2025年全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题附答案

2025年全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试练习题附答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪类权利首次登记时无需提交权属来源材料？（）A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.依法确认的国家土地所有权答案：D2.甲以一栋已办抵押权的房屋向乙再次设立抵押权，乙要求办理第二顺位抵押登记，登记机构应当如何记载？（）A.在附记栏标注“第二顺位”B.重新核发不动产权利证书C.在原抵押权登记页直接修改D.不予登记答案：A3.下列关于“预告登记”效力的表述，正确的是（）A.预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，合同无效B.预告登记后，登记机构可以依职权注销C.预告登记自记载于登记簿时生效D.预告登记有效期为6个月，逾期失效答案：C4.不动产登记资料查询中，下列主体无权查询原始登记资料的是（）A.权利人本人B.继承人C.受遗赠人D.潜在购房人答案：D5.登记机构发现登记簿记载的权利人姓名与身份证不一致，应首先（）A.依职权更正B.通知权利人限期更正C.要求公安出具证明D.驳回后续登记申请答案：B6.下列哪项不属于“不动产单元”划分的必备条件？（）A.权属界线封闭B.独立使用价值C.独立成幢D.具有唯一编码答案：C7.关于查封登记，下列说法错误的是（）A.查封期限最长三年B.可以轮候查封C.查封登记自法院送达协助执行通知书时生效D.查封期间不得办理抵押权登记答案：A8.地役权登记中，需役地与供役地不在同一登记机构辖区的，应当（）A.由需役地登记机构受理并通知供役地登记机构B.分别向两机构申请C.由上级指定机构统一受理D.不予受理答案：A9.夫妻共有房屋，仅一方到场申请抵押登记，登记机构应当（）A.要求出具配偶同意书B.直接受理C.要求公证D.要求出具离婚证答案：A10.下列哪项登记类型不产生新的物权变动？（）A.转移登记B.变更登记C.注销登记D.首次登记答案：B11.不动产登记簿采用电子介质的，应当（）A.每日异地备份B.每周刻录光盘C.每月打印纸质D.每年刻录一次答案：A12.下列关于“继承登记”的表述，正确的是（）A.遗嘱继承可单方申请B.法定继承必须公证C.受遗赠人无需提交遗嘱D.继承人必须全部到场答案：A13.登记机构办理更正登记时，对涉及权利内容的错误，应（）A.通知全部利害关系人B.直接更正C.报上级批准D.公告15个工作日答案：A14.下列哪项材料不属于“权属来源证明”？（）A.国有土地出让合同B.建设工程规划许可证C.房屋买卖合同D.划拨决定书答案：B15.下列关于“林权登记”的表述，错误的是（）A.林地所有权只能登记给国家或集体B.林地承包经营权可以抵押C.林权登记以宗地为单元D.林权类不动产单元代码为19位答案：D16.不动产登记信息全国联网后，异地查询个人名下住房套数，需验证的要素不包括（）A.姓名B.身份证号C.婚姻状况D.人脸识别答案：C17.下列哪项登记无需公告？（）A.宅基地使用权首次登记B.集体土地所有权首次登记C.遗失补证D.更正登记答案：D18.关于“在建建筑物抵押登记”，下列说法正确的是（）A.抵押范围包括土地B.抵押范围不含土地C.必须整幢抵押D.不可分期抵押答案：A19.下列哪项不属于登记机构“形式审查”范围？（）A.材料是否齐全B.签字是否一致C.合同价款是否合理D.身份证明是否有效答案：C20.不动产登记资料保存期限，自登记簿注销之日起不少于（）A.5年B.10年C.15年D.30年答案：C21.下列哪项情形可直接办理“注销登记”？（）A.房屋倒塌B.权利人离婚C.权利人更名D.房屋出租答案：A22.下列关于“居住权登记”的表述，正确的是（）A.居住权可以转让B.居住权期限最长20年C.居住权自合同生效时设立D.居住权登记后发放他项权利证明答案：D23.下列哪项登记类型需测绘成果必须经审核入库？（）A.变更登记B.转移登记C.首次登记D.注销登记答案：C24.不动产登记“一窗受理、并行办理”要求税务、交易、登记时限合计不超过（）A.3个工作日B.5个工作日C.7个工作日D.10个工作日答案：B25.下列关于“补充材料”时限的表述，正确的是（）A.申请人应在收到通知书后15日内补正B.逾期未补正视为放弃C.补正次数不限D.补正期间不计入办理时限答案：D26.下列哪项属于“利害关系人”查询范围？（）A.潜在买家B.相邻宗地权利人C.房屋中介D.记者答案：B27.下列关于“不动产登记代理”的表述，错误的是（）A.代理人需取得职业资格证书B.代理合同必须书面C.代理人可以律师身份执业D.