深圳项目物业管理实施方案

年4月19日深圳项目物业管理实施方案文档仅供参考深圳可园物业管理实施方案(佳兆业)方案目录FANGANMULU方案编制说明……… 1物业概况…………… 2物业管理思路……… 5管理目标和分项指标……………… 8机构设置和人员配备……………… 10物质装备计划 …………………… 14物业管理费用及相关测算 ……… 20管理措施…………… 32急需解决的问题…………………… 45<费用测算表><住户手册><装修管理规定><前期物业管理协议>及<业主公约><可园VI指示系统>方案编制说明一、依据<深圳经济特区住宅区物业管理条例>(以下简称<条例>)及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规;二、根据委托方提供的及我公司当前所了解的关于”可园”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料;三、我公司管理制度及ISO9000质量体系规定;四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。物业概况WUYEGAIKUANG可园位于深圳市龙冈区布吉镇木棉湾,占地面积100210.4平方米,总建筑面积266770平方米,住宅面积248370平方米,绿化率大于35%。共有住房套,居住人口约人。配套有地下停车场约平方米共个车位;有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。可园铺设了先进的光纤通信系统,采用先进的局域网技术,实现宽带高速上网服务。家居智能安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁”一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施,使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。可园物业明细表类别序号项目名称单位数量合计备注1小区占地总面积㎡100210.4小2住宅占地总面积㎡区3住宅建筑总面积㎡266770规4住宅总面积㎡模5绿化面积㎡330006住宅总套数套25007商业总面积㎡124001办公室㎡576.002宿舍㎡166.401+2+3+4=2045.6㎡综3食堂㎡366.40=管理用房面积4文体中心(管理自用房)㎡936.80合5居委会㎡131.206直饮水、库房配套用房㎡171.40楼7商业用房㎡954.008超市㎡1472.007+8+9+10=5869.2㎡9地下超市㎡1312.00商业总面积10肉菜市场㎡2131.20公共设施3幼儿园所15地下停车场个36停车位个118049000㎡7停车场出入口个98戏水池个1可园公共设施设备明细表类别序号项目名称单位数量总计备注1岗亭个4四个出入口2路口道闸个4四个出入口3楼顶蓄水池个15298方1个/栋(在每栋楼顶)公4地下生活水池个2.00400方C区2栋地下一、二层各1共5地下消防水池个4.00900方C区2栋地下一、二层各2设6化粪池个7600方5X100+2X50施7交配电房个38电话机房个39有线电话房个310智能交换机房个11电梯台28840KW28X18.5KW/台2柴油发电机台4800~900KW2X200+1X400~5003变压器台87500KW5X800+2X1250+1X10004高压开关柜台115低压开关柜台71电6低压电容柜台67排水泵台118289KW108X2.45KW/台8喷水泵台4148KW4X37KW/台9生活水泵台4220KW4X55KW/台10水幕保护泵台2300KW4X75KW/台11消防水泵台2150KW2X75KW/台12排风机台26KW2X3KW/台力13排风扇台144.2KW14X0.3KW/台14排烟风机台1073KW10X7.3KW/台15送风机台422KW4X5.5KW/台16通风机台115KW1X15KW/台17正压风机台20252KW20X12.6KW/台18防火卷帘门台76102.6KW76X1.35KW/台设19消防报警主机,电脑,联动柜台324KW3X8KW/台20壁灯盏76045.6KW760X0.06KW/盏21扁圆吸顶灯盏94237.68KW942X0.04KW/盏22单管日光灯盏62024.8KW620X0.04KW/盏23三管日光灯盏160.96KW16X0.06KW/盏24双管日光灯盏88070.4KW880X0.08KW/盏备25环境路灯盏20050KW200X0.25KW/盏26庭院灯盏701.4KW70X0.02KW/盏27楼层指示灯盏7000.75KW700X0.0025KW/盏28筒灯盏350087.5KW3500X0.03KW/盏29应急标志灯盏8003.6KW800X0.0045KW/盏30应急筒灯盏3904.29KW390X0.01KW/盏物业管理思路WUYEGUANLISILU数字化社区零距离服务——可园物业管理思路可园是深圳市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅小区,居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员,具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破,因此,在物业管理上,我们将根据可园的综合情况,进行新的突破。”尊重业主需求和期望,提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针,”数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。建立服务平台,为业主提供零距离服务建服务平台,为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件,而设计的独特服务。一是在每栋楼大堂设置事务员岗位,让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心,每位大堂事务员经过电脑综合布线与服务中心联系,能够直接现场办公,解决业主日常需要办理的事务,为业主提供方便、节省时间,也提高了办公效率;设置大堂事务员后大堂保安员取消,来访接待事务由大堂事务员负责;同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务处理、大堂保安三者职能于一身,是管理处服务的前线指挥者和执行者。