房地产开发与经营课程设计课程

《房地产开发与经营》

华润世纪城项目

开

发

方

案

设

计

小组成员贡献率情况说明

项目名称华润世纪城

小组成员汪迪倪闯张浩黄孝旺贺亚洲

贡献率100%100%100%100%100%

目录

第一章项目概况....................................................................6

一、项目背景..................................................................6

二、项目选址..................................................................6

三、项目建设规模和内容.......................................................6

四、项目主要经济技术参数.....................................................6

五、项目可行性研究主要结论...................................................7

第二章市场条件分析...............................................................8

一、武汉市基本情况...............................................................8

（-）武汉市经济地理位置.....................................................8

（-）武汉城市圈的建立和中部崛起计划........................................8

1.武汉城市圈............................................................8

2.中部崛起计划的主导城市................................................9

（三）武汉市经济情况........................................................10

1.GDP..........................................................................................................................10

2.房地产开发投资......................................................10

3.固定资产投资........................................................10

4.人均可支配收入.......................................................10

（四）武汉市城市规划........................................................11

二、武汉市房地产市场分析........................................................13

（-）全国市场环境分析......................................................13

1.稳定楼市一季度5大调控政策出台实施..................................13

2.二季度两次降息房贷基准利率十年来最低...............................13

3.9月30日央四条内容..................................................13

（二）武汉市市场环境分析....................................................13

（三）武汉房地产市场运行分析...............................................14

1.武汉房地产投资情况...................................................14

2.土地有形市场成交情况.................................................14

3.武汉房地产成交情况分析...............................................15

第三章项目区位条件调查分析......................................................19

项目区位调查分析............................................................19

（-）项目区位总体说明......................................................19

1.江夏区................................................................19

2.光谷商圈.............................................................20

（二）项目周边交通设施调查.................................................21

（三）项目周边配套设施......................................................22

（四）项目消费者分析........................................................22

二、主要竞争项目分析............................................................22

（-）项目的展望............................................................22

（-）本项目竞争项目分析....................................................23

三、项目SWOT分析..............................................................24

（-）项目优势分析（S）..................................................................................................24

（-）项目劣势分析（W）................................................................................................25

