2025年房地产经纪人之业务操作试题库及答案

2025年房地产经纪人之业务操作试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共15题）1.房地产经纪人在核实房源信息时，核心需确认的内容是（）。A.业主联系方式B.房屋产权是否清晰C.装修风格是否符合市场偏好D.周边交通便利程度答案：B解析：房源信息核实的核心是产权真实性与合法性，避免因产权纠纷导致交易失败。2.客户王女士明确表示“预算300万，优先考虑地铁500米内、小学学区房”，其需求属于（）。A.潜在需求B.模糊需求C.明确需求D.隐性需求答案：C解析：客户明确提出价格、区位、学区等具体条件，属于明确需求。3.带客户实地看房时，经纪人应优先展示（）。A.房屋缺点（如楼层低）B.房屋核心卖点（如采光好）C.邻居家庭背景D.小区物业费标准答案：B解析：带看时需先突出核心卖点吸引客户兴趣，缺点可在后续沟通中客观说明。4.存量房交易中，“带押过户”流程的关键步骤是（）。A.买方直接支付首付款给卖方B.银行出具同意转贷证明C.中介机构垫付剩余贷款D.买卖双方自行签订补充协议答案：B解析：“带押过户”需原贷款银行同意转移抵押，否则无法完成产权变更。5.客户张先生委托出售一套房改房，经纪人需重点提醒的是（）。A.房改房土地性质可能为划拨，需补缴土地出让金B.房改房面积计算不含公摊C.房改房不能办理抵押贷款D.房改房只能出售给原单位职工答案：A解析：房改房多为划拨土地，交易时需按规定补缴土地出让金，否则无法过户。6.房地产经纪服务合同中，必须明确约定的内容是（）。A.经纪人个人婚姻状况B.服务完成标准（如过户完成）C.客户未来购房计划D.中介机构办公地址答案：B解析：服务合同需明确服务内容、标准、费用及双方权利义务，“服务完成标准”是核心条款。7.客户李女士通过A中介看房后，私下联系房主完成交易，此行为属于（）。A.正常交易，客户有自主选择权B.跳单，需按合同约定承担违约责任C.中介服务不达标，客户有权解除D.市场竞争行为，不受法律约束答案：B解析：《民法典》第965条规定，客户利用中介提供的信息私下交易，构成跳单，需支付报酬。8.办理房屋过户时，若卖方已婚但房产证仅登记一人，经纪人应（）。A.直接办理过户，无需额外手续B.要求卖方配偶签署同意出售声明C.告知买方风险后由其自行决定D.建议双方修改购房合同答案：B解析：婚姻存续期间取得的房产属夫妻共同财产，需配偶同意方可出售，否则可能导致合同无效。9.商业贷款购房中，银行评估价低于合同价时，买方需（）。A.要求卖方降价至评估价B.增加首付款补足差额C.更换贷款银行重新评估D.终止交易并索赔答案：B解析：银行按评估价放贷，贷款额度=评估价×贷款成数，差额需买方以首付款补足。10.租赁业务中，经纪人需提醒承租人重点核查的是（）。A.房东的职业背景B.房屋是否存在抵押C.租赁合同是否备案D.房屋产权人是否与签约人一致答案：D解析：租赁关键是确认签约人有权出租（如产权人或合法代理人），避免“二房东”纠纷。11.新建商品房销售中，经纪人需向客户明示的“五证”不包括（）。A.建设用地规划许可证B.商品房预售许可证C.建筑工程施工许可证D.房地产经纪机构备案证明答案：D解析：“五证”指土地、规划、施工、预售相关证件，经纪机构备案证明属中介资质，非开发商需明示。12.客户咨询“满五唯一”税费优惠，经纪人应解释“满五”是指（）。A.房产证登记时间满5年B.购房合同签订时间满5年C.房屋交付时间满5年D.契税完税凭证时间满5年答案：A解析：“满五”通常以房产证登记时间或契税完税时间较早者为准，优先看房产证登记时间。13.房地产经纪机构对房源信息的“动态维护”主要指（）。A.定期更新房源照片B.实时跟进业主出售意愿变化C.重新装修房屋提升价值D.调整房源挂牌价格至市场均价答案：B解析：动态维护核心是跟踪业主心态、价格变动、是否撤牌等关键信息，确保房源信息真实有效。14.客户购房时提出“想知道小区有没有发生过非正常死亡事件”，经纪人应（）。A.隐瞒信息避免影响交易B.告知客户自行查询C.向物业或邻居核实后如实告知D.以“无相关记录”敷衍答案：C解析：根据《房地产经纪管理办法》，经纪人需如实报告影响交易的重要信息，“凶宅”属重大瑕疵，需核实后告知。15.房地产经纪服务费用的支付主体通常是（）。A.仅买方B.仅卖方C.买卖双方协商分担D.由中介机构指定一方承担答案：C解析：服务费由双方协商，实践中多为买方承担，也可约定各付一半，无强制规定。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.房源信息真实性验证的方法包括（）。A.查看房产证原件B.到不动产登记中心查询产权状态C.联系物业核实业主信息D.要求业主提供身份证复印件答案：ABCD解析：通过产权证件、官方登记、物业佐证及身份信息交叉验证，确保房源真实。2.客户跟进的有效策略有（）。A.按需求匹配度分类跟进（A类高意向、B类潜在）B.定期推送符合需求的房源C.仅在客户主动联系时回应D.分享市场动态（如利率变化）增加互动答案：ABD解析：被动等待会导致客户流失，需主动分类跟进并提供价值信息。3.带看前需做的准备工作包括（）。