采购管理规范

采购管理规范

0基本信息

标准名称

标准编号实施日期

发布部门年代号

制/修订人审核人枇准入

1目的

为规范公司采购分类、采购方式、采购工作程序及管理要求等采购活动，确保采购合法、

有效，降低采购内控风险，提升采购管理效率与经营效益，特制定本标准。

2范围

本标准规定了采购职贡、工作原则、集中采购要求、聘请外资机构要求、采购模式、采

购分类、采购方式、上线集团招采平台的范围、关键采购活动控制、合同签约要求、物资/

服务的验收、采购档案资料管理、廉洁从业要求、采购监督与责任追究等内容。

本标准适用于公司各部门、各单位经营类物资与服务采购管理。其中，境外（含港澳台）

公司根据当地法律法规与本单位实际情况，另行制定本单位采购制度，报备具有管辖权的城

市公司（无管辖城市公司的，报备公司总部运营管理部）。我方控股的合资公司或事先明确

执行我方采购制度的参股合资公司，其采购管理按本标准执行；其他我方参股的合资公司可

根据实际管理需要，另行制定本单位采购制度与选择/建设招采业务管理平台，报合资公司

董事会审批同意后向具有管辖权的城市公司备案。各城市公司在不突破本标准原则的前提

下，可进一步补充、优化，制订实施细则，经公司总部运营管理部审核，本单位办公会审批

后执行。各专业公司可根据业务特点，尤其对本单位转口贸易业务（如招商到家汇集采平台

业务，酒店食材采购，中航楼宇空调、消防主机等设施设备贸易及初始安装，中航南光电梯

的电梯贸易及初始安装服务等）的采购管理可参照本标准的基本要求，另行制定管理办法,

经本单位办公会审核，公司办公会审批后执行；若未单独制定管理办法，则按本标准执行。

3规范性引用文件

文件编号文件名称

CMP0/21063-02《违规经营投资责任追究实施规范》

4术语和定义

术语定义

集团招采平台招商局集团电子招标采购交易平台（/）0

小额采购单次采购金额6万元以下的经营项目采购，其采购立项、审价、合同签约合并为

同一个审批流程，采购过程无需通过集团招采平台实施。

外资管理咨询机构由外国机构（包括公司、合伙企业、其它形式组织）成外国自然人直接或间接控

制的中介服务机构：非中国内地资金背景的港澳台中介服务机构视同外资中介服

务机由管理，包括管理咨询机构、会计师事务所、律师事务所、评估机构、设计

事务所、商业房地产服务机构、船舶技犬标准认证机构、保险经纪机构等。

5职责

5.1总部运营管理部

总部运营管理部为公司采购工作的主管部门。主要奂责以下工作:

序号职能/说明

1制定/修订公司采购管理制度；审核各单位采购管理制度。

2对接集团与上级单位采购管理工作：协同或指导公司各部门、各单位开展采购活动。

组织公司采购活动专项统计与专项检查；统筹组织各单位采购管理能力测评，并公布测评

3

结果。

4统筹推进公司全国性战略采购与区域性战略采购。

统筹管理公司（含招商枳余、招商物业、中航物业总部）在集团招采平台、第三方专业信

5

用查询平台的注册信息与CA证书信息。

6凰合各级监督、监察机构对公司招投标徇私舞弊行为进行检查。

7统筹相关信息化建设需求，协同推进公司供应商管理信息化建设.

5.2总部风险管理部

总部风险管理部为公司采购管理的监督部门。主要负责以下工作:

序号职能/说明

1制定公司相关标准合同，并监督执行。

2对公司各项采感活动的合规性进行监督检直。

3协同上级单位及公司监察部门对采购活动中的徇私舞弊行为进行查处。

5.3总部监察部

总部监察部为公司采购管理的监察部门。主要负责以下工作:

