2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务能力提升试卷A卷附答案

2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务

能力提升试卷A卷附答案

一单选题（共80题）

1、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拔土

地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

2、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。

A.衡口办文查询

B.触控系统查询

C.远程网络查询

D.资料室阅读查询

【答案】D

3、确定和区分土地权利归属的惟一标识是（）。

A.土地权属

B.宗地号

C.土地坐落

D.土地权利人的名称

【答案】D

4、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在“登记的其他

内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

5、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）o

A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权

B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭

C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失

D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回

【答案】A

6、代理是民法中一项重要的法律制度，下列名项不属于代理范围的是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】B

9、关于土地使用权转移，下列说法错误的是()o

A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让

B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移

C.赠也是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附

属设施无偿转让给受赠者的行为

D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、曲筑

物及其附属设施的行为

【答案】B

10、()土地登记不需报人民政府审批。

A.更改

B.初始

C.注销

D.变更

【答案】C

11、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是（）O

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

12、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在“登记的共

他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

13、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）o

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

14、下列选项属于异议登记申请内容的是（）o

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

15、关于一土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记，F列说法错误的是

()O

A.三种权利的变更登记有日常性

B.三种权利的变更登记有个别性

C.没有进行总登记或初始登记，也可以进行变更登记

D.变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变

【答案】C

16、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是()。

A.国家重点扶持的交通用地

B.某集团商贸中心建设用地

C.军事用地

D.城市基础设施用地

【答案】B

17、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）。

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

18、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

19、土地登记代理人禁止同时在（）土地登记代理机构内执业

A.1个

B.2个及2个以上

C,3个及3个以上

D.4个及4个以上

【答案】B

20、《国有土地使用证》应由（）核发给划拨国有建设用地使用权人。

A.省级I：地主管部门

B.城镇规划部门

C.县级土地主管部门

D.土地登记机构

【答案】D

21、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）。

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

C审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改土地权利证书

【答案】A

22、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

23、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地卜建筑物，其土地权利

可确定为（）。

A.用益物权

B.土地收益权

C.土地使用权（地下）

D.土地他项权利

【答案】C

24、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理机构

B.由其监护人担任

C.县级土地主管部门

D.当事人自己

【答案】B

25、在土地登记杳询中，直询机关对属于不予受理直询范围的，应在（）个工作日内

告知有询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

26、土地总登记申请与其他的土地登记申请最大的不同是（）。

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

27、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过()年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

28、()是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按

照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

29、代理关系的主体不包括（）。

A.代理人

B.被代理人

C.利害关系人

D.相对人

【答案】C

30、当土地在记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请更正原登

记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

31、（）土地登记不需报人民政府审批。

A.更改

B.初始

C.注销

D.变更

【答案】C

32、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括（）。

A.上地登记申请书

B.申请人身份证明

C.地上附着物权属证明

D.土地利用现状证明

【答案】D

33、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是（）。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

34、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是（）。

A.为乡村公共与公益事业需要使用上地的

B.不按照批准的用途使用土地的

C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D.在法定允许下将土地转让他人使用的

【答案】D

35、土地等不动产物权变动的公示方式为（)0

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

36、因（）的消灭而进行的量记称为注销党记。

A.土地

B.土地权利

C.土地用途

D.土地权利人

【答案】B

37、下列各项中，不属于土地总登记公告意义的是()。

A.追求登记效力的公平性，保证登记的公信力

B.为土地登记机关树立良好形象

C.在一定时间内，征询利害关系人的异议

D.让权利人及时了解其土地权利是否得到保护

【答案】B

38、进行注销异议登记时，对异议卷记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的材料应为

()出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

39、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）

A.合法建造房屋

B.继承房屋

C.房屋所有权人姓名变更

D.共有房产份额变化

【答案】D

40、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

41、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（）。

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物

已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但这

并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D4氐押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地

行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

42、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必须以船籍地

为住所

【答案】B

43、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以

向有关方面提供，要求查彻机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询方式称为（）。

A.签证

B.鉴证

C.盖章查询

D.批准

【答案】B

44、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。

A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序

B.代理事项是土地登记代理合同的客体

C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

D.上地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益

【答案】C

45、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

46、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式

公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

47、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土

地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

48、关于土地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C土地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

