2025年房地产经纪人职业资格考试模拟试卷及答案

2025年房地产经纪人职业资格考试模拟试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易的基本形式？A.房地产买卖  B.房地产赠与  C.房地产抵押  D.房地产继承答案：D2.某住宅项目预售许可证载明“预售资金监管银行为甲银行”，购房人将首付款汇入乙银行，经纪人张某未提示风险。该行为违反了哪项职业道德？A.诚实守信  B.勤勉尽责  C.公平竞争  D.保守秘密答案：B3.某套住宅建筑面积145m²，套内面积118m²，公摊系数为：A.0.186  B.0.229  C.0.186  D.0.229答案：B解析：公摊系数=(建筑面积套内面积)/套内面积=(145118)/118≈0.2294.下列关于“带押过户”的说法正确的是：A.必须先行结清原贷款  B.买方贷款银行可直接将款项划入卖方贷款银行C.不动产登记机构不得受理  D.契税完税证明可后补答案：B5.某城市实行“认房不认贷”，居民家庭名下无房但有过贷款记录，再次购房首付比例最低为：A.20%  B.30%  C.40%  D.50%答案：B6.房地产经纪服务合同生效要件不包括：A.双方签字盖章  B.经纪人签字  C.机构盖章  D.网签备案答案：D7.某房源挂牌价300万元，业主净得价，买方承担全部税费。若买方为首次购房、面积90m²以下，契税税率1%，则应缴契税：A.1万元  B.3万元  C.4.5万元  D.9万元答案：B8.下列哪项不属于房地产经纪业务记录必须保存的内容？A.带看确认书  B.客户身份证复印件  C.微信语音聊天记录  D.房屋查验报告答案：C9.根据《民法典》，房屋买卖合同中约定的定金不得超过主合同标的额的：A.10%  B.20%  C.30%  D.50%答案：B10.某商业地产年净收益60万元，报酬率6%，收益年限40年，采用收益法估算其价值：A.943万元  B.1000万元  C.857万元  D.1200万元答案：A解析：V=A/r×[11/(1+r)^n]=60/0.06×[11/(1+0.06)^40]≈943万元11.下列关于“居住权”的说法错误的是：A.可以转让  B.可以继承  C.可以设定抵押  D.可以有偿设立答案：A12.某小区业主委员会决定动用住宅专项维修资金改造消防系统，必须经：A.业主大会双过半同意  B.专有部分面积占比2/3且人数占比2/3同意C.街道办事处批准  D.物业服务企业同意答案：B13.房地产经纪机构发布房源信息时，必须明示：A.房屋抵押情况  B.房屋学区情况  C.房屋风水点评  D.房屋未来升值预测答案：A14.某套房屋成交总价400万元，评估价380万元，银行按评估价70%发放贷款，则买方最多可贷款：A.280万元  B.266万元  C.266万元  D.280万元答案：B15.下列哪项不属于房地产经纪服务收费标准制定原则？A.公开透明  B.双方协商  C.政府指导价  D.暗箱操作答案：D16.某城市规定，新建商品房预售资金监管额度为项目总建安成本的120%，其目的是：A.防止烂尾  B.降低房价  C.提高利率  D.增加税收答案：A17.房地产经纪机构未在经营场所公示服务流程的，由住建部门责令限期改正，逾期不改的罚款：A.1千元以上1万元以下  B.5千元以上5万元以下C.1万元以上10万元以下  D.10万元以上答案：B18.某客户通过A机构看房后，绕开A机构与业主成交，A机构可主张：A.违约金  B.中介费  C.带看补偿  D.无法主张答案：B解析：构成“跳单”，可主张全额中介费。19.下列哪项不属于房地产价格特征？A.区位性  B.增值性  C.同质性  D.长期使用性答案：C20.某地块规划容积率2.5，建筑密度30%，若用地面积8000m²，则最大建筑基底面积为：A.2000m²  B.2400m²  C.3000m²  D.3200m²答案：B解析：建筑基底面积=用地面积×建筑密度=8000×30%=2400m²21.某住宅建成于2008年，土地使用权出让起始年份1998年，住宅用途70年，则截至2025年剩余年限：A.43年  B.44年  C.45年  D.46年答案：A22.房地产经纪人员执业证书被吊销后，几年内不得重新申请？A.1年  B.2年  C.3年  D.5年答案：D23.某项目采用“限房价、竞地价”方式出让，其限价依据主要参考：A.周边二手房成交均价  B.土地出让底价C.建安成本  D.开发商利润答案：A24.下列哪项不属于房地产市场需求调查内容？A.人口结构  B.收入水平  C.容积率  D.消费偏好答案：C25.某城市实行“购房资格积分制”，积分项目不包括：A.社保年限  B.纳税额  C.学历  D.股票市值答案：D26.房地产经纪机构设立分支机构的，应当自领取营业执照之日起多少日内到住建部门备案？