序号职能/说明

1处理公司采购活动中涉及的各项违规违纪投诉。

2处理公司采购活动中的违规违纪行为。

5.4各单位采购主管部门

各单位须指定某职能部门为本单位采购管理的主管部门。主要负责以下工作（可根据实

际情况进行调整细化）：

序号职能/说明

1建立本单位规范、有序的采购控制程序或实施办法，并履行报批或备案流程。

2对接总部采购管理工作：协同或指导本单位有关部门/项目开展采购活动。

3统筹优化、编制本单位年度采购计划或临时采购计划。

策划、组织与本单位主营业务相关的采购活动（清洁、绿化、消杀、秩序维护、消防维

4

保、电梯维保等）。

5对本单位采购工作进行专项统计与专项检查。

6配合各级监督、监察机构对本单位的招投标徇私舞弊行为进行检查。

7管理本单位在集团招采平台的注册信息与CA证书。

8提出信息化建设需求，协同推进公司采购管理信息叱建设。

5.5总部、各单位职能部门（主责部门）

总部、各单位职能部门在采购管理中，主要负责以下工作（可根据实际情况进行调整细

化）：

序号职能/说明

1收集、整理本职能部门物资与服务采购需求，提报本部门年度采购计划或临时计划。

完成本部门职能范围的采购立项（含采购方案编写），上线采购及评审、中标/中选通知

2

书发送等采购活动。

3起草相关业务合同，完成审批后，组织书面签署及直委合同备案等。

4对所采购物资、服务进行验收；对不合格物资或服务进行处置。

5收集、整理本萍门合同档案资料采购过程资料，并及时移交档案管理部门。

5.6项目（使用/需求单位）

项目（物资与服务的使用/接受单位）在采购管理中，主要负责以下工作（可根据实际

情况进行调整细化）：

序号职能/说明

1收集、整理本单位物资与服务采购需求，提报本部门年度采购计划或临时计划。

2协同本单位采购主管部门发起与主管业务相关采购项目的立项（含需求文件编写）。

3协同本单位采购主管部门起草相关业务合同，完成审批后，组织书面签署等。

4对所采购物资、服务进行验收：协同本单位采购主管部门对不合格物资或服务进行处置

6采购工作原则

6.1廉洁奉公原则

与采购工作相关的员工都需严格遵守公司各项规章制度并有义务向供应商宣传此原则,

任何个人不得采取任何手段改变或试图影响采购决策结果。

6.2公平公正原则

在选择入围供应商、谈判、决策时必须对所有供应商保持公平，树立并维护公司良好的

信誉和形象。

6.3分权和信息共享原则

采购过程须由不同部门参与并进行监督，充分的透明度，各参与部门信息共享。

6.4集体决策原则

重大采购各个关键环节须进行集体决策，杜绝暗箱操作。

根据供应商的来源分为外部采购与内部采购。外部采购是指招采时绝大部分供应商来

自公司外部单位；内部采购是指招采时供应商全部来自招商蛇口或公司全资子公司、分公

司。

8.1.1拟采购的物资或服务属于招商蛇口或招商积余全资分、子公司主营业务范畴，价格

公允并符合关联交易管理要求的，可直接向相关单位采购；集团、上级单位或公司有强制

规定的，从其规定（如办公用品、福利用品需从招商到家汇集采平台采购）。

8.1.2内部采购需签署相关业务合同，合同期限、续签条件与次数等均由双方共同约定。

8.2常规采购与集中采购

根据拟签订合同的适用范围与期限，分为常规采购与集中采购。常规采购是针对某单项

业务的一次性采购。集中采购主要适用于全公司或某单位某类物资/服务的多次重复采购，

可细分为战略采购与年度合作。

8.2.1常规采购合同期限一般不超过1年，特殊情况须在采购立项中列示、说明。

8.2.2战略采购由公司各部门、各单位通过集团招采平台选择合作单位，确定提供的产

品、价格、服务内容及定费率/折扣率等，签署长期（一般为1-3年）合作协议，并在协议

期内按双方约定进行直接委托采购。

8.2.3年度合作是指各票门、各单位针对价格明确且波动不大、年度用量较大但暂时难以

精确预计的物资/服务，通过集团招采平台选择合作单位，签署年度协议，约定提供的产

品、价格、服务内容及定费率/折扣率等，在协议期内按双方约定进行直接委托采购。

9集中采购管理要求

9.1分级管理

集中采购在文务中分为全国集中采购与各单位集中采购.实施分级管理,具体如下:

