置业组织管理手册

1

置业有限公司

组织管理手册

（试行第一稿）

编制：置业项目组

审核：

批准:

2023年月日

目录

第一章手册说明..............................................

第二章组织职能架构概述.....................................

1.置业组织结构图........................................................................

2................委员会构成和职责简要说明

................4

第三章部门职责..............................................

3.1部门通用职责..........................................................

3.2审计监察部............................................................

3.3投资发展中心..........................................................

3.4营销策划中心..........................................................

3.5设计管理中心..........................................................

3.6招标采购中心..........................................................

3.7工程管理中心..........................................................

3.8成本管理中心..........................................................

3.9客户服务中心..........................................................

3.10人力行政中心.........................................................

3.11运营管理中心.........................................................

3.12财务管理中心

3.13项目部

3.14本地县区项目公司............................................................

3.15城市公司.....................................................................

1）设计部.......................................................................

2）营销部.......................................................................

3）工程部........

4）成本采购部

5）财务部........

6）综合部........

第二章组织职能架构概述

1、置业组织结构图

投

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成

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2、委员会构成和职责简要说明

2.1决策委员会

2.1.1决策委员会人员构成：总经理、分管副总经理及总经理指定的其别人员

•2.1.2职责：

①经营决策：

②审议房地产3-5年发展战略、年度发展计划。

③审议公司年度、季度、月度融资计划：审议公司（含子公司）重大融资方案。

④审议公司购买土地、资产收购等重大投资计划。

⑤项目投资报告（项目可行性研究报告）的评审，项目投资立项及经营的评审。

⑥审议项目经营目的和目的的重大调整。

①专业决策：

②负责项目定位策划报告的评审。

@负者项目营销总体方案的评审和决策，审定项目的销售价格策略及价格体系。

④设计任务书（涉及概念设计、方案设计、景观园林方案设计、室内装修方案设计）的评审

和决策。

⑤负责概念方案、规划/单体/景观/示范区方案成果的评审和决策。

⑥负责产品标准化成果的评审和决策。

①招投标评审：

②审定招投标考察方案，审定入围投标方。

③重大招投标的评标和定标。

④重大招投标的废标。

⑤战略合作承包商的筛选与决策。

第三章部门职责

