物业管理服务合同范本及执行指南

物业管理服务合同范本及执行指南引言物业管理服务合同是确立业主（或业主大会/业主委员会）与物业服务企业之间权利义务关系的基石，也是规范物业管理活动、保障各方合法权益、维护社区正常秩序的核心法律文件。一份条款完备、权责清晰、操作性强的合同，是物业服务工作顺利开展、社区和谐稳定的前提。本文旨在提供一份相对全面的物业管理服务合同范本，并辅以详尽的执行指南，以期为广大业主及物业服务企业提供务实的参考，促进物业管理行业的健康发展。第一部分：物业管理服务合同范本物业管理服务合同甲方（委托方）：[业主委员会名称，如尚未成立业主委员会，则为建设单位名称]法定代表人/负责人：[姓名]地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]乙方（受托方）：[物业服务企业名称]法定代表人：[姓名]资质等级：[物业服务企业资质等级]地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]鉴于：1.甲方代表本物业管理区域内全体业主（以下简称“业主”），依照《物业管理条例》及相关法律法规的规定，有权选聘物业服务企业提供物业管理服务。2.乙方是依法设立并取得相应物业服务资质的企业，具备提供本合同约定物业管理服务的能力。3.甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就乙方为甲方所代表的业主提供物业管理服务的相关事宜，达成一致意见，签订本合同。第一条物业基本情况1.1物业名称：[物业具体名称]1.2物业类型：[如住宅、商业、办公、混合等]1.3坐落位置：[物业具体地址]1.4物业构成：[包括但不限于总建筑面积、楼栋数、单元数、户数、公共区域（如大堂、楼道、电梯厅、消防通道、停车场、绿化区域、公共设施设备间等）的范围和描述，可另附《物业构成明细》作为附件一]。第二条服务内容与标准2.1乙方提供的物业管理服务内容主要包括以下方面（具体服务标准详见附件二《物业管理服务标准细则》）：（一）物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位包括：房屋主体结构、承重结构、主体承重结构部位（如基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯前厅等。（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共用设施设备包括：供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、空调系统（如适用）、安防监控系统、门禁系统、公共照明、消防设施、沟渠、池、井、道路、停车场（库）、物业管理区域内的围墙、大门、路灯、健身器材等。（三）物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。（四）物业管理区域内的绿化养护和管理。（五）物业管理区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。包括但不限于门岗执勤、巡逻、车辆停放管理、监控系统运行管理等。（六）物业档案资料的管理。包括物业竣工验收资料、设施设备技术资料、业主及使用人档案、维修养护记录等。（七）[其他双方约定的服务内容，如：代收代缴费用、节日装饰、社区文化活动组织等]。2.2服务标准：乙方应按照附件二《物业管理服务标准细则》中约定的标准提供服务。该细则作为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。第三条服务期限3.1本合同服务期限为[]年，自[具体年份]年[具体月份]月[具体日期]日起至[具体年份]年[具体月份]月[具体日期]日止。3.2合同期满前三个月，甲方应就是否续聘乙方或另行选聘物业服务企业召开业主大会进行表决。如业主大会决定续聘乙方，双方应在本合同期满前[]日内协商签订新的物业服务合同。第四条物业服务费用4.1物业服务收费方式：[选择一种：包干制/酬金制]。（一）如为包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币[]元/平方米/月；商业物业：人民币[]元/平方米/月；办公物业：人民币[]元/平方米/月；[其他类型物业，请注明]：人民币[]元/平方米/月。乙方按上述标准收取物业服务费用，并应于每[月/季度/半年]的第[]日前向业主收取。（二）如为酬金制：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币[]元/平方米/月；商业物业：人民币[]元/平方米/月；办公物业：人民币[]元/平方米/月；[其他类型物业，请注明]：人民币[]元/平方米/月。