夕阳红老年公寓二期工程项目可行性研究报告

12****县夕阳红老年公寓是由县委老干部局立项并吸引民间资金，兴建一期工程已建设使用，目前已入住老人162****县夕阳红老年公寓二期工程建于****县闸北路北侧****县夕阳在满足使用功能、保证休养、生活的前提下，强3平方米的停车棚一个；新建门球场和羽毛球场各一个；建筑施工期间，采取各种措施，处理好污水、垃圾、噪音等污染。项认真贯彻国家产业政策及行业节能设计规范，合理规划，使用节能型4随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高及医疗设施的完善，****县人口的平均寿命大幅度提高，老年人口在整个人口中的比重逐年增大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。有的甚至出所代替。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋。调动社会力量兴办养老机构，让老年人进入老年公寓安度晚年，提高老年人晚年生活质量，是解决老年人带来的社会问题的有效途径。鉴于上随着我国人口老龄化问题的日趋突出，城市老年人的老有所养问题，已成为必须关注的重要问题之一。改革开放以来，国民经济持续、快速健康发展，人民生活水平有了较大的改善与提高，大多数人的温饱问题得到解决，并正向小康目标迈进。从目前的经济发展形势及今后趋势来看，城市老年人中无经济来源的孤寡老人日益减少，而逐年增多的离退休人员将5城市中以离退休人员为主体的老人队伍，虽然有固定的离退休金，但其中不少老年人，由于种种原因，仍然需要社会的帮助。近些年来，很多快。在老年人口迅速增加的情况下，单纯依靠家庭养老已经不能很好解决全部老年人口的赡养与照顾问题，必须大力发展社会养老方式，兴办“老构变化需要，解决老有所养问题的有效途径之一。此外随着家庭结构的变化，今后一对夫妇照料双方四位老人的现象会相当普遍。但现代生活的快节奏，使众多的“双职工”无暇照顾高龄或患病的长辈，因而家庭中赡养照顾老人成为中青年人的沉重负担。建立老年公寓，实行老年人口公寓化养老是城市老年人过好晚年生活的保障，也是解除每个家庭后顾之忧重大医疗保健等方面，弥补当前城市老年社会保障体系之不足。实行老龄人口过去人们希望政府投入资金，参照福利院或养老院的建设模式，建立老年公寓。随着社会主义市场经济的不断完善，充分调动社会各部门与民间资金的力量，鼓励他们积极投入到这项事业中去，是大有作为的。兴办老年公寓不但可以在解决城市老有所养方面起着重大作用，也是不少城市老年人的愿望与要求，同时还是一个城市文明程度的具体体现。据了解，****省周边的地级市，均已建成或即将建成老年公寓建设目前仍处于起始阶段，但如果能够充分发挥*理位置，以与良好的生态自然环境，把老年公寓作为一项产业来做，公寓6建成后向全社会开放，不但可以给社会家庭解决后顾之忧，而且可以进一据调查，****县老年人特别是城镇老年群众迫切要求进入社会福利机构养老。因此建设老年公寓，不仅可以使老年人物质生活上得到照料，更重要的是可以满足其精神文化需求。如今新步入老年队伍的人，大多数具有一定的文化知识，他们都随追求晚年精神生活幸福的要求，希望提供属于集又解决了中青年人的后顾之忧。所以说，建设老年公寓是时代的要求，社会的需要。****县夕阳红老年公寓现有房间与床位已不能满足老年人要求进院的需求，加之现有公办敬老院的设备设施较为陈旧，对提高老年人的物质文化生活水平极为制约。综上所述，在****县建设社会型老年公寓十73.2％的速度递增。我国已经步入老年化社会不断改善与社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观及人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。同时城市化过程中的负面效也使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很老年公寓的市场定位中，首先价格定位要适当。其次，老年人住房的特殊要求一般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等有，有专门的服务人员及医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅20008家。号称全国乃至亚洲最大的老年公寓项目——天津“夕阳红国际老年公寓”总建筑面积也仅有13万平方米。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。目前，各地出现的老年公寓品质层次较低。一些地区存在的名为“老年公寓”的居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有的已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施化的进程还在加速。