2026年职业资格天津市物业管理师考试题库及答案

2026年职业资格天津市物业管理师考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共40分）1.根据《天津市物业管理条例》，首次业主大会筹备组应当自成立之日起（）日内完成筹备工作并召开首次业主大会会议。A.30  B.45  C.60  D.90答案：D解析：条例第十九条明确“九十日内完成筹备并召开会议”，保障业主自治程序及时启动。2.物业服务企业承接查验时，对电梯机房内的紧急报警装置应进行（）试验。A.空载  B.满载  C.断电  D.对讲答案：D解析：紧急报警装置核心功能是“五方对讲”，断电、空载、满载属电梯运行试验范畴。3.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，使用方案经专有部分占建筑物总面积（）以上且人数占比相同的业主讨论通过方可实施。A.1/2  B.2/3  C.3/4  D.全体答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定的“双三分之二”规则。4.某小区实行酬金制收费，年终结算时物业服务支出节余80万元，依据《天津市物业服务收费管理办法》，该节余归（）所有。A.物业服务企业  B.全体业主  C.社区居委会  D.行业主管部门答案：B解析：酬金制“结余归业主、亏损由业主补”，企业仅提取约定酬金。5.物业服务质量考核中，业主满意度调查有效样本量应不低于入住总户数的（）。A.10%  B.15%  C.20%  D.30%答案：C解析：《天津市住宅物业服务质量评价标准》4.2.3条款明确20%底线，保证统计显著性。6.对违规装修擅自拆改承重墙的，区县住建部门可依据《建设工程质量管理条例》对个人处以（）罚款。A.500—1000元  B.1000—5000元  C.5000—5万元  D.5万—10万元答案：C解析：条例第六十九条个人罚幅“5000—5万元”，单位罚幅“5万—10万元”。7.物业管理区域内公共收益主要指利用（）取得的收入。A.物业用房租金  B.人防车位租金  C.共用部位、共用设施设备  D.开发商产权车位答案：C解析：公共收益法定范围是“共用部位、共用设施设备”经营收入，产权车位属开发商收益。8.物业服务企业退出交接时，对尚未收取的物业服务费债权应（）。A.一并移交业委会  B.自行放弃  C.继续追缴并全额返还给业委会  D.转让第三方催收答案：C解析：津建物〔2021〕7号文规定“债权不灭失”，企业可继续追缴，但扣除成本后余额返还全体业主。9.消防控制室值班人员每班不少于（）人，并持证上岗。A.1  B.2  C.3  D.4答案：B解析：《消防法》与《机关团体企业事业单位消防安全管理规定》均要求“双人值班”。10.物业企业采用“酬金制”的，年度预决算及审计结果须在小区内显著位置公示不少于（）日。A.7  B.10  C.15  D.30答案：C解析：天津市地方标准《物业服务事项公示规范》5.1.2条款明确15日底线。11.业主委员会任期届满前（）日应启动换届选举。A.30  B.45  C.60  D.90答案：D解析：条例第三十六条“九十日前启动”，保证新老交接无缝衔接。12.对高空抛物行为，物业企业应当立即报警并配合公安调查，同时应在（）小时内书面报告街道。A.2  B.6  C.12  D.24答案：D解析：津治抛办〔2022〕3号文规定“24小时”报告制度，纳入基层治理考核。13.物业服务质量“红黑榜”名单由（）发布。A.市住建委  B.区住建委  C.街镇  D.行业协会答案：A解析：市住建委统一发布，保证全市一盘棋、标准一致。14.前期物业服务合同终止后，原物业服务企业拒绝退出，由区县住建部门责令限期退出，逾期仍不退出的，处（）罚款。A.5万—10万元  B.10万—20万元  C.20万—30万元  D.30万—50万元答案：B解析：条例第六十二条罚幅“十万元以上二十万元以下”，并记入信用档案。15.物业企业应当将电梯维保记录保存不少于（）年。A.2  B.3  C.4  D.5答案：C解析：《特种设备安全法》第四十五条，电梯维保记录保存“至少四年”。