3.1部门通用职责

3.LL部门管理

1）贯彻执行行业及公司有关政策、制度。

2）组织制定并实行各专业或分管范围内的管理制度、流程及作业文献，检查执行情况，不断进行完

善和调整。

3）根据公司战略发展规戈!和项目开发总体计划，编制本部门年度和月度工作计划并组织实行，跟

踪执行情况，必要时进行调整或采用有效措施，保证计划的有效实行。

4）指导、监控和考核所属岗位的业务工作。

根据业务发展规定制定创新课题，不断进行业务和管理方面的创新。

3.1.2.部门平常工作

1）本部门专业能力的建设。

2）本部门人才培养和团队建设。

3）分派部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据。

4）在人力行政中心的组织"完毕本部门职位说明书的修订、完善工作。

5）完毕本部门各类记录报表的编制、汇总及上报工作。

6）负责部门设施、设备及办公用品的平常维护、管理工作。

3.1.3.知识管理与专业提高

1）负责根据本部门业务工作开展过程中出现的杰出的奉献或重大失误编辑工作案例，进行知识管

理，提高专业水平。

2）总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其他部门学习或分享。

3.1.4.其他配合性工作

1）配合有关部门进行防火、防盗、保卫、卫生等工作。

2）配合进行部门接待工作。

3）根据公司规定，协助和配合其他部门工作。

4）完毕上级领导交办的其他临时性任务。

3.2审计监察部

1.岗位设立图

审计监察部负责人

审

监

计

察

专

专

员

员

2.部门职责

职能描述工作职责

1）根据公司内部控制需要，负责外部审计机构的选择、关系管理等。

内部控制审计2）负责审计机构的履约评估。

3）对公司内部控制制度的完整性、合理性及其实行的有效性进行检杳和评估。

1）鱼责对公司的财务预算及财务收支情况进行审计。

2）负责对公司的资产、负债及损益情况进行审计。

3）负责对公司的投资及经营状况进行审计。

财务审计

4）负责公司合作经营和合作项目的协议执行情况、投资及财产的经营使用状况、效益

进行审计c

5）对财务审计过程中发现的问题提出整改建议并监督贯彻。

1）负贵建立、健全项目工程建设审计制度规范，建立重大项目的合规性跟踪审计及其

他事项的报备抽查体系，涉及但不限于夹购审计、工程预结算审计、工程签证审计、

经济协议审计等内容。

工程审计

2）负责对公司项目开发类协议从协议价款、法律、合规等方面进行审计。

3）对成本管理中心的工程预结算进行审计。

4）对工程审计过程中发现的问题提出整改建议并监督贯彻。

专项审计1）负责公司副总经理以上人员的年度绩效宙计。

2）负责对公司离仃.或调任的副总经理（含）以上人员及特殊岗位人员进行仃期内或离

任审计。

3）对与公司经济活动有关的其他事项，向公司有关单位、中心或个人进行专项审计。

4）对与公司经济活动有关的其他事项，向公司有关单位、中心或个人进行专项审计。

1）负责受理、调查员工举报的违纪事件，并对违纪事件提出解决方案，向高层报告。

2）负责廉政监察。

监察

3）负贡对职权履行情况进行监察。

4）公司指派的其他监察事务。

3.3投资发展中心

1.岗位设立

投资发展中心负责人

拓展部经理报建部经理外联部经理

投

项

资

目

报

外

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析

展

专

专

专

专

员

员

员

员

2.部门职责

工作职责

职能描述

1）负责收霓竞争对手经营模式、资源状况、未来行业发展趋势等方面的信息，提供

决策依据。

战略规划2）组织编制可连续发展的公司经营战略规划。

3）战略执行情况的信息反馈。

4）提供战睥调整的依据。

1）收集土地信息，建立土地资源信息库，拟定公司的土地储备和土地开发计划，为

决策提供支持。

项目拓展2）综合分析各区域土地信息和机会并做出判断，为决策提供支持。

3）发现市场机会，提供高层决策。

4）发现市场机会，提供高层决策。

1）负责房地产项目前期勘察，论证项目投资初步方案并向公司提交项目投资收益研

究报告。

项目论证与土地2）负责组织外协单位进行投资分析，编制可研报告，并预审相关报告。

获取3）协助公司进行投资论证工作。

4）参与土地的招拍挂和项目转让过程。

5）配合公司进行土地获取。

6）相关过程文档准备和提交。

1）对外各项公关活动，并对报建工作有影响力的部门均要建立联系。

公共关系及政策

2）收集、分析和整理地方开发管理类的法律法规，监督战略执行和反馈调整。

研究

3）收集、分析和整理地方开发管理类的法律法规，监督战略执行和反馈调整。

1）对报建的各项法律法规以及政策文献进行分析研究，提出最佳应对策略。

