房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》真题及答案

房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起（）日内，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.10  B.15  C.20  D.30答案：D2.下列关于房地产居间合同与房地产代理合同区别的表述，正确的是（）。A.居间合同可以收取佣金，代理合同不能收取佣金B.居间合同中经纪人以委托人名义活动，代理合同中经纪人以自己名义活动C.居间合同中经纪人仅报告订立合同机会，代理合同中经纪人可独立为意思表示D.居间合同必须书面，代理合同可以口头答案：C3.某套住宅建筑面积为120m²，套内建筑面积为96m²，公摊系数为（）。A.0.20  B.0.25  C.0.22  D.0.24答案：B解析：公摊系数=(建筑面积套内面积)/套内面积=(12096)/96=0.254.房地产经纪服务明码标价的核心内容是（）。A.服务项目、收费标准、收费对象、有效时间B.服务项目、收费方式、收费对象、投诉电话C.服务项目、收费依据、收费对象、优惠条件D.服务项目、收费标准、收费对象、投诉渠道答案：A5.下列不属于房地产经纪业务记录必备内容的是（）。A.委托人身份信息  B.房源核验码  C.看房时间  D.经纪人婚姻状况答案：D6.在存量房买卖交易资金监管中，下列资金可以不纳入监管的是（）。A.定金  B.首付款  C.贷款资金  D.物业交割保证金答案：A7.房地产经纪机构发布房源信息前，必须完成的法定程序是（）。A.房屋实地勘查  B.房屋核验并获得核验码  C.拍摄VR视频  D.签订限时出售协议答案：B8.根据《民法典》，房地产经纪合同属于（）。A.委托合同  B.行纪合同  C.居间合同  D.承揽合同答案：C9.某城市规定个人购买首套普通住房，契税税率为1%，若成交价为180万元，应缴契税为（）元。A.18000  B.9000  C.27000  D.36000答案：A10.房地产经纪机构在门店橱窗张贴的房源广告中，必须明示的内容是（）。A.房屋朝向  B.房屋楼层  C.房源核验码  D.装修年代答案：C11.下列关于房地产价格评估原则的表述，错误的是（）。A.合法原则  B.最高最佳使用原则  C.替代原则  D.历史成本原则答案：D12.在房屋租赁经纪业务中，经纪人应当书面告知承租人的事项不包括（）。A.房屋抵押登记情况  B.房屋共有权人同意出租情况  C.房屋物业费欠费情况  D.房屋前任承租人婚姻状况答案：D13.房地产经纪服务合同终止后，机构保存档案的最低年限为（）年。A.3  B.5  C.7  D.10答案：B14.下列属于房地产经纪业务风险中“道德风险”的是（）。A.政策突变导致交易税费增加  B.经纪人私收房款后失联  C.银行放款延迟  D.房屋被查封答案：B15.房地产经纪机构进行互联网房源信息发布时，下列做法符合规定的是（）。A.使用“秒杀价”用语  B.未标注房源核验码  C.同一房源以不同价格多次推送  D.在24小时内撤下已售房源答案：D16.根据《商品房销售管理办法》，商品房现售条件之一是已通过（）验收。A.竣工验收  B.消防验收  C.规划核实  D.环保验收答案：A17.在存量房交易中，买方采用商业贷款方式，评估价低于成交价时，首付款应按（）计算。A.成交价×首付比例  B.评估价×首付比例+(成交价评估价)  C.评估价×首付比例  D.成交价贷款额答案：B18.房地产经纪机构擅自发布未经核验的房源信息，主管部门可以处以（）罚款。A.1万元以下  B.1万元以上3万元以下  C.3万元以上10万元以下  D.10万元以上答案：B19.下列关于“房屋套内使用面积”的表述，正确的是（）。A.包含墙体厚度  B.包含阳台水平投影面积  C.不包含套内管道井面积  D.不包含套内楼梯面积答案：C20.房地产经纪人协理在协助办理不动产转移登记时，必须查验的核心材料是（）。A.物业费结清证明  B.不动产登记申请书  C.房屋交易合同网签备案证明  D.公共维修基金发票答案：C21.下列属于房地产经纪机构不正当竞争行为的是（）。A.提供代办贷款服务  B.低于成本价揽客  C.提供搬家增值服务  D.与开发商签订销售代理合同答案：B22.某住宅小区建筑容积率为2.5，用地面积20000m²，总建筑面积为（）m²。A.40000  B.50000  C.60000  D.80000答案：B解析：容积率=总建筑面积/用地面积→总建筑面积=2.5×20000=50000m²23.房地产经纪服务收费实行（）。A.政府定价  B.政府指导价  C.市场调节价  D.行业协会定价答案：C24.在房屋租赁登记备案业务中，若租期超过（）个月，应当办理备案。A.3  B.6  C.9  D.12答案：B25.下列关于“定金罚则”的表述，正确的是（）。A.给付方违约可收回定金  B.收受方违约应双倍返还定金  C.定金数额不得超过主合同标的额的10%  D.定金合同自双方口头约定时成立答案：B26.