16.对拒不交纳物业费的业主，企业可依法起诉，但不得采取（）方式催收。A.电话通知  B.律师函  C.停水停电  D.上门沟通答案：C解析：条例第五十八条明令禁止“停水停电”等非法催收。17.物业承接查验时，对屋面防水工程应进行（）小时蓄水试验。A.12  B.24  C.36  D.48答案：B解析：《屋面工程质量验收规范》GB50207规定“24小时蓄水”无渗漏为合格。18.业主大会会议采用书面征求意见的，表决票送达后（）日内未反馈视为弃权。A.7  B.10  C.15  D.30答案：C解析：条例第二十五条“十五日未反馈视为弃权”，兼顾效率与公平。19.物业企业应当每年至少组织（）次消防演练。A.1  B.2  C.3  D.4答案：B解析：《消防安全责任制实施办法》第十八条明确“每年至少两次”。20.对物业服务质量考核等级为D级的企业，区县住建部门可对其在（）个月内不得承接新项目。A.3  B.6  C.9  D.12答案：B解析：津建物〔2020〕15号文“限制投标六个月”，倒逼整改。21.前期物业服务收费实行（）价格管理。A.市场调节价  B.政府指导价  C.协议价  D.成本价答案：B解析：天津市住宅前期物业收费仍执行政府指导价，后期可协商。22.物业企业应当在消防车道沿途设置明显标识，并每（）巡查一次。A.日  B.周  C.半月  D.月答案：A解析：消防车道占用风险高，需“每日巡查”并填写记录。23.业主委员会活动经费从（）列支。A.物业费  B.公共收益  C.开发商补贴  D.街道拨款答案：B解析：条例第三十五条“经费来源为公共收益”，不得摊入物业费。24.对物业服务质量第三方评估费用，由（）承担。A.物业企业  B.全体业主  C.住建部门  D.评估机构先行垫付答案：B解析：业主作为委托方，费用从公共收益或物业费中列支，评估结果共用。25.物业企业应当在接到电梯困人报警后（）分钟内到达现场。A.5  B.10  C.15  D.30答案：C解析：天津地方标准《电梯应急处置规范》4.3.2要求“15分钟”到场。26.对违反规定饲养大型犬的，物业企业应当劝阻，劝阻无效向（）报告。A.公安机关  B.城管部门  C.农业农村部门  D.街道办答案：A解析：养犬管理执法主体为公安机关，物业仅有劝阻、报告义务。27.物业企业应当将年度公共收益收支情况委托（）审计。A.内部审计  B.会计师事务所  C.税务师事务所  D.造价咨询机构答案：B解析：条例第三十四条“具有资质的会计师事务所”审计，保证独立性。28.前期物业招标中，评标委员会成员人数为（）人以上单数。A.3  B.5  C.7  D.9答案：B解析：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十六条“五人以上单数”。29.物业企业退出时，对业主信息资料应（）。A.销毁  B.带走  C.移交业委会并签订保密协议  D.留存复印件答案：C解析：个人信息保护法要求“合法移交、保密义务”，不得擅自销毁或泄露。30.对屋面太阳能热水系统，物业企业应每（）进行巡检。A.月  B.季度  C.半年  D.年答案：B解析：天津属于温带季风气候，季度巡检可及时发现冻裂、渗漏隐患。31.业主大会决定选聘新物业，原物业拒绝办理移交，给业主造成损失的，（）。A.业主自行承担  B.新物业承担  C.原物业赔偿  D.开发商赔偿答案：C解析：条例第六十二条明确“原物业承担赔偿责任”，并可行政处罚。32.物业企业应当在消防水泵房设置（）小时值班电话。A.8  B.12  C.16  D.24答案：D解析：消防水泵房属重要设备间，需24小时值守或电话畅通。33.对违规占用疏散通道的，物业企业应当（）处理。A.立即清理  B.三日内清理  C.通知业主自行清理  D.报城管后等待答案：A解析：疏散通道生命至上，企业须“立即清理”并留存证据。34.物业服务质量考核中，接到有效投诉未在（）日内答复的，扣减相应分值。A.1  B.3  C.5  D.7答案：B解析：地方标准《投诉处理规范》4.1.1要求“3日内首次答复”。35.业主委员会候补委员人数不超过委员人数的（）。