49、李某欲抵押一宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用权不确定，则该宗土地

()O

A.可申请登记和支配

B.无法登记但可支配

C.可登记但无法支配

D.无法登记和支配

【答案】D

50、李某欲抵押•宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用权不确定，则该宗土地

()O

A.可申请登记和支配

B.无法登记但可支配

C.可登记但无法支配

D.无法登记和支配

【答案】D

51、()是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

52、土地登记依法原则的含义不包括()。

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或

缩小土地登记的效力

D.上地登记机构应当依法对工地登记义务人的申请进行审查和在上地登记簿上进行登记

【答案】B

53、土地登记机构一般设在（）。

A.各级政府

B.集体土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

54、以出让方式获得上地使用权的上地进行房地产开发，满（）年未动工开发的可以

收回土地使用权。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

55、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是（）。

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代为'

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记

D.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记

【答案】A

56、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是（）。

A.为乡村公共与公益事业需要使用土地的

B.不按照批准的用途使用土地的

C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D.在法定允许下将工地转让他人使用的

【答案】D

57、土地登记公开性的内在要求是（）。

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.土地登记资料可公开查询

【答案】D

58、上地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。

A.更正登记

B.异议登记

C预告登记

D.查封登记

【答案】B

59、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）o

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变E寸应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更登记申请人

权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容,

因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

60、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，士地使用权人需要继续使用土地的应当至

迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B半年

c一年

D.两年

【答案】C

61、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

62、权利登记制度发源于（）。

A法国

B.德国

C.中国

D.澳大利亚

【答案】B

63、()是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地

权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

64、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为

称为企业的()。

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

65、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

66、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

67、土地利用具有（）。

A.社会性

B统一性

C.阶级性

D.历史性

【答案】A

68、卜.列选项属于异议登记申请内容的是（）。

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

69、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现下列（）情况时,

受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

70、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）

A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交赠与合同

B.名称变更的材料

C.依法需要补交工地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清上地出让价款凭证、税费缴纳

凭证

D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当强交有批准权的人民政府的批准文

件

【答案】B

71、下列土地登记事项中，不可能发生的是（）。

A.原始登记文件可能出错

B.原始登记文件不会出错

C.土地登记人员审查疏忽或书写错误

D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土池登记引发的错误

【答案】B

72、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）。

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理上地用途变更登记时审核的重点

C.工地用途变更批准文件是上地登记机关进行工地用途变更登记的依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件

【答案】A

73、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括（）。

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

74、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地,

由（）登记造册，核发证书，确认使用权C

A.县级人民政府

B.县级以上人民政府

C.县级工地行政主管部门

D.县级以上土地行政主管部门

【答案】B

75、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是（）。

A.买卖

B赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

76、土地登记代理人禁止同时在（）土地登记代理机构内执业。

A.1个

B.2个及2个以上

C.3个及3个以上

D.4个及4个以上

【答案】B

77、《国有土地使用证》应由（）核发给划拨国有建设用地使用权人。

A.省级土地主管部门

B.城镇规划部门

C.县级上地主管部门

D.土地登记机构

【答案】D

78、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

79、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应

由（）承担赔偿责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政主管部门

【答案】B

80、卜.列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是（）。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