乙方每月/每季度按预收物业服务资金总额的[]%（百分比）提取酬金。物业服务资金的收支情况应定期向甲方和业主公示。4.2业主应按时足额交纳物业服务费用。物业服务费主要用于以下开支：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）[其他双方约定的费用项目]；（九）法定税费；（十）[如为包干制，则包含利润；如为酬金制，则为乙方酬金]。4.3物业服务费的调整：如因政策调整、人工成本显著上涨或其他不可抗力因素导致物业服务成本大幅增加，乙方可提出物业服务费调整方案，经甲方同意并提交业主大会表决通过后，可对物业服务费标准进行相应调整。第五条双方权利与义务5.1甲方的权利：（一）代表业主大会选聘、续聘或解聘物业服务企业；（二）监督乙方按照本合同约定履行物业服务义务；（三）审议乙方提出的物业服务年度计划、财务预算和决算报告（特别是酬金制下）；（四）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“专项维修资金”）的管理和使用；（五）[其他依法享有的权利]。5.2甲方的义务：（一）遵守本合同及业主公约的规定，维护业主共同利益；（二）协助乙方开展物业服务工作，协调乙方与业主、使用人之间的关系；（三）按照合同约定，及时向业主传达乙方的合理要求和通知；（四）组织召开业主大会，就涉及业主共同利益的重大事项进行表决；（五）[其他依法应承担的义务]。5.3乙方的权利：（一）按照本合同约定提供物业服务，并收取物业服务费；（二）根据本合同约定，制定物业管理的相关规章制度；（三）制止业主、使用人违反业主公约和物业管理规章制度的行为；（四）[其他依法享有的权利]。5.4乙方的义务：（一）按照本合同第二条和附件二约定的服务内容与标准提供服务，确保服务质量；（二）编制物业管理年度计划、财务预算（如适用），并提交甲方审议；（三）定期向甲方和业主公布物业服务费用收支情况（特别是酬金制下应按月或季度公示）、专项维修资金使用情况等；（四）建立健全物业档案资料并妥善保管；（五）负责编制物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造计划，并按计划组织实施（需使用专项维修资金的，按相关规定办理）；（六）发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时采取措施并向甲方及有关部门报告；（七）[其他依法应承担的义务]。第六条违约责任6.1甲方违约责任：（一）甲方未能履行本合同约定的义务，导致乙方无法正常提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，并可要求甲方赔偿因此造成的损失。（二）[其他违约情形及责任]。6.2乙方违约责任：（一）乙方未按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，经甲方书面指出后在[]日内仍未改正的，甲方有权要求乙方限期整改，并可根据违约情况扣减相应的物业服务费用；情节严重的，甲方有权代表业主大会解除本合同，并要求乙方承担相应的赔偿责任。（二）乙方擅自提高物业服务收费标准的，甲方有权要求乙方退还多收部分，并可要求乙方支付违约金[]元。（三）乙方挪用专项维修资金的，应承担相应的法律责任，并赔偿由此造成的损失。（四）[其他违约情形及责任]。6.3业主逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起按日加收应交纳费用[万分之几]的违约金。第七条合同的变更、解除与终止7.1本合同经双方协商一致，可以书面形式变更或解除。7.2因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任。7.3业主大会决议解聘乙方的，本合同自甲方书面通知送达乙方之日起[]日后终止。7.4合同终止后，乙方应在[]日内，按照《物业管理条例》及相关规定，向甲方或新选聘的物业服务企业办理完毕物业共用部位、共用设施设备、物业档案资料及其他相关财物的移交手续。第八条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向物业所在地人民法院提起诉讼。第九条其他约定9.1本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。9.2本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。