A.20%  B.30%  C.40%  D.50%答案：D解析：条例第三十三条“不超过半数”，保证替补充分。36.物业企业应当在每年（）月底前完成电梯维保单位年度评价。A.1  B.3  C.6  D.12答案：B解析：市市场监管部门要求“3月底前”报送上年度评价，纳入信用。37.对物业企业擅自提高收费标准的，业主可拒付超额部分，并由市场监管部门责令改正，处（）罚款。A.违法所得一倍以上五倍以下  B.五万元以上五十万元以下  C.十万元以上一百万元以下  D.警告答案：A解析：价格法第三十九条“违法所得一倍以上五倍以下”。38.物业企业应当将化粪池清掏记录保存不少于（）年。A.1  B.2  C.3  D.5答案：C解析：环保与排水管理要求“三年备查”，防止污染纠纷。39.业主大会会议采用业主APP电子投票的，系统应确保身份实名认证并生成（）文件。A.PDF  B.区块链存证  C.纸质签字  D.短信确认答案：B解析：天津市业主决策电子平台采用“区块链存证”，防篡改。40.对物业企业未在显著位置公示服务标准的，由住建部门责令限期改正，逾期不改的，处（）罚款。A.2000—5000元  B.5000—1万元  C.1万—3万元  D.3万—5万元答案：B解析：条例第五十九条罚幅“五千元以上一万元以下”。二、多项选择题（每题2分，共30分）41.下列属于业主共有部分的有（  ）。A.楼顶屋面  B.户外墙面  C.规划车位  D.公共绿地  E.物业用房答案：ABDE解析：规划车位若属“产权车位”则非共有，其余均为法定共有。42.物业企业消防安全职责包括（  ）。A.每日防火巡查  B.每季度维保灭火器  C.每年清洗油烟管道  D.每年检测电气线路  E.每月启动消防水泵答案：ABDE解析：油烟管道清洗针对餐饮用户，非住宅物业通用职责。43.业主委员会应当履行的职责有（  ）。A.召集业主大会  B.与物业企业签订合同  C.审核物业年度预算  D.决定专项维修资金缴存比例  E.监督物业履行合同答案：ABCE解析：缴存比例由市政府统一确定，业委会无权调整。44.物业企业退出交接时，应移交的资料包括（  ）。A.竣工总平面图  B.电梯维保合同  C.业主购房合同  D.公共收益账目  E.员工劳动合同答案：ABD解析：购房合同属业主私有，员工合同涉第三方，无需移交。45.住宅专项维修资金可用于（  ）。A.更换电梯钢丝绳  B.维修楼顶防水  C.改造无障碍通道  D.购买消防车辆  E.升级门禁系统答案：ABCE解析：消防车辆属城市公共消防装备，不得动用维修资金。46.物业服务质量考核指标包括（  ）。A.保洁满意度  B.电梯故障率  C.投诉处理及时率  D.员工流失率  E.公共收益公示率答案：ABCE解析：员工流失率属企业内部管理，未纳入官方考核。47.下列属于前期物业招标文件必备内容的有（  ）。A.物业服务标准  B.投标报价要求  C.评标方法  D.物业企业资质证书  E.合同主要条款答案：ABCE解析：资质证书已取消行政许可，不再作为投标门槛。48.物业企业应当建立的应急预案包括（  ）。A.电梯困人  B.暴雨防汛  C.疫情封控  D.燃气泄漏  E.网络舆情答案：ABCD解析：网络舆情属公关管理，非法定应急类别。49.业主大会决定选聘物业，应当通过（  ）方式。A.公开招标  B.邀请招标  C.竞争性谈判  D.直接委托  E.比选答案：ABC解析：条例第二十七条明确“招标或竞争性谈判”，直接委托仅限应急。50.物业企业信用信息包括（  ）。A.基础信息  B.良好行为  C.不良行为  D.投诉记录  E.员工征信答案：ABCD解析：员工征信属个人隐私，不纳入企业信用。三、判断题（每题1分，共15分）51.物业企业可以将全部专项服务外包，无需告知业主。（  ）答案：错解析：条例第四十三条需“书面告知业委会”，电梯、消防等技术服务还需符合资质。52.业主拖欠物业费，物业企业可限制其使用电梯。（  ）答案：错解析：任何限制人身自由或使用共有设施的行为均违法。53.物业企业应当每年公布一次项目负责人信用报告。（  ）答案：对解析：市住建委《项目负责人信用管理办法》第八条明确要求。54.