管理单位采购管理供应商管理统计考核

1.编制统计报表，考核

全国战略采购与年度合作采购全国战略采购与年度合全国战略采购与年度合作

的立项、采购、定标、合同审作采购的供应商考察、的执行率。

总部

批及归档、通知发布（含新入库、亮灯、评价、奖2.审批采购单位不使用

增、续约），罚等。全国战略采购与年度合作

的申请。

1.本单位战略采购与

1.本单位战略采购与年度

年度合作供应商考察、

合作采购的立项、采购、定

入库、亮灯、评价、奖提出不使用全国战略采购

标、合同审批及归档、通知发

各单位罚等。与年度合作的申请。

布（含新增、续约）。

2.参与全国战略采购

2,组织全国战略采购与年

与年度合作供应商的评

度合作采购协议的实施。

价。

9.2适用要求

9.2.1全国战略采购与年度合作在全国范围内强制执行，同类业务原则上不得再进行各单

位的战略采购、年度合作及常规采购。

9.2.2各单位战略采购与年度合作在本单位范围内强制执行，同类业务原则上不得再进行

常规采购。

9.2.3各单位战略采购或年度合作协议有效期内，新增同类别全国战略采购与年度合作协

议时，各单位可以根据实际情况自主选用原协议或新全国协议，但待原协议有效期结束

后，不得再进行续约，须执行新全国协议。

9.2.4所有集中采购需通过0A公文形式发布执行，同时抄报公司总部运营管理部。

9.2.5集中采购协议清单须有明确的产品型号、服务佐容和价格，不得单纯采用折扣率确

定价格。

9.2.6实际采购内容完全符合集中采购购协议清单的，根据协议实施采购，不再审核价

格。

9.2.7实际采购内容不完全符合集中采购协议清单的，协议清单外的内容需单独按本标准

执行常规采购。如同一类别的集中采购供应商有2家及以上的，选择竞争性谈判（仅对协

议清单外的内容进行报价和谈判）；如同一类别仅有1家供应商的，可按单一来源采购方

式报价和谈判。采购单位在完成清单外采购后，可与原供应商签订补充协议，并及时增

补、调整、优化相关协议清单，但增补、调整、优化的清单类别和金额均累计不得超过初

始协议清单的20%o

10聘用外资机构要求

10.1基本要求

10.1.1聘用外资管理咨询机构应高度重视信息安全，涉及国家机密的一律不准使用外资

管理咨询机构；涉及集团重要商业秘密的，在集团内部资源无法满足需要的情况下，应优

先选择内资管理咨询机构，

10.1.2严格控制聘用外资管理咨询机构选择范围，非专业性很强的专项工作或内部资源

可满足的情况下原则上不得聘用外资管理咨询机构。

10.1.3超过100万元的外资管理咨询机构采购，须在招标文件、报价邀请书中公布限

价。

10.1.4聘用外资管理咨询机构的采购需求文件和聘请合同，应约定保密条款和合规条

款。项目牵头部门应负责建立规范的项目信息交换机制，包括项目人员签订保密协议、指

定专人提供信息资料、提供资料标注“保密信息”字样、要求保密信息资料接收方书面签

收、提供信息资料清单汇总登记造册等等，确保咨询项目提供的敏感信息和商业秘密纳入

保密信息范畴，并留存管理咨询机构负有保密义务的证据。

10.2外资机构准入条件

10.2.1未受到国家行政主管部门的行政处罚或者行业协会处分，不存在不良执业记录。

10.2.2具有良好职业道德和社会商任感。

10.2.3具有与管理咨询需求相匹配的专业能力和执业水平。

10.2.4具有相关执业经验、专业能力强。

10.2.5与集团及其下属单位不存在利益冲突或其他利害关系。

10.2.6未被列入中国不可靠实体清单或外交制裁名单等中国政府主管部门的制裁清单。

10.3聘用报审

10.3.1报审范围

聘请外资管理容询机构开展涉及公司全部或局部核心商业信息的管理咨询服务、重要

IT系统的建设开发与维护服务需报集团与招商蛇口审批；开展不提供任何公司内部非公开

资料和信息的一般性合规服务、中介顾问及代理服务等，无需报集团与招商蛇口审批。

10.3.1.1管理咨询服务是指通过对我方进行调查、研究、分析、预测等工作方法，利用

其经验和专业知识以及基于我方商业信息，为我方的管理提升、战略规划、风险管控、人

资及薪酬管理、信息化建设等工作提供可选择方案或建议的智慧服务，该管理咨询服务包

括但不限于战略、投资、财务、法律、人力资源、IT等事项。

10.3.1.2重要信息化系统的建设开发与维护，是指利用计算机技术、网络技术等手段，

为我方提供重要信息化应用系统的架构与流程设计、软件开发、硬件部署、网络环境搭建

以及数据运维等技术服务，该信息化系统包括但不限F0A系统、人力资源管理系统、财务

管理系统、产权管理系统、投资管理系统、法务管理系统、档案管理系统。

10.3.1.3合规服务是指根据法律、法规及行业监管要求，聘请外资中介服务机构开展包

括但不限于会计审计、资产评估等基于我方数据信息而开展的常规服务。

10.3.1.4中介顾问及代理服务，包括但不限于聘请外资中介机构开展尽职调查、投行业

务、税务咨询、法律咨询、产品及规划设计、公司秘书事务、保险经纪、招聘顾问、信托

代理、产品体系认证、产品检验检测、公司评级、项目造价咨询顾问等不涉及我方敏感商

业信息的服务。

10.3.2报审时点

非招标采购需在采购方案审批后，招标类采购需要在开标后定标前，报集团与招商蛇口

审批后方可完成后续采购工作。

10.3.3报审流程

以邮件形式将材料发送给招商蛇口对应的职能部门，再由其审核并代拟文上报集。招商

蛇口对应管理的职能部门如下：