2）办理土地证：（1）土地招、拍、挂：（2）签订土地协议：（3）办理宗地成果表。

3）办埋拆迁冻结手续、房屋拆迁许可证。

4）办理房地产项目立项手续：（1）立项申请；（2）可行性研究报告；（3）立项批

复。

5）办理建设用地规划许可证：（1）办理建设项目选址意见书；（2）项目用地控规、

详规；（3）建设用地定点审批；（4）办理征地成果表。

6）办理建筑工程规划许可证：（1）总平面图审批（人防、消防审查、管线综合平面

报批报建管理会审）；（2）单体审批（扩初会审、施工图审查、建委施工图审查备案）；（3）

工程定验线。

7）办理建筑工程施工许可证：（1）招投标手续办理；（2）协助办理质量、安全监

督申报；（3）监理登记。

8）负责竣工验收阶段的消防、规划、环保、验收备案工作。

9）负责各种规费的缴纳。

10）负责所有报建资料管理。

11）负责办理商品房预售证。

12）负责房产证产权初始登记各项手续的办理。

1）负责市政配套工程协调。

2）负责就安装事宜联系电力、自来水、热力、燃气、有线电视、通信等部门，安排

施工安装人员与施工现场负责人的接洽联系。

专业配套3）协助项目部办理现场水、电等的临时安装中碰到的对外协调工作。

事务管理4）组织市政单位报审验收。

5）负责施工及配套工程阶段的给水、排水、电、煤气、暖通、电话报装、电视、宽

带、工程建设交易服务、破路等工作事项进行报建、申请。

6）负责防雷、抗震、图审、抗震核准、人防、消防、墙改退费等。

1）负责施工前期有关拆迁事务的对接协调。

现场事务解决

2）负责解决施工过程中与本地政府（城管、园林等）、居民等的协调性事务。

3.4营销策划中心

1.岗位设立

营销策划中心负责人

招商总监

信

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专

划研

员

师员

2.部门职责

职能描述工作职责

1）负责搜集市场营销策划、销售代理、广告设计、销售管理软件等营销单位资料，建

立公司营销单位资源库C

营销单位选择2）负责营里单位的选择评估工作，组织营销单位的协议谈判、起草与签订工作。

与管理3）负责与营销单位的平常协作、联络、与费用管理等工作。

4）监督营销承包商协议执行情况，负责营销承包商协议履约评估。

5）监督营销承包商协议执行情况，负责营销承包商协议履约评估。

1）收集、整理地区地产行业法律法规、产业政策及房地产开发政策信息，建立行业

信息库。

2）分析、研究行业发展动态、目的市场动态、土地与项目信息、区域与城市总体规

划等信息，为公司的开发与销售工作提供信息支持。

市场调研

3）进行整体市场状况研究与调查，包含但不限于：经济环境与政策、供求市场、竞

争项目与竞争对手、项目区域内的建筑布局、交通状况、楼盘俏售客户群体进行

调研，撰写市场调研报告并就有关结论组织研讨。

4）收集商业地产方面的市场信息，开展施业项目业态规划等研究。

5）对地块周边商业竞争对手布局规划、入驻品牌、推广活动、目的人群、消费者认

知认可等做进一步研究。

6）负责研究消费者行为模式、消费趋向。

1）组织项目定位策划工作，组织评审定位策划报告，并提出专业意见。

2）负责深化、细化项目产品定位。

3）协助设计管理中心拟定项目的户型方案及外立面方案。

项目定位策划

4）参与概念与方案设计的评审，提出合理化建议。

5）组织编制项目运营目的书。

1）负费项目的整体营销策划工作，制定项目营销策划方案，涉及项目价格策略、渠

道策略、推广策略等在内的营销策划整体方案。

2）编制项目营销推广方案及计划（涉及广告及媒体计划、重要营销活动计划等），负

责项目广告设计、制作与宣传推广。

3）跟踪营销策划方案的实行情况，组织阶段性的营销总结，适时调整方案。

营销策划与推

4）组织阶段性的营销推广活动，并进行活动的效果评估。

广

5）负责制定价格策略和方案细则、价格调整方案、促销策略和方案等，并组织评审。

6）负责提出销售环境（涉及售楼处、会所、样板间布置.、参观线路、地盘包装等）

的策划方案。

7）负责媒体关系管理，与媒体接洽，进行广告投放洽谈。

8）负责媒体关系管理，与媒体接洽，进行广告投放洽谈。

1）组织开展项目销售前的各项销售准备工作，组织销售代理公司销售代表培训。

2）负责制定销售租售格式协议文本并组织评审。

3）负责销售现场统一管理。

销售管理4）负责监督销售过程管理。

5）收集整理项目销售信息，对每周、每月销售数据记录分析。

6）组织阶段性营销总结工作，提出营销调整方案。

7）组织阶段性营销总结工作，提出营销调整方案。

1）根据公司战略，进行公司品牌规划，并提出品牌推广策略与方案。

品牌管理2）开展公司品牌及项目品牌形象的推广与宣传，组织实行品牌推广活动。

3）负责公司品牌推广网站和刊物的管理及组织、策划工作。