业主委员会可以自行决定动用公共收益发放委员补贴。（  ）答案：错解析：需经业主大会“双过半”同意，且标准不得高于当地公益岗位工资。55.物业企业退出时，对预收的物业费可不退还，由新物业继续服务折抵。（  ）答案：错解析：预收费用属代管性质，必须按天折算退还业主。56.住宅专项维修资金可购买国债增值。（  ）答案：对解析：国家规定可购买一级市场国债，不得用于股票、基金。57.物业企业可以拒绝业委会查阅会计账簿。（  ）答案：错解析：条例第三十四条赋予业委会“查阅、复制”权利，企业须配合。58.对违规装修，物业企业可直接罚款。（  ）答案：错解析：物业无行政处罚权，只能“劝阻、制止、报告”。59.物业服务质量考核结果作为招投标加分依据。（  ）答案：对解析：津建物〔2020〕15号文明确“A级加3分、B级加1分”。60.业主大会会议可采用微信群投票。（  ）答案：错解析：非实名、无防篡改，不符合电子投票法定要求。61.物业企业应当为高空作业人员购买意外险。（  ）答案：对解析：安全生产法第五十二条，企业须为高风险岗位投保。62.物业企业可以自行决定调整绿化用水价格。（  ）答案：错解析：绿化用水属政府定价，企业无权调整。63.业主委员会任期届满后，新一届未产生的，由街道办代履职责。（  ）答案：对解析：条例第三十六条“届满未换届，由街道组织过渡”。64.物业企业可将业主信息出售给装修公司。（  ）答案：错解析：违反《个人信息保护法》，可处五千万元以上罚款。65.物业企业应当每季度检测一次避雷设施。（  ）答案：对解析：《建筑物防雷装置检测技术规范》GB/T21431要求“季度巡检、年度检测”。四、简答题（每题10分，共30分）66.简述物业企业履行“劝阻、制止、报告”程序的具体要求。答案：（1）发现违法行为后立即指派专人现场核实，留存影像、文字证据；（2）当场口头劝阻，要求行为人停止侵害，并发放《整改通知书》；（3）24小时内将情况书面报告业委会及街镇，涉及安全的同步抄送住建、消防；（4）行为人拒不改正的，3日内组织二次复查，必要时联合执法部门现场处置；（5）全过程记入《违规行为台账》，保存期限不少于3年，作为免责或减责依据。67.住宅专项维修资金应急使用的流程及关键节点。答案：（1）出现电梯故障、楼顶渗漏等危及人身安全情形，业委会或物业立即组织鉴定；（2）由天津市房屋安全鉴定站或具备资质的第三方出具《应急鉴定报告》，明确危险等级；（3）业委会拟定应急使用方案，明确工程内容、预算、施工单位，并在小区显著位置公示，公示期不少于3日；（4）街镇对公示情况进行确认，无异议的，出具《应急使用确认书》；（5）施工单位进场施工，费用在5万元以下的，可由业委会与物业联合验收；5万元以上需第三方审计；（6）工程验收合格后，业委会向区住建部门申请资金划转，住建部门2个工作日内完成审核并通知银行付款；（7）全部资料（鉴定、方案、合同、验收、审计）建档，保存期不少于10年，接受业主查询。68.酬金制与包干制财务管理的差异及风险点。答案：差异：（1）成本归属：酬金制下物业服务支出属“代管性质”，结余归全体业主，亏损由业主补足；包干制支出属企业成本，盈亏由企业自行承担；（2）公示要求：酬金制须按年度公示预决算、审计报告，包干制仅需公示收费标准与服务标准；（3）税务处理：酬金制企业仅就酬金部分缴纳增值税，包干制就全部物业费纳税；（4）风险点：酬金制下企业若虚列成本、套取资金，涉嫌职务侵占；包干制下企业若压缩成本导致服务质量下降，易引发群体投诉；（5）审计重点：酬金制侧重支出真实性、流程合规性；包干制侧重服务达标率、价格合理性；（6）合同终止：酬金制需对结余资金进行清算，包干制无需清算，但预收费用须退还。五、案例分析题（每题15分，共30分）69.案例：某小区实行包干制，物业费2.2元/㎡·月。2025年企业以“能耗上涨”为由，张贴通知拟上调0.3元，未召开业主大会即实施。20%业主拒交，企业诉至法院。诉讼期间，企业降低保洁频次、停运部分电梯。法院判决企业败诉，要求其退还多收费用并赔偿损失。问题：（1）企业哪些行为违法？（2）法院裁判依据？（3）业委会后续可采取哪些措施？答案：（1）违法行为：①未履行“双过半”表决程序擅自涨价，违反《民法典》第