特别是城市，“银发群体”比农村所占的比例更大，），城区老年人口达2.076万人，每年还将以3.5%的速度增加。在这些“银发群体”中具有子女不在身边的多、患病的多、经济上靠子女的多、生活无人照料的多等特点，使他们的生活照料，疾病护理等问题，无论是经济上还是精力上，都给家庭带来了很大压力。对于现在的独生子女来讲，一对年轻的夫妇既要抚养子女，又要赡养两代四位以上老人所以就出现第二代养活老人的现象。因此，就有了“以老养老”的社会问题。同时，在养老及供小发生矛盾时，首先牺牲的往往是老人，就算子女比较孝顺的家庭，即由老伴、子女、保姆及钟点工来实施养老护理区，周边环境好，较适合开办一家中等规模的老年公寓。开发此项目，有****县地处****9原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南、涡北两个自然区域。除东北部有龙山及石弓山外，其余均为一望无际的沃野。****时期的思想家、哲学家、道家学派的创始人老子，即诞于***置****县。因袭北魏****县名而命名。是国务院批准对外开放县市之一，国家粮食生产百强县，****省历史文化名城，****省经济社会管自然资源****属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照****自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材及黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，家。姓李名耳，字伯阳，宋国相（今****省****县闸北镇郑店村）人说又称老聃。在传说中，老子一生下来时，就具有白色的眉毛与家学派的始祖，他的学说后被庄周发展。道家后人将老子视为宗师，与儒家的孔子相比拟，史载孔子曾学于老子。在道教中，老子是一个很主要的及道合而为一，视老子为化生天地的神灵。成为了道教创世说的雏形。而****处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南、涡北****县地处皖北平原，北部主要与河南毗邻，南部与我省的淮北、阜阳等市相邻，该市气候温及，四季分明，光照充足，物产丰富，具体参数夏季空调计算的相对湿度：62%冬季空调计算的相对湿度：68%****县新区街道“三纵三横”形成网络，配套设施基本完成，老区设****交通便捷，境内涡河横穿东西，永青、濉阜铁路纵贯南北，与津S202、S307省道在县城交汇。50公里长的涡河岸线建有客货码头，可直****县是皖西北的重要门户，北部河南省接壤。随着改革开放的日益深入，****县人民立足本地丰富资源，围绕农业生产进行了卓有成效的经济建设，走出了一条快速发展的路子。现在人民生活水平不断提高，各项独、隔世的感觉。依照老年人的特点及需求，老年公寓宜选择在不远离社会，不远离家庭及亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优风良好，视野开阔，与庭院结合绿化、造园，宜组合成若干个户外活动中此处环境安静，水电等基础设施配套，符合老年公寓选址要求，适于项目既要考虑目前当地居民的生活水平，又要有长远目光人的需要，从居者本身的利益，安全管理及市场需求出发，依据各地的具体情况及条件而定。要依据老年人不同的经济及健康条件以与需求，建设不同档次的老年公寓住宅。老年公寓的开发及建设要以广大中低收入者的将老年公寓建设成为地区一流的老年人居住疗养胜地,公寓分为家庭门球场及羽毛球场各一个；新建小公园一个；以与道路、绿化等。项目设（2）全面体现建筑设计的时代感与科学性，力求与院区自然景观及建筑环境相结合，使整个院区风貌达到及谐统一。道路与室外建筑用地4334.006466.0021.6732.332城市公共用地公共绿地3项目总用地9200.0020000.0046.001总建筑面积1总建筑面积13000平方米2容积率0.653年服务人数300位以舒适性、多用性、方便性及无障碍性为主，功能设置要齐全。为老年人（1）把项目分为生活区、活动区、学习区等不同功能提供宽广的视野。室外活动中心为抽象白色大理石雕塑，雕塑前侧设置音乐喷泉。另把院区的西部做成廊式，廊旁栽草及长青藤，构成一幅青藤绕台、花草争艳的美景。对于外来人流车流严格限制于活动中心的东部，西3、项目公共建筑，其出入口、老年所经由的水平通道及垂直交阶与坡道两侧设栏杆扶手。出入口顶部设余篷；出入口平台、台阶踏步及高处设φ40－50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧项目建筑及公共建筑，均设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。楼梯坡度不大于1／12。