房地产估价师规范制度

PAGE房地产估价师规范制度一、总则（一）目的为了加强房地产估价行业管理，规范房地产估价师执业行为，保证房地产估价结果客观、公正、合理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等法律法规，制定本规范制度。（二）适用范围本规范制度适用于在中华人民共和国境内从事房地产估价活动的房地产估价师和房地产估价机构。（三）基本原则1.独立、客观、公正原则房地产估价师应当独立、客观、公正地开展估价业务，不受任何单位和个人的非法干预，如实反映估价对象状况和房地产市场情况，公正评估房地产价值或价格。2.合法原则房地产估价师应当以合法的房地产为估价对象，遵循国家有关法律法规和政策规定，依法进行估价活动。3.价值时点原则房地产估价师应当明确估价对象价值或价格对应的某个特定时间，遵循价值时点原则，不得提前或延后。4.替代原则房地产估价师应当遵循替代原则，通过对类似房地产的市场价格、收益水平等进行比较分析，合理确定估价对象的价值或价格。5.最高最佳利用原则房地产估价师应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，判断估价对象的最高最佳利用状况，评估其价值或价格。二、房地产估价师资格管理（一）资格考试1.考试组织房地产估价师资格考试由国务院住房城乡建设主管部门和国土资源主管部门共同组织实施。2.报考条件具有完全民事行为能力且符合下列条件之一的，可以申请参加房地产估价师资格考试：取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满5年；取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满4年；取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满3年；取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务工作满2年；取得房地产估价相关学科博士学位的；不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满6年，成绩特别突出的。3.考试科目房地产估价师资格考试分为四个科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。（二）注册管理1.注册机构房地产估价师注册由国务院住房城乡建设主管部门负责。2.注册条件取得房地产估价师资格证书的人员，应当受聘于一个具有房地产估价资质的机构，并经注册后方可从事房地产估价活动。申请注册的人员，应当具备下列条件：取得房地产估价师资格证书；受聘于房地产估价机构；无本规范制度第十六条规定不予注册的情形。3.注册程序申请人向聘用单位提交注册申请材料；聘用单位审核同意后，将申请材料报送国务院住房城乡建设主管部门；国务院住房城乡建设主管部门对申请材料进行审核，符合条件的予以注册，并颁发房地产估价师注册证书。4.注册有效期房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，按照本规范制度规定的程序申请延续注册。（三）继续教育1.继续教育组织房地产估价师继续教育由中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施。2.继续教育内容房地产估价师继续教育内容包括房地产估价相关法律法规、政策、理论与方法、实务操作等。3.继续教育要求房地产估价师应当在注册有效期内参加继续教育，每年接受继续教育的时间累计不得少于60学时。其中，中房学网络继续教育系统提供的网络课件学习不得少于40学时，面授或参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会认可的其他继续教育培训形式不得少于20学时。三、房地产估价机构管理（一）机构设立1.设立条件设立房地产估价机构，应当具备下列条件：有自己的名称、组织机构和住所；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。2.资质等级房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。不同资质等级的房地产估价机构承担不同范围的估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。3.资质申请与审批申请房地产估价机构资质，应当向所在地省级人民政府住房城乡建设主管部门提出申请，并提交相关材料。省级人民政府住房城乡建设主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院住房城乡建设主管部门。国务院住房城乡建设主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。（二）机构管理1.内部管理制度房地产估价机构应当建立健全内部管理制度，包括质量管理、财务管理、人事管理、档案管理等制度。2.业务承接房地产估价机构应当按照资质等级和业务范围承接估价业务，不得超越资质等级和业务范围承接估价业务。房地产估价机构承接估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同，并按照合同约定履行义务。3.业务报告房地产估价机构完成估价业务后，应当向委托人出具房地产估价报告。房地产估价报告应当由房地产估价机构加盖公章，并由至少2名专职注册房地产估价师签字。房地产估价报告应当包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容。4.分支机构管理房地产估价机构可以在其资质等级许可的范围内设立分支机构。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。分支机构应当由设立该分支机构的房地产估价机构负责管理，并对分支机构的业务活动、质量控制、财务管理等负责。四、房地产估价业务规范（一）估价流程1.受理估价委托房地产估价机构应当对委托人的估价目的、估价对象、估价时点等进行了解，并对估价项目进行初步分析评估，决定是否受理估价委托。2.签订估价委托合同房地产估价机构决定受理估价委托后，应当与委托人签订书面估价委托合同。