序号供应商类别招商蛇口对应的职能部门

工程服务类的外资咨询与服务机构，如设计事务所、造价咨询单位等

1产品管理部

以及其他总部无对应职能部门的外资咨询与服务机构。

系统开发、客户关系管理类、营销服务类，如销售代理机构、广告服

2运营管理部

务机构等。

3经营服务类的会计师事务所、评估机构、税务咨询机构、投资银行等。财务管理部

4经营服务类的律师事务所、内控咨询单位等。风险管理部

5培训服务类、薪酬、组织架构及创新文化类咨询机构等。综合管理部

6资产经营类咨询服务机构等。资产管理中心

7土地拓展、前期规划相关的咨询服务机构等。战略发展部

10.3.4报审内容

聘请外资管理咨询机构的报审邮件包括但不限「以下内容：

10.3.4.1本项目的内容和背景。

10.3.4.2拟选聘外资机构提供服务的必要性。

10.3.4.3拟聘请外资机构的基本情况，选聘方式。

10.3.4.4风险分析以及制定的风险管理措施。

11采购方式

11.1方式分类

根据物资/服务的类别以及市场情况，采购方式分为招标采购与非招标采购两大类。其

中，招标采购可细分为公开招标、邀标采购两种方式；非招标采购可细分为竞争性谈判、单

一来源采购和直接委托采购三种方式。

11.1.1公开招标

公开招标是指在指定的公开媒体或网络上（一般为集团招采平台）发布招标公告，邀请

不特定法人或者其他组织进行投标。

11.1.2邀请招标

邀请招标是指从公司的合格供应商库中邀请不少于3家且经过资格和实施能力审查的

特定法人或其他组织进行投标。

11.1.3竞争性谈判

竞争性谈判是指从公司的合格供应商库邀请符合资格条件的法人或者其他组织就采购

项目进行谈判：要求其按照采购文件的要求提交响应文件和最后报价，并从成交候选人中确

定中选人的采购方式。

11.1.4单一来源

单一来源采购是指因资源或技术垄断及甲方指定等原因，从公司合格供应商库中选择

一家供应商，发出报价邀请，依据报价与其进行价格谈判，协商确定价格结果的采购方式。

11.1.5直接委托

直接委托采购是指因某些特殊原因供应商未能在集团招采平台进行注册或因临时紧急

抢修等原因进行的采购，需根据相关要求在集团招采平台报备采购结果的采购方式。

11.2各采购方式的区别

公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、直接委托的主要区别如下：

公开招标邀请招标竞争性谈判单一来源直接委托

流程复杂性高高中中低

市场竞争性高高高低低

内控严密性高高中中低

供应商数量三家及以上三家及以上唯一

评审方法最低有效报价法或综合评审法不适用

评审组织集团招采平台采购单位一般不组织评审

评委

集团招采平台或采购单位采购单位暂无

抽选单位

是否进行价一般不谈判

不能谈判必须谈判必须谈判

格谈判（续签类需谈判）

CA证书费、平台使用费（含标书下

供应商CA证书费（若有）、

暂无

载）、专家评审岩（若有）

付费项目平台使用费

11.3采购方式应用

11.3.1公司各部门、各单位单次采购金额小于0.5万元且不形成合同/协议的零星经营类

物资与服务采购的，附具体采购清单及说明，通过EAS苍穹系统直接报销。

11.3.2公司各部门、各单位在招商到家汇集采平台购买物资与服务的，在年度财务预算

范围内的，凭到家汇集采平台请购审批记录及采购清单等，直接办理财务结算。

11.3.3资产公司遗留地产项目的工程类采购（含工程施工及配套材料设备、工程服务等

采购事项），采用一事一议，报总部办公会审议，确定用应采购方式。

11.3.4公开招标、邀请招标、竞争性谈判适用范围

采购类别公开招标邀请招标竞争性谈判直接委托

立项预算力500100万元W立项预第V500

物资类0.5万元W立项预算V3

万元万元

万元，可直接委托；

6万W立项预尊

3万元W立项预算V6万

立项预算2300100万元W立项预算V300

服务类<100万元

万元万元元，在线下先完成三家

比价，再直接委托。

11.3.5单一来源采购适用范围

11.3.5.1因技术/资源/市场等垄断、标的物无替代性导致供应商单一来源的，包括但不

限于政府行政事业单位及地方垄断性质的工程或服务（主要指水、电、燃气、热力、政府

部门书面指定的当地垃圾清运等相关服务）、资源垄断（包括但不限于广告立柱、广告

牌、独家经营的电视台、报纸、电台广告、网站，授权独家承办的展览、资格培训及考

试，中石油、中石化等石油石化能源行业供应商，电信'联通、移动等宽带网络供应商

等）、技术垄断（主要技术采用特定的专利或者专有技术）。

11.3.5.2甲方指定供应商相关业务。其中，甲方出具书面指定函件且有甲方签章（公章

及合同专用章均可），或通过甲方内部审批的审批单且有甲方代表签字，或甲方招标文件

中有明确约定的，且拟指定供应商须具备相应资质条件，不受采购金额限制，均可单一来

源采购。若不能提供前述书面指定函件或相关招标文件，且年采购预算2200万元的，需

进行邀请招标或公开招标，不允许进行单一来源采购。若不能提供前述书面指定函件或相

关招标文件，且年采购预算＜2（）0万元的，拟指定供应商须具备相应资质条件，相应采购

立项需报采购单位办公会审批（上会议案中需列明拟指定供应商的资质条件、公司内部引

荐人、项目采购预算及采购单位当地同类项目价格等决策依据）；公司内部引荐项人需对

供应商引进事项负责；同时，需在合同中明确该项目服务质量（第三方满意度调查结果）

