房地产行业会计制度规范

PAGE房地产行业会计制度规范一、总则（一）制定目的本会计制度规范旨在加强房地产行业财务管理，规范会计核算行为，保证会计信息质量，为企业决策提供准确、可靠的财务依据，促进房地产行业健康、有序发展。（二）适用范围本制度适用于中华人民共和国境内从事房地产开发、经营、管理等活动的各类企业。（三）制定依据本制度依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及国家有关房地产行业的法律法规和政策规定制定。（四）基本原则1.合法性原则：会计核算应当符合国家法律法规的要求，确保财务信息真实、准确、完整。2.真实性原则：以实际发生的交易或事项为依据进行会计核算，如实反映企业的财务状况和经营成果。3.相关性原则：会计信息应当与使用者的经济决策相关，有助于其对企业过去、现在和未来的情况作出评价或预测。4.一致性原则：企业应采用一致的会计政策和会计估计方法，不得随意变更，以保证财务信息的可比性。5.及时性原则：及时收集、处理、传递会计信息，确保信息的时效性。6.明晰性原则：会计记录和财务报表应当清晰明了，便于理解和使用。二、会计核算基础（一）会计期间会计年度采用公历年度，即自公历1月1日起至12月31日止。（二）记账本位币以人民币为记账本位币。业务收支以人民币以外的货币为主的企业，可以选定其中一种货币作为记账本位币，但编制的财务会计报告应当折算为人民币。（三）记账方法采用借贷记账法。三、会计要素与会计科目（一）会计要素1.资产：指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。包括流动资产、固定资产、无形资产、长期投资等。2.负债：指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。包括流动负债和长期负债。3.所有者权益：指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等。4.收入：指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。包括主营业务收入和其他业务收入。5.费用：指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。包括主营业务成本、其他业务成本、期间费用等。6.利润：指企业在一定会计期间的经营成果，包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。（二）会计科目1.资产类科目库存现金：核算企业的库存现金。银行存款：核算企业存入银行或其他金融机构的各种款项。应收账款：核算企业因销售商品、提供劳务等经营活动应收取的款项。预付账款：核算企业按照合同规定预付的款项。其他应收款：核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款项。存货：核算企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。包括开发产品、开发成本、周转材料等。固定资产：核算企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。累计折旧：核算企业固定资产的累计折旧。无形资产：核算企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。长期待摊费用：核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。2.负债类科目短期借款：核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。预收账款：核算企业按照合同规定预收的款项。应付职工薪酬：核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。应交税费：核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费。其他应付款：核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。长期借款：核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以上（不含一年）的各项借款。3.所有者权益类科目实收资本：核算企业接受投资者投入的实收资本。资本公积：核算企业收到投资者出资超出其在注册资本或股本中所占份额的部分以及直接计入所有者权益的利得和损失等。盈余公积：核算企业从净利润中提取的盈余公积。本年利润：核算企业当期实现的净利润（或发生的净亏损）。利润分配：核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的余额。4.成本类科目开发成本：核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发间接费用：核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。5.损益类科目主营业务收入：核算企业确认的销售商品、提供劳务等主营业务的收入。主营业务成本：核算企业确认销售商品、提供劳务等主营业务收入时应结转的成本。其他业务收入：核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入。其他业务成本：核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出。销售费用：核算企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。管理费用：核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用。财务费用：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。资产减值损失：核算企业计提各项资产减值准备所形成的损失。公允价值变动损益：核算企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。投资收益：核算企业确认的投资收益或投资损失。营业外收入：核算企业发生的各项营业外收入。营业外支出：核算企业发生的各项营业外支出。所得税费用：核算企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。四、会计凭证与账簿（一）会计凭证1.原始凭证：是在经济业务发生时取得或填制的，用以记录和证明经济业务发生或完成情况的凭证。包括发票、收据、入库单、出库单、合同等。2.记账凭证：是会计人员根据审核无误的原始凭证，按照经济业务的内容加以归类，并据以确定会计分录后所填制的会计凭证。记账凭证应具备日期、编号、摘要、会计科目、金额、附件张数、制单人、审核人、记账人等内容。（二）账簿1.总账：根据总账科目开设的账簿，用于分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等总括核算资料。2.明细账：根据明细科目开设的账簿，用于分类登记某一类经济业务，提供有关明细核算资料。包括三栏式明细账、多栏式明细账、数量金额式明细账等。3.日记账：按照经济业务发生的时间先后顺序逐日逐笔进行登记的账簿。包括现金日记账和银行存款日记账。4.备查账：对某些在序时账簿和分类账簿中未能记载或记载不全的经济业务进行补充登记的账簿。如租入固定资产备查账、受托加工材料备查账等。五、财务报表（一）财务报表的种类1.资产负债表：反映企业在某一特定日期的财务状况的报表。2.利润表：反映企业在一定会计期间的经营成果的报表。3.现金流量表：反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。4.所有者权益变动表：反映构成所有者权益的各组成部分当期的增减变动情况的报表。5.附注：对在资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表等报表中列示项目的文字描述或明细资料，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。（二）财务报表的编制要求1.数字真实：财务报表中的各项数据必须真实可靠，如实反映企业的财务状况和经营成果。2.内容完整：财务报表应按照规定的格式和内容编制，不得漏编、漏报。3.计算准确：财务报表中的各项数据应计算准确，不得出现计算错误。4.编报及时：财务报表应按照规定的时间及时编制和报送，不得拖延。（三）财务报表的报送与审批1.企业应按照国家有关规定，定期向投资者、债权人、税务机关等报送财务报表。2.财务报表编制完成后，应经企业负责人、财务负责人等签字盖章，并加盖企业公章后报送。3.企业应按照规定对财务报表进行审计，审计报告应随同财务报表一并报送。六、收入与成本费用核算（一）收入核算1.销售商品收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售商品收入。2.提供劳务收入：企业在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；交易的完工进度能够可靠地确定；交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。3.让渡资产使用权收入：让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，才能予以确认：相关的经济利益很可能流入企业；收入的金额能够可靠地计量。（二）成本费用核算1.开发成本核算土地开发成本：核算企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。房屋开发成本：核算企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房等）所发生的各项费用支出。配套设施开发成本：核算企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本：核算企业接受委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程、公用事业工程等）所发生的各项费用支出。2.开发间接费用核算：开发间接费用是指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用应按照一定的分配方法分配计入各开发项目的成本。3.期间费用核算销售费用：核算企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。包括包装费、展览费、广告费、运输费、装卸费等。管理费用：核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用。包括职工教育经费、业务招待费、差旅费、办公费等。财务费用：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费等。七、税务处理（一）增值税1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定缴纳增值税。2.一般纳税人适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按照9%的税率计算销项税额。3.小规模纳税人适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）企业所得税1.企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。2.企业应按照税法规定的税率计算缴纳企业所得税。一般企业适用税率为25%，符合条件的小型微利企业适用税率为20%，国家需要重点扶持的高新技术企业适用税率为15%。（三）土地增值税1.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。2.土地增值税按照增值额与扣除项目金额的比例，实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（四）其他税费企业还应按照规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税费。八、财务内部控制（一）岗位设置与职责分工1.建立健全财务岗位责任制，明确各岗位的职责和权限。2.财务岗位应包括会计、出纳、财务主管等，各岗位之间应相互制约、相互监督。