估价委托合同应当包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价目的、估价对象、估价时点、估价服务内容、估价服务费及其支付方式、估价报告交付日期和方式、违约责任、解决争议的方法等内容。3.制定估价作业方案房地产估价机构应当根据估价委托合同，制定估价作业方案。估价作业方案应当包括估价项目背景、估价目的、估价对象状况、估价时点、估价方法选用、估价人员安排、估价作业步骤、时间进度安排、估价报告交付时间等内容。4.收集估价所需资料房地产估价机构应当收集与估价对象、估价目的、估价时点等相关的资料，包括估价对象的权属证书、规划许可证、建筑图纸、市场交易实例、收益情况等资料。5.实地查勘估价对象房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，了解估价对象的实物状况、权益状况、区位状况等，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应当包括实地查勘的时间、地点、人员、内容、结果等信息，并由实地查勘的房地产估价师签字。6.选定估价方法进行测算房地产估价师应当根据估价对象的特点、估价目的、估价时点等因素，选定合适的估价方法进行测算。常用的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。房地产估价师应当对选定的估价方法进行详细分析和测算，并对不同估价方法的测算结果进行综合分析和比较，确定估价对象的价值或价格。7.确定估价结果房地产估价师应当根据不同估价方法的测算结果，结合估价经验和市场情况，确定估价对象的价值或价格。房地产估价机构应当对估价结果进行内部审核，确保估价结果客观、公正、合理。8.撰写估价报告房地产估价师应当根据估价结果，撰写房地产估价报告。房地产估价报告应当包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容。房地产估价报告应当内容完整、条理清晰、数据准确、结论合理。9.审核估价报告房地产估价机构应当对撰写完成的估价报告进行审核。审核内容包括估价报告的格式、内容、数据、结论等是否符合本规范制度和相关法律法规、行业标准的要求。审核合格的估价报告应当加盖房地产估价机构公章，并由至少2名专职注册房地产估价师签字。10.交付估价报告房地产估价机构应当按照估价委托合同约定的时间和方式，将估价报告交付给委托人。委托人应当按照估价委托合同约定支付估价服务费。（二）估价方法1.市场法市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正和调整，以此求取估价对象价值或价格的方法。运用市场法估价，应当选取三个以上可比实例，并对可比实例的成交价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，然后计算出比准价格。2.收益法收益法是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值，以此求取估价对象价值或价格的方法。运用收益法估价，应当预测估价对象的未来净收益，并确定报酬率或资本化率、收益乘数，然后计算出收益价格。3.成本法成本法是指求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以此求取估价对象价值或价格的方法。运用成本法估价，应当求取估价对象的重新购建价格，并计算折旧，然后计算出积算价格。4.假设开发法假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象价值或价格的方法。运用假设开发法估价，应当根据估价对象的具体情况，选择合适的估价前提，并对开发完成后的价值、开发成本、税费、利润等进行合理预测和估算，然后计算出开发价值。（三）估价报告1.报告内容房地产估价报告应当包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容。封面应当包括估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号等内容。目录应当按照估价报告的内容顺序列出各个部分的标题及页码。致估价委托人函应当说明估价委托人、估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告使用期限等内容，并由房地产估价机构加盖公章，由至少2名专职注册房地产估价师签字。估价师声明应当对估价师的职业道德、专业胜任能力、估价过程等进行说明，并由估价师签字。估价假设和限制条件应当说明估价假设的内容、估价报告使用的限制条件等。估价结果报告应当包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告使用期限等内容。估价技术报告应当包括估价对象分析、市场背景分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等内容。附件应当包括估价对象的权属证书、规划许可证、建筑图纸、市场交易实例、实地查勘记录等与估价相关的资料。2.报告格式房地产估价报告应当采用统一的格式。估价报告的文字表述应当准确、清晰、简洁，数据应当准确、可靠。估价报告应当使用A4纸打印或书写，并装订成册。五、房地产估价行业监督管理（一）监督检查1.检查主体国务院住房城乡建设主管部门和省级人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对房地产估价机构和房地产估价师的监督检查。2.检查内容监督检查内容包括房地产估价机构和房地产估价师的资质资格、业务活动、内部管理、估价报告质量等情况。3.检查方式监督检查可以采取现场检查、书面检查、调查取证等方式进行。（二）行业自律1.自律组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会是房地产估价行业的自律组织，负责制定行业规范、开展行业培训、组织行业交流、维护行业权益等工作。2.自律管理措施房地产估价机构和房地产估价师应当遵守行业自律规范，接受行业自律组织的管理和监督。行业自律组织可以对违反行业自律规范的房地产估价机构和房地产估价师采取警告、通报批评、暂停会员资格、取消会员资格等自律管理措施。（三）法律责任1.行政责任房地产估价机构和房地产估价师违反