物业电梯管理维护操作规程

物业电梯管理维护操作规程一、目的与适用范围为规范物业管辖范围内电梯的管理、维护及应急处置工作，保障电梯安全、平稳、高效运行，预防安全事故发生，特制定本规程。本规程适用于物业服务区域内所有在用电梯（含乘客电梯、载货电梯、自动扶梯等）的日常管理、维护保养、应急处理及相关安全管理工作。二、日常管理规范（一）运行监控物业值班人员需每日通过电梯监控系统或现场巡查，观察电梯运行状态，重点关注电梯启停平稳性、轿厢内照明/通风/按键功能是否正常。若发现异常声响、异常停靠或监控画面异常，应立即暂停该电梯使用（故障电梯需放置“暂停使用”标识），并通知维保人员到场排查。（二）轿厢与井道巡查1.轿厢巡查：每周至少对轿厢进行2次全面检查，内容包括：轿厢内壁、地面清洁状况；层显、呼梯按钮、应急通话装置功能；轿厢门开关灵活性（有无卡顿、异响）；轿厢内警示标识（如“禁止超载”“紧急救援电话”）是否完好清晰。2.井道与机房巡查：每月联合维保人员对电梯井道（导轨、导靴、安全钳等）、机房（控制柜、曳引机、限速器）进行1次巡查，检查机房环境是否干燥通风、设备有无油污渗漏、限速器钢丝绳是否松弛，井道内有无杂物堆积或渗水现象。（三）钥匙管理电梯钥匙（轿厢钥匙、机房钥匙、基站锁钥匙等）需由专人保管，建立钥匙领用登记台账。非紧急情况（如困人救援、设备抢修），严禁将钥匙外借或交由无关人员使用；紧急使用后，需立即记录使用时间、事由及归还情况。三、维护保养要求（一）日常维护物业维修人员需每日对电梯进行基础维护：清洁轿厢及层门地坎（清除杂物、积尘，防止门机卡顿）；检查轿厢照明、风扇运行状态；对厅门、轿厢门导轨、钢丝绳等易磨损部位，每周进行1次润滑（使用专用润滑剂，避免油污污染轿厢）。（二）定期保养1.月度保养：联合专业维保单位，对电梯制动器、接触器、安全回路进行检测，检查曳引绳张力是否均匀，调整门机皮带松紧度，测试应急照明、通话装置功能。2.季度保养：重点检查限速器动作速度（委托有资质单位每年校验1次）、安全钳联动机构，清洁控制柜内部灰尘，紧固电气接线端子，检查导轨油杯油量并补充。3.年度保养：对电梯进行全面“体检”，包括曳引机轴承润滑、钢丝绳磨损程度检测（直径磨损超10%需更换）、轿厢导靴衬垫磨损量检查，同步完成电梯年检前的自检整改工作。（三）专业维保协作物业需与具备电梯维保资质的单位签订年度维保合同，明确维保频次（至少每15日1次现场维保）、维保内容及应急响应时间（故障报修后30分钟内到场）。维保单位每次服务后，需填写《电梯维保记录》，物业管理人员需现场签字确认，并存档备查。四、应急处置流程（一）困人救援1.接到困人报警后，值班人员需立即通过电梯应急通话安抚乘客（告知“我们已安排人员救援，请勿扒门、跳梯”），同时通知维保人员或电梯救援队伍到场。2.救援人员到达现场后，先通过层门钥匙打开厅门观察轿厢位置（若轿厢平层误差≤±50mm，可直接打开轿厢门救援；若误差大，需通过机房曳引机盘车装置将轿厢盘至平层位置，再开门救援）。3.救援完成后，需对电梯进行全面检查，确认无安全隐患后方可恢复运行，并记录困人原因、救援过程及乘客信息（若涉及纠纷需留存）。（二）故障报修与处理1.电梯出现故障（如异响、停运、困人）时，值班人员需立即停止故障电梯使用，在电梯出入口放置警示标识，并通过电话、微信等方式通知维保单位，同时在《电梯故障记录簿》中登记故障时间、现象、报修时间及处理进展。2.维保单位需在约定时间内到场检修，一般故障需24小时内修复；重大故障（如曳引机损坏、钢丝绳断裂）需立即启动应急预案，同步上报属地市场监管部门及物业总部，待故障排除、检验合格后方可恢复运行。（三）事故处理若电梯发生冲顶、蹲底、人员伤亡等严重事故，物业需立即停止涉事电梯运行，保护现场并拨打120、119及市场监管部门电话，配合开展事故调查；事后需组织复盘，分析事故原因，修订应急预案及操作规程，避免同类事故重复发生。五、安全管理措施（一）人员培训物业需每半年组织电梯管理人员、维修人员参加安全培训，内容包括电梯安全法规、设备原理、应急处置技能等；新入职人员需经考核合格后方可独立操作电梯相关工作。（二）隐患排查每月开展电梯安全隐患排查，重点检查：电梯检验合格证是否在有效期内；安全装置（限速器、安全钳、缓冲器）是否正常；轿厢内报警装置是否畅通；维保记录是否完整。对排查出的隐患，需建立台账并限期整改，整改完成后复查销项。（三）乘梯安全宣传通过小区公告栏、业主群、电梯内张贴海报等方式，宣传乘梯安全知识（如“禁止超载”“勿用身体挡门”“遇故障按应急按钮”），每季度组织1次电梯应急演练（模拟困人救援、火灾停运等场景），提升业主安全乘梯意识。六、档案管理要求（一）档案建立为每台电梯建立独立档案，内容包括：电梯出厂合格证、安装验收报告、使用登记证、定期检验报告；日常运行记录（每日巡查表、故障记录簿）；维保合同、维保记录、零配件更换清单；应急处置记录（困人救援、事故处理报告）。（二）档案更新与保管档案需实时更新，维保记录、故障记录需在事件发生后24小时内归档；档案保存期限不少于电梯使用年限（或至电梯报废后5年）。电子档