二是在管理处设置综合服务中心,实施一站式管理,提供24小时服务,让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系,是管理处服务的神经中枢。三是对各级服务人员实行”首问责任制”,管理处规定:管理处任何人员,接到业主的信息,不论时间、地点、事由,均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引,否则责任均由第一个接到信息者负责。四是利用小区网络增加服务、沟通渠道,经过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起,无论业主在任何场地,只要她愿意可随时满足她的物业管理服务需求。建数字化社区,实施数字化管理与服务可园是一个智能化设备比较齐备的小区,可园智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、LED电子公告系统、停车场智能管理系统和门禁”一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件,管理处将利用现有的硬件条件,把可园建设成一个数字化社区,实施数字化管理。管理处利用小区网络设备建立独立的社区网络,在单独申请连入城市电信网络后,由管理处进行运营和管理。业主在能够经过小区网络高速地连接到Internet,也能够分享小区自有网站带来的便捷的物业管理服务,如业主能够进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处利用网络开展增值服务,低价提供VOD视频点播,免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库,开发网上购物、网上教育等网络功能。利用小区智能化设备、设施,管理处在可园建立物业管理系统网络,并经过公司办公自动化系统的支持,管理处将实施数字化管理与服务。经过家庭数据控制终端(NDT)对可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据;经过电子在线巡更系统的模拟图示方式,随时了解保安人员的执勤情况,以便服务中心进行调控;经过可视对讲系统能够直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言;经过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视,并将数据进行存储处理;经过停车场管理系统的IC卡和车辆图像自动识别,对出入小区车辆实行智能化管理;经过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、银行业务、社区消费功能的小区”一卡通”,实施个性化管理;经过小区网络、电子对讲室内显示器、小区室外LED电子显示器发布各类通知、信息和小区公益宣传,包括对业主的收费信息和日常需告之的内容等。实施”数字化数区,零距离服务”是一个系统管理工程,在采取以上管理方式和措施外,实施规范管理是基础保障。我公司是较早经过ISO9000国内国际双认证的企业之一,经过六、七年的运作,公司的管理体系已相当科学、完善,在可园的日常管理上,我们将严格按公司ISO900质量管理体系进行运作。为让可园的物业管理契合物业管理的发展趋势,在可园实施ISO9000质量管理体系的同时,将在社区逐步推行实施ISO14000环境管理质量体系、OHSAS18000安全管理质量体系,让可园的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在可园实施更多的特色服务:生活垃圾采取分类收集、电瓶车集中清运和最后的生化处理;车辆管理采取人车分流、IC卡和车辆图像自动识别;社区文化挖掘传统功能,突出多样化、个性化,增加网络文化,引进家政、培训、健身等服务等功能。管理目标和分项指标一、总体目标在管理合同期内把可园管理成”安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,在可园住宅区达到硬件指标后,承诺:管理合同生效后,可园住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准,并获得有效证书;三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准,并获得有效证书。二、分项指标序号指标名称国家标准指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套配设施完好率98%<深圳市物业管理考核评比标准><全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则>采用分区管理与管理中心控制相结合的工作方法,责任到人。建立完善的分区事务助理巡查制度,严格装修审批管理,健全档案记录。2房屋零修、急修的及时率99%<深圳市物业管理考核评比标准><全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则>建立严格的修缮制度,要求维修人员接到维修单后携带工具3分钟内到现场,零修工程及时完成,急修工程不过夜。并建立回访制度和回回访制度。以优质服务为本,实行24小时值班制度。3维修工程质量合格率100%<深圳市物业管理考核评比标准>分项监督,工程技术部严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回访确保功效。维修工程质量回率100%<深圳市物业管理考核评比标准>建立维修回访制度,及时征求住户意见,保证反馈渠道畅通,以确保维修服务质量。序号指标名称国家标准指标测定依据管理指标实施措施4清洁保洁率99%<深圳市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准>区内保洁落实到人,进行24小时保洁工作,巡查记录完善,监督检查得力,严格考核制度,实行10%淘汰制。5道路完好率及使用率95%<深圳市物业管理考核评比标准><全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则>落实责任到人,坚持对道路、路灯及停车场等到公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养,由工程技术部监督执行,各分共事务助理配合检查落实。并建立建立健全档案记录,完善规章制度,确保公共设施完好并正常使用。