棚改的社会心理问题及对策研究

棚改的社会心理问题及对策研究加快推进城镇棚户改造是党中央、国务院为拉动内需，推动经济发展，改善城镇居民居住环境，提升居住条件，保障民生重大决策。城镇居民居住生活在建筑密度大、危旧房集中、基础配套落后、安全隐患大的棚户区范围内，并多集中在我国经济欠发达的中西部地区，老工业基地、资源枯竭型城市。祥云县在以往的旧城区改建、棚户区改造中投入少，起步慢，改造成本高，难度大，待改造棚户区遗留面积多，本文针对目前祥云棚改现状和社会心理问题进行研究，并提出相应的对策。关键词：棚改；问题；对策棚户区房屋建筑面积小、标准低且居住人口密度大、卫生条件极差，大部分棚户区居民生活十分困难。恶劣的生活条件使棚户区孕育着深刻的社会矛盾，极易发生群体性冲突，影响着社会稳定，严重制约了城市的经济社会发展。过去祥云县对棚户区实施了小规模的局部改造，由于受资金等条件限制，改造的规模较小，而且主要集中在城镇中心区。随着祥云县棚户区改造工作不断深入，棚户区改造范围逐步扩大，并将其全部纳入保障性安居工程范围。一、祥云县棚户区产生的原因。（一）早年的自建住房，由于当时没有政策限制，部分人员可以通过自建住房的形式解决住宿问题，随着时间的推移，结婚生子，人口增加等原因，在原住房周围搭建了很多房屋，由于建造时间久远形成了棚户区。（二）在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍。随着企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况，一些集体宿舍所隶属的单位效益不好，没有足够的资金来维修，甚至出现质量问题也没有人管理，长年累月的逐渐沦落为棚户区。（三）城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋。随着城市化和工业化的发展，城市规模不断扩大，原居住在城乡边缘的农民在农业用地被征用后转为城镇居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驱动下违章建筑房屋，久而久之形成大片棚户区。二、祥云县棚户区改造的主要方式棚户区改造的关键是土地和资金。为解决这两个难题，当地政府不断加大政策扶持力度，无论是财政投入、建设用地还是税费政策等，都给予有力的政策支持。（一）对地块位置较好具有商业开发价值的棚户区，通过市场化运作，以房地产开发的方式进行改造。首先由政府划定棚户区改造地块，然后通过招投标等方式选择房地产开发企业。房地产开发企业负责拆迁和回迁房建设，剩余土地由房地产开发企业自行建设商品房。政府帮助协调拆迁并给予一系列优惠政策。城市棚户区主要采取这一改造方式。（二）对开发价值不大的棚户区，由地方政府土地储备中心出资组织拆迁安置，收购土地实行“净地”出让。（三）对不具备开发价值的棚户区，如处于采煤沉陷区煤矿棚户区，则由政府组织，个人和政府共同出资实行异地安置，土地有政府负责提供。（四）对林区、垦区分散居住的危旧房则采取政府按户补助，由居民自行新建或维修的方式。三、祥云县棚户区改造的意义。（一）棚户区改造可以有效改善居民住房条件住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房等不断改善居住环境和条件，但是棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，他们改善居住条件的愿望十分强烈，通过棚户区改造，能够有效改善困难群众的住房问题，从而增强社会凝聚力，促进社会和谐稳定。（二）棚户区改造是推进祥云县城市化进程的必然要求棚户区都是平房，土地利用率很低，通过棚户区改造可提高建筑容积率2至3倍，提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市发展提供了空间。同时，棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。（三）棚户区改造是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造除解决了棚户区居民的住房条件外，还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。另外，棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业发展，为调整产业结构、扩大内需也做出了积极的贡献。四、棚户区改造中存在社会心理问题然而，棚改除了会产生部分“真正的保障房”外，还包括大量具有商品房性质的回迁房，甚至连某些带有福利色彩的“限价房”也混迹其中。近年来，地方政府融资平台监管收紧，“借道棚改、曲线融资”的趋势渐渐抬头。但正如一枚硬币的两面：民生、德政、文明城市建设，是棚户区改造亮丽光鲜的一面；寻租套利、官商勾结、与民争利，却是其难以见人的阴暗一面。在“政府主导、市场运营”的市场化棚改模式中，公共利益和商业利益时常被偷换概念，违规和创新通常仅有一线之隔。（一）土地政策难以落实到位目前已实施改造的棚户区项目大部分采取市场化的运作方式，按照《土地管理法》等法律法规，用于商品房开发和其他经营性设施用地都应通过招标拍卖挂牌的方式取得。在棚户区改造初期，一些地方为了调动开发企业的积极性，对棚户区改造项目中的全部建设用地实行划拨供地，这一规定与《土地法》中有关划拨用地的规定明显不符。住建部明确规定“棚户区配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地”。但这一规定在执行过程中会产生问题，招标拍卖挂牌出让的土地必须是“净地”，而采取市场化运作的棚户区改造项目，都是在开发企业先期投入资金进行拆迁之后才能成为“净地”，为了保障开发企业的利益，地方政府虽然会按照规定进行招标拍卖挂牌，但也会采取一定的措施，确保开发企业能顺利拿地，结果使规定流于形式。此外，有些城市为了进一步调动开发企业的积极性，还采取各种方式违规将土地出让收益返还给开发企业。（二）棚户区界定不清晰建设使用年限久、环境卫生脏乱差、基础设施配套不齐全等成为棚户区的代名词，是棚户区的主要特征，但到底什么样的区域能界定为棚户区，却缺乏一个统一的衡量标准改造户数从十几户到几百户不等，有的改造项目绝大部分是破旧工厂，有的项目甚至包括有农田。由于界定不清晰，棚户区政策利用有扩大化的趋势，凡是区域内有低矮平房，都可以套用棚户区改造政策，加之最近几年房地产市场的升温，更加剧了这一趋势。一方面，商品房销售持续低迷，棚改项目资金回笼乏力；另一方面，被拆迁户不断增长的“胃口”，需要更多的征收补偿金来填满。（三）政策不连续、补助标准不统一同一类项目不同时期补助标准不一致，一定程度上造成不公平。同一类项目划分为不同的项目来实施，造成补助标准不一致。如有的中央下放地方煤矿棚户区改造。对棚户区居民来说，直接体现在个人出资不一致。同一类项目由不同部门组织实施，补助标准不一致。其补助标准存在差异。政策不连续、补助标准不统一，一定程度上会影响地方政府的积极性，尤其是财政较为困难的地区，容易产生观望、等待等想法。（四）缺乏正面舆论导向，实施改造难度加大拆迁难成为越来越普遍的问题，由此而产生的暴力强拆也屡见不鲜。究其原因不外乎有两种可能：一是补偿标准低，老百姓利益受到侵害；二是拆迁户要价过高，要求得不到满足。从各地出台的棚户区改造政策来看，地方政府普遍考虑了棚户区居民的实际情况，按照补偿方案都能得到实惠，如大多数地方都有最低保障户型面积要求，已经实施改造的棚户区居民中反映利益受到侵害的毕竟是极少数，因此，目前改造难度大的主要原因还是拆迁户要价过高。之所以要价过高，也存在两种可能：一是老百姓实施改造的意愿不强烈，其本身拥有除棚户区之外的住房，不属于住房困难家庭，能多要就多要；二是通过漫天要价而达到一夜暴富的目的，现实情况是越坚持、越敢要，得到的也越多。上述两种情况都是缺乏正确的舆论导向，有些地方政府为了息事宁人，往往对这类人群区别对待，给予额外的好处，这样反而造成所谓的“钉子户”越来越多。五、祥云县棚户区改造的策略（一）加强领导，强化责任