1）配合项目论证，就公司商业项目的前期定位及可行性给出建议，并就特定项目给

商业项目前期

参与出专业数据及可行性分析。

2）可研阶段提出商业初步定位，定位阶段提出深化的商业定位，并参与项目定位评

审。

3）根据商业定位和招商目的的商业需求，提供基本的商业建筑规定（例如层高、柱

距、荷载、用电量、燃气、上下水等）并贯彻。

4）参与设计成果商业部分的评审，配合公司相关部门对新项目的拟定给出商业方面

的意见。

5）参与设计成果商业部分的评审，配合公司相关部门对新项目的拟定给出商业方面

的意见。

1）根据商业定位，制定商业策划方案和价格方案。

2）设计招商渠道，提出招商策略，并结合市场价格水平提出明确的租金价格和建议

销售价格。

商业策划

3）设计招商渠道，提出招商策略，并结合市场价格水平提出明确的租金价格和建议

销售价格。

1）负责商铺客户信息的收集、整理并建立客户信息库。

2）负责大客户平常关系维系，与品牌客户建立战略合作关系。

3）根据商场定位筛选客户，并进行初步谈判，了解其入驻意向。

4）与有进驻意向客户进行沟通，协商拟定交房标准。

5）负责根据市场情况，组织制定店铺分割/清除方案并与设计管理中心、工程管理中

招商管理

心沟通。

6）负责拟定商务方案并与客户进行商务细节谈判，签订意向书。

7）负责拟定商务条件确认书并发放客户并收取客户回复确认书。

8）负责组织租赁协议条款谈判，并签订租赁协议。

9）负责组织租赁协议条款谈判，并签订租赁协议。

1）负责商业管理外包单位的选择、管理及考核。

商业营运管理

2）负责已有商业资产的平常运营管理工作。

3.5设计管理中心

1.岗位设立

设计管理中心负责人

研发部经埋

总

装

建

结

安

景

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图

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资

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设

设

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计

计

计

计

计

计

员

员

师

师

师

师

师

师

2.部门职责

职能描述工作职责

1）根据公司发展战略目的和项目开发规定，制定产品研发规划。

2）负责研发规划的分解贯彻，明确年度研发工作目的及行动计划。

3）每季组织产品研发工作例会，总结工作完毕情况，并对产品研发工作计划进行

研发规划协调。

4）每半年组织研发工作进度及成果研讨、调整，保证产品研发规划可以支持公司

战略目的的实现。

5）年终进行产品研发工作总体考核。

产品1）负责跟进行业整体研发水平和行业产品发展趋势，开展产品调研，建立并完善

研发产品资料库。

2）参与客户细分市场研究，分析区域内消费者行为模式、消费趋向，协助进行分

析报告编制工作。

产品研究3）参与客户分类标准及客户模型体系建设，并参与评估、修订和完善。

4）针对客户细分及敏感点，将客户研究成果转化为产品设计需求，进行有针对性

的产品研究。

5）负责建立并完善公司标准化产品系列，在统一的产品理念下，制定可复制的产

品属性组合。

6）负责建立并完善公司标准化产品系列，在统一的产品理念下，制定可复制的产

品属性组合。

1）负责建立公司建筑可连续发展规划及产品理念。

2）总结领先项目的优势，分析公司同类产品的优点、差距，前瞻性地拟定公司产

研究规划品研发方向及研发课题。

新技3）总结领先项目的优势，分析公司同类产品的优点、差距，前瞻性地拟定公司产

术研品研发方向及研发课题。

究1）增长产品标准的科技含量，提高产品性价比，提高产品差异化。

技术研究

2）加强政策应对、客户需求、成本减少等课题技术研究。

1）组织新产品、新材料与新技术的应用。

技术推广

2）组织公司技术人员进行新产品、新材料、新技术推广应用的交流学习。

1）负责建立、健全公司产品标准体系。

2）分析行业整体水平和研究此后行业产品发展趋势，开展各类产品研究。

3）负责公司产品设计的统一把关及系统化管理。

标准管理4）总结和分析已完毕产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产

品标准。

5）负责产品标准的推广、贯彻工作，监督和检查产品标准执行情况。

6）负责产品标准的推广、贯彻工作，监督和检查产品标准执行情况。

1）结合建筑技术研究成果，组织实行产品相关专项研究。

产品

2）根据客户细分及产品线规划，建立公司材料、设备及部品标准。

标准标准制定

3）根据公司产品标准研究成果，建立公司产品模型库。

管理

4）根据公司产品标准研究成果，建立公司产品模型库。