二多选题（共20题）

1、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行为能力的自然人

C.限制民事行为能力的自然人

D.无民事行为能力的自然人

E.非法人组织

【答案】AB

2、土地使用权设定抵押后，抵押人仍享有对该抵押土地使用权的（）的权利。

A.占有

B.使用

C.收益

D处分

E.所有

【答案】ABC

3、目前我国主要的土地证书有（）等。

A.《土地租赁权利证明书》

R.《划拨国有土地使用证》

C.《集体土地所有证》

D.《土地他项权利证明书》

E.《集体土地使用证》

【答案】CD

4、按照我国现行的地价体系，土地的价格一般有（）。

A.市场变动价

B.基础地价

C.标定地价

D.出让底价

E.市场交易价

【答案】BCD

5、在土地登记申请过程中，不可以直接申请，必须由其法定代理人代理申请的是

()O

A.法人

B.非法人组织

C.无民事行为能力的自然人

D.有完全民事行为能力的自然人

E.限制民事行为能力的自然人

【答案】C

6、经县级以上人民政府依法批准，符合以划拨方式取得的建设用地有()。

A.某市文化局办公用地

B.住宅小区用地及配套绿地

C.城市污水处理场用地

D.军事用地

E.油（气、水）井场及作业配套设施用地

【答案】ACD

7、土地登记代理委托书在生效之前需由（）签字。

A.委托人

R.土地法人

C.土地登记申请法人代表

D.土地登记代理机构

E.土地登记代理人

【答案】AD

8、下列情形中，可以实行国有土地使用权租赁的有（）。

A.原有建设用地发生土地转让

B.原有建设用地发生企业改制

C.原有建设用地发生用途改变

D.新烟建设用地

E.经营性房地产开发用地

【答案】ABC

9、下列关于《土地登记申请书》填写基本要求的表述正确的有（）。

A.《土地登记申请书》由登记机关负责填写

R.《土地登记申请书》以宗地为单位填写

C.一个土地使用者或所有者使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写

D.一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共有使用权人

分别填写

E.土地他项权利申请书只由土地他项权利拥有人填写

【答案】BCD

10、土地登记文件资料的收集应遵循的原则包括（）。

A.及时

B.完整

C间隔

D.系统

E.无遗漏

【答案】ABD

11、下列各项中，属于土地异议登记的法律特征的有（）。

A.异议登记的前提是土地进行了更正登记

R.异议登记必须得到土地权利人的同意

C.异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿

D.异议登记失效后，原申请人就同•事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不

予受理

E.异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地

抵押权登记

【答案】CD

12、下列各项属于非营利性社会福利设施用地的有（）。

A.殡葬设施

B.城乡卫生院

C.收容遣送设施

D.福利性住宅

E.残疾人社会福利设施

【答案】ACD

13、土地登记代理合同中，委托人的义务有（）。

A.承担局部后果的义务

R.承担处理事务费用的义务

C.支付代理佣金的义务

D.提供相关资料的义务

E.对代理人的监督管理

【答案】BCD

14、土地登记代理的程序主要包括（）。

A.接受委托

B.签订土地登记代理委托书、代理合同

C.收集查询I:地登记相关信息与资料

D.开展具体业务

E.制作土地证书耳提交成果

【答案】ABCD

15、下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。

A.代理办理上地登记申请、指界、地籍调查、领取工地权利证书的成果内容应该是向委托

方提供的办理土地登记后规范的分析报告

B.代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记用关的资料的成果应该是对土地权

属来源情况的推断分析报告

C.代理查询土地登记资料的成果应该为土地登记资料的查询结果

D.代理查证工地产权的成果为查证上地产权的分析报告及为此收集的有关权属资料

E.帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的成果就是为权利人收集、查询有关

资料

【答案】BCD

16、某市安全机关直询某宗地的原始登记资料，须向土地登记机关提交的材料有（）o

A.土地权利凭证

B.该市安全机关出具的查询证明

C.土地权利人的身份证明

D.执行查询任务的工作人员工作证件

E.土地权利人的授权委托书

【答案】BD

17、关于土地登记资料查询申请，下列叙述正确的有（）。

A.对于不予受理的土地登记查询申请，土地登记机关应当在10个T作日内给予答复

B.申请查询内容不得超过规定查询的范围

C.查询申请人提交的证明文件必须齐全并合法有效

D.申请查询的土地必须在本登记区内

E.对符合规定的土地登记查询申请，土地登记机关应当准予查询和签证

【答案】BCD

18、土地登记的基本程序包括（）o

A.土地登记申请

B.申请人资格调查

C.权属审核

D.注册卷记

E.核发证书

【答案】ACD

19、下列关于《土地登记申请书》填写基本要求的表述正确的有（）。

A.《土地登记申请书》由登记机关负责填写

B.《土地登记申请书》以宗地为单位填写

C.•个土地使用者或所有者使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写

D.一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共有使用权人

分别填写

E.土地他项权利申请书只由土地他项权利拥有人填写

【答案】BCD

20、_U也注销登记的权属审核应着重从（）等方面进行。

A.一般进行公章与单位名称一致性检查

B.注销I：地登记证明材料应是真实、合法和有效的

C.注销土地登记证明材料的开具单位无需为有批准权的部门

D.证明内容与其他相关内容应一致无误

E.注销上地登记证明材料上的单位名称应当是单位的简称

【答案】ABD

三大题（共10题）

1、2006年，M企业在业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面

积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间为2006年3月S日。

为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权、现因抵押

权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地

使用权:，问题：如何办理该宗地的变更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（1）M企业和设定抵押权的银行应向原土