代理人可代为领取证书答案：A28.下列哪项不属于“登记错误”国家赔偿的构成要件？（）A.登记机构过错B.申请人损失C.因果关系D.申请人主观恶意答案：D29.下列关于“区块链+不动产登记”试点内容，表述正确的是（）A.替代登记簿B.实现电子证照跨省互认C.取消纸质档案D.取消形式审查答案：B30.下列哪项属于“登记程序瑕疵”可撤销登记的情形？（）A.未履行公告程序B.材料虚假C.超越职权D.恶意串通答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请“变更登记”？（）A.权利人姓名变化B.不动产坐落变化C.抵押金额减少D.土地用途变化E.共有份额变化答案：ABDE32.下列哪些材料属于“继承登记”必备文件？（）A.死亡证明B.亲属关系证明C.遗嘱D.继承人身份证E.放弃继承声明答案：ABD33.下列哪些权利可以办理“预告登记”？（）A.预购商品房B.抵押C.地役权D.居住权E.查封答案：ABCD34.下列哪些情形登记机构应当“实地查看”？（）A.房屋首次登记B.在建工程抵押C.宅基地使用权首次登记D.更正登记涉及面积E.遗失补证答案：ABCD35.下列哪些属于“不动产登记资料”？（）A.登记申请书B.申请人身份证明C.登记簿D.不动产权证书E.法院判决书答案：ABCE36.下列哪些主体可以作为“监护人”代理未成年人申请登记？（）A.父母B.祖父母C.成年兄姐D.居委会E.民政局答案：ABCDE37.下列哪些情形可以“单方申请”登记？（）A.继承B.生效法律文书取得物权C.姓名变更D.新建房屋首次登记E.离婚协议取得房屋答案：ABC38.下列哪些属于“登记不予受理”情形？（）A.申请人与登记簿不一致且无证明B.不动产被查封C.材料不符合法定形式D.超过法定时限E.未缴纳登记费答案：ABC39.下列哪些属于“不动产单元代码”组成部分？（）A.宗地代码B.定着物代码C.校验码D.行政区划代码E.顺序号答案：ABCD40.下列哪些属于“登记错误”纠正方式？（）A.更正登记B.注销登记C.撤销登记D.异议登记E.补正登记答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记簿由登记机构管理，实行全国统一、分级、实时更新。42.不动产单元是指权属界线封闭、具有独立使用价值、可以独立登记的空间。43.登记机构应当自受理登记申请之日起1个工作日内将申请事项记载于登记簿，法律另有规定的除外。44.查封登记期限届满，法院未续封的，登记机构应当在期限届满后5个工作日内解除查封登记。45.不动产登记资料查询分为权利人查询、利害关系人查询和国家机关查询三类。46.不动产登记代理服务实行自愿委托、有偿服务、诚信守法原则。47.居住权自登记时设立，期限不得超过居住权人终身。48.林权类不动产登记以宗地为基本单元，林地所有权登记给国家或集体。49.不动产登记机构发现登记错误，涉及权利内容的，应当书面通知权利人和利害关系人。50.不动产登记信息全国联网系统简称全国登记平台，采用部省联动、实时共享模式。四、简答题（共30分）51.（封闭型，6分）简述“首次登记”与“转移登记”的核心区别。答案：（1）发生阶段不同：首次登记是物权首次被确认，转移登记是物权主体变更；（2）申请人范围不同：首次登记由建设单位或首次取得物权人申请，转移登记由转出方与受让方共同申请；（3）权属来源材料不同：首次登记需提交土地权属文件、规划验收等，转移登记需提交买卖合同、赠与合同、法律文书等；（4）税费环节不同：首次登记仅缴登记费，转移登记需缴纳契税、增值税等；（5）登记簿记载方式不同：首次登记新建不动产单元号，转移登记沿用原单元号变更权利人。52.（开放型，8分）结合实务，说明“一窗受理、并行办理”模式下，登记机构如何与税务、交易部门实现信息共享，并指出当前仍存在的堵点及改进建议。答案：信息共享路径：（1）通过政务外网打通登记、交易、税务三系统，建立共享数据库；（2）申请人一次提交材料，扫描件实时推送至税务核价、交易备案节点；（3）税务将完税信息回写登记系统，登记机构据此登簿；（4）采用区块链存证，确保数据不可篡改。堵点：（1）部门数据标准不统一，字段映射困难；（2）存量数据质量差，身份证、坐落信息不一致；（3）系统高峰拥堵，回写超时；（4）部分县区未上线税务模块，仍需人工传递纸质税票。改进建议：（1）制定全国统一数据标准，发布接口规范2.0；（2）建立存量数据清洗专班，采用AI比对算法批量修正；（3）搭建省级“消息队列”中间件，实现异步回写，峰值削峰；（4）对未上线地区实行“省级集中部署”，2025年底前全面消灭人工传递。53.（封闭型，6分）列举“注销登记”的三种法定事由，并说明各自需提交的证明材料。答案：（1）不动产灭失：提交灭失证明（如房屋安全鉴定D级报告、自然灾害证明）；（2）权利人放弃权利：提交书面放弃声明、权利人身份证明；（3）依法征收、收回：提交政府征收决定、收回土地使用权决定。