A.15日  B.20日  C.30日  D.45日答案：C27.某套房屋买卖合同约定“买方贷款未批则合同自动解除”，该条款属于：A.解除条件  B.解除期限  C.履行抗辩  D.违约责任答案：A28.下列哪项不属于房地产投资系统性风险？A.利率风险  B.通胀风险  C.持有期风险  D.政策风险答案：C29.某写字楼月租金120元/m²，可出租面积率85%，运营费用率25%，则有效毛租金为：A.90元/m²  B.102元/m²  C.114元/m²  D.120元/m²答案：B解析：有效毛租金=120×85%=102元/m²（运营费用率用于净收益计算，不影响毛租金）30.房地产经纪人员泄露客户个人信息，造成严重后果的，由住建部门给予：A.警告  B.罚款  C.吊销证书  D.行政拘留答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪业务基本流程的有：A.房源核验  B.客户带看  C.网签备案  D.产权过户  E.装修监理答案：ABCD32.房地产估价报告必须包含的内容有：A.估价假设  B.估价原则  C.估价师声明  D.估价技术路线  E.房屋装修清单答案：ABCD33.下列属于限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效情形的有：A.纯获利益  B.与其年龄、智力相适应  C.未经法定代理人追认D.法定代理人拒绝追认  E.经公证答案：CD34.房地产经纪机构不得发布虚假房源信息，其判断标准包括：A.价格虚假  B.面积虚假  C.图片虚假  D.已售未下架  E.业主未委托答案：ABCDE35.下列属于住宅专项维修资金支出范围的有：A.电梯更新  B.屋顶防水  C.室内装修  D.外墙保温  E.消防改造答案：ABDE36.房地产经纪服务合同应当载明的事项有：A.服务内容  B.服务期限  C.收费标准  D.争议解决方式  E.房屋风水点评答案：ABCD37.下列属于房地产金融宏观审慎政策工具的有：A.贷款价值比  B.债务收入比  C.首付比例  D.利率浮动上限  E.购房资格积分答案：ABCD38.下列关于“存量房交易资金监管”的说法正确的有：A.买卖双方自愿选择  B.监管协议三方签署  C.监管资金不计利息D.监管银行由住建部门指定  E.监管资金可分批划转答案：BDE39.房地产经纪人员执业禁止行为包括：A.吃差价  B.代收房款  C.伪造签名  D.泄露隐私  E.提供贷款承诺答案：ABCD40.下列属于房地产投资微观区位因素的有：A.朝向  B.楼层  C.周边学校  D.地铁距离  E.城市GDP增速答案：ABCD三、填空题（每空1分，共15分）41.房地产估价三大基本方法为：比较法、收益法、________。答案：成本法42.某项目土地面积5000m²，容积率3.0，可建建筑面积________m²。答案：1500043.根据《民法典》，房屋买卖合同自________时成立，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。答案：承诺生效44.房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示________、________、________等信息。答案：营业执照、备案证明、服务流程45.某住宅月租金6000元，空置率5%，年运营费用6000元，则年净收益________元。答案：6000×12×(15%)6000=684006000=6240046.房地产经纪人员继续教育周期为________年，每年不少于________学时。答案：3，3047.某城市限购政策规定，非户籍居民家庭需连续缴纳社保或个税满________年方可购房。答案：548.房屋抵押期间，抵押人未经________同意不得转让抵押财产。答案：抵押权人49.房地产估价报告中，估价结果应同时给出________价值和________价值。答案：市场，抵押50.某项目开发周期3年，第1年投入30%，第2年投入50%，第3年投入20%，若总成本5亿元，则第2年投入________亿元。答案：2.5四、简答题（共25分）51.（封闭型，6分）简述房地产经纪机构在房源核验环节应完成的主要内容。答案：（1）核验房屋权属证书真伪及登记信息；（2）查询房屋抵押、查封、异议登记等限制信息；（3）核实产权人身份及共有情况；（4）确认房屋用途、面积、建成年代等物理属性；（5）核对物业服务、欠费及专项维修资金缴存情况；（6）记录核验结果并留存书面或电子档案。52.（开放型，7分）结合实例说明“带押过户”对存量房交易流程的影响。答案：传统流程需卖方先筹资结清贷款、注销抵押、再过户，周期1530天，资金压力大。