违约，转租方必须全额退还；若因原租赁合同解除（如房东收回房屋），转租方应优先退还次承租人押金，再向房东主张（若有损失，按过错分担）。四、装修与添附的权属争议若次承租人装修前未获甲方及房东同意，可能被要求恢复原状或赔偿损失；租期届满后，未形成附合的装修物（如可移动的货架、设备），次承租人可拆除；形成附合的（如墙面改造、固定橱柜），若无特别约定，所有权归房东或转租方，次承租人无权要求补偿（除非双方约定补偿条款）。五、优先购买权与优先承租权优先购买权：若房东出售店铺，根据《民法典》，原承租人（转租方）享有优先购买权；但次承租人不享有对房东的优先购买权（仅原承租人享有）。优先承租权：若原租赁合同约定了优先承租权，转租期限届满后，次承租人需续租的，需先由原承租人行使优先承租权，再由次承租人与房东协商。六、转租协议的解除与赔偿若房东因转租方违约（如欠租）解除原租赁合同，转租协议也随之解除，次承租人的损失可向转租方追偿（需证明损失与转租方违约的因果关系）；若次承租人违约（如擅自转租），转租方解除协议后，可要求次承租人赔偿剩余租期内的租金损失、房屋修复费用等。签订转租协议的实操建议1.尽职调查“三要素”查权属：要求转租方提供房产证、原租赁合同，确认店铺产权清晰、原租期剩余时长；查权限：核实房东同意转租的书面文件，明确转租方的权利范围（如是否可转租全部面积、是否可调整租金）；查现状：现场核查店铺设施设备、装修状况，拍照留存，作为协议附件（避免后续“损坏”争议）。2.条款细化“避坑点”明确费用承担：水电费、物业费、税费、维修责任（如空调、消防设施）等，避免“口头约定”；约定不可抗力与征收补偿：如遇拆迁，装修补偿、停业损失的分配规则；增设通知条款：双方通讯地址、联系方式变更时，应在【XX】日内书面通知对方，否则视为送达。3.证据留存“全周期”签约时：留存对方身份证/营业执照、房产证、原租赁合同、同意转租证明的复印件（加盖公章或签字确认）；履约中：租金支付