停车场、单车棚完好率95%6路灯完好率及使用95%7小区内治安案件发生率0.1%以下<<深圳市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准><全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则>实行24小时保安巡查制度,分快速、中速、慢速巡查,由管理中心24小时值班,接受报警及实施调度,根据实际情况,确立入住期”人防为主,技防为辅”,日常期”技防为主、人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责,层层防卫,以确保小区居民人身财产安全。单车、摩托车、汽车被盗率0.1%以下8火灾发生率0.1%以下<深圳市物业管理考核评比标准>全员义务消防员制,定期培训和演习,加大宣传力度,由保安进行日常巡视,发现隐患及时处理,确保小区安全。9违约发生率0.5%以下参照国家建设部及深圳市有关规定,依据莲花物业公司物业管理企业标准建立交叉巡视制,跟踪管理,及时发现及时处理,加强宣传工作,杜绝违约发生并建立相应的回访记录。违约处理率90%以上10住户有效投诉率、住户设诉率、投诉回访率0.2%以下95%以上95%以上<全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则><深圳市物业管理考核评比标准>按照政策规定做好做细各项工作,采取措施,加强一住户的沟通,定期走访住户,征求管理意见,强化服务意识,提高员工素质,及时为住户排忧解难。投诉处理有结果、有记录和回访。11居民对物业管理的满意率95%以上<全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则><深圳市物业管理考核评比标准>采取现代化的科学管理手段,开展温馨服务、亲情服务、助残服务,完善社区服务,在日常工作中注意收集住户的广泛意见,加强住管双方的沟通交流,以确保业主对物业管理工作的满意。12绿化完好率、绿地率95%30%<深圳市物业管理考核评比标准>建立专业化管理养护队伍,责任到人,分区负责与巡查制度相结合,发现问题,及时修复,确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。13大型及重要机电设备完好率95%<全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则><深圳市物业管理考核评比标准>完善机电设备的运作制度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有维修人员全部持证上岗,实行24小时专人值班。出现故障及排除。机构设置和人员配备JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、机构设置根据可园的实际情况,成立了可园客户服务中心,具体的机构和人员安排如下:主任1人主任1人副主任1人 副主任1人事务管理组28事务管理组28人工程技术组16人公共秩序组107人环境管理组52人设备管理组6人事务助理4人网络工程师1人队长1人助理2人班长3人队长1人事务助理4人网络工程师1人队长1人助理2人班长3人队长1人电梯技术员2人电器技术员2人给排水技术员2人电梯技术员2人电器技术员2人给排水技术员2人事务员6人出纳1人大堂事事务员6人出纳1人大堂事务员14人食堂管理3人机电运行7人网络维护2人维修6人车管24人治安巡逻73人值班人员4人绿化8人保洁43人二、人员配备及素质要求管理人员(28人)岗位人数工作职责文化素质专业素质主任1全面负责小区物业管理工作本科工程师副主任1分管小区物业的各项工作大专经济师事务助理4小区内住户服务共2名,负责对各专业队监督、协调、服务各项事务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。分管内务1名,负责接待、办公室事务、社区服务、后勤管理等。分管工程技术1名,负责机电正常运行和公共设施的维护。本科2人专科2人经济师1人工程师1人助工2人事务员62名,协助事务助理,分担住户服务、对各专业队的工作监督、协调、服务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。2名,负责前台接待、收费、业主咨询等工作。1名,协助内务事务助理,负责物品保管、食堂、宿舍、公共水电抄录等。1名,负责社区活动、电脑资料处理、社区文化等。本科1人大专2人中专3人助工1人助理经济师2人大堂事务员14负责大堂现场办公,来访接待事务,对本栋楼的装修、安全巡视检查。大专助工10人出纳兼资料员1负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。大专助理会计师饮事员3负责管理处膳食和食堂的管理。高中二级厨师注:以上人员全部持物业管理上岗资质证书。工程技术组人员(16人)岗位人数工作职责文化素质专业素质网络工程师1分管小区计算机网络系统、小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。本科工程师网络管理员2负责小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。大专助工机电运行人员7负责小区机电设备、消防设施的正常运行,监察运行状况和及时处理设备的一般故障。本科2名大专5名工程师1人高级电工3人中级技工3人维修工6负责小区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务,前期主要是负责保修服务。大专1人中专5人中级电工4人中级技工2人(三)公共秩序组人员(107人)岗位人数工作职责文化素质专业素质队长1全面负责小区的治安和车辆管理。大专助理经济师助理2协助队长负责小区的治安和车辆管理。中专15人高中92人均有专业上岗证书班长3负责当班小区的治安和车辆和理。(1人/班)道口24负责小区四个出入口的治安和车辆进出(发卡等)。(2人/口)大堂28负责14栋大楼大堂的人员和货物的进出和检查等(1人/栋),白班由大堂事务员负责。楼内巡逻21负责楼宇内各层的公共安全巡视等,(1人/2栋)地下停车场巡逻12负责ABC区地下停车场的巡视和车辆管理(夜班抽调出来加强地面和道口,1人/B、A区,2人/C区)地面巡逻12负责小区(分成4个区域)的巡视和治安。(1人/区)值班室4监控中心值班,负责安防、消防、机电运行的监控和调度(四)环境管理组人员(52人)岗位人数工作职责文化素质专业素质队长1全面负责小区的清洁、消杀、二次供水。