9.3本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。（以下无正文）甲方（盖章）：法定代表人/授权代表人（签字）：日期：[具体年份]年[具体月份]月[具体日期]日乙方（盖章）：法定代表人/授权代表人（签字）：日期：[具体年份]年[具体月份]月[具体日期]日---附件一：物业构成明细（详细列明物业的总建筑面积、各类型物业的建筑面积、户数、公共区域划分、主要设施设备清单等）附件二：物业管理服务标准细则（详细列明各项服务的具体标准，例如：*清洁卫生：楼道每日清扫一次，垃圾日产日清，垃圾桶每周消毒一次等。*绿化养护：草坪修剪频率，灌木造型修剪次数，病虫害防治措施等。*秩序维护：门岗24小时值班，园区每X小时巡逻一次，监控系统无间断运行等。*设施设备维护：电梯年检合格率100%，消防设施每月检查一次，供水供电设备正常运行保障率等。）附件三：专项维修资金管理与使用约定（如有需要，可对专项维修资金的筹集、使用范围、申请流程、账目公开等作出详细约定）---第二部分：物业管理服务合同执行指南物业管理服务合同的签订仅仅是规范物业管理的开始，合同的有效执行才是保障各方权益的关键。本指南旨在为合同双方提供实际操作层面的指导。一、合同签订前的准备与审查1.明确需求与调研：*业主方（甲方）：在选聘物业公司前，应通过业主大会或业主代表大会，充分了解业主的核心需求和对物业服务的期望标准。对周边同类型物业的服务水平和收费标准进行调研，为制定合理的服务内容和预算提供依据。*物业方（乙方）：对目标物业进行实地考察，评估物业服务的难度、成本和风险，明确自身服务能力是否匹配甲方需求。2.资质核查与信誉评估：*甲方应严格审查乙方的物业服务企业资质证书、营业执照、相关专业人员的执业资格证书等，确保其合法合规经营。同时，可通过网络评价、行业口碑、过往服务项目等途径了解乙方的信誉和服务质量。3.合同条款的细致磋商：*服务内容与标准：这是合同的核心，务必清晰、具体、可量化。避免使用“优质服务”、“及时处理”等模糊词汇。应参照附件二《物业管理服务标准细则》的模式，逐条细化。*服务费用：明确收费标准、计费方式（包干制或酬金制）、缴费周期、逾期缴费的违约责任。酬金制下，要明确酬金比例和审计要求；包干制下，要明确成本构成和利润空间。*双方权责：特别是关于维修责任的划分（日常小修、中大修、专项维修的界限）、专项维修资金的使用流程、公共收益的分配等易产生争议的部分，应界定清晰。*违约责任：约定应具有可操作性，避免“依法承担违约责任”这类空泛表述。违约金的设定应合理。*合同期限与续约/解聘条件：明确合同到期前的评估和决策流程。4.法律合规性审查：对于重要或复杂的合同，建议咨询专业律师，确保合同条款符合《民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，避免因条款违法而导致无效或纠纷。二、合同履行过程中的管理与监督1.建立有效的沟通机制：*甲方与乙方应定期（如每月或每季度）召开沟通会议，通报服务情况、财务状况（尤其是酬金制）、存在问题及改进措施。*设立畅通的投诉与建议渠道，及时处理业主的合理诉求。2.日常监督与记录：*甲方（业主委员会）：应组织业主代表或聘请专业机构，对照合同约定的服务标准，对乙方的服务质量进行定期和不定期的检查，并做好书面记录。例如，检查卫生状况、绿化养护效果、设施设备运行情况、安保措施落实等。*乙方：应建立完善的内部管理制度和服务流程，对员工进行专业培训。对各项服务工作进行记录，如巡检记录、维修记录、投诉处理记录等，以备查验。3.财务监管与透明化：*酬金制：乙方应按月或季度向甲方提交详细的财务收支报告，包括收入、支出明细、酬金提取等，确保资金使用公开透明，甲方有权进行核查。*包干制：虽然乙方自负盈亏，但甲方仍有权监督其是否按合同约定的服务内容和标准提供服务，防止乙方为压缩成本而降低服务质量。公共收益（如广告、停车费等）的收支情况也应向业主公开。4.专项维修资金的规范使用：*严格按照国家及地方关于专项维修资金管理的规定执行。乙方提出维修方案和资金预算后，需经甲方审核并按规定程序（如业主表决）通过后方可使用。维修完成后，应公开费用决算。5.应急预案与演练：*乙方应制定针对火灾、停水停电、电梯困人、恶劣天气等突发事件的应急预案，并定期组织演练，确保关键时刻能够有效应对。三、合同履行中的风险防范与争议处理1.证据意识：无论是甲方还是乙方，在合同履行过程中都应注意保存相关证据，如会议纪要、通知函件、检查记录、维修单据、缴费凭证、照片视频资料等。这些在发生争议时至关重要。2.及时协商与整改：*发现问题或潜在风险时，双方应首先本着友好协商的原则进行沟通，明确问题所在，乙