商业店铺转租协议范本及法律须知

商业店铺转租协议范本及法律须知在商业经营的浪潮中，店铺的转租行为屡见不鲜。无论是因为经营策略调整、市场变化，还是个人原因，当承租人需要将其承租的商业店铺部分或全部转给第三方经营时，一份严谨规范的转租协议就显得至关重要。它不仅能明确各方权利义务，更能有效预防和减少潜在的法律风险。本文将结合实务经验，提供一份商业店铺转租协议的参考范本，并阐述相关的核心法律须知。一、转租前的关键考量：未雨绸缪，方能行稳致远在着手起草或签署转租协议之前，有几个核心问题需要转租方（原承租人）和意向承租方（新承租人）共同关注和核实：1.原租赁合同的“紧箍咒”：转租方首要任务是仔细查阅与原出租方签订的《租赁合同》。合同中是否明确允许转租？是否有转租需经原出租方书面同意的条款？转租的条件、期限、用途是否受到限制？这些都是转租行为合法性的前提。未经原出租方同意的转租，可能导致转租合同无效，甚至原租赁合同被解除。2.新承租人的“画像”：转租方应对新承租人的经营能力、商业信誉、拟经营项目等进行必要的了解和评估，确保其有能力履行转租合同项下的义务，且拟经营项目符合店铺的规划用途及原租赁合同的约定。3.转租条件的“谈判桌”：转租期限不得超过原租赁合同的剩余期限。租金、支付方式、押金、物业管理费、水电费等费用的承担，以及店铺装修、设备设施的归属与返还等，都是双方谈判的重点。4.权利义务的“接力棒”：转租后，原租赁合同中承租人的权利义务如何在转租合同中体现？新承租人是否需要遵守原租赁合同中对承租人的某些约束？这些都需要在转租协议中予以明确。5.书面形式的“必要性”：无论是原出租方的同意，还是转租双方的约定，均应以书面形式固定下来，避免口头承诺带来的举证困难。二、商业店铺转租协议范本（参考）重要提示：本范本为通用参考，具体条款需根据实际情况进行调整和完善。在签署前，强烈建议咨询专业法律人士，根据具体案情进行修改，以最大限度维护自身合法权益。---商业店铺转租协议甲方（转租方/原承租人）：法定代表人/负责人（如为单位）：身份证号码/统一社会信用代码：联系地址：联系电话：乙方（承租方/新承租人）：法定代表人/负责人（如为单位）：身份证号码/统一社会信用代码：联系地址：联系电话：丙方（原出租方，如同意转租并参与本协议）：法定代表人/负责人（如为单位）：身份证号码/统一社会信用代码：联系地址：联系电话：甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的店铺转租给乙方使用，由乙方向甲方支付租金等事宜，订立本合同。丙方作为原出租方，已对本协议项下的转租事宜表示同意（或：甲方已向乙方出示丙方同意转租的书面文件，编号为：[请填写]）。第一条转租店铺的基本情况1.1甲方依法承租的店铺（以下简称“该店铺”）坐落于：[省/市][区/县][路/街道][号][大厦/商场名称][层][单元]。1.2该店铺的建筑面积约为：[数字]平方米（最终以房产证或原租赁合同记载为准）。1.3该店铺的用途为：[例如：商业零售、餐饮服务等]，乙方承诺仅将该店铺用于[具体经营项目]，未经甲方及丙方书面同意，不得擅自改变用途。1.4甲方已向乙方出示该店铺的原租赁合同（编号：[请填写]）及丙方同意转租的书面证明（如有）。乙方已对该店铺的位置、面积、结构、装修及附属设施设备等情况进行了充分了解，并予以认可。第二条转租期限2.1本合同转租期限自[年]月[日]起至[年]月[日]止。2.2转租期限届满，甲方有权收回该店铺，乙方应如期返还。如需继续承租，乙方应于转租期限届满前[例如：两个月]向甲方提出书面续租请求，经甲方及丙方同意后，双方应另行签订转租协议。转租期限不得超过原租赁合同约定的甲方剩余承租期限。第三条租金及支付方式3.1该店铺每月租金为人民币[金额]元（大写：人民币[中文大写金额]元整）。3.2租金支付方式：[例如：按月支付/按季度支付]。首期租金应于本合同签订之日起[数字]日内支付给甲方。之后每期租金应于本期到期前[例如：5]日内支付。3.3甲方指定收款账户：开户行：[银行名称]账户名称：[账户名]账号：[银行账号]3.4乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付金额的[千分之几]向甲方支付逾期违约金。逾期超过[例如：15]日，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。第四条保证金（押金）4.1为确保乙方全面履行本合同义务，乙方应于本合同签订之日起[数字]日内向甲方支付保证金，金额为人民币[金额]元（大写：人民币[中文大写金额]元整）。4.2转租期限届满或本合同解除后，如乙方无违约行为（包括但不限于拖欠租金、各项费用、损坏店铺设施等），并已结清所有应付款项、办妥店铺返还手续后，甲方应在[例如：15]日内将保证金无息退还乙方。如有扣除，甲方应书面说明。第五条其他费用5.1转租期内，因使用该店铺所发生的费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费、卫生费、电话费、网络费、有线电视费、房产税、土地使用税（如约定由承租人承担）及其他相关费用）由[乙方/甲方和乙方按约定比例]承担，并按相关部门或丙方要求的方式和时间自行缴纳。5.2如因乙方经营产生的各项税费，由乙方自行承担。第六条店铺的交付与返还6.1甲方应于[年]月[日]或收到乙方首期租金及保证金后[数字]日内，将该店铺按[约定交付标准，例如：现状]交付给乙方。双方应签署《店铺交接确认书》。