高中助理医师1人园艺技工2人室内保洁员28负责小区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、天面日常保洁。高中15人初中36人室外保洁员10负责小区绿化带、公共走廊、路面、散水波、雕塑、广告牌、地下室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。玻璃保洁员2负责14栋大堂、各层门窗玻璃清洁和不锈钢的保养。垃圾清运及消杀员3负责14栋室内、地下室、外围除”四害”工作,二次供水水池清洗、加药。绿化工8负责小区绿地修剪、除草、养护(五)机电组人员(6人)岗位人数工作职责文化素质专业素质电梯技术员2负责小区全部电梯的验收和检测,定期进行维修和抢修工作。大专中级电梯工2人电器技术员2负责小区全部供配电设备和消防设施的验收和检测,定期进行维修和抢修工作。大专助工2人给排水技术员2负责小区供水设备和设施的验收和检测,定期进和维修、清洗和抢修工作。大专助工2人物质装备计划WUZIZHUANGBEIJIHUA一、现代化管理设备类序号名称数量单价合计(元)用途或备注1计算机7台700049000办公自动化2笔记本电脑1间断电源UPS8台50040004交换机1台150015005双绞线300M26006打印机A4幅面3台100030007打印机A3幅面1台400040008网络相关软件1套009物业管理软件1套10000010000010非接触式IC卡车辆管理系统1套车辆管理11全自动摄像跟踪识别系统1套自动监控12垃圾生化处理机2部250000500000环保小计二、办公用品序号名称数量单价合计(元)用途或备注1办公桌、椅33套500165002主任办公桌、椅1套300030003会议室会议台1张300030004折叠椅50张6834005主任办公室沙发1张600060006办公大堂沙发1张300030007楼宇大堂沙发7张1500105008分体空调5台100009柜式空调2台6000110电话6部300180011传真机1部3000300012保险柜1个1500150013点钞机1台1300130014验钞机2台90180序号名称数量单价合计(元)用途或备注15复印机1台100001000016业主资料柜6个630378017文件柜12个630756018资料柜自做400019文具一批1000020业主档案袋2100个2420021投影仪1部1500015000社区文化活动用22数码摄像机1部150001500023数码相机1部5000500024音响1套0025彩电29寸1台3000300026交通车1辆10000027宿舍寝具150套5007500028厨房装备用具1套4000040000小计三、清洁绿化工具序号名称数量单价合计(元)用途或备注1吸尘机1台150015002剪草机1台340034003绿篱修剪机1台180018004机动喷雾器1台5手动喷雾器2台501006不锈钢垃圾车12部2500300007绿化清运车2台1653308分类垃圾桶(箱)8套36028809楼层垃圾桶364个2509100010果皮箱80个30240011清洁工具30套300900012绿化工具5套5002500小计四、维修工具序号名称数量单价合计用途或备注1电焊机2台80016002切割机1台150015003手提砂轮机1台2602604疏通机2台3507005冲击钻2台150030006手电钻2台50010007潜水泵2台1200240084M铝合金梯1部15015092.5M铝合金梯1部120120101.5M铝合金梯2部11022011电工工具4套600240012管道工工具2套9018013木工工具3套30090014瓦工工具4套20080015高空作业工具2套100016空调工工具3套1000300017常见材料备件1批00小计五、治安、交通、消防管理装备序号名称数量单价合计用途或备注1无线对讲系统1套4000020机2警棍20根6012003警示牌25块20050004车辆减速驳16块1000160005消防云梯2套150030006推车式1211灭火器5套100050007消防斧头14把507008专用消防扳手14把304209防毒面具30套120360010钢盔30套100300011消防靴30套80240012手提式1211灭火器396支2007920013训练器材1套1000010000小计物业管理经费及相关测算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、可园物业管理经费收费原则:1、严格按照深圳市物业管理行业收费指导标准收取;2、按照管理费”收支平衡、略有节余”原则收取;3、定期公布管理费收支状况,接受业主监督。二、可园物业管理经费来源:管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金(本体基金)、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。1、管理服务费在对可园实行”数字化社区、零距离管理”,保障服务质量的情况下,以深圳市微福利房物业管理费用标准作为取可园物业管理收费标准,具体标准暂拟为:住宅物业:2.60元/平方米·月商业物业:6.50元/平方米·月2、智能化维护费:16元/户·月3、公用设施专用基金按照<条例>及其实施细则以及市住宅相关规定,市住宅局在可园物业移交时,应一次性向业主委员会划拨专用基金。基金标准为:开发物业除地价以外的建设总投资的2%。此基金由福田区住宅局设立专帐管理,专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时,由物业公司申请,经业主管理委员会核准后执行。(具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规)4、房屋本体维修基金按照<条例>及其实施细则规定,此项收费在物业入住一年后(即保修期满后),由管理处向业主收取。标准为:0.25元/㎡·月。5、车辆保管费、车辆场地使用费按<条例>规定,停车场按照产权分离的原则,即由物业管理公司对辖区停车场进行管理,同时按照相关规定收取车辆停放费用,所得收入计入管理经费,用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定,收取标准为:地下车库:250元/月.车;6、向业主(住户)提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。