棚户区改造能否顺利推进，关键在领导。棚户区改造是重要的民生工程，在政府的统一领导与组织下，相关部门作为组织实施主体和责任主体，签订目标责任书，将棚户区改造纳入区政府目标考核范围。各部门对棚改项目应尽快建立绿色审批通道，实施联合办公、现场办公等“一站式”、“一条龙”形式的集约化审批服务，实行“绿色通行证”制度，简化办事程序，缩短审批时限，加快棚户区改造项目土地招标挂牌、开发建设等各项审批手续办理。

（二）进一步明确改造范围祥云县要根据实际情况出台棚户区界定标准，同时根据标准对尚未实施改造的棚户区进行摸底调查，按照居住条件和改造难度制定棚户区改造的规划和年度计划，集中进行改造，避免出现年年改、越改越多的情况。在逐步摸索中，祥云县总结出一套“政府主导，市场运作”的市场化棚改路径。就是将棚改过程中整理出来的一部分土地用于商业开发，销售获利后，将筹集到的资金返还给回迁房和保障房建设。（三）进一步研究棚户区改造在住房保障体系中的定位棚户区改造主要采取市场化运作，更多的是一种市场行为，是一项短期行为，而且棚户区改造解决的不一定都是低收入住房困难家庭，能否应作为住房保障体系的重要内容，应进一步研究，在适当时间退出保障体系。目前，政府已将住房保障工作作为一项重要的民生工程，纳入重点工作，经济适用住房和廉租房制度逐步完善。在此基础上，要进一步研究制定棚改安置房建设、使用、管理制度，使棚户区中的住房困难户、弱势群体居住基本有保障。（四）加强建后管理避免改造后的棚户区演变成“贫民窟”。实施棚户区实施改造虽然解决了住房问题，但如何实现居民住得好、住的稳，仍需要进一步研究解决。棚户区居民多从事低收入工作，在新建小区缴纳的物业费非常少，基础设施及配套服务如在维护和管理上出现资金短缺问题，就可能形成新的贫民居住区。棚户区改造和旧城改造应更加慎重，不要大规模地把棚改作为城市发展的动力。土地部门应该加大土地指标释放。棚户区改造也可以跳出政府征迁的模式，允许棚户区居民自建组织，拿他们的房产入股，再用赚的钱交付土地出让金。这样，拆迁户既能得到房子还能得到收益，政府也能拿到土地出让金。只有坚持以人为本，才