不得低于采购单位当地同类项目平均水平及该项目上年度服务质量，且实际采购金额不得

超过项目年度财务预算金额。

11.3.5.3我方与供应商我合进行市场开发，且我方投标文件已明确中标后将某类业务分

包给某供应商的。

11.3.5.4指定品牌的厂家采购或厂家独家授权经销商供货的采购（如指定品牌与预算的

固定资产购置）。其中，采购单位通过调研业主方或使用单位意见，对某品牌有明确偏好

的，可视为指定品牌（需附有相关调研报告）；厂家（独家）授权经销商供货的，应出具

（独家）授权声明。

11.3.5.5公司办公场地和自用经营性场地租赁，出租方属于独立法人企业的（不含非住

宅项目中租赁相关资源，出租方属于甲方或业主方的情形）。

11.3.5.6需从原供应商采购工程、设备或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求的

（如新增签证的小额工程、软件二次开发、与已有软件或硬件相匹配的硬件或软件等）。

11.3.5.7各城市公司同一物业项目或物管中心新增管理面积，同一物业项目或物管中心

在二级类别物业基础服务中新增三级类别，已按片区实施集中采购、片区新增物管项目

的，以上三种情形中，原供应商上年度业绩评价达到B级及以上的，可实施单一来源采

购。同时，需在合同中明确新增部分的服务质量（第三方满意度调查结果）不得低于采购

单位当地同类项目平均水平及该项目上年度服务质量，新增部分的合同期限不得超过原已

签合同的期限，且实际采购金额不得超过新增部分的年度财务预算金额。

11.3.5.8新接管项目，需继续与原物业公司遗留供方合作，否则影响项目平稳过渡的可

先按单一来源采购签署不超过3个月的临时合同。

11.3.5.9招商蛇口及公司各下属单位在同一行政区域（市级）内，供应商提供的与已签

约单位一样物资，如果A公司是通过公开招标或邀请招标或竞争性谈判采购方式确定该供

应商，且合同仍处于有效期内的，那么，在同区域内的B公司可参照原合同价格进行单一

来源采购。

11.3.5.10其他集团、上级单位与公司总部批准的情形。

11.3.6直接委托采购适用范围

11.3.6.1单次采购金额低于6万元的采购。除垄断类业务和通过招商到家汇集采平台采

购的外，3-6万元的直接委托采购需在线卜.先完成至少三家比价（需密封投递报价，采购

单位风险管理部门或采购主管部门监督拆封），并提供比价供应商无关联关系截图证明

（天眼查等），再进行直接委托（线下比价供应商可不要求入库，但中选供应商需办理入

库）。

11.3.6.2符合条件的常规采购合同、战略采购合同与年度合作协议的续签（续签价格或

其他关键条款有调整的必须经过合同谈判）。

11.3.6.3有效期内的战略采购、年度合作协议的具体执行合同。

11.3.6.4以公允价格采购招商蛇口或公司全资分、子公司或各单位主营业务范围的物资

或服务，且符合关联交易关联要求的（内部采购）。

11.3.6.5因涉及生命财产安全紧急抢修而进行的采购（含突发自然灾害的防灾物资购

置），需提供抢修前后的现场照片或其他证明文件。

11.3.6.6因紧急突发情况需应急处置，否则对企业生产经营造成严重影响的，如紧急诉

讼、仲裁、消防整改等。

11.3.6.7因新物业项目接管、原外包单位临时退场、甲方或业主临时委托等，自接到书

面通知至物资/服务进场时间不足30天，来不及通过上线集团招采平台采购与合同审批

的，可在本单位上年度B级及以上的同类业务供应商中以小高J•同类项目的价格进行临时

采购，但合同期限最长不得超过3个月。若临时直接委托价格高于同类项目，或因市场开

拓新进城市、新接管项F!、开展新业务等原因，无历史供应商或供应商不健全，导致无同

类业务供应商参照的，采购单位办公会可决定临时委托的供应商及价格。

11.3.6.8员工宿舍租赁业务；公司办公场地和自用经营性场地租赁，出租方属于自然人

的；在非住宅项目租赁相关资源中，出租方属于甲方或业主单位的。

11.3.6.9按统一费用（率）面向非特定个人、机构开展代理服务的（如招聘、派遣、猎

头服务、员工供餐等），按确定的费用（率）执行，具体按实际成交金额结算费用。

11.3.6.10实质为代收代缴且甲方书面指定品牌与价格，或甲方已完成招采流程的采购

（无论我方是否开具发票）。

11.3.6.11中航楼宇、中航南光电梯、招商建筑智能业务中，因施工进场时间紧急（自接

到书面通知开始计算不足15天），只有通过线下紧急采购才能满足项目采购需求，须以满

足甲方的意愿为根本原则，经本单位办公会审批同意的采购。

11.3.6.12中航楼宇、中航南光电梯、招商建筑智能业务中，物资采购受到甲方制约，乙

方本质上是代甲方购买，物资品牌或供应商为甲方指定（函件、邮件、招标文件、招标清

单、投标文件、投标清单、施工合同等均可认定为证明文件），须以满足甲方的意愿为根

本原则，经本单位办公会审批同意的采购。

11.3.6.13集团、上级单位或公司总部规定的其他情形（如涉及保密敏感信息或上市公司

未公开事项，且难以采取合理可行技术手段避免前述信息泄露的等）。

11.4不得规避招标

11.4.1除上述规定可以不进行招标的情形外，任何单位和个人不得将必须进行招标的项

目化整为零或以其他形式规避招标。

11.4.2物资和服务类采购金额达到公开招标条件的，任何单位和个人不得将标的拆分标

段而采用非公开招标的方式。

12上线集团招采平台的范围

除下列项目外，公司各类采购应通过集团招采平台实施:

序号不卜.线集团招采平台采购项目的类别/说明

1单次采购金额低于6万元的经营项口。

2向政府缴纳的行政事业性收费项目。

3通过招商到家汇集采平台购买的物资及服务。

4全部使用维修基金且由业主方招标，我方仅代签合同的情形。

5水、电、燃气、供暖等明确公示价格的代收代缴项目。

13关键采购活动控制

13.1采购需求计划

13.1.1采购需求计划编制

13.1.1.1与各单位主营业务相关的年度采购需求计划，由本单位采购主管部门协同各使

用单位（项目）进行编制，

13.1.1.2其他年度采购需求计划，由公司总部、各单位职能部门根据实际需要和职能分

工自行编制。

13.1.1.3每年第四季度在供应商管理系统中编制下一年度的采购计划。

13.1.1.4临时采购计划，参照年度采购计划分工，在供应商管理系统中临时编制。

13.1.2采购计划审批

所有采购计划由编制部门、采购主管部门、财务部门、编制部门分管领导依次在供应商

管理系统中审核、审批，

13.2采购立项

13.2.1立项要求

13.2.1.1常规采购需在供应商管理系统中预先完成采购需求计划审批，方可进行采购立

项。立项时，各单位采购主管部门应根据项目地理分布和品质档次要求等，统筹、集中同

类采购需求，按公司集中采购要求组织实施。

13.2.1.2公司所有采购立项在供应商管理系统中进行。其中，与各单位主营业务相关的

采购项由项目（使用/需求单位）或采购主管部门协同进行立项；其他采购项目，由公

司总部、各单位职能部门组织立项。

13.2.1.3立项前，采购单位采购主管部门或公司总部、各单位职能部门可根据实际需要

组织召开采购策划会（非强制性要求），进一步讨论明确采购需求、评审标准、拟邀请的供

应商、相关工作分工及要求等。

13.2.1.4招标采购的评审小组人数为5人或以上的单数（与投标单位有关联关系的相关

人员不得担任评委），可由集团招采平台随机抽取，也可由采购单位自行组建/指派（采购

单位可设定、审核评委资质后发文成立内部评审小组，从中抽取或指派，抽取的评审小组

需跨部门组成；应甲方要求，招标方自行组建评审小组的，评审小组可吸纳甲方代表，但

甲方代表不能超过评委人数的一半）；为降低采购成本，采购单位周边无集团设置招投标

中心的，可选择异地分散评标。

13.2.1.5有技术标评审的竞争性谈判采购，评审小组人员为3人或以上的单数（与投标

单位有关联关系的相关人员不得担任评委），由采购单位自行组建/指派（采购单位可设

定、审核评委资质后发文成立内部评审小组，从中抽取或指派，抽取的评审小组需跨部

门）；同时需明确评审小组组长（原则上，组长由使用/'需求单位负责人或其指定人员担

任）。

13.2.1.6无技术标评审的竞争性谈判采购或单一来源采购，不填写评委产生方式及人

数、技术标权重等内容，商务标权重为100机

13.2.1.7为简化流程、提高效率，选择直接委托采购的，其采购立项与合同审批流程合

并。其中，续签合同且价格等关键条款有调整的，合同主办部门应牵头成立价格谈判小组

（由合同主办部门、采购部门、财务部门和风险管理部门跨部门组成，且不低于3人），

开展合同谈判，确定续签价格和其他条款，并将相应谈判记录作为合同文本审批的附件资

料，一并上传至供应商管理系统。

13.2.1.8拟邀请的供应商必须已在集团招采平台入库“其他-招商积余”。

13.2.1.9在选择供应商时应确认拟选择供应商间是否存在关联关系；通过“集团招来平

台一供应商管理一诚信管理”和总部的通知公文查询供应商违规情况；禁止选择存在明显

关联关系、被列入诚信黑名单的供应商C

13.2.1.10招标采购、竞争性谈判采购、单一来源采购需编制采购需求文件，并作为采购

立项的附件，一并提交。

13.2.2采购需求文件编制要求（参照相关模板编制）

13.2.2.1设置投标最高限价、无效标、否决标、流标条件的，应在采购需求文件中明

确。

13.2.2.2是否收取投标保证金或履约保证金，应在采购需求文件中明确。

13.2.2.3采购需求文件须明确集团招采平台使用费及评审费用由中标单位或招标单位承

担（原则上由中标单位承担）。

13.2.2.4采购需求文件必须按公司规定公布统一的违规违纪举报电话及举报邮箱。

13.2.2.5采购文件必须包含投标函、法定代表人证明书、授权委托书范本。

13.2.2.6总报价由分项报价组成的，必须包含相关明细报价表。商务标总价按照含税总

价及不含税总价分别填报，投标人采用一般计税方法计税的（一般纳税人），需开具增值

税专用发票，商务标应按照不含税总价进行对比排序；投标人采用简易征收的（非一般纳

税人），原则上应以含税总价进行对比排序。

132.2.7采购需求文件需明确评审方式，其中物资类及智能化施工劳务分包采购使用最

低有效报价法评审；服务类采购原则上需使用综合评分法，特殊情况需在立项中列示、说

明。

13.2.2.8采购需求文件需明确商务标评审基准价格，原则上，评审基准价格为各投标单

位的最低有效报价，也可根据需要选择为各投标单位的平均价或在平均价的基础上下浮/上

浮一定比例确定。

13.2.2.9采购需求文件需明确技术标与商务标的各自权重（技术标与商务标的评审基准

分均为100分），原则上需遵循以下规定，特殊情况需在立项中列示、说明：

工程维保、咨询服务、秩序维护、环埴服务人事服务、营销服务、保险服

专业类别

IT软件类类务、检测服务、其他类

商务标权重40%〜70%260%250%

技术标权重30%〜6调0-40%0-50%

13.2.3立项审批

13.2.3.1采购项目属于公司“三重一大”管理范畴的，在上会审批前，需与本单位采购

主管部门就采购事项先行沟通；会议审批通过后，发起单位上传相关会议纪要及资料，其

立项审批至本单位采购主管部门及其分管领导。

13.2.3.2各单位外聘律师服务（含常年法律顾问）的采购立项需经总部风险管理部审核。

13.2.3.3各单位数字化项H的采购立项需经总部科创业务部审核。

13.2.3.4年采购预算＜200万元，拟指定供应商须具备相应资质条件，但甲方不能提供

相关书面指定函件的采购立项，需报采购单位办公会审批（上会议案中需列明拟指定供应

商的资质条件、公司内部引荐人、项目采购预算及采购单位当地同类项目价格等决策依

据）。

13.2.3.5资产公司遗留地产项目的工程类采购（含工程施工及配套材料设备、工程服务

等采购事项），在上公司总部办公会审批前，需与总部运营管理部就采购事项先行沟通；

会议审批通过后，发起单位上传相关会议纪要及资料，其立项审批至总部运营管理部。

13.2.3.6除上述事项外，公司所有采购立项审批权限如下（本审批权限仅为基本权限,

各下属单位可在此基础上增添但不得删减相应流程）：

0.5万元〈（年）采购预算V6万元6万元至（年）采购预算〈15万元（年）采购预算215万元

公司总部、各单位职能部门经办

公司总部、各单位职能部门经办人

人一经办部门负责人一采购主管

公司总部、各单位职能部门经办人一经办部门负贡人一采购主管部

部门负责人一财务部门负责人一

一经办部门负责人一采购主管部CJ负责人一财务部门负责人一经

经办部门分管领导一采购主管部

门负责人一经办部门分管领导办部门分管领导一采购主管部门

门分管领导一财务部门分管领导

分管领导一财务部门分管领导

一采购单位总经理

13.3招标采购管理

13.3.1发布招标公告/招标邀请函与整合招标文件

13.3.1.1采购主责部门（公司总部、各单位职能部门，下同）CA证书持有人在集团招采

平台建立招标项目信息与招标项目计划。

13.3.1.2采购主页部门CA证书持有人在集团招采平台编制、发布招标公告（公开招标）

或招标邀请函（邀请招标）。

13.3.1.3采购主责部门CA证书持有人从集团招采平台下载/安装招标文件编制工具软

件。

13.3.1.4采购主责部门CA证巾持有人利用招标文件编制工具软件将立项签报中已审批通

过的采购需求文件整合为招标过程文件（QZB格式）。

13.3.1.5采购单位CAiE书管理员相关规定进行电子签章，生成招标文件（ZBJ格式）。

13.3.2发布招标文件

13.3.2.1采购主责部门CA证书持有人登录集团招采平台上传招标文件（ZBJ格式），

13.3.2.2集团招采平台审核立项、需求文件等采购资料。审核通过后，进行发布。

13.3.2.3招标采购中，因故需要延长公告/投标期的，需在原投标截止时前，通过变更招

标公告或招标邀请函的方式进行延期；原投标截止时到期后，无法延期.