1）负责推动产品标准体系的推广、应用，跟踪产品实现过程。

标准推广2）参与方案设计任务书及成果评审，定产品标准应川提出专业意见。

3）参与创新项目的设计管理过程。

1）以半年为周期组织研讨会，沟通标准产品的工程技术实行信息，及市场接受情

况与使用反馈，对产品标准进行技术、功能评估。

标准总结

2）依据评估的结果，修订产品标准，或者增长产品标准内容。

3）依据评估的结果，修订产品标准，或者增长产品标准内容。

设计供应商选择1）负责搜集设计单位资料，建立公司设计单位资源库（建筑、园林、机电、装修、

与管理专项设计等）。

2）负责设计单位的选择评估工作。

3）参与同设计单位的协议谈判、起草与签订工作。

4）负责与设计单位的平常协作、联络、绩效评估与费用管理等工作。

5）参与制定设计类协议的标准格式及范本，负责建立及维护设计类协议台账。

6）监督设计类协议执行情况，负责设计类协议履约评估。

7）监督设计类协议执行情况，负贡设计类协议履约评仙。

1）组织概念设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

2）组织相关部门对概念设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行

修改完善。

概念设计

3）组织相关部门对概念设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行

修改完善。

1）组织方案设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

2）组织相关部门对方案设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行

修改完善。

方案设计

3）组织相关部门对方案设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行

修改完善。

1）组织扩初设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

2）组织初扩设计成果评审（内部、外部专家），并拟定扩初设计的调整、修改、

扩初设计完善。

3）组织初扩设计成果评审（内部、外部专家），并拟定扩初设计的调整、修改、

士*

.7H口o

1）组织施工图设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

施工图设计2）组织施工图设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行修改完善。

3）组织施工图设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行修改完善。

1）组织水暖电、消防、雷防等专项设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提

交设计单位。

专项设计2）组织水暖电、消防、雷防、商业等专项设计成果评审（内部、外部专家），并

贯彻设计单位进行修改完善。

3）组织水暖电、消防、雷防、商业等专项设计成果评审（内部、外部专家），并

贯彻设计单位进行修改完善。

1）组织园林景观设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

2）组织园林景观设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行修改完

园林景观设计善。

3）组织园林景观设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行修改完

善。

1）组织样板房设计任务书编制，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

样板房设计2）组织样板房设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行修改完善。

3）组织样板房设计成果评审（内部、外部专家），并贯彻设计单位进行修改完善。

1）进行材料的市场调研，收集相关信息和整理材料标准，妥善保管杵关资料。

2）负责在施工图设计完毕后同时完毕材料选样定板和组织评审工作。

材料选样定板

3）负责材料定板封样，以保证采购材料符合设计规定。

4）负责材料定板封样，以保证采购材料符合设计规定。

1）负责设计变更的受理，根据需要组织相关部门进行论证，协助成本管理中心进

行变更费用预算。

2）组织审核设计变更。

设计变更管理3）负责有关设计变更事务与设计单位的沟通联系。

4）负责将变更结果及时告知相关部门，并跟踪项目部的贯彻情况。

5）对设计变更进行记录与分析，提高设计管理能力。

