物业管理师考试试题含答案

物业管理师考试试题含答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《物业管理条例》，建设单位在物业销售前应当制定临时管理规约，其内容不包括（）。A.业主使用物业的禁止性规定B.物业共用部位的使用规则C.业主大会的议事程序D.违反临时管理规约的责任答案：C解析：临时管理规约主要规范物业使用和维护的基本规则，业主大会的议事程序属于业主大会成立后制定的管理规约内容（《物业管理条例》第十七条）。2.某小区电梯维修需动用住宅专项维修资金，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主C.全体业主D.物业服务企业书面确认答案：A解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条，使用维修资金需双三分之二以上业主同意（面积和人数）。3.物业服务企业在消防管理中，不属于日常职责的是（）。A.定期检查消防设施完好性B.组织业主进行消防演练C.审批业主装修中的消防设计D.保持消防通道畅通答案：C解析：消防设计审批属于消防管理部门职责，物业服务企业负责日常巡查和隐患报告（《消防法》第十八条）。4.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：B解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条规定，任期届满前2个月应启动换届。5.下列属于物业服务企业主营业收入的是（）。A.房屋中介代理费收入B.共用部位广告收入C.物业管理服务费收入D.材料销售收入答案：C解析：主营业收入指物业服务的核心收入，其他属于其他业务收入（《企业会计准则第14号——收入》）。6.某业主未按约定缴纳物业费，物业服务企业催告后仍未支付，可采取的合法措施是（）。A.停止供电供水B.将业主信息公开曝光C.向人民法院提起诉讼D.扣押业主物品抵偿答案：C解析：《民法典》第九百四十四条明确禁止以停水停电等方式催缴，合法途径为诉讼或仲裁。7.前期物业服务合同的签订主体是（）。A.建设单位与业主委员会B.建设单位与物业服务企业C.业主委员会与物业服务企业D.业主大会与物业服务企业答案：B解析：前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，由建设单位与物业服务企业签订合同（《物业管理条例》第二十一条）。8.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过（）列支。A.物业服务成本B.物业服务支出C.住宅专项维修资金D.业主自筹资金答案：C解析：日常维护由物业费承担，大修、更新改造需用维修资金（《住宅专项维修资金管理办法》第三条）。9.业主大会决定选聘新物业服务企业后，原企业拒不移交资料，可由（）责令限期移交。A.业主委员会B.街道办事处C.房地产行政主管部门D.社区居民委员会答案：C解析：《物业管理条例》第三十八条规定，房地产行政主管部门有权责令移交。10.某小区因开发商原因导致地下车库漏水，维修责任主体应为（）。A.物业服务企业B.业主委员会C.建设单位D.全体业主答案：C解析：保修期内的质量问题由建设单位负责（《建设工程质量管理条例》第四十条）。11.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布（）。A.服务人员工资明细B.共用设施设备采购合同C.物业服务资金年度预决算D.业主欠缴费用名单答案：C解析：酬金制需公布收支预决算和收支情况（《物业服务收费管理办法》第十二条）。12.下列不属于物业环境管理内容的是（）。A.垃圾收集与处理B.绿化养护C.公共区域消毒D.电梯故障维修答案：D解析：电梯维修属于设施设备管理，环境管理侧重卫生、绿化、污染防治（《物业管理实务》环境管理章节）。13.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.全体业主B.有利害关系的业主C.物业服务企业D.社区居委会答案：B解析：《民法典》第二百七十九条规定需经有利害关系的业主一致同意。14.某物业服务企业拟提高物业费标准，应当（）。A.直接发布涨价通知B.经业主委员会同意C.召开业主大会表决D.报物价部门审批答案：C解析：物业费调整属于重大事项，需业主大会双过半同意（《物业管理条例》第十一条）。15.物业承接查验中，现场查验记录应当由（）签字确认。A.建设单位和物业服务企业B.业主委员会和物业服务企业C.建设单位和业主代表D.物业服务企业和社区工作人员答案：A解析：《物业承接查验办法》第十六条规定，现场查验记录由双方签字确认。16.下列属于物业经营管理中资本支出的是（）。A.日常清洁费用B.设备更新费用C.员工工资支出D.公共区域水电费答案：B解析：资本支出指长期资产的购置或更新，属于非经常性支出（《物业经营管理》成本管理章节）。17.业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，采用书面形式的，应当（）。A.由业主委员会代为投票B.经社区居委会见证C.公示投票结果D.将征求意见单送达每位业主答案：D解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定，书面征求意见需送达每位业主。18.物业服务企业在安全防范中，对门岗外来人员登记属于（）。A.事前控制B.事中控制C.事后控制D.综合控制答案：A解析：外来人员登记是预防风险的措施，属于事前控制（《物业管理实务》安全管理章节）。19.某小区公共收益（电梯广告收入）的使用，应当（）。A.由物业服务企业自行支配B.全部用于补充维修资金C.经业主大会决定用途D.按比例分配给业主答案：C解析：公共收益属于业主共有，使用需业主大会决定（《民法典》第二百八十二条）。20.前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（）的内容。A.临时管理规约B.业主大会议事规则C.物业服务企业资质D.物业保修期限答案：A解析：《物业管理条例》第二十五条规定，买卖合同应包含临时管理规约内容。