坡道设计符合现行行项目居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房均为朝南的朝向、天然采光及自然通风，室外直对绿化广场,有开阔的视野项目设有单居室及合居室,合居型居室，每室三项目除设公共餐厅外，还设各户独用厨房。其中供老年人自行操作及老人疗养室、老人病房，设独用卫生间。老年人公共建筑的卫生间，临近休息厅，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，与生便器相邻墙面设水平高0.7m的“L”形安全扶手或“1设雨篷。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度1.2m;出平台的屋顶发有害有毒气味的装修材料。老年人出人及通行的厅室、走道地面，选用平整、防滑材料。项目老年人居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有项目居住建筑居室之间设有良好隔声处理及噪声控制。允许噪声级不篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，灯光照明。起居室、卧室设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地筑每户设电话，居室与卫生间厕位旁设紧急呼救按扭。床头设呼叫对讲系室内污废分流，污水（粪便污水）由专管排入二级污水处理中心处理后排入城市雨水管网。厨房废水采用层面设隔油器处理后排入二级污水处消防控制室、消防水泵、火灾自动报警、急照明等消防用电为一类负本项目建设所需设备包括：电视、办公设备、体育器材、老年教育器水：在近期建设场地内供水设施没有完成之前，项目建设期间用水可2、认真执行节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理3、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件及其他状况，在总体规划及单体设计中，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、面叶改善建筑围护结构的保温性能是建筑设计上的主要节能措施，进一步推广空心砖墙与其复合墙体技术。本项目建筑框架结构采用多孔轻质加气砼砌块或空心砖等新型墙体材料，内隔墙采用组装的轻钢龙骨石膏板代替在大面积场所采用紧凑型电子莹光灯及齿钨灯，一般房间采用节能型集中设置照明配电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制及照节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水在项目的建设施工过程中，加强对施工人员的教育，培养他们的节水是生命的源泉。水资源是人口、资源与环境协调发展的基本要素，水资源是国家可持续发展的重要支撑，由于我国人均水量远低于世界平均水平，是世界贫水国家之一，保护水资源，注重节水是实现水资源本项目为新建项目，老年公寓重视节水工作。要有制度、有要求、有网络，组织落实，责任到人；重视节水的宣传；同时更强调制度落实，建本项目将生活用水的中水利用工程纳入总体规划，部分中水管线按要求敷设，可以有效利用食堂洗菜水、生活洗手水进行冲厕。将生活用水的中水中水利用工程纳入工程与主体同时施工。在搞好中水工作的同时，积极开发城市立交排水及人防干道积水。这些水除水质硬度较高不能直接进入高压容器加温外，其它水质均符合生活、生产杂排水使用标准；这部分本项目以建筑物为主，无工业污染。项目在建设期会对周围环境产生短期的负面响，主要表现在由于施工建设期间造成该区的灰尘、废喳、噪（2）固体垃圾实行垃圾袋装化，每日定时由工作人员从收集装置集（2）生活及经营活动中产生的废水、污水经化粪池与沉淀池处理为了使院区美观、大方，更适于学习生活，将在院区四周与区内种植大量乔木、花卉、灌木等，设置多处大面积草坪，使整个院区绿化率达到期工程管理机构共设办公室、保健部，财务部、生活服务部等，其职能包①防火。建筑物内按规范设置室内消火栓，不设消火栓的建筑物按有关规定设置灭火器材。在总图设计方面，严格遵守《建筑设计防火规范》（GBJ16-87各建筑物的间距符合防火规范，主要建筑四周设6米宽的为了使工程秩序化、科学化及快速、高效地完成，在施工前要做好以调配、运输及储存，临时道路的畅通，临时用房修建、供水、供电、通讯（1）组织有关人员进行图纸会审，同时取得各项技术资料，做好有（2）制定各项工程技术措施，组织技术交底，预算员做好预算与工（3）主要材料、构配件与时统计计算，与时提出加工定货2、按总平面布置图设置各项临时设施，堆放大宗材料、成品、半成4、施工现场的用电线路，用电设施的安装使用必须符合规范及操作7、操作后要保证作业清洁，落地物要与时清理与时分拣利用施工现场成立以项目经理为首，技术员、工长、质量员、班组长参加的质量管理小组，围绕施工重点、难点部位，通过加强及改进操作方法，确保质检科自检