社区业委会运营管理制度

PAGE社区业委会运营管理制度一、总则（一）制定目的本运营管理制度旨在规范社区业主委员会（以下简称“业委会”）的运作，保障业主的合法权益，促进社区的和谐稳定发展，确保业委会能够依法、依规、高效地履行职责，维护小区公共利益。（二）制定依据本制度依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》以及相关法律法规和政策文件制定，同时结合本社区的实际情况。（三）适用范围本制度适用于本社区业主委员会及其全体成员，以及参与社区物业管理相关活动的各方主体。（四）基本原则1.依法依规原则：业委会的一切活动必须遵守国家法律法规和相关政策，确保运作合法合规。2.民主决策原则：充分尊重业主的意愿，重大事项经业主大会民主表决决定，保障业主的知情权、参与权和决策权。3.公开透明原则：业委会的工作流程、财务状况等信息应向业主公开，接受业主监督。4.服务业主原则：以维护业主利益为出发点和落脚点，积极协调解决业主关心的问题，提供优质的物业服务。二、组织架构与职责（一）业主委员会组成业主委员会由业主大会选举产生，成员人数为[X]人，其中主任[X]名，副主任[X]名。业主委员会成员应具备一定的组织能力、沟通能力和责任心，能够代表广大业主的利益。（二）业主委员会职责1.召集业主大会：根据需要及时召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2.执行业主大会决议：认真贯彻执行业主大会通过的各项决议，确保决议得到有效落实。3.与物业服务企业签订合同：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。4.监督物业服务企业服务：监督物业服务企业履行物业服务合同，定期对物业服务质量进行检查和评估，提出改进意见和建议。5.管理物业专项维修资金：负责物业专项维修资金的管理和使用，审核维修项目及费用，确保资金使用合理、透明。6.协调处理纠纷：协调业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的关系，及时处理各类纠纷和投诉，维护社区和谐稳定。7.组织开展社区活动：组织开展有益身心健康的社区文化活动，增进业主之间的交流与互动，营造良好的社区氛围。8.业主大会赋予的其他职责：完成业主大会交办的其他与物业管理相关的工作任务。（三）业主委员会主任职责1.主持业委会的全面工作，组织制定业委会工作计划和工作制度。2.召集和主持业委会会议，负责会议的组织、协调和决策。3.代表业委会对外联系和沟通，协调与政府相关部门、物业服务企业、社区居委会等单位的关系。4.督促业委会成员履行职责，检查工作落实情况，确保业委会工作的顺利开展。5.审核业委会各项文件和资料，签署重要文件和报告。6.负责业委会经费的审批和管理，确保经费使用合理合规。（四）业主委员会副主任职责1.协助主任开展工作，在主任缺席时，代行主任职责。2.负责分管业委会的相关工作，如物业服务监督、维修资金管理、社区活动组织等，定期向主任汇报工作进展情况。3.参与业委会重大事项的决策和讨论，提出意见和建议，协助主任做好决策工作。4.负责与业主代表的沟通和联系，收集业主的意见和建议，及时反馈给业委会。5.完成主任交办的其他临时性工作任务。（五）业主委员会委员职责1.认真履行委员职责，积极参与业委会工作，按时参加业委会会议和各项活动。2.负责联系和组织本区域内的业主，收集业主的意见和建议，及时向业委会反映业主的诉求。3.参与业委会各项工作的讨论和决策，对涉及业主利益的重大事项发表意见，维护业主的合法权益。4.协助业委会做好物业服务监督工作，对物业服务质量进行监督检查，发现问题及时提出整改意见。5.配合业委会做好物业专项维修资金的管理和使用工作，参与维修项目的审核和验收。6.积极参与社区文化活动的组织和策划，丰富业主的业余生活，营造和谐的社区氛围。7.向业主宣传解释业委会的工作制度和决策事项，提高业主对业委会工作的理解和支持。三、会议制度（一）业主大会会议1.会议召集：业主大会会议由业主委员会负责召集。业主委员会应当在任期届满前[X]个月组织召开业主大会会议，进行换届选举；经专有部分占建筑物总面积[X]%以上且占总人数[X]%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。2.会议通知：业主委员会应当于会议召开[X]日前将会议时间、地点、议题等主要内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，并同时告知社区居委会。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，业主委员会应当在征求意见前[X]日将征求意见的内容、要求、期限等相关事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。3.会议形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。4.会议表决：业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。（二）业主委员会会议1.会议召集：业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能召集会议时，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过。2.