13.3.3供应商下载招标文件

13.3.3.1招标公告/邀请函与招标文件发布后，相关供应商可凭本单位的企业CA证刊登

录集团招采平台查看，并回复是否参加投标。

13.3.3.2决定参加投标的供应商，应回复参加投标，并在缴纳平台使用费用后，方可下

载招标文件。

13.3.4答疑、踏勘与补遗

13.3.4.1采购主责部门根据招标文件及实际工作需要，决定是否在投标截止前进行招标

答疑。如需答疑，山采购主责部门CA证书持有人在集团招来平台事先发布通知，答疑纪要

由采购主责部门拟写，经项目/部门负责人审批后，按集团招采平台要求公示。

13.3.4.2采购主责部门根据招标文件及实际工作需要，决定是否是在投标截止前组织现

场踏勘。如需进行现场踏勘，由采购主责部门CA证书持有人在集团招采平台事先发布通

知，由采购主责部门负责具体组织，填写《现场踏勘记录表》（表21112-01-02）,经项

目/部门负责人审批后，按集团招采平台要求公示。

13.3.4.3采购主责部门发现招标文件有遗漏或错误，可由部门CA证书持有人在集团招采

平台发布补遗，进行补充或更正，补遗文件（不含采购项目延期补遗）需经部门负责人审

批。

13.3.5投标单位编制/上传投标文件

13.3.5.1投标单位需从集团招采平台下载/安装投标文件编制工具软件。

13.3.5.2投标单位根据投标文件要求，逐项编制文件'准备投标资料，并通过编工具软

件生成投标过程文件（QTB格式），经投标单位签署本单位企业CA证书、法定代表人CA

证书后，形成正式投标文件（TBJ格式）。

13.3.5.3投标单位需在投标截止前将投标文件（TBJ格式）上传至集团招采平台；否

则，其投标文件将被拒收，

13.3.6预定开标（评标）会议室/组建评审小组

13.3.6.1采购主责部门CA证书持有人需在开标前三日在集团招采平台预定开标/评标会

议室（集团招采平台目前在北京、上海、深圳、武汉、漳州等地设有评标中心）。

13.3.6.2采购主责部门CA证书持有人需在集团招采平台提交评委组建申请。其中，评委

由集团招采平台抽取的需明确外部专家抽取区域、抽取条件等；评委由采购单位自行指派

的，需在集团招采平台进行登记备案，并按集团招来平台要求提交相关（说明）文件。

13.3.6.3采购单位自行指派评委的，与投标人有利害关系的人员应当主动回避。

13.3.7开标、评标、定标与中标候选人公示

13.3.7.1开标与评标由集团招来平台根据相关法律法规及招标文件组织。其中，投标单

位数量按照N2N+1的要求进行（5!为中标数量），低于3家或招标文件规定家数的（23

家），不得开标，做流标处理，重新组织采购（不需另行立项审批，直接在集团招采平台

重新发布，但更改采购方案的应重新履行采购程序）：经评审，有效投标单位（评审小组

认定其标书实质响应了招标文件要求，且不存在围标、串标等违规行为的投标单位方为有

效投标单位）不低于2家的或招标文件规定家数的（22家），可继续评审。

13.3.7.2评标应严格依据招标文件相关条款进行，招标文件没有明确规定的评标标注和

方式不得作为评审依据。

13.3.7.3评标需依次进行清标评审、资格审查、符合性审查、技术标评审、商务标评

审，最终形成评审报告，经所有评委签字后，在集团招采平台发布/公示。

13.3.7.4评审报告需用评委CA证书或集团招采平台新技术成果（云签章）等进行签署。

13.3.7.5原则上，所有招标采购项目，公司授权评标小组选择综合排序第一名的投标人

为中标人，并按集团招采平台相关要求进行“中标候选人”公示。

13.3.7.6若采购主责部门在中标候选人公示期间，分析各投标单位投标文件不符合招标

文件要求且涉及中标候选人变更的，应及时向集团招采平台发起评标复议，或完成招标异

常审批后定标（发布中标/中选通知书）。

13.3.8开具中标通知书与签署业务合同

13.3.8.1若拟中标候选人的投标报价超出采购立项预算额度的，采购主责部门需以0A签

报方式列明原因，申请追加预算，获得批准后，报备集团招采平台。否则，不得签发中标

通知书。

13.3.8.2评审报告与中标候选人公示结束后，中标单位应与集团招采平台结算相关费用

（含集团招采平台使用费和专家评审费用）。费用结清后，集团招采平台推送中标通知

书。

13.3.8.3中标通知书发出30天内，中标单位凭中标通知书与采购单位签署相应业务合

同。

13.3.8.4原则上，拟签订合同的内容应与招标文件、中标人报价及投标文件相关内容保

持一致，不建议采购单位与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容再次谈判。

13.3.8.5开标至中标单位签署合同为止，凡属于与评标有关的任何情况均须严格保密。

中标单位确定后，采购单位可不对未中标单位就评标过程以及未能中标原因作出任何解

释。未中标单位不得向评标人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。

13.3.9招标异常处理

13.3.9.1招标异常情况主要包括：有效投标单位不足，排序第一的中标候选人弃标，答

订合同一个月内又单方面终止合同的等情形。

13.3.9.2评审小组按招标文件否决投标人后，有效投标单位低于2家或招或招标文件规

定家数的（22家），认定为竞争性不充分，应终止招标程序，重新发布招标公告或邀请

函、组织招标（不需另行立项审批，直接在集团招采平台重新发布，但更改采购方案的应

重新履行采购程序）。

13.3.9.3当同一采购项目至少经过一次公开招标投标单位数量仍然不能满足招标文件要

求（23家）时，可经重新立项审批后采用非招标方式采购，其中，投标供应商家数22家

的，采用竞争性谈判方式采购，只有1家投标供应商的，可采用单一来源采购方式。若调

整增加投标单位的，原拒绝接受或未回复邀请或串标的投标单位，不得再行邀请其参加。

13.3.9.4排序第一的投标单位在定标前（中标/中选通知书发布前）弃标，采购主责部门

报本单位办公会审批后（可在供应商管理系统提报本单位办公会成员审批），可按照中标

候选人名单排序依次确定其他候选人为中标人，或重新招标。

13.3.9.5定标后，中标单位在合同签署前主动弃标：或在已完成招标的三个月内，原中

标单位在签订合同一个月内又单方面提出终止合同的：为节约招标成本，采购主责部门报

本单位办公会审批后（可在供应商管理系统提报本单位办公会成员审批），可与原招标时

第二候选单位在不高于原中标价的前提下签署合同。

13.3.9.6定标后，中标单位在合同签署前主动弃标的，或单方面提出终止合同的中标单

位，与公司及各下属单位只开展单一业务合作的，应纳入本单位诚信黑名单，永久取消其

公司范围内的中标资格；与公司及各下属单位开展多种业务合作的，应永久取消该供应商