A.确认业主是否在家B.准备鞋套、纸巾等便民物品C.熟悉房屋优缺点及周边配套D.告知客户带看路线及时间答案：ABCD解析：充分准备可提升带看效率，避免因业主不在、物品缺失或信息不熟影响客户体验。4.存量房交易中，资金监管的常见方式有（）。A.通过银行监管账户B.由中介机构代收代付C.交易双方自行划转D.不动产登记中心设立的监管账户答案：AD解析：中介代收代付存在资金挪用风险，政策鼓励通过银行或官方监管账户确保资金安全。5.房地产经纪服务合同中需明确的风险防范条款包括（）。A.跳单责任B.因政策变化导致交易失败的处理C.服务未完成时的退费标准D.经纪人个人联系方式答案：ABC解析：跳单、政策风险、退费标准是常见纠纷点，需在合同中明确，个人联系方式非核心条款。6.新建商品房销售中，经纪人需重点提示客户的风险有（）。A.期房交付延迟风险B.规划变更（如周边建垃圾站）风险C.开发商“学区承诺”未写入合同的风险D.房屋面积误差超过3%的处理方式答案：ABCD解析：期房、规划、学区承诺、面积误差均属常见风险，需提前告知客户。7.租赁业务中，避免“群租”纠纷的措施有（）。A.核查租赁合同中约定的居住人数B.告知客户当地“群租”管理规定（如人均面积）C.要求承租人提供工作证明D.查看房屋原始户型图，确认是否违规改造答案：ABD解析：工作证明非必要，但需通过人数约定、政策告知、户型核查避免群租违规。8.房地产经纪人在促成交易时，应遵循的原则有（）。A.诚实信用，不隐瞒重要信息B.偏向一方（如卖方）争取更高佣金C.客观分析市场，引导合理定价D.协助双方协商解决分歧答案：ACD解析：经纪人需保持中立，维护双方合法权益，而非偏向一方。9.办理房屋抵押登记时，需准备的材料包括（）。A.房产证原件B.抵押合同C.双方身份证明D.购房合同原件答案：ABC解析：抵押登记需产权证明、抵押合同及身份材料，购房合同非必需（已有房产证）。10.房地产经纪机构对经纪人的业务培训内容应包括（）。A.最新房地产政策（如“认房不认贷”）B.沟通技巧与客户心理分析C.竞争对手的佣金比例D.不动产登记流程与税费计算答案：ABD解析：培训应聚焦专业知识、技能及合规操作，竞争对手信息非必要培训内容。三、案例分析题（每题8分，共5题）案例1：2024年12月，经纪人小林接待业主陈先生，委托出售一套位于XX小区的住房。小林核实房产证显示产权人为陈先生单独所有，但未核查婚姻状况。2025年1月，买方刘女士与陈先生签订购房合同并支付定金20万。过户时，陈先生配偶王女士提出反对，称房屋为夫妻共同财产，拒绝配合过户。刘女士要求解除合同并索赔。问题：（1）小林在房源核实中存在哪些疏漏？（2）刘女士的索赔是否合理？法律依据是什么？答案：（1）疏漏：未核查产权人婚姻状况。该房屋虽登记在陈先生一人名下，但属婚姻存续期间取得，应视为夫妻共同财产，需王女士签署同意出售声明。（2）合理。根据《民法典》第301条，处分共同财产需全体共有人同意，陈先生擅自出售构成无权处分，刘女士可要求解除合同并主张定金双倍返还（或赔偿实际损失）。案例2：客户张先生通过中介A看中一套房源，中介A带看并提供了房主联系方式。后张先生通过朋友联系到房主，以低于中介报价5万元的价格成交，未支付中介费。中介A起诉张先生跳单。问题：（1）张先生的行为是否构成跳单？（2）中介A胜诉的关键证据是什么？答案：（1）构成。张先生利用中介A提供的房源信息及带看服务，绕过中介直接与房主交易，符合《民法典》第965条“跳单”定义。（2）关键证据：中介A与张先生签订的《看房确认书》（证明服务关系）、带看记录（证明提供了房源信息）、交易时间与带看时间的关联性（证明利用了中介服务）。案例3：2025年3月，经纪人小王促成李女士购买一套“满五唯一”住房，合同约定税费由买方承担。过户时发现，房产证登记时间为2020年4月（满5年），但房主2023年离婚，房屋通过离婚析产取得，税务部门认定“满五”需从析产时间起算（2023年4月），未满5年需缴纳增值税。李女士要求小王承担税费损失。问题：（1）税费争议的责任方是谁？（2）经纪人应如何避免此类风险？答案：（1）责任方为经纪人小王。小王未核实房屋产权变更原因（离婚析产），导致“满五”认定错误，未如实告知客户税费风险。（2）避免措施：核实房产证取得方式（如买卖、继承、析产），若为非买卖取得，需确认“满五”起算时间（通常以原房产证时间为准，但析产可能需重新计算），必要时咨询税务部门。案例4：客户赵先生委托中介出售一套抵押中的房产（剩余贷款80万），中介建议“买方垫资解押”。买方孙女士同意垫资80万，但要求赵先生签署《解押款收据》并办理“委托过户公证”。解押后，赵先生拒绝过户，称公证非本人签署（实际为中介伪造签名）。问题：（1）中介存在哪些违规行为？（2）孙女士应如何维权？答案：（1）违规行为：伪造公证签名，属欺诈；未提示“买方垫资”风险（如卖方挪用资金）；未核实公证文件真实性。（2）维权方式：向公安机关报案（中介伪造签名可能构成伪造证件罪）；起诉赵先生返还垫资款并赔偿损失；向房地产经纪协会投诉中介违规行为，要求吊销其执业资格。案例5：2025年5月，经纪人小周带客户看某学区房，承诺“对口XX小学，2025年入学无问题”。客户签约后