54.（开放型，10分）某市A小区因开发商资金链断裂，购房业主已入住五年仍无法办理转移登记。市政府拟采用“容缺+承诺”模式破解历史遗留问题。请从法律依据、操作流程、风险防控三个维度设计一套完整方案，并说明如何保障国家税收不流失。答案：法律依据：（1）《优化营商环境条例》第32条允许容缺受理；（2）自然资源部2021年64号文支持历史遗留项目办证；（3）税收征管法第35条赋予税务机关核定权。操作流程：（1）业主提交购房合同、发票、入住证明、契税申报表；（2）登记机构容缺受理，出具“先行登记、后补材料”告知书；（3）市政府牵头，开发商签署“限期补齐竣工验收备案”承诺书，公证并纳入征信；（4）税务按合同价核定契税，业主先缴税后登簿；（5）登记簿备注“历史遗留项目，待补竣工验收备案”，限制抵押、转让；（6）开发商6个月内补件，逾期不予补办，业主可凭登簿资料自行申请竣工验收，费用列入开发商债权。风险防控：（1）建立“共管账户”，业主补缴尾款优先用于补办验收及税费；（2）引入第三方质量鉴定，确保结构安全；（3）登记系统设置“历史遗留”标签，自动拦截抵押、转移，直至补件完成；（4）税务与住建共享完税与验收信息，发现低价合同按评估价补征；（5）审计部门每年抽查10%项目，发现虚假承诺撤销登记并追责。税收保障：（1）契税按合同价或税务机关核定价从高计征；（2）增值税由开发商补缴，欠税纳入税务黑名单，限制其参与土地竞拍；（3）业主后续转让时，个人所得税按差额20%计征，无法提供原值凭证的按全额3%核定，确保国家税收不流失。五、应用题（共50分）55.（综合分析题，20分）阅读案例，回答问题。案例：甲公司于2020年1月通过招拍挂取得某宗国有建设用地使用权，面积20000平方米，出让年限40年，规划用途为商业，成交总价2亿元，已签订出让合同并缴清价款，2020年3月办理首次登记取得不动产权证书。2021年5月甲公司取得建设工程规划许可证，开始建设商业综合体。2022年8月因资金需求，甲公司以在建工程向乙银行申请抵押贷款1.5亿元，双方签订抵押合同并申请抵押登记，登记机构于2022年9月1日将抵押事项记载于登记簿并出具不动产登记证明。2023年2月项目竣工，取得竣工验收备案表，实测总建筑面积50000平方米。2023年4月甲公司申请房屋首次登记，同时申请将原在建工程抵押登记转为房屋抵押权登记。2023年6月甲公司将其中10000平方米商铺预售给丙，双方签订商品房买卖合同并办理预告登记。2023年7月甲公司因民间借贷纠纷，被丁起诉至法院，法院裁定查封整栋商业综合体，并于7月15日送达协助执行通知书。2023年8月丙持预告登记证明要求办理转移登记，登记机构口头告知房屋已被查封，拒绝受理。丙不服，拟提起行政诉讼。问题：（1）登记机构将“在建工程抵押”转为“房屋抵押”的行为属于何种登记类型？应如何操作？（5分）（2）法院查封后，预告登记权利人丙是否有权要求办理转移登记？说明法律依据。（5分）（3）若登记机构未将查封事项记载于登记簿，导致丙取得不动产权证书，丁的债权如何实现？登记机构应承担何种责任？（5分）（4）请计算甲公司需补缴的契税金额（当地契税税率3%），并说明纳税义务发生时间及计税依据。（5分）答案：（1）属于“抵押权变更登记”。操作：受理甲、乙共同申请，提交原在建工程抵押证明、房屋首次登记证明、抵押合同补充协议，登记机构将抵押物范围由“在建工程”变更为“已竣工房屋”，不动产单元号由宗地+在建定着物码更新为宗地+房屋码，抵押金额、期限不变，原证明号注销，重新核发房屋抵押权证明。（2）无权。依据：《不动产登记暂行条例》第22条，不动产被查封的，登记机构应当不予受理转移登记。预告登记仅保障将来物权变动请求权，不能对抗查封效力。（3）丁可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条，请求法院撤销已办转移登记，恢复查封状态。登记机构因未尽审查义务造成错误登记，依据《国家赔偿法》应承担赔偿责任，赔偿范围以丁未能执行到位的债权为限。（4）契税计税依据为成交总价2亿元，税率3%，应缴600万元。纳税义务发生时间为2020年1月签订出让合同当日，应在10日内申报缴纳。56.（计算题，15分）某宗地面积10000平方米，规划容积率2.0，已建综合楼总建筑面积18000平方米，土地取得价款1亿元，楼面地价5000元/平方米。现权利人申请将其中2000平方米商业部分分割转让，评估市场价楼面15000元/平方米，原契税税率3%，本次转让环节增值税按差额5%简易计税，土地增值税按30%核定，契税仍3%，印花税0.05%，请计算：（1）本次转让应缴增值税额；（3分）（2）土地增值税额；（3分）（3）契税额；（3分）（4）印花税额；（3分）（5）合计税额。（3分）答案：（1）增值税：差额=150005000=10000元/平方米，税额=2000×10000×5%=100万元；（2）土地增值税：扣除项目=