三、管理亏损的解决方法在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下,根据当前测算,可园每月管理费用总收入为86.151万元,总支出为94.167万元,每月实际亏损约8.016万元。为解决管理亏损,保持可园高水准物业管理良性循环,拟提出如下解决方法:1、管理单位强化内部管理,采取增效节能措施,降低管理成本。2、市住宅局按<条例>规定,切实保证”两房、一金”落实到位。3、市住宅局适当增拨商业用房,由管理单位合理经营以填补费用缺口。四、可园管理费用测算表可园管理费用测算汇总表序号项目月费用(万元)数据来源(附后)1总收入86.151<收入测算表>2总支出94.167=(1)+…+(10)(1)人员工资33.285<人员工资测算表>(2)办公费用4.965<办公费用测算表>(3)公共设备设施维修养护费11.619<公共设施设备维修养护费测算表>(4)清洁卫生费3.161<清洁卫生费测算表>(5)绿化养护费0.842<绿化养护费测算表>(6)公共秩序管理费5.012<公共秩序管理费测算表>(7)公用电费21.891<公用电费及其它费用测算表>(8)其它费用1.702<公用电费及其它费用测算表>(9)物业管理佣金8.248<公用电费及其它费用测算表>(10)税收3.442<公用电费及其它费用测算表>3结余-8.016=总收入-总支出收入测算表类别:收入(万元/月))序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1住宅管理费面积197000M2,每平米2.6元,入住率197000×2.6元×97%49.68357.72住宅空置管理费面积197000M2,每平米2.6×60%元,空置率197000×1.56元×3%0.9221.12.6元×60%3商业用房管理费面积5869.2M2,每平米6.55869.2×6.5元3.8154.42.6元上浮150%4管理处商铺租赁费总建筑面积291219.2×2‰=582.4M2,每平米租金65582.4×65元3.7864.45停车位费总车位1180个,每个车位250元,收费率80%1180×250元×85%25.07529.1相关部门免费车位约100个6临时停车位110位/天110×5元×30天1.6507戏水池经营综合测算9000元/月9000元0.9008有偿服务综合测算3200元/月3200元0.320总收入1+……+886.151注:空置房管理服务费是根据深住[1997]16号<关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知>第六条第(二)项制定。商业用房管理服务费是根椐深物价[1997]141号<关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知>第七项。根据<深圳经济特区住宅区物业管理条例>第二十条,高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房人员工资测算表类别:支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月总工资6500元6500元×21.3001.372事务助理4名事务助理,每人月总工资3500元3500元×41.4001.473事务员6名事务员,1名出纳,每人月总工资2400元2400元×71.6801.774机电运行技术员7名,每人月工资元元×71.4001.475维修工6名,每人月工资1600元1600元×60.9601.016炊事员3名,每人月总工资1000元1000元×30.3000.327清洁绿化人员52名,每人月总工资900元900元×524.6804.928保安人员正副队长3名,每人月工资元,保安118名,每人月工资1000元元×3+1000元×11812.40013.049工资附加费人员工资总额的40%=社保18.5%+福利基金14%+工会2%+教育1.5%+加班2%23.72万元×38%9.1659.64按相关法律制定一、人员工资小计202人(总人数为211人,其中3名网络人员,6名设备维护技术员工资已算在相关的维护费中,此处不计)33.28535.00注:工资标准按行业从业人员中等水平测定。办公费用测算表类别:支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1交通通讯交通车1部2500元/月,电话6部,每部400元/月,传真机500元/月,差旅费、通信费人均50元,共30人2500元×1+400元×6+500元×1+50元×300.6900.732低值易耗,办公,水电,业务费,培训费综合测算30名管理人员人均月消耗220元220元×300.6600.69仅统计管理层3服装费30名管理人员冬、夏装综合测算2400元/人·年2400元×30÷120.6000.634广告,宣传,书报,标识标牌,社区文化综合测算5500元/月5500元0.5500.585办公自动化维护费管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算1000元/月1000元0.1000.116开办费及办公固定资产折旧交通车10万,办公设施及物品31.919万,装修30万,入住资料印刷6.3万,标识牌8万,筹备期人员工资30万,宿舍及食堂装修12万,入住现场5万,不可预见费8.7万共分5年折旧10+31.919+30+6.3+8+30+12+5+8.7共计141.919万141.919万÷(5×12)2.3652.49二、办公费用小计1+……+64.9655.22公共设施设备维修养护费测算表类别:支出(万/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1电梯维修保养、年检费每台维护费每月元,

年检费每台1000元,共28台(+1000÷12)×285.8336.132供配电系统低压配电柜检修费1.5元/K