会议通知：业主委员会会议应当于会议召开[X]日前通知全体委员。会议通知可以采用书面、短信、微信等方式送达。3.会议内容：业主委员会会议主要讨论社区物业管理工作中的重大事项，包括物业服务合同签订、物业服务企业考核、维修资金使用、社区活动组织等。会议应认真听取委员的意见和建议，对相关事项进行充分讨论和审议。4.会议记录：业主委员会会议应当做好记录，由专人负责记录会议内容、讨论情况和表决结果等。会议记录应妥善保存，以备查阅。四、财务管理制度（一）经费来源1.业主缴纳的公共收益分成。2.物业服务企业按照合同约定缴纳的管理费。3.政府相关部门的补贴或奖励。4.其他合法收入。（二）经费使用范围1.业委会成员的津贴补贴（如有）。2.办公费用，包括办公用品、水电费、通讯费等。3.物业服务监督检查费用。4.物业专项维修资金的审核、管理费用。5.社区文化活动费用。6.与物业管理相关的其他必要费用。（三）财务审批流程1.费用报销人填写费用报销单，详细注明费用项目、金额、事由等，并附上相关发票或凭证。2.报销单由经手人签字后，提交给业委会主任审核。3.主任审核通过后，提交业主委员会会议审议。4.经业主委员会会议审议通过后，方可报销费用。报销金额较大的，还需报业主大会备案。（四）财务公开1.业委会应定期（每季度或半年）向业主公开财务收支情况，包括收入来源、支出项目、余额等。2.财务公开应采用公告的形式，在物业管理区域内显著位置张贴，同时在社区网站或业主微信群等平台发布，接受业主监督。3.业主有权查阅业委会的财务账目，业委会应积极配合，提供必要的资料和解释。五、物业服务监督制度（一）监督内容1.物业服务企业的服务质量，包括环境卫生、绿化养护、安全保卫、设施设备维护等方面。2.物业服务合同的履行情况，如服务标准、服务费用、服务期限等。3.物业专项维修资金的使用情况，包括维修项目的合理性、费用的合规性等。4.物业服务企业的日常管理工作，如人员配备、工作流程、服务态度等。（二）监督方式1.定期检查：业委会定期（每月或每季度）对物业服务企业的服务质量进行检查，填写检查记录表，记录发现的问题和整改要求。2.业主投诉处理：及时处理业主对物业服务企业的投诉，跟踪投诉处理情况，确保业主的问题得到妥善解决。3.满意度调查：定期开展业主对物业服务企业的满意度调查，了解业主的意见和建议，作为评价物业服务企业服务质量的重要依据。4.查阅资料：查阅物业服务企业的相关文件、记录、报表等资料，了解其工作开展情况。（三）监督结果处理1.对于检查中发现的问题，业委会应及时向物业服务企业发出整改通知书，要求其限期整改。2.物业服务企业整改完成后，业委会应进行复查，确保问题得到彻底解决。3.对于多次整改不到位或服务质量严重不达标的物业服务企业，业委会应按照物业服务合同的约定，采取相应的措施，如扣除服务费用、解除合同等。六、物业专项维修资金管理制度（一）资金缴存1.业主按照规定缴存物业专项维修资金，缴存标准为每平方米建筑面积[X]元。2.物业专项维修资金应足额缴存至指定的专户，专款专用。（二）资金使用1.使用范围：物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。2.使用程序：物业服务企业或业主提出维修项目申请，填写维修资金使用申请表，详细说明维修项目内容、预算金额、维修原因等。业委会组织相关人员对维修项目进行现场勘查和审核，必要时可聘请专业机构进行评估。经审核通过的维修项目，提交业主委员会会议审议。业主委员会会议审议通过后，在物业管理区域内显著位置公示维修项目及费用预算，公示期不少于[X]日。公示无异议后，按照规定程序办理维修资金的支取手续。（三）资金管理1.业委会设立物业专项维修资金管理台账，详细记录资金的缴存、使用、结余等情况。2.定期对物业专项维修资金的使用情况进行审计，确保资金使用合理合规。3.维修项目竣工后，物业服务企业应提供工程决算报告和相关发票，业委会进行审核后办理结算手续。七、印章管理制度（一）印章种类业主委员会印章包括公章、财务专用章、法人章等。（二）印章使用1.印章使用必须严格履行审批手续，由使用人填写印章使用申请表，注明使用事由、使用时间、使用范围等，经业委会主任批准后方可使用。2.涉及重大事项或金额较大的文件、合同等，需经业主委员会会议审议通过后，方可加盖印章。3.印章使用应在业委会办公室内进行，不得将印章带出使用。特殊情况需带出使用的，必须经业委会主任批准，并由专人负责携带和监督使用。（三）印章保管1.业主委员会印章由专人负责保管，保管人员应具备责任心和保密意识。2.印章保管人员应妥善保管印章，确保印章安全，防止印章丢失、被盗用或滥用。3.印章保管人员不得擅自将印章交与他人使用，如有违反规定，应承担相应的法律责任。（四）印章更换与注销1.因业委会换届、印章损坏等原因需要更换印章的，应按照相关规定办理印章更换手续。2.业委会终止后，应及时将印章交回相关部门注销。八、档案管理制度（一）档案范围1.业主大会会议和业主委员会会议记录、决议、公告等文件资料。2.物业服务合同、物业专项维修资金使用文件、财务报表等业务档案。3.业主意见和建议记录、投诉处理记录等与业主沟通的资料。4.其他与社区物业管理相关的文件、资料、照片、视频等。（二）档案整理1.对各类档案进行分类整理，按照时间顺序、内容类别等进行编号和归档。2.档案应装订成册或装入档案盒，并标注档案名称、编号、日期等信息。（三）档案保管1.设立专门的档案保管场所，确保档案存放安全，防止档案损坏、丢失或泄露。2.档案保管人员应定期对档案进行检查和清点，发现问题及时处理。3.档案保管期限按照相关规定执行，重要档案应长期保存。（四）档案查阅1.业主、业委会成