6）对设计变更进行记录与分析，提高设计管理能力。

1）审核项目的产品配置，参与拟订和调整建造标准工作。

2）推行限额设计方法，保证项目设计成本控制在目的成本内。

设计成本控制

3）监控重大设计变更的成本，保证满足目的成本的规定。

4）监控重大设计变更的成本，保证满足目的成本的规定。

1）收集、归类、归档、管理相关设计技术资料，建立设计技术资源库。

设计信息库

2）

1）参与项目拓展，对市场调研报告和可研报告提出设计力面的专业建议。

2）参与定位策划，提出专业建议。

3）负责组织施工图、室内与景观设计、销售示范区、售楼处、泛光照明等专项设

其他设计配合职

计技术交底。

能

4）负责现场施工过程提出相关技术支持，协调设计单位解决现场设计问题、技术

问题，提供技术服务。

5）参与项目重大技术设备的招标工作。

3・6招标采购中心

1.岗位设立

招标采购中心负责人

招标主管采购主管

合

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采

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库

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管

管

专

专

理

理

员

员

员

员

2.部门职责

职能描述工作职责

1）建立战略合作伙伴管理体系，组织对战略合作伙伴的考察、评估、谈判和签

约工作。

2）组织对战略合作伙伴的绩效评价工作。

3）在采购管理制度框架指引下，细化采购管理相关实行细则。

4）汇总各项目设计、营销、工程、材料设备采购需求，制订项目采购计划。

采购管理

5）制定单项招标采购工作计划。

6）根据公司招标文献/协议标准范本，组织编制工程材料设备类项目招标文献

和协议，汇总招标文献的技术及商务部分内容，并组织内部评审拟定。

7）根据项目进度计划对零星材料进行现场采购管理。

8）完善更新采购管理制度和流程。

1）搜集工程类承包商的信息，建立公司T程类合作伙伴信息库（如：总/分包单

位、材料/设备类供应商等），明确采购方式（如招标、议标、直接采购等）。

供应商管理

2）定期组织对合作伙伴的评价工作，建立和维护合格供应商名录。

3）负责更新公司合格供应商名录。

1）负责公司招标范围内工程供应商和材料设备的招标组织工作。

招标管理2）组织公司招标范围内的材料和工程供应商的招标文献和标书编制，并组织招

标文献评审。

3）组织公司招标项目的招标方案、公告、考察、投标资格预审、发标、答疑、

开标、评标、定标等工作。

4）发布所负责招标项目的中标告知书。

5）对中标单位提供的样品和实物进行封样，并移交工程管理中心。

6）对中标单位提供的样品和实物进行封样，并移交工程管理中心。

1）负责组织材料设备类的验收及仓库管理，建立仓库台账并及时更新。

仓库及工程剩余物2）负贡工程剩余物资管理。

资管理3）根据实际库存，合理安排材料的调拨。

4）根据实际库存，合理安排材料的调拨。

1）负责公司标准协议的管理。

2）负责采购协议的谈判、拟订，组织相关部门对协议进行会签、修改、签订、

备案。

协议管理

3）负责工程类协议台账的建立、发放，并交人力行政中心归档。

4）负责每月及时提交材料类付款计划。

3.7工程管理中心

1.岗位设立

工程管理中心负责人

工程主管

专

业资

工料

程员

师

2.部门职责

职能描述工作职责

1）负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发

展状况，建立公司工程技术信息库。

2）负责收集、研究、推广新技术、新工艺、新材料，审核应用方案。

3）研究公司工程管理状况，编制T程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织

实行。

工程技术管理4）审查项目施工组织设计，主持项目重大工程技术问题的解决方案的论证和审

定。

5）收集、汇总、分析工程信息，建立工程案例信息库。

6）制定技术数据管理制度，对项目技术、施工数据管理情况进行检查和监督。

7）制定工程类供应商（总包、监理）评估管理标准，并检查实行。

8）制定工程类供应商（总包、监理）评估管理标准，并检查实行。

1）定期检查施工进度情况，督促项目部按计划完毕工程进度。

工程进度管理

2）协助解决施工过程中与相关部门的协调问题。

1）负费建立公司工程质量管理标准，并组织实行。

工程质量管理

2）收集质量通病信息，并组演内部或邀请外部专家进行攻关研究，为项目中出

现的质量通病提供解决方法。

3）协助解决施工中出现的重大质量安全问题。

4）定期组织质量巡查，检查各项目质量状况是否符合公司标准。

5）定期组织质量巡查，检查各项目质量状况是否符合公司标准。