6.2转租期满或合同解除后，乙方应于[例如：7]日内将该店铺及其附属设施、设备（[可另附清单]）完好、整洁地返还给甲方，并配合甲方办理交接手续。如有留置物品，视为乙方放弃，甲方有权处置。6.3关于装修：（1）乙方如需对店铺进行装修、改建，应事先将方案报甲方及丙方审批，经书面同意后方可实施。费用由乙方承担。（2）[可选择条款：关于装修的归属与补偿，例如：乙方的装修在返还时不可拆除部分归甲方所有，甲方不予补偿/或双方协商补偿金额；可拆除且不损坏主体结构的部分，由乙方自行拆除并恢复原状。]第七条甲方的权利与义务7.1保证其为该店铺的合法承租人，有权依照原租赁合同及本合同约定将店铺转租给乙方。7.2保证其已获得丙方对本协议项下转租事宜的书面同意（或已尽到通知义务并获得默示同意，具体根据原合同约定）。7.3协助乙方向丙方或物业管理方办理必要的进场手续。7.4有权监督乙方按照合同约定使用店铺，对乙方违反合同约定的行为提出整改要求。7.5按照原租赁合同约定，继续向丙方履行支付租金等主要义务（或约定由乙方向丙方直接支付租金，需丙方同意）。第八条乙方的权利与义务8.1按时足额向甲方支付租金及其他应付费用。8.2遵守国家法律法规及物业管理规定，合法经营，自行办理经营所需的相关证照。8.3爱护并合理使用店铺及其附属设施设备。因乙方使用不当或过错造成店铺或设施损坏的，乙方应负责维修或赔偿。8.4未经甲方及丙方书面同意，不得将店铺部分或全部再转租、分租给第三方，或以任何形式变相转租、转让。8.5不得利用店铺从事任何违法违规活动，否则一切责任由乙方承担，且甲方有权解除合同。8.6遵守原租赁合同中对承租人约束的相关条款（甲方应提供原租赁合同中相关条款摘要或复印件作为本合同附件）。第九条丙方的权利与义务（如丙方作为合同一方）9.1丙方确认同意甲方将该店铺转租给乙方，并认可本协议的主要条款。9.2[例如：丙方有权直接向乙方收取原租赁合同约定的部分费用/或丙方仍向甲方主张原租赁合同权利，甲方履行后可向乙方追偿]。9.3丙方仍有权依据原租赁合同对该店铺的使用情况进行监督管理。第十条违约责任10.1甲方违约责任：（1）如甲方未能按时交付店铺，每逾期一日，应按月租金的[千分之几]向乙方支付违约金。逾期超过[例如：15]日，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还保证金。（2）如因甲方原因（如未获丙方同意转租、原租赁合同无效或被解除等）导致乙方无法正常使用店铺的，乙方有权解除合同，甲方应退还已收租金和保证金，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。10.2乙方违约责任：（1）除本合同另有约定外，乙方擅自解除合同的，保证金不予退还。（2）乙方违反本合同关于用途、转租、装修等约定的，甲方有权要求乙方限期整改、解除合同、没收保证金，并要求乙方赔偿损失。（3）[其他违约情形及责任]。10.3本合同项下的违约责任不影响守约方向违约方追究其他法律责任的权利。第十一条不可抗力11.1因不可抗力（如地震、火灾、战争等）导致本合同无法继续履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，租金按照实际使用时间计算，多退少补。第十二条争议解决方式12.1本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向[店铺所在地/甲方所在地/乙方所在地]人民法院提起诉讼。第十三条其他约定13.1本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。13.2本合同附件（如有《店铺交接确认书》、《设施设备清单》、原租赁合同复印件、丙方同意转租证明等）为本合同不可分割的组成部分。13.3本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份（丙方如签署，各方份数相应增加），具有同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。（以下无正文）甲方（转租方）：（签字/盖章）法定代表人/授权代表（签字）：日期：[年]月[日]乙方（承租方）：（签字/盖章）法定代表人/授权代表（签字）：日期：[年]月[日]丙方（原出租方，如同意并签署）：（签字/盖章）法定代表人/授权代表（签字）：日期：[年]月[日]---三、法律风险提示与实操建议：防患未然，守牢底线1.原出租方同意的绝对性：务必确保转租行为获得原出租方的明确书面同意。这不仅是合同义务，更是转租合同合法有效的关键。保留好书面同意文件，作为重要证据。2.转租期限的“天花板”：转租合同的期限绝对不能超过原租赁合同的剩余期限。超过部分无效，可能给新承租人带来不必要的损失。3.合同相对性原则：转租合同约束的是转租方和新承租人。新承租人通常不能直接向原出租方主张权利，原出租方也不能直接要求新承租人履行原租赁合同义务（除非三方另有明确约定或法律规定）。若转租方未向原出租方支付租金，原出租方可能直接解除与转租方的合同，进而影响新承租人的使用权。4.“买卖不破租赁”的例外与适用：一般情况下，“买卖不破租赁”原则适用于转租，但新的所有权人仍受原租赁合同约束，新承租人的承租权在原合同期限内受保护。但如果原租赁合同被解除，则转租合同也随之终止。5.装修与添附的处理：这是极易产生纠纷的环节。务必在合同中明确约定装修方案的审批、费用承担、合同到期或解除后装修物的归属、补偿或拆除恢复等问题。6.证据意识：所有款项支付建议通过银行转账，并保留凭证；重要通知、函件应采用书面形式并留存送达证据；店铺交接时，详细列