2023年深圳某案例中，卖方贷款余额280万元，买方贷款银行同意“带押过户”，三方签订资金监管协议：买方首付120万元进入监管账户，买方银行将280万元贷款直接划入卖方银行结清原贷款，不动产登记中心同步完成抵押注销与转移登记、新抵押设立，全程3个工作日完成。其影响：（1）缩短交易周期，降低违约风险；（2）减少卖方过桥融资成本；（3）银行债权无缝衔接，降低信贷风险；（4）对经纪人提出更高专业要求，需熟悉银行间协同流程、资金节点控制及法律文书草拟；（5）倒逼经纪机构升级系统，与银行、登记中心数据对接，实现线上闭环。53.（封闭型，6分）列举房地产经纪服务收费实行市场调节价的理由。答案：（1）经纪服务属于竞争性服务业，供需双方可自由协商；（2）服务内容丰富多样，标准化程度低，政府难以统一定价；（3）地区差异大，统一指导价易造成价格扭曲；（4）市场调节可激励机构提升服务质量与效率；（5）与国际惯例接轨，减少行政干预。54.（开放型，6分）试述房地产经纪人员如何识别并防范“假离婚”购房风险。答案：（1）面谈询问：了解婚姻历史、子女抚养、财产分割协议真实性；（2）查验离婚证、民政局档案，核对离婚协议备案版本；（3）征信调查：观察双方是否仍共同负债、共同住址、共同还款；（4）银行流水：若“前配偶”仍持续大额转账，疑似假离婚；（5）签署声明：要求客户书面承诺无虚假婚姻状况，并约定违约金；（6）留痕管理：将核查过程录像、存档，发现异常及时报告监管部门；（7）合规提示：告知客户“假离婚”可能被列入失信、贷款收回、合同无效等法律后果，降低机构连带风险。五、应用题（共30分）55.（计算类，10分）某投资者拟购买一套商铺，相关信息如下：（1）建筑面积200m²，成交单价50000元/m²，总价1000万元；（2）首付款50%，贷款年限10年，年利率4.9%，等额本息，月还款额计算系数0.01057；（3）预计月租金收入8万元，空置率8%，年运营费用占有效毛收入20%；（4）持有5年后出售，预计售价上涨20%，交易税费为成交价的6.3%；（5）贷款剩余本金可在出售时一次性结清，不考虑提前还款违约金；（6）贴现率取8%。要求：（1）计算首年月净现金流；（2）计算第5年末出售净现金流；（3）计算净现值并判断投资是否可行。答案：（1）年有效毛收入=8×12×(18%)=88.32万元年运营费用=88.32×20%=17.66万元年净经营收益=88.3217.66=70.66万元贷款额=1000×50%=500万元年还款额=500×0.01057×12=63.42万元首年月净现金流=(70.6663.42)/12≈0.603万元（2）第5年末售价=1000×(1+20%)=1200万元交易税费=1200×6.3%=75.6万元剩余本金：等额本息第5年末剩余本金≈500×(10.01057×12×5/1.049^10)≈293万元（近似）出售净现金流=120075.6293=831.4万元（3）各年净现金流：第0年：500万元（首付）第14年：每年70.6663.42=7.24万元第5年：7.24+831.4=838.64万元净现值=500+7.24/1.08+7.24/1.08²+7.24/1.08³+7.24/1.08⁴+838.64/1.08⁵≈500+6.70+6.21+5.75+5.33+571.0≈94.99万元>0结论：净现值为正，投资可行。56.（综合分析类，10分）某二线城市甲、乙、丙三个板块20202024年新建商品住宅成交均价及人口净流入数据如下：板块 2020均价 2024均价 人口净流入（万人）甲  1.2万元/m² 1.8万元/m² +12乙  1.5万元/m² 1.7万元/m² +3丙  0.9万元/m² 1.3万元/m² +18问题：（1）计算各板块年均复合增长率；（2）结合人口数据，分析丙板块房价增速最快的原因；（3）为投资者选择2025年入市板块提出策略建议并说明风险。答案：（1）年均复合增长率公式：(终值/初值)^(1/4)1甲：(1.8/1.2)^0.251≈10.67%乙：(1.7/1.5)^0.251≈3.18%丙：(1.3/0.9)^0.251≈9.63%（2）丙板块增速最快原因：①人口净流入规模最大，年均新增4.5万人，刚性及改善需求旺盛；②基数低，价格洼地效应吸引外溢需求；③政府重点规划高铁新城、产业园，配套预期强；④土地供应节奏控制，20222024年宅地成交面积同比下降25%，供需缺口放大价格弹性；⑤品牌开发商集中进入，产品升级溢价。（3）策略建议：①短线投资者：关注丙板块轨交沿线、2025年交付的次新房，目标年化收益810%，但需警惕规划落地不及预期导致流动性下降；②中长线投资者：选择甲板块核心地段优质学区房，人口基数大、抗跌性强，复合增长率虽略低于丙，但波动小；③保守型配置：乙板块为老城成熟区，租售比高（1:250），适合持有收租，但价格增速低，需接受机会成本。主要风险：政