天津小区管理运营制度

PAGE天津小区管理运营制度一、总则（一）目的本制度旨在规范天津小区的管理运营，提升小区整体品质，保障业主的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境。（二）适用范围本制度适用于天津[小区名称]内的所有区域，包括住宅、商业配套设施、公共活动空间等，以及在小区内从事管理、服务、经营等活动的所有单位和个人。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家法律法规、天津市相关政策以及物业管理行业标准，确保小区管理运营活动合法合规。2.业主至上原则以业主需求为导向，提供优质、高效、个性化的服务，维护业主的根本利益，尊重业主的知情权、参与权和监督权。3.专业规范原则建立专业化的管理团队，运用科学规范的管理方法和流程，提高小区管理运营的效率和质量。4.公平公正原则对待所有业主和使用人一视同仁，公平公正地处理各类事务，营造和谐的小区氛围。二、管理架构与职责（一）管理架构1.业主大会由小区全体业主组成，是小区的最高权力机构，代表业主行使对小区重大事项的决策权。2.业主委员会经业主大会选举产生，作为业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决议，维护业主的合法权益，监督物业服务企业的工作。3.物业服务企业受业主大会或业主委员会委托，按照物业服务合同约定，提供专业化的物业服务，负责小区的日常管理运营工作。4.其他相关部门包括社区居委会、辖区派出所、城管部门等，在各自职责范围内协同做好小区的管理工作。（二）职责分工1.业主大会职责制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作。审议批准物业服务内容、服务标准、收费标准等重大事项。决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。决定小区其他重大事项。2.业主委员会职责召集业主大会，报告物业管理的实施情况。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时向有关部门报告。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。3.物业服务企业职责按照物业服务合同约定，提供房屋及共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理服务。协助做好小区的安全防范工作，维护小区公共秩序。负责小区环境卫生清扫保洁，绿化养护管理，营造整洁、优美的居住环境。做好小区内车辆停放管理，保障交通秩序。及时处理业主的投诉和建议，定期向业主公开物业服务费用收支情况。配合社区居委会、辖区派出所等相关部门做好社区管理工作。4.社区居委会职责指导和监督业主大会、业主委员会的组建和运作。协调处理小区内的各类矛盾纠纷，维护社区和谐稳定。组织开展社区文化活动，丰富居民精神文化生活。协助政府有关部门做好社区建设和管理工作。5.辖区派出所职责负责小区的治安防范工作，打击各类违法犯罪行为。指导和监督小区内的安全保卫工作，维护公共安全。处理小区内的突发事件和治安案件，保障居民生命财产安全。6.城管部门职责负责小区内环境卫生、市容市貌的监督管理，查处违法违规行为。对小区内的违法建设进行查处，维护小区规划秩序。协调处理小区周边的城市管理问题，营造良好的城市环境。三、物业服务标准与内容（一）房屋管理与维修养护1.定期对房屋共用部位进行巡查，做好记录，发现问题及时维修。2.按照规定对房屋外观进行检查，保持房屋外观整洁、完好。3.负责房屋共用部位的日常维修养护，确保其正常使用功能。4.及时处理业主房屋自用部位的报修，提供有偿维修服务。（二）共用设施设备管理与维护1.建立共用设施设备档案，记录设备运行、维修、保养等情况。2.定期对共用设施设备进行巡查、维护、保养，确保其正常运行。3.对共用设施设备的故障及时进行维修，保障居民生活不受影响。4.按照规定做好电梯、消防设施等特种设备的维护保养和检测工作，确保其安全运行。（三）环境卫生管理1.制定小区环境卫生清扫保洁制度，定期进行清扫保洁。2.及时清理小区内的垃圾、杂物，保持公共区域整洁卫生。3.做好垃圾分类收集、运输工作，引导居民正确分类投放垃圾。4.