VA·月,共7500KVA1.5×75001.1251.183柴油发电机维护费每台1200元,共3台1200×30.3600.384公共照明系统日光灯管9元/支,日光灯2428根(双管2×880+单管1×620+三管3×16),半年换一次,整流器15元/只,共2428只,2年换一次,日光灯架25元/个,共1516只(880+620+16),4年换一次,节能灯泡3元/个,约6000个,半年换一次,灯头2元/个,约6000个,2年换一次,应急标志灯,250元/盏,共800盏,每年更换15%.2428×9÷6+2428×15÷24+1516×25÷48+6000×3÷6+6000×2÷24+800×250×0.15÷121.1951.266消防系统消火栓1元/台·月,1150台(3×25×4+3×27×10+40),防排烟风机5元/台·月,38台风阀1元/个·月,400个(1×25×4+1×27×10+30),喷淋头0.05元/个·月,5000个,防火卷帘门10元/台·月,76台,烟温感每年更换5%,每个800元,共4000个,模块每年更换15%,每个250元,共600个1150×1+38×5+400×1+5000×0.05+76×10+4000×5%×800÷12+600×5%×250÷121.6711.767供水系统生活、消防泵检修费40元/台·月,共10台,管道油漆1.5元/米,每年一次,15000米,阀门每年更换30个,平均每个300元,水池清洗,1598方,12元/方·年,水池检验费1200元/个·年,共1540×10+(15000×1.5+300×30)÷12+1598×12÷12+1200×15÷120.6120.648排水系统排水泵检修费10元/台·月,共118台,排水管、下水道每年更换10%,每米6元,共10000米118×10+(10000×10%×6)÷120.1680.189公共道路、雨污水井盖详细数据不明,综合测算暂定为1200元/月12000.1200.1310戏水池综合测算每年租金、维护保养,水电费、药费和人员(季节工),60000元/年6÷120.5000.5311社区雕塑小品综合测算每月3503500.0350.04三、公共设施设备维修养护费小计1+……+1111.61912.22注:设施设备明细详见附表三<可园公共设备设施明细表>清洁卫生费测算表类别:支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1服装费冬装100元/套×44×2,夏装90元/套×44×2(100×44×2+90×44×2)÷120.1390.152工具费垃圾塑料桶200元×450个,2年折旧,垃圾袋每天每层2个0.3元(364层),不锈垃圾车10部,2500元/部,5年折旧,每部维护费月50元,机动喷务器台,每台元,3年折旧,月维护费用50元200×450÷2÷12+364×2×0.3×30+(10×2500÷5÷12+10×50)+(÷3÷12+50)1.1321.193消杀费综合测算每户每月1.5元1.5×20300.3000.324化粪池清理每年清理一次,共9个,每个4000元9×4000÷120.3000.325清洁用料、用水综合测算每平米0.015元/月×290000M0.015×2900000.3000.326垃圾清运费商业部份,每天二车,每车75元×3075×2×300.4500.47暂定价7垃圾生化处理机折旧费和维护费2台共45万,8年折旧,维护费700元/月450000÷8÷12+7000.5390.57四、清洁卫生费小计1+……+73.1613.32绿化养护费测算表类别:(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果)占总%备注1服装费8个人,冬装100元/套,每人2套,夏装90元/套,每人2套100×2×8+90×2×80.3040.322工具费剪草机3400元,绿篱机1800元,3年每月维护费200,元,清运车2台,700元/台÷24,每月维护费每部20元,其它简单工具每月500元(3400+1800)÷36+(2×200)+(2×700÷24+2×20)+5000.1100.123农药化肥综合测算每平米0.3元/年,绿地面积38000平米38000×0.3÷120.0950.104绿化水费综合测算每平米月0.03吨,每吨2.25元38000×0.3×2.250.2570.275补苗费综合测算0.02m2/38000×0.020.0760.08五、绿化养护费小计1+……+50.8420.89公共秩序管理费测算表类别:支出(月)序号项目测算依据测算式测算结果(万元/月)占总%备注1服装费每人冬夏装4套,每套150元,共121人150×4×121÷120.6050.642装备费对讲机42部,2050元/部,3年更新,发射台1部5000元,5年更新,对讲机附件维护费每部200元/年,巡逻自行车24辆,300元/辆,1年更新,维护费每辆月10元2050×42÷3÷12+5000÷5÷12+200×42÷12+300×24÷12+10×240.5770.613低值易耗,办公,业务费综合测算每人20元/月20×1210.2420.254停车场设施设备维护费道闸4个6600元/个、岗亭4个1元/个6年折旧、维护费300元/月,车位线及附件维护费2500元/月,(6600×4+1×4)÷6÷12+300+25000.3830.405保险费小区公共责任保险7000元/年,300元/位·年,1180个车位,按80%计算(7000+300×1180×0.80)÷122.4182.546车位租金100元/位·年,1180个车位,按80%计算100×1180×0.80÷120.7870.83六、公共秩序管理费小计1+……+65.0125.27电费及其它费用测算表类别:支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注七公用电费总电力日均使用电量:8584.68度8584.68×30天×0.85元/度21.89123.02八业主委员会办公费一年5元/户,共2030户2030×5元÷120.0850.09九不可预见费一至八项之和的2%计一+……+六×2%,80.861×2%1.6171.70十物业管理佣金一至九项之和的10%一+……+七×10%,82.39×10%8.2488.67十一税收一+……+六+八……+十之和的5%一+…+六+八+九+十×5%,69.651×5%3.4423.62小计七+……+十一35.28339.69总支出一+……+十二94.167结余=总收入-总支出-8.016注:业主委员会办公费根据深圳市业主管理委员会规则(试行)第二章第五条制定。