在公司范围内该类业务上的中选资格。

13.3.9.7若发生前述以外的招标异常情形，由采购主责部门报本单位办公会审批后（可

在供应商管理系统提报本单位办公会成员审批）进行决策。

13.4竞争性谈判与单一来源采购管理

13.4.1发布采购公告

13.4.1.1采购主责部门CA证书持有人根据立项签报及相关审批记录，在集团招采平台填

写采购项目信息，评审规则、评审人数、关键时间节点等内容，申请发布采购公告。其

中，单一来源采购需选择事先公开。

13.4.1.2集团招采平台对相关信息审核后，在选定的供应商范围内进行发布，原则上，

公告期间不得低于3个工作口。对时效性要求高的采购项目，经集团招采平台批准，可缩

短公告时间。

13.4.1.3采购过程中，因故需要延长报价期的，需在原报价截止时前，通过发布补选通

知进行延期；报价截止时到期后，无法延期。

13.4.2报价单位下载采购文件

拟邀请的供应商凭本单位企业CA证书或注册账号密码登录集团招采平台，回复是否参

与报价。参与报价的供应商，可直接下载采购需求文件及附件。

13.4.3补遗、澄清与踏勘

采购主责部门根据采购需求文件及实际工作需要，决定是否在报价截止前进行补选、

澄清与现场踏勘。具体要求及审批参照招标采购管理相关条款进行。

13.4.4报价单位上传报价文件

13.4.4.1未设有技术方案的采购，报价单位只需按要求上传商务报价文件。报价文件

中，标注加盖公章的文件应加盖公章后上传（PDF格式），其他文件可上传Word/excel等

文档。

13.4.4.2设有技术方案的采购，报价单位的商务报价文件与技术报价文件须分开独立编

制，分别上传至交易平台；否则视为不符合要求，其报价可能被拒绝。报价文件中，标注

加盖公章的文件应加盖公章后上传（PDF格式），其他文件可上传Word/excel等文档，

13.4.4.3报价文件必须在报价截止日前成功上传至集团招采平台，报价截止后禁止修

改。

13.4.5谈判与评审

13.4.5.1采购主责部门CA证书持有人在谈判、评审前需进行“智能检测”，发现异常，

需立即中止评审，并质询供应商相关行为；供应商有特殊情形且能提供相关证据的，及时

向招商蛇口产品管理部及集团招来平台澄清或申诉；澄清或申诉成功，方可继续评审。异

常供应商无特殊情形或不能提供相关证据，或申诉不成功的，采购单位需立即终止招采活

动，根据集团招采平台相关记录及评审报告，30天内拟文处理违规供应商，并上报公司总

部运营管理部。

13.4.5.2竞争性谈判采购，采购主责部门在评审前需发起至少两轮的价格谈判；单一来

源采购，采购主责部门在评审前需发起至少一轮的价格谈判（中航楼宇、中航南光电梯、

招商建筑智能业务中，新增签证小额工程的单一来源采购，若因甲方工程清单暂未明确导

致价格谈判无实质性意义的，可暂不组织谈判）。

13.4.5.3谈判时，需给予全部候选供应商平等谈判机会，并将最终的谈判价格作为成交

价格，谈判后的最终报价不能高于首次报价。使用线下谈判的，谈判参与人员至少包括采

购主责部门、采购主管部门相关人员，并可视项目情况邀请其他部门参与谈判。

13.4.5.4设置技术标的竞争性谈判采购，评审由采购主责部门按集团招采平台要求自行

组织，评审小组组长及其他成员需在采购立项时明确。采购主责部门CA证书持有人应在报

价截止前，在集团招采平台录入评委信息（手机号、身份证号、专业类别等）。

13.4.5.5竞争性谈判采购中，报价单位低于3家的或有效报价单位低于2家的,认为竞

争性不充分，应终止评审，属于采购失败，需重新采购。

13.4,5.6谈判结束后，评审小组进行技术方案评审（若有），然后由采购主责部门CA证

书持有人根据各供应商的最终报价完成商务/报价评审，再进行评审记录汇总，形成评审报

告。

13.4.5.7评审需严格依据采购文件相关条款进行；采购需求文件没有明确规定的评审标

准和方式不得作为评审依据。

13.4.5.8竞争性谈判采购与单一来源采购评审发生异常时，严禁直接生成评审报告，需

在“评审记录汇总”中添加相关说明（包括但不限于异常情况及处理结果）后，再生成评

审报告；并根据评审报告进行采购结果公示或进行重新采购。

13.4.6确定中选单位、公示与合同签署

13.4.6.1所有竞争性谈判采购项目，采购主责部门CA证书持有人选择最低有效报价的报

价人或公司授权评审小组（若有）选择综合排序第一名的报价人为中选方，并按集团招采

平台相关要求进行“中选候选人”公示。

13.4.6.2若拟中选候选人的报价超出采购立项预算额度的，采购主管部门需以0A签报方

式列明原因，申请追加预算，获得批准后，报备集团招采平台。否则，不得签发中选通知

书。

13.4.6.3公示结束后，采购主责部门CA证书持有人在集团招采平台发布中选通知书。中

选单位与集团招采平台结算相关费用（平台使用费）后，方可下载/打印中选通知书。

13.4,6.4中选通知书发出30天内，中选单位凭中选通知书与采购单位签署业务合同。

13.4.7竞争性谈判采购异常处理

在竞争性谈判采购中，发生有效投标单位不足，排序第一的中选候选人弃标，签订合同

一个月内又单方面终止合同的等采购异常情形的，参照招标采购管理相关条款处理。其中，

同一采购项目经过一次公开竞争性谈判采购或两次邀请竞争性谈判采购，投标单位数量仍

然不能满足招标文件要求时，经重新立项审批后，可降低竞争性谈判邀请供应商家数，直至

采用单一来源采购方式。

13.5直接委托采购管理

13.5.1直接委托采购实施

为简化流程、提升采购效率，直接委托的采购立项与合同审批流程合并。采购主责部

门根据供应商管理系统审批后的直接委托采购立项与合同审批记录，直接实施采购。

13.5.2直接委托采购备案

单次采购金额不低于6万元，且属于上线集团招采平台的范围的直接委托采购，在合

同签订后30日内，采购主责部门CA证书持有人需在集团招采平台进行项目报备，取得项

目报备回执。

14合同签约要求

14.1基本要求

14.1.1确定供应商和合同内容后，各类采购业务的合同审核审批通过供应商管理系统实

施，且应在中标/中选通知书发出30天内、合同履约前完成书面签署。

14.1.2合同起草与签约时需将不含税价、税率、税款、含税价分别列项。

14.1.3合同期限等按公司相关合同制度执行。

14.1.4合同签署后应按业务类别、时间分类，编制目录，并建立合同管理台账，并及时

归档，具体按公司合同管理相关制度执行。

14.2续签要求

14.2.1协议年度内年度供应商年度业绩评价85分及以上且达到合同约定条件，可以续

签。

14.2.2合同主办部门需牵头成立价格谈判小组，经谈判后，续签价格不得高于上一合同

价格的110%且在财务预算范围内。

1