房地产经纪机构加盟连锁经营中，对加盟门店的管理责任主体是（）。A.行业协会  B.加盟门店法人  C.特许人  D.总部所在地住建部门答案：C27.下列关于“个人住房房产税”试点政策的表述，正确的是（）。A.上海试点对存量房免征  B.重庆试点对独栋商品住宅征税  C.税率统一为1.2%  D.全国范围已全面实施答案：B28.房地产经纪服务满意度调查属于客户关系管理中的（）环节。A.客户获取  B.客户分级  C.客户维系  D.客户挽回答案：C29.下列关于“绿色建筑”评价标识的表述，正确的是（）。A.只针对公共建筑  B.评价等级分为一星、二星、三星  C.由房地产协会颁发  D.评价指标仅含节能一项答案：B30.房地产经纪机构发布房源广告时，使用“地铁上盖”用语，必须满足的条件是（）。A.距离地铁口500米以内  B.项目地下层与地铁站点直接连通  C.步行至地铁口不超过10分钟  D.开发商承诺开通社区巴士答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪机构应当公示的信息有（）。A.营业执照  B.服务项目  C.投诉电话  D.经纪人婚姻状况  E.业务流程答案：ABCE32.房地产经纪服务合同应当载明的事项包括（）。A.当事人的姓名或名称  B.服务期限  C.违约责任  D.房屋抵押情况  E.纠纷解决方式答案：ABCE33.下列属于房地产经纪业务中“房源信息”核心要素的有（）。A.坐落位置  B.建筑面积  C.挂牌价格  D.产权年限  E.业主血型答案：ABCD34.房地产经纪机构在经营活动中，不得从事的行为有（）。A.赚取差价  B.代收代付交易资金  C.提供虚假房源  D.泄露客户隐私  E.协助办理贷款答案：ACD35.下列关于“住房公积金贷款”的表述，正确的有（）。A.利率低于商业贷款  B.可贷额度与账户余额挂钩  C.可用于购买首套及第二套住房  D.最长贷款期限为40年  E.可异地贷款答案：ABCE36.房地产经纪机构进行商业特许经营备案时，需提交的材料有（）。A.特许经营合同样本  B.营业执照  C.操作手册  D.审计报告  E.法人无犯罪记录证明答案：ABCD37.下列属于房地产经纪业务“客源信息”来源渠道的有（）。A.门店接待  B.网络平台  C.老客户推荐  D.电话陌拜  E.拍卖公告答案：ABCD38.房地产经纪服务中，属于“延伸服务”项目的有（）。A.代办贷款  B.代办过户  C.搬家服务  D.房屋保洁  E.居间撮合答案：ABCD39.下列关于“房地产估价报告”的表述，正确的有（）。A.具有法律效力  B.有效期不超过1年  C.需两名以上注册房地产估价师签字  D.可作为课税依据  E.可由经纪机构出具答案：ABCD40.房地产经纪机构建立风险准备金制度的目的有（）。A.弥补交易纠纷损失  B.提高机构信用  C.应对突发事件  D.减少税收支出  E.保障消费者合法权益答案：ABCE三、填空题（每空1分，共20分）41.房地产经纪机构备案信息发生变更的，应当自变更之日起________日内办理变更备案。答案：3042.商品房预售资金监管账户由________部门开设。答案：房地产主管部门43.房地产经纪服务收费实行________价，由经营者自主制定。答案：市场调节44.房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示________投诉电话。答案：1234545.房屋买卖居间合同中，若未约定佣金支付时间，佣金应当在________完成时支付。答案：合同成立46.房地产经纪机构发布房源信息，必须标注________码。答案：房源核验47.个人购买首套普通住房，契税税率最低可至________%。答案：148.房地产经纪服务档案保存期限不得少于________年。答案：549.房地产经纪机构不得为不符合________条件的商品房提供经纪服务。答案：交易50.房地产经纪机构及其分支机构应当________接受主管部门的监督检查。答案：配合51.房地产经纪机构擅自对外发布房源信息，情节严重的，可处以________万元以上罚款。答案：352.房地产经纪服务合同应当采用________形式。答案：书面53.房地产经纪机构提供代办贷款服务，应当明确告知客户________利率。答案：实际54.房地产经纪机构在经营活动中，不得泄露客户________信息。答案：隐私55.房地产经纪机构应当建立________制度，记录业务全过程。答案：业务记录56.房地产经纪机构应当定期组织经纪人参加________培训。答案：继续教育57.房地产经纪机构不得以________方式收取佣金。答案：隐瞒58.房地产经纪机构应当建立________风险准备金。答案：交易59.房地产经纪机构应当在________内撤下已成交房源信息。答案：24小时60.房地产经纪机构应当建立________服务评价制度。答案：客户四、简答题（共30分）61.（封闭型，6分）简述房地产经纪机构备案应当提交的主要材料。