可园智能化维护费测算表单位:(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注一、智能化维护费(收入)1智能化维护费总户2030户,每户16元,入住率95%16元×2030×95%3.086一、智能化维护费(支出)1网络工程师1名,每人月总工资3500元3500元×10.3509.972网络管理员2名,月总工资元×20.40011.393工资附加费社保18.5%、福利14,工会2%、教育1.5%、加班2%、人员工资总额的38%0.75万元×38%0.2858.125服装费2名管理人员每人年3套,每套800元800元×2×3÷12=4000.0401.144低值易耗,办公,业务费,培训费2名技术人员人均月消耗300元300元×20.0601.716智能化设备用电楼层交换机108台,30W/台,主干交换机1台,0.5KW/台,计算机1台,400W/台,LED1台,7.5KW/台,一天12小时(108×0.03+1×0.5+1×0.4)×24+1×7.5×10=174.36×30天×0.85元/KWH0.44512.687管理中心设备维护综合测算每月维护费4000元4000元0.40011.398智能化网络运行费用综合测算元元0.2005.709家庭安防报警自动抄表等系统维护费综合测算每月维护费5000元5000元0.50014.2410闭路监控系统综合测算每年维护保养,更换材料费,30000元/年30000元÷120.2507.1211巡更系统维护14套,综合测算500元/月500元0.0501.4212不可预见费1+……+8的2%0.0601.7013物业管理佣金1+……+9的10%0.3048.6614税收1+……+10的5%0.1674.76合计1+……+143.511结余收入-支出-0.425注:智能化人员还需维修人员协助,人员费用未计入.管理措施GUANLICUOSHI可园的物业管理服务分为前期管理和正常期管理两个阶段,在日常管理服务中按公司ISO9000物业管理质量体系运作能完成基本服务,但针对可园物业智能化、网络化的特性,业主的服务需求和期望,为顺利实施”数字化社区、零距离服务”的管理思路和做法,达到可园实施特色管理、提供特色服务的目的,管理处对前期管理阶段、正常期管理阶段存在的所有服务流程进行了识别和分析,对其中的特殊流程、重要流程、新增流程进行重新设计并制定了相应的措施,这些措施主要有:接管验收实施措施办理入住实施措施装修监管实施措施日常事务实施措施绿化保洁实施措施公共秩序实施措施机电管理实施措施智能化管理实施措施社区网络管理与服务措施社区服务实施措施本方案仅列举了接管验收、入住办理、装修监管三个措施作为本方案的参考资料:接管验收实施措施成立可园筹备处,主要是准备和了解有关可园的土建资料、配套资料、智能化资料、入住资料及相关表格。为日后的接管验收、入住办理、装修监管等工作做准备,并为未来可园的管理进行了周密的调研和策划。(一)准备阶段1、人员分组按土建(含室内部份)、机电、消防、智能化等专业项目进行人员分工,负责对小区的公共配套设施设备的验收和接管。①机电组:由邵茂中、陈乐华负责,将供水、供电、消防、电梯、智能化系统的资料按序收集,设计各种验收记录表,交筹备处汇总审阅后存档。②工程组:由徐春负责,整理、收集、绘制各种示意图交办公室汇总,设计各种项目验收记录表,报筹备处审阅存档。A、住户门内部分:地面、墙体、天花、水、电、气、门窗、阳台、卫生间、厨房、排水、空调孔、对讲、门锁。B、住户门外部分:消防通道、层间走廊、扶手、各种门、窗、强电井、弱电井、管道井、保洁间、天面平台、排污井、化粪池、各种井体井盖、墙体、地面、天花、雨水管系、排污管系、地下管网、大堂、广场、地下室、车道、停车场及停车用水泥墩、公共卫生间、地下管理用房、绿化水系、广场凉亭、店面、公共电照、开关、熟悉以上项目的施工情况,收集相关资料,重点收集大堂平面图、层间平面图、地下室停车场平面图,绘制:层间消防疏散平面图、各种房屋平面图(土建)、地下停车场平面图、入住办理办公室(带卫生间平面图及材料报价工期报告)、设计各种验收记录表。③事务组:由谢志生负责,熟悉小区各型房层基本情况,报办公室备案。同工程组熟悉户内各种设备及各种户型的结构布局,熟悉供水、排水、供电、供气、电视、电话、对讲、安防系统的管网走向、功能使用等,熟悉小区内各型房屋数量、面积、方位等,报筹备处备案。④装修组:由徐春负责,熟悉各型房层结构,选择装修垃圾堆放点,了解并熟悉市政府关于”家居装修”法规条例,了解交纳装修税的全过程,绘制各型房层结构平面图。(工程组已绘制)报办公室备案。2、相关资料准备①由筹备处主任负责。②可园物业验收、入住、装修资料整理汇总后交领导小组审定。③收费标准及楼宇装修外观标准等相关资料请示报告,呈市主管部门及市住宅局批准。④资料印刷。3、办公设备、装备计划①办公设备:计算机、刻字机、复印机、空调、打印机、桌椅、交件柜、过塑机、验钞机、点钞机。②装备:各类工具、对讲机。③制作类:各类牌匾、导向指示、场景布置、入住仪式由买莉娟负责,电梯轿厢加封、入住办理点加封、装修办理点加封、员工宿舍加封由徐春负责。4、人员培训制定<可园接管人员专业培训方案>,由邵茂中、徐春、谢志生、陈乐华、买莉娟负责起草,交筹备处审批后组织实施。(二)验收接管阶段由筹备处主任牵头总负责,组织各专业小组按各专业不同类别验收接管。1、验收接管程序①初验:同住宅局工程管理站、施工单位共同联合初验,对现场发现的问题,提出整改意见,由施工单位按标准要求按时整改,并认真做好初次验收备忘录。②合验:再次同住宅局工程管理站、施工单位共同对初验提出整改意见项目进行验收,对不合格之处再次提出整改意见,由施工单位按标准要求即时整改,整改后会同相关部门进行确定验收并共同签字盖章。③资料图纸交接:建设单位向物业公司交接资料图纸,按照<深圳经济特区物业管理条例>第五章每三十七条规定,移交住宅区时,开发建设单位应当向业主委员会(物业公司)移交下列住宅区工程建设资料:A、住宅区规划图、竣工总平面图;B、本体建筑、结构、设备竣工图;C、地下管网竣工图;D、其它必要的资料。④工程保修:与建设单位签订保修协议,规定保修的内容、保修的时间、保修款的收取与返还、实施保修的标准和程序等,保修期满后,与施工单位签署验收报告。2、分类验收—机电组:(由邵茂中、陈乐华负责)①资料类:产品调试报告书(高、低压变配电,发电机、电梯、水泵、消防主机、智能化系统等)、产品使用说明书、产品合格证书、电气接线图纸、竣工图纸资料:包括机房、电、水、管道、消防、电梯、进口产品商检书(复印件)、深圳市环保合格证书(发电机)、随机配件、工具清单、设备交接清单、电脑软件、(消防)市消防局颁发的”消防验收合格证”书。②随机配件、工具类:电梯、发电机、高压柜、低压柜、消防主机、消防查询电脑。③验收实体类:A、供水:总水表、分户水表、上下水池、水池盖、爬梯、水泵、各种阀门、液压泵、减压阀、单向止回阀、减速振喉、管网、设备及管道支架、仪表、自动上水控制(干簧管)、各类电器控制柜、配电箱、管道井。B、供电:高压进线端、高压柜、变压器、低压柜、电缆沟、电缆卡口、电缆挂牌、电缆井、各种计量电表、分户表、层间插接箱、层间配电箱。C、消防消防值班室:消防主机、消防控制柜、监控电脑、打印机、电脑桌、椅。