《纳税实务》-第十章

第一节房产税概述一、房产税的概念房产税是以房产为征税对象,依据房产的计税余值或房产租金收入向房产所有人征收的一种财产税。二、房产税的特点(一)房产税属于个别财产税根据征税范围的不同,分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称综合财产税,是对纳税人所拥有的全部财产,按其综合计算的价值进行课征的一种财产税。个别财产税是对纳税人拥有或支配的某种特定财产单独课征的一种财产税。房产税的征税对象只是房屋,所以房产税属于财产税中的个别财产税。下一页返回第一节房产税概述(二)征税范围有限制房产税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋,不涉及农村。(三)根据经营方式不同设定不同的计税依据房产税根据房屋的经营使用方式不同采用不同的计税依据,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。房屋出典不同于出租,出典人收取的典价也不同于租金。因此,不应将其确定为出租行为从租计征,而应按房产余值计算缴纳。上一页返回第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围房产税的征税范围为:城市、县城、建制镇和工矿区。(1)城市是指国务院批准设立的市,其征税范围为市区、郊区、市辖县县城,不包括农村。(2)县城是指县人民政府所在地的地区。(3)建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。(4)工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地,开征房产税的工矿区必须经省级人民政府批准。下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率二、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中:(1)产权归属国家的,由经营管理单位纳税。(2)产权归属集体、个人所有的,由集体单位和个人纳税。(3)产权出典的,由承典人纳税。产权出典是指产权所有人将房屋等的产权在一定期限内典当给他人使用,而取得资金的一种融资方式。由于房屋在出典期间,产权所有人已无权支配房屋,因此由对房屋有支配权的承典人为纳税人。(4)产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由代管人、使用人纳税。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率(5)产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人、使用人纳税。(6)纳税人无租使用房产的,由使用人代缴房产税。三、税率房产税采用比例税率,依据房产余值计税的,税率1.2%,依据租金收入计税的,税率12%。对个人出租住房,不区分实际用途,按4%计征房产税。对企业事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%税率计征房产税。上一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算一、计税依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,分为:从价计征和从租计征。(一)从价计征对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。计税余值是指依照房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余值。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。下一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算这样规定,既有利于各地区根据本地情况,因地制宜地确定计税余值,又有利于平衡各地税收负担,简化计算手续,提高征管效率。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价,没有记载房屋原价的,参照同类房屋确定房产原值。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,主要有:暖气,卫生,通风、照明、煤气、下水管、暖气管等。凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备、配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、智能楼宇设备,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。上一页下一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值,对附属设备和设施中易损坏的、需经常更换零配件,更新后不再计入房产原值,原零配件的原值也不扣除。凡在房产税计征范围内,具备房屋功能的地下建筑,包括与地上建筑相连的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应按照有关规定征收房产税。(二)从租计征上一页下一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。按照房产租金收入计征的,称为从租计征。房产的租金收入,是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的,按房产余值作为计税依据计缴房产税;对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,实际上是以联营名义取得房屋租金,应当根据《房产税暂行条例》的有关规定以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。上一页下一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算融资租赁的房产,实质是一种分期付款购买房产的形式,因此,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。二、应纳税额的计算(一)从价计征应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%(二)从租计征应纳税额=租金收入×12%(或4%)上一页下一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算(三)独立地下建筑物(1)工业用房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%(2)商业其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%出租的地下建筑物,按照出租地上房屋建筑物的有关规定计算房产税。上一页返回第四节减免税优惠一、减免税基本规定依据《房产税暂行条例》及有关规定,下列房产免征房产税:(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。自用的房产是指这些单位本身的办公用房和公务用房。上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房,不属于免税范围。(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位下一页返回第四节减免税优惠由国家财政部门拨付事业经费的单位是指学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位。由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产免税。上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房,应照章纳税。(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产宗教寺庙自用的房产是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。上一页下一页返回第四节减免税优惠公园、名胜古迹自用的房产是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。上述单位中附设的营业单位,如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,不属于免税范围。(四)个人所有非营业用的房产对个人所有的非营业用房产给予免税,是为了照顾我国城镇居民住房的实际情况,鼓励个人建房、购房,改善居住条件,配合城市住房制度的改革。对于个人拥有的营业或者出租的房产,不属于免税房产,应照章纳税。上一页下一页返回第四节减免税优惠二、减免税特殊规定(1)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。(2)毁损不堪居住的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税。(3)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。(4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、等临时性房屋,施工期间一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,纳税。上一页下一页返回第四节减免税优惠(5)纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。(6)老年服务机构自用的房产,暂免征收房产税。(7)对房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(8)天然林的保护工程相关的房产免税。(9)对经营公租房取得的租金收入,免税。上一页下一页返回第四节减免税优惠(10)对高校学生公寓免征房产税。(11)对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地,免征房产税。(12)对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产,免征房产税。上一页返回第五节征收管理一、纳税义务发生时间(1)纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起计征房产税。(2)纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起计征房产税。(3)纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之日的次月起计征房产税;在办理验收手续前已使用或出租、出借的,从使用或出租、出借的当月起计征房产税。(4)纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税。(5)纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,计征房产税。下一页返回第五节