二、多项选择题（每题2分，共10题，每题至少2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.物业服务企业的义务包括（）。A.维护物业区域内的环境卫生B.对业主违规装修行为进行制止C.定期公布物业服务资金收支情况D.保管业主个人隐私信息E.代收业主所有快递包裹答案：ABCD解析：代收快递非法定义务，需业主委托（《民法典》第九百四十二条）。2.下列属于业主大会职责的有（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会委员C.选聘和解聘物业服务企业D.决定物业共用部位的使用方式E.审批业主室内装修方案答案：ABCD解析：室内装修审批由物业服务企业依据管理规约执行（《住宅室内装饰装修管理办法》）。3.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.屋顶防水工程大修B.电梯控制系统更新C.单元门日常更换锁芯D.小区围墙倒塌重建E.业主自用阳台护栏维修答案：ABD解析：日常维修（锁芯更换）和自用部位（阳台护栏）不属于维修资金使用范围。4.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料包括（）。A.物业承接查验记录B.业主档案资料C.共用设施设备安装图纸D.物业服务期间的财务报表E.业主欠缴费用清单答案：ABCD解析：欠缴费用清单属于企业内部资料，非法定移交内容（《物业管理条例》第三十八条）。5.物业环境管理中的污染防治包括（）。A.噪声污染控制B.光污染控制C.水污染控制D.大气污染控制E.放射性污染控制答案：ABCD解析：放射性污染控制超出普通物业环境管理范围，一般由专业机构处理。6.业主委员会委员资格终止的情形包括（）。A.因物业转让不再是业主B.连续3次缺席业主委员会会议C.挪用公共收益D.被依法限制人身自由E.提出辞职并经业主大会同意答案：ABCDE解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定上述情形均导致资格终止。7.物业服务成本的构成包括（）。A.管理服务人员工资B.共用设施设备日常运行维护费C.物业共用部位清洁卫生费D.法定税费E.企业利润答案：ABCD解析：酬金制下企业利润为酬金，成本不包含利润（《物业服务收费管理办法》第十一条）。8.处理业主投诉的原则包括（）。A.及时响应B.统一口径C.责任推诿D.记录存档E.事后回访答案：ABDE解析：责任推诿违背投诉处理原则，应明确责任主体（《物业管理实务》客户服务章节）。9.物业安全防范的内容包括（）。A.治安管理B.消防安全管理C.车辆管理D.电梯安全管理E.自然灾害预防答案：ABCDE解析：安全防范涵盖治安、消防、设施设备及应急事件预防（《物业管理实务》安全管理章节）。10.下列关于物业服务企业资质的说法，正确的有（）。A.现行政策已取消物业服务企业资质许可B.企业需通过信用评价参与市场竞争C.一级资质企业可承接各类物业项目D.资质等级与管理项目规模挂钩E.地方可制定信用管理办法答案：ABE解析：2017年《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业服务企业资质许可，改为信用管理。三、案例分析题（共3题，每题20分）（一）某小区入住3年后，部分业主反映地下车库墙面渗水，影响车辆停放。业主委员会向物业服务企业提出维修要求，企业称渗水是开发商施工质量问题，应由建设单位负责；建设单位则认为已过2年保修期，责任应由业主承担。经核查，该车库防水工程保修期为5年（合同约定），目前尚未届满。问题：1.地下车库渗水的维修责任主体是谁？依据是什么？（8分）2.业主委员会应如何推动问题解决？（12分）答案：1.维修责任主体为建设单位（2分）。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年（3分）。本案中合同约定保修期5年且未届满，建设单位应履行保修义务（3分）。2.业主委员会推动解决的步骤：①收集证据：组织业主、物业服务企业共同勘查现场，拍摄渗水部位照片、视频，记录具体位置和影响范围（3分）；②发函催告：向建设单位发送书面函件，明确指出防水工程在保修期内，要求其在合理期限内（如15日）进场维修（3分）；③协调第三方：若建设单位拖延，可请求属地街道办事处或房地产行政主管部门介入协调（3分）；④法律途径：如协调无果，业主委员会可代表业主向人民法院提起诉讼，要求建设单位履行保修义务并赔偿损失（3分）；⑤监督执行：维修完成后，组织验收，确保渗水问题彻底解决（3分）。（二）某物业服务企业在小区内公共区域设置快递柜，与某快递公司签订合同，每年收取5万元场地使用费。业主发现后，认为该收入应归业主所有，要求企业公示收支情况并返还收益。企业辩称快递柜方便业主，收入已用于补充物业费不足，无需返还。问题：1.公共区域设置快递柜的收益归属如何？法律依据是什么？（8分）2.物业服务企业的做法存在哪些违规行为？（12分）答案：1.收益归全体业主所有（2分）。依据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有（6分）。2.违规行为：①未经业主同意擅自利用共有部位：公共区域属于业主共有，设置快递柜需经业主大会或业主委员会同意（4分）；②未公示收益收支情况：利用共有部分产生的收入及使用情况应定期向业主公开（4分）；③擅自处置业主共有收益：收益应按业主大会决定使用（如补充维修资金、抵扣物业费等），企业无权自行用于补充物业费（4分）。（三）某小区业主王某将住宅改为美容工作室，未取得相关审批，且营业时间噪音扰民。相邻业主李某多次向物业服务企业投诉，要求制止王某的行为。企业上门劝阻后，王某仍继续经营。李某遂以物业服务企业未尽管理职责为由，拒缴物业费。问题：1.王某将住宅改为经营性用房的行为是否合法？为什么？（6分）2.物业服务企业对王某的行为应履行哪些职责？（8分）3.李某拒缴物业费是否合法？为什么？（6分）答案：1.不合法（2分）。依据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规