D、水系:水泵、湿式报警阀、室内处消防栓、水泵接合器、喷淋系统、各类仪表、各类阀门、止回阀、压力调节阀、管网、设备及管网支架。E、电系:弱电线网、消防各类模块、各种报警按钮、疏散批示、感温、感烟控头。F、风系:正压风机、排风机、风井(管)、各类风阀、铝合金风口百叶。G、消防门系:防火通道、防火门、VCD、录音机、录像机、线路、层间扬声器、消防电话、层间电话插孔、电梯消防电话、电话交换机。H、发电机:发电机、油箱、输油管、排送风系统、电缆、环保隔音(消音端)、电瓶、充电器。I、CO2系统:气瓶、气瓶吊架、输气管、喷头、N2启动瓶、N2启管系、报警器(箱)。J、电梯:牵引机、配电箱、控制柜、机座、钢丝绳、轿厢、厅门、井道、进道照明、井底、排污泵、层间招唤器。K、各类机房:交换机房、电梯机房、水泵房、风机房、配电房、发电机房、CO2房、强电井、弱电井、管道井、消防中心等,墙、地、天花、电照、开关、门窗、门锁、给排水系。L、排水排污系:水泵房、地下室、电梯基坑、排污井、排污泵、单向止回阀、控制箱、排水管网、阀门、出水口。M、智能化系统:宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、LED电子公告系统、停车场智能管理系统。验收注意事项:检查设备、管道等是否安装牢固、歪斜、设备外罩变形、脱漆,各类支架固定防腐良好、设备试运行良好、配电柜(箱)内各种螺栓紧固,柜门开关自如、干净无杂物,电缆沟不渗水、无杂物,机房墙、地面、天花无污染、无孔洞、无残渣、排污井内无杂物。3、分类验收—工程组、事务组:(由谢志生、徐春负责)。①资料类:竣工图(土建、绿化)。②验收实体类:A、公共部分(工程组):消防通道、层间走廊、扶手、护拦、瓷砖、各种门、窗、强电井、弱电井、管道井、保洁间、天面平台、排污井、化粪池、各种井体、井盖、砂井盖、地面、墙体、天花、雨水管系、排污管系、地下管网、大堂、广场、地下室、车道、停车场及停车水泥墩、停车标志、斑马线、公共卫生间、地下管理用户、绿化水系、广场凉亭、休闲椅、室外道路、公共电照、开关、避雷器系统。B、住户房内部分(工程组、事务组):地面、墙体、天花、供水、供电、供气设施、门、窗、阳台、卫生间、厨房、排水、空调孔、对讲、门锁、电照、开关、阀门。③注意事项:内、外墙、天花不得有裂缝、空鼓、污染、清洁、门窗天关自如、瓷砖无空鼓、无破损、雨水井、污水井、化粪池内无杂物、各种井盖完好无损,停车场地面平整等。4、分类验收—环卫组:(由杨文玉负责)①资料类:绿化图纸、绿化水系图纸。②验收实体类:树木、卫生死角是否有建筑垃圾。③注意事项:树木垂直成荫、草坪茂盛、绿化水系无渗漏、绿化地排水系良好、无卫生死角、无建筑垃圾、休闲椅无脱漆,螺丝无缺件松动。二、入住办理实施措施(一)入住办理现场的布置由买莉娟负责。1、选址:入伙手续办理点:初步定在可园综合楼二层2、设计:绘出现场布置方案示意图,作出工程预算和工期交筹备处汇总审批后组织实施,由徐春负责。3、施工安排、人员、材料、工期、由徐春编制<施工计划表>报筹备处审定。(二)入住手续办理业务培训:由谢志生负责。1、熟悉各种入住资料,熟悉掌握各岗位职责,能解答住户提出的相关问题。2、模拟入住手续办理全过程,模拟业主提问、各岗位程序要清楚、操作要规范、口径要统一。3、验房员应熟悉各户型房屋及户内设施、熟悉装修管理方面的规定,并能按统一口径向业主作出恰当的解释、熟悉抄录水表、电表、气表的技术要求和相关规定,按交房程序与业主进行验房交接。(三)收费员由财务派人统一培训,对装修审批、办证、收费岗人员及事务助理的税务知识培训,可邀请福田区地税局工作人员进行1-2次专门培圳。1、入住仪式策划方案由买莉娟负责入住仪式的策划及方案流程图,管理规定等应于12月10日前拿报筹备处审议。2、入住资料袋,公示牌制作安装到位。入住资料印刷后组织分类装入住户资料袋,入住资料”上墙”展板公示牌的制作。由买莉娟指导。3、办理流程宗旨:紧张有序、方便快捷、服务周到、住户满意①环境气氛营造A、沿道悬挂大幅的庆贺条幅、装点各色彩球、设置一些彩球拱门,渲染喜庆气氛,搭建一个舞台,邀请部份市府各级领导、公司主要领导和业主代表举行一个剪彩仪式,营造祥和、温馨的氛围。B、设立专门的入住办理场所,场所的布置以美观、简洁、明快为基调,适当设置导视标志,方便住户了解办理流程。内设展板区、咨询区、休息区、办理区、表格填写及资料复印区。现场有若干名服务人员为住户提供咨询、导向、表格填写指导、复印、礼品派送等服务,并在在休息区为客人准备一些糖果或点心、茶水、饮料、报刊等。②入住现场布置图出口 出口复印屋收房验复印屋收房验交费回约料签资收休息区休息区表格表格填写区验证验证咨询台咨询台 入口 入口 ③办理流程图验证及资料发放验证及资料发放业主需携带:业主需携带:①<入住通知单>②家庭成员身份证、户口本复印件和吋照一张。③<购房合同>复印件。业主交验<入住通知单>和身份证明。验证后,管理处发放入住资料。资料回收签约资料回收签约业主填写<住户家庭情况登记卡>,并粘好照片和身份证复印件。与管理处签订<前期管理协议>、<业主公约>及<委托收款协议书>。业主填写<住户家庭情况登记卡>,并粘好照片和身份证复印件。与管理处签订<前期管理协议>、<业主公约>及<委托收款协议书>。将上述资料连同<购房合同>复印件、<入住通通单>交回管理处。银行现场收费银行现场收费按入住收费一览表所列项目交费。按入住收费一览表所列项目交费。所有收费标准已报物价部门审批。房屋验收房屋验收管理处人员陪同业主验收房,填写验房表。管理处人员陪同业主验收房,填写验房表。如有问题,经返修后,约定时间再验。直至验收合格,业主签字收房。钥匙发放钥匙发放业主凭已签字的验房表领钥匙,管理处开通水电。业主凭已签字的验房表领钥匙,管理处开通水电。施工单位可能需进入室内调试,务请业主留下联系电话。说明:A、现场设流程展板、咨询台、为住户提供导向服务。B、住户资料的验证和发放入户资料同时进行,由专人现场指导资料的填写,并张帖表格填写的范本供住户参考。C、检查住户表格填写是否规范,资料是否齐备,合格后装袋归档,同时向住户发放<缴费通知单>。D、住户凭<缴费通知单>到银行收费台缴费,银行发出回执。管理处凭回执开具票据,并发放验房表。E、住户凭验房表到房屋所处楼宇大堂,由验房员引领住户验房,抄录水电气表底数据,完毕后填写验房表并签字确认,现场向住户发放钥匙,要求:整个流程设置合理清晰,环环相扣,人员操作熟练快捷、服务热情周到,考虑收费环节的重要性,拟采用提供三家银行备选托收和设计电子票据软件的方式缩短收款和开票的时间,提高效率。(四)人员培训制定<可园入住办理人员专业培训方案>,由谢志生、买莉