不合格不合格报检监理工程师返工进行下道工序2、项目部设专职质检员，经常组织人员学习，贯彻有关质量管理规3、严把材料关，特别是钢筋、水泥等材料，没有出厂合格证及复试4、认真落实“三检”制度，严格执行建设部颁发的《全国市政行业5、认真做好施工技术交底，技术员要有针对性的对各分项工程、特殊部位、特殊做法进行详细的技术交底，操作班组要明确工艺要求及操作6、对从事主要技术施工人员进行挂牌操作，以便监督及作为以后现7、做好各种原始资料，现有资料的整理工作，严格按图纸与施项目前期工作包括可研报告的编制与审批及初步设计阶段，根据项目在委托设计单位进行施工图设计的同时，建设单位要着手进行施工前项目实施中应根据资金、建设场地、人员等情况，依据流水施工原理制定出实施网络计划图。项目总体实施计划如下:2、原国家计委发布《工程建设项目可行性研究报告增加投标内3、原国家计委计政策[2001]1400号文件关于进一计委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规的产物。随着改革开放的不断深入，商品经济的迅速发展，招标投标的普与面不断扩大，先后在建设工程发包、机电设备进口、成套设备、利用国外贷款方面得到较广泛的应用，科研项目等服务采购也大胆采用招标投是招标投标法律体系中的基本法律。它的制定与颁布，是我国经济生活中的一件大事，也是我国公共采购市场的管理逐步走上法制化轨道的重要里程碑。国家通过法律手段推行招标投标制度，要求基础设施、公用事业以与使用国有资金投资及国家融资的工程建设有关的重要设备、材料等，达到国家规定的规模标准的，必须进行招标。这部法律的制定，对于规范招标投标活动，保护国家利益、公共利益，提高公共采购效益及质量具有重监理与设备采购活动全部招标，本项目拟采用公开招标方式，通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标信息。招标公告应当载明招标人的名称及地址，招标项目的性质、数量、实施地点及时间以与获取招标招标组织形式招标招标组织形式招标招标范围全部部分招标招标※※※※※※※※备注不采用招标方式委托公开邀请招标招标备注不采用招标方式安装工程部分设备重要材料市各级政府的相关收费标准，结合****市及当地的社会经济发展水平，按项目运行总成本费用主要包括教材、其他教学资料、伙食费、燃料动项目利润总额为年运行收入减去年总成本费用，盈余公积金按照利润项目建设投资1800万元，以各正常年份的数据计算静态财务指标如ROE=NP/EC×100%=4.23%其中：NP—项目达到设计生产能力后正常年份的税后净利润或运营期静态投资回收期=-1+——————————BEP=—————————————————=×100%=51.5%从****的实际看，老年社会保障及社会福利严重落后于国民经济及社会发展水平，老年社会福利事业相对滞后于社会保障制度的总体发展水平。一方面，全县人口老龄化具有发展速度快、老年人口数量大、高龄老都不能适应经济及社会发展的需要。这就产生了老年人日益增长的福利服务需求及老年社会福利事业供给严重不足之间的矛盾。而且，随着人口老龄化、家庭小型化、农村城市化及消费结构多元化趋势的发展，传统的家庭养老服务功能日益弱化，传统的社会福利事业覆盖面较小，整体水平较低的问题越来越突出。全县尚有4000多位老人急待进入养老机构养老，在这么一个小城区，有这么多老年人的问题不能与时解决，必将带来严重发展老年社会福利事业必须走社会福利社会化的路子。根据全县经济及社会保障的现状，政府目前无力投入大量资金来建立老年服务保障体系，只能走一条符合全县经济、社会、文化特点的、动员社会力量广泛参与的社会化之路。老年社会福利事业与社会化的关系是目的与手段的关系，即满足人民群众特别是老年人日益增长的福利服务需求是发展社会福扶持及动员社会力量发展福利事业是发展老年社会福利事业最有效的手提高对社会福利社会化必要性的人事，解决现阶段如何社会化的问题，为据调查，全区老年人特别是城镇老年群众迫切要求进入社会福利机构养老。因此建设老年公寓，不仅可以使老年人物质生活上得到照料，更重要随着社会老龄化到来及工作生活节奏加快，越来越多的老独及无助之中，渴望得到社会的关心及帮助，发展老年公益事业也越来越符合社会发展的需求。该项目属城镇公益性工程，满足老年人的物质文化需求，可实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，为解决全区老年人的晚年生活提供了可靠的社会保障，实属党及通过以上分析，该项目的实施具有很强的必要性及可性行，建议上级主管部门给予审批。同时建议项目承办单位及有关主管单位做好以下工老年公寓建设及管理工作政策性强，涉与面广，社会敏感度高，为确保老年公寓建设及管理工作的顺利推进，建议成立由县政府分管领导任组供电、供水等部门负责人为成员的老年公寓建设工作领导组，领导小组办为使项目规划科学合理，设计美观实用，必须坚持“坚固、够用、实整个项目建设必须严