答案：（1）营业执照副本复印件；（2）法定代表人身份证明；（3）房地产经纪机构备案申请表；（4）经纪人员名册及身份证明、职业资格证明；（5）内部管理制度文本；（6）经营场所证明；（7）法律、法规规定的其他材料。62.（封闭型，6分）列举房地产经纪服务合同应当载明的六项核心条款。答案：（1）当事人姓名或名称、住所；（2）服务项目、服务标准；（3）服务期限；（4）佣金标准及支付时间；（5）违约责任和纠纷解决方式；（6）合同变更和解除条件。63.（开放型，8分）结合实际，说明房地产经纪机构如何防范“飞单”风险。答案：（1）建立客户回访制度，签约前由独立部门电话核实；（2）使用电子签到系统记录带看轨迹；（3）房源钥匙实行专人专柜管理，领取需扫码登记；（4）佣金支付必须通过公司对公账户，禁止现金交易；（5）与员工签订保密与竞业限制协议，设定违约金；（6）引入第三方资金监管平台，确保交易透明；（7）建立员工信用档案，对违规“飞单”行为实行行业黑名单共享；（8）通过客户满意度调查及时发现异常，对未成交客户进行原因追溯。64.（封闭型，5分）简述住房公积金贷款与商业住房贷款的三项主要区别。答案：（1）利率：公积金贷款利率低于商业贷款；（2）额度：公积金贷款额度受账户余额及缴存时间限制，商业贷款以银行评估为准；（3）用途：公积金贷款仅限首套及第二套普通自住住房，商业贷款用途更广。65.（开放型，5分）说明房地产经纪机构在存量房买卖资金监管中的角色与责任。答案：角色：协助方与告知方，非监管主体。责任：（1）书面告知买卖双方资金监管政策及流程；（2）协助开立监管账户并引导资金存入；（3）确保交易合同与监管协议信息一致；（4）在资金未到账前不得安排产权转移；（5）发现异常及时报告主管部门并暂停服务。五、应用题（共50分）66.（计算题，10分）某套住宅挂牌总价300万元，买方首付比例为30%，公积金贷款最高可贷60万元，剩余部分使用商业贷款。若公积金贷款利率为3.25%，商业贷款利率为4.65%，均实行等额本息20年还款，请计算：（1）买方首付款金额；（2）商业贷款金额；（3）首月偿还公积金部分本息；（4）首月偿还商业贷款部分本息。（结果保留两位小数，月利率=年利率/12，等额本息月还款公式：月还款=贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数/[(1+月利率)^还款月数1]）答案：（1）首付款=300×30%=90万元（2）商业贷款=3009060=150万元（3）公积金月利率=3.25%/12=0.2708%月还款=600000×0.002708×(1.002708)^240/[(1.002708)^2401]=3403.51元首月利息=600000×0.002708=1624.80元首月本金=3403.511624.80=1778.71元（4）商业贷款月利率=4.65%/12=0.3875%月还款=1500000×0.003875×(1.003875)^240/[(1.003875)^2401]=9659.73元首月利息=1500000×0.003875=5812.50元首月本金=9659.735812.50=3847.23元67.（综合分析题，15分）甲房地产经纪机构于2023年3月1日接受业主王某委托，独家代理出售一套位于中心城区、建筑面积为89m²的住宅，委托期限3个月，挂牌价450万元。3月15日，该机构经纪人李某在未核验房源的情况下将信息对外发布，并将价格标为430万元以吸引客户。3月20日，客户张某通过另一机构乙公司成交该房屋，成交价为445万元。甲机构认为王某“跳单”，要求支付佣金，王某拒绝。请分析：（1）甲机构在房源发布环节存在的违规问题；（2）“独家代理”模式下甲机构是否有权收取佣金；（3）王某是否构成违约；（4）主管部门可对甲机构作出何种行政处罚；（5）本案对经纪机构的合规启示。答案：（1）甲机构未进行房源核验即发布信息，且擅自调整挂牌价，违反《房地产经纪管理办法》第25条。（2）独家代理合同成立，但甲机构未促成交易，且存在过错，无权收取全部佣金，可主张部分必要费用。（3）王某在独家代理期内通过其他机构成交，构成违约，应承担违约责任，但可因甲机构过错要求减轻责任。（4）主管部门可对甲机构处以1万元以上3万元以下罚款，责令限期改正，记入信用档案。（5）启示：必须先行核验获取房源码；对外发布价格须经业主书面确认；独家代理应明确违约责任与降佣条件；建立带看确认书防止“飞单”；纠纷发生后及时通过调解或诉讼解决。68.（方案设计题，15分）某连锁房地产经纪机构拟在A市新设10家门店，需制定房源信息发布与撤销制度。请写出制度要点，要求涵盖：（1）房源信息上线前审核流程；（2）信息发布渠道及格式要求；（3）已售或已租房源撤销时限及责任人；（4）内部抽查与奖惩机制；（5）客户投诉处理流程。答案：（1）审核流程：经纪人提交房源→店经理核验产权证明、身份证、委托协议→总部风控岗24小时内完成房源核验获取核验码→系统生成唯一编号后方允许上线。（2）渠道及格式：公司官网、APP、合作平台、门店橱窗；必须包含：房源核验码、坐落、面积、朝向、楼层、价格、经纪人姓名、投诉电话；禁止使用“最低价”“稀缺”等夸张词汇。（3）撤销时限：成交后2小时内由