地登记机关提出注销土地也项权利（抵押权〕登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理

注销登记手续,（2）Y企业和M企业应分别申请上地使月权变更登记。申请时限为Y企业

与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：①土地使用权变更

登记申请表；@Y企业和M企业的法人证明、上地登记法定代表人身份证明和法定代表

人个人身份证明；③转让全同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交

纳证明；⑦委托代理的应提交上地登记委托书及代理人身份证明等。（3）上地使用权变更

登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书.具体如

下：①对Y企业和M企业提交的I：地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求

的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更

地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30-1和30-2;③进行权属审核，

重点应对上地使用期限、I：地面积等进行审核，分别填写《卜•地使用权变更登记审批表》；

④注册登记，分别新建《土地登记卡》，在新1二地登记卡上进行登记；⑤核发证书，收

回并注销原上地证书，分别填制新的国有上地使用证。

2、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集体上地使用权，按照

《土地登记规则》的要求：王某系机械厂的法人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土

地登记机关提交哪些必要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？3.若土地申请人委托

他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如卜文件资料：（1）土地使用权变更登

记申请书；（2JW国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证

明；（3）原国有土地使用证；（4）机械厂的房屋所有权正，

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）申请人是法人的，提交

单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身

份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份

证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；⑶不具备法人条件的其他组织提交的身

份证明文件参照法人。3.土地登记申请人（包括自然人、法人和其他组织）凡是委托他人代

理申请的，均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定

代理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

3、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政

府批准，以批准拨用方式田李某共同取得该宗土地集体土地使用权批准用途为宅基地。

批准土地面积为200m2,张某、李某各拥有90m2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地

实际界址清楚，土地面积5批准面积一致，为200m2,集体土地使用权批准拨用手续符

合法律规定。根据土J也登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该

宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组

织成员，具体包括哪些？

【答案】1该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权权

利人为张某和李某。

2.（1）集体工地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分

自己所有上地的权利。（2）农民集体上地使用权是指从集体上地所有权中派生出来的■■种

用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”上

地使用权。3.集体上地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建

设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的肉休、

退休、退职的职工和军人：同乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用权

的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）

集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为苴他社会单位和个人“

在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁

或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者

2/3以上的村民代表的同意。

4、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面

积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进

行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款

之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定上地使用期限？3.出让I：地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让

国在土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按

出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提

出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在

每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记,木题中，B县第一机械厂未按规定及

时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材

料包括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和

个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；@《国有土地使用权

出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身

份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地卷记之日起

按50年计算。即土地使月权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出

让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定辞记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来

源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理

部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有：地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对I:地面积的审核。要注意地籍调查结果是

否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

5、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价用资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有土

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（人股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进仃资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让上地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为,采用国有土地使用权

作价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资（入

股）的法律特征包括：⑴国有工地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有上地使用权出

资（入股）方式受范围限制；（3）国有上地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的上地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵捏；（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

6、2006年，M企业在工业区内已依法辞记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面

积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间为2006年3月5日。

为柢押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了柢押权，现因抵押

权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地

使用权。问题：如何办理亥宗地的变更辞记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（1）M企业和设定抵押权的银行应向原土

地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理

注销登记手续°（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权变更登记.申请时限为Y企业

与M企业办理房产变更登记后15日内.应当提交的证明文件主要有：①土地使用权变更

登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表

人个人身份证明；③转让全同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交

纳证明；⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地使用权变更

登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书.具体如

下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求

的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更

地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30-1和30-2;③进行权属审核，

重点应对上地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；

④注册登记，分别新建《，地登记卡》，在新JJ也登记卡上进行登记；⑤核发证书，收

回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

7、D县2009年开展了大规模的土地证书年检II作，在年检过程中发现有三宗地是错登

或漏赘的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当

办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按上地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调查一权属审核一注册登记一

换发或更改上地权利证书进行。如上地管理部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即

在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在•定时期内提出；

否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人

（上地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人），或与申请更正登记宗

地相关的利害关系人（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源行

政主管部门提出更正登记申请.

8、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价用资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有上

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出和.、抵押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作