定期对小区内的公共区域进行消毒，预防疾病传播。（四）绿化养护管理1.制定小区绿化养护计划，定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。2.保持小区内绿化植物生长良好，景观优美，绿地率符合规定要求。3.合理规划绿化布局，增加绿化面积，提升小区绿化品质。（五）安全防范与秩序维护1.制定小区安全防范制度，加强门岗管理，实行24小时值班制度。2.对小区内的公共区域进行巡查，及时发现和处理各类安全隐患。3.协助做好小区内的消防安全工作，定期组织消防演练，确保消防设施完好有效。4.维护小区内的交通秩序，规范车辆停放，保障道路畅通。5.对进出小区的人员和车辆进行登记、检查，防止无关人员和车辆进入小区。（六）社区文化建设1.定期组织开展社区文化活动，丰富居民精神文化生活。2.设立社区文化宣传栏，宣传小区管理规定、文明风尚、政策法规等内容。3.鼓励居民参与社区文化建设，营造和谐、文明的社区氛围。（七）物业服务费用管理1.按照物业服务合同约定的收费标准和方式收取物业服务费用。2.建立物业服务费用收支管理制度，定期向业主公开费用收支情况。3.严格控制物业服务成本，合理使用物业服务费用，确保服务质量不降低。四、小区公共资源管理（一）停车位管理1.明确小区内停车位的类型、数量、分布情况，并向业主公示。2.制定停车位使用管理规定，规范业主停车行为。3.对停车位进行统一规划和管理，优先保障业主停车需求。4.收取停车位租金或管理费，用于停车位的维护和管理。（二）公共场地与设施使用管理1.明确小区内公共场地、设施的用途和使用规则。2.对公共场地、设施的使用进行登记和管理审批，确保使用安全。3.合理收取公共场地、设施的使用费用，用于其维护和管理。4.定期对公共场地、设施进行检查和维护，确保其正常使用。（三）广告位管理1.对小区内的广告位进行统一规划和管理，明确广告位的设置位置、规格、期限等。2.制定广告位出租管理规定，通过公开招标、拍卖等方式确定广告位承租人。3.收取广告位租金，用于小区公共设施的维护和管理。4.对广告位的设置和内容进行监督管理，确保符合法律法规和小区管理规定。五、小区维修资金管理（一）维修资金的筹集1.按照国家和天津市的相关规定，及时足额筹集专项维修资金。2.明确维修资金的缴存方式、缴存标准、缴存时间等。3.对维修资金的缴存情况进行公示，接受业主监督。（二）维修资金的使用1.制定维修资金使用管理办法，明确使用范围、使用程序、审批权限等。2.对小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造项目进行评估和预算。3.按照规定程序使用维修资金，确保资金使用合理、合规、透明。4.定期向业主公开维修资金的使用情况，接受业主监督。（三）维修资金的管理与监督1.建立维修资金专户，实行专款专用，独立核算。2.定期对维修资金的收支情况进行审计，确保资金安全。3.业主委员会或业主大会有权对维修资金的管理和使用情况进行监督检查。六、小区应急管理（一）应急预案制定1.制定小区突发事件应急预案，包括火灾、地震、水浸、治安事件等。2.明确应急组织机构、职责分工、应急响应程序、应急处置措施等。3.定期对应急预案进行演练和修订，确保其科学性、实用性和可操作性。（二）应急物资储备1.建立应急物资储备库，储备必要的应急物资，如消防器材、防汛物资、急救药品等。2.对应急物资进行定期检查、维护和更新，确保其完好有效。3.明确应急物资的管理责任人，建立物资出入库登记制度。（三）应急处置1.突发事件发生时，立即启动应急预案，迅速组织开展应急处置工作。2.及时向上级主管部门和相关部门报告事件情况，请求支援。3.做好现场秩序维护、人员疏散、救援救助等工作，并配合相关部门进行调查处理。七、业主权益保障与投诉处理（一）业主权益保障1.建立业主意见反馈机制，及时了解业主需求和意见。2.保障业主的知情权，定期向业主公开小区管理运营情况、物业服务费用收支情况等信息。3.尊重业主的参与权，鼓励业主参与小区管理决策，对业主提出的合理建议及时采纳。4.维护业主的监督权，接受业主对物业服务企业、业主委员会等工作的监督检查。（二）投诉处理1.设立投诉受理渠道，如电话、邮箱、信箱等，方便业主投诉。2.对业主投诉进行及时登记、分类、交办，明确处理责任人和处理期限。3.处理投诉过程中，积极与业主沟通，了解投诉事项的具体情况，及时反馈处理进度和结果。4.对投诉处理结果进