2.资金方面能力分析......................................................37

第七章不确定性分析..............................................................38

一、盈亏平衡分析................................................................38

二、盈亏平衡分析总结........................................................39

第八章社会、环境效益分析与风险评价.............................................40

一、社会、环境效益分析..........................................................40

（-）社会效益..............................................................40

（-）环境效益..............................................................40

二、风险评价.....................................................................40

（一）系统风险..............................................................40

1.政策风险较小.........................................................40

2.环境风险较小.........................................................40

3.变现风险较小.........................................................41

（-）非系统风险............................................................41

1.公司信用风险较小.....................................................41

2.经营风险较小.........................................................41

第九章结论与建议................................................................42

一、项目拥有较好的投资环境与机遇...............................................42

二、项目具有的突出优势..........................................................42

三、项目具有一定的盈利能力......................................................42

四、项目综合能力................................................................42

第一章项目概况

一、项目背景

（1）“十三五”规划建议发布后，中央政府和各个部委都密集进入开会季。其中，11月

10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，主题是研窕经济结构性改革和城市工作。这

次会议可谓重磅，不仅是中央对未来一段时间内改革力间的定调，更罕见地就房地产、金融

风险、降低企业成本和产能过剩等问题作出明确指示。

（2）在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后，住房公积金条

例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公

积款。金存量，帮助更多的购房者获得低息贷，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版

的“房利美”和“房地美”。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷

款需求，而且对于去库存有着积极的意义。

（3）10月30FI,十八界五中全会正式宣布推行“全面二孩”政策，由“单独二孩”到“全

面二孩”政策的调整也影响着楼市，最为明确的影响就是住房需求结构变化，改善型需求凸

显，利好改善项目。例如，以往“四房”似乎需求量就极少，三口之家再加上老人，大三

房似乎已经是极好的改善住房，如今“全面二孩”施行，“四房”需求必然会逐渐增高。不

论是改善型购房需求还是改善型住房面积都将有所改变。

二、项目选址

武汉市高新开发区杨桥湖大道和藏龙大道交叉处，毗邻光谷商圈，临近武昌火车站，傅

家坡长途汽车站，天河机场等交通枢纽。

三、项目建设规模和内容

按照项目规划条件，规划总用地5000户，总建筑面积20000nV,以及停车位150个。

四、项目主要经济技术参数

逑号项目名称数量单位

1规划总用地5000m2

建筑面积20000m2

2总建筑面积中心公园500m2

合计20500m2

3容积率4.00

4建筑密度60.00%

5绿地率15.00%

6停车位150个

五、项目可行性研究主要结论

开发建设期和销售期开发期0.5年，建设期1年，销售期0.5年

总投资10894.47万元

销售收入15250.00万元

利润税前：3382.06万元税后2536.55万元

投资利润率税前：31.04%税后：23.28%

FNPV税前：2289.91税后：1650.48

FIRR税前：143.39%税后：80.47%

第二章市场条件分析

一、武汉市基本情况

(-)武汉市经济地理位置

在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置，被誉为中国经济地理的“心脏”。它

是是中国内陆最大的水陆空综合交枢纽。承东启西、接南转北的国家地理中心，历来有九省

通衢之称。

(二)武汉城市圈的建立和中部崛起计划

1.武汉城市圈

武汉城市圈，又称“武汉圈“、“1+8”城市圈、“大武汉都会圈”，是指以中部地区最大城

市武汉为圆心，覆盖黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个大中型城

市所组成的城市群。武汉为城市圈中心城市，黄石为副中心城市，仙桃为西翼中心城市。它

不仅是湖北经济发展的核心区域，也是中部崛起的重要战略支点，是武汉重返国家中心城市

的重要举措。对促进武汉乃至全国的经济发展都起到重要的作用。

2.中部崛起计划的主导城市

中

中部崛起是指促进中国国

中s/USMT二”嘉

中部经济区一一河南、湖北、部

经

湖南、江西、安徽和山西6济

省共同崛起的一项中国中央区

政策，2004年3月5口首先

由温家宝总理提出。武汉作

为中部崛起的中心城市，它

的发展势必会影响整个中部

崛起战略的进程。而中部崛

起这一战略也会对武汉交

通、商业、房地产等行业的

经济发展起到至关重要的影

响。

（三）武汉市经济情况

1.GDP:20年增长17倍

从1995到2015年，武汉经济实现了真正意义的跨越式发展，GDP总额从607亿元增

长至2014年的10069亿元，增长近17倍，并提前一年完成“十二五”规划提出的突破“万

亿”目标，正式迈入中国城市“万亿俱乐部”，跻身全国八强，在15个副省级城市中位列第

三，居华中首位。

在“万亿俱乐部”中，武汉以9.7%的GDP增速仅次于重庆和天津两座直辖市。在经济

规模上，武汉已经毫无争议的成为中部崛起的领头羊，而日益提升的经济辐射能力和发展吸

引力，也成为大武汉崛起最有力的证明。

2.房地产开发投资：20年增长27倍

2014年，武汉房地产投资额达到2354亿元，仅次于北京、上海和重庆，在副省级城市

中位居第一，2015年预计达到2500亿元，相比1995年的92亿元，20年增长近27倍。自

1999年武汉福利分房制度终止后，房地产市场在巨大的市场需求下迅速发展。

尤其是2008年以后，武汉房地产出现爆发式增长，年均投资额增长率均维持在25%〜

30%之间的高位运行，房地产市场也成为近10年来武汉城市和经济发展最重要的推动力之

一。而商品房成交方面，年成交量增长倍，房价涨5倍，住宅成交跃居全国第一。

3.固定资产投资：20年增长24倍

1995年到2015年，武汉固定资产投资额从322亿元升至2014年的7003亿元，增长近

24倍。2005年后，武汉进入了历史上最大规模的城市建设期，大量的城市基础设施建设推

动城市固定资产投资开始迅猛增长，尤其是2011-2014年，固定资产投资额连续跨过4000、

5000.6000和7000亿元关口，预计2015年将突破8000亿。

“十二五”以来，以跨江大桥、轨道交通为重点的城市交通基础设施成为武汉城建投资

的重点，且迅猛发展的房地产市场也推动了区域的建设和城市形象的提升，未来，建设全国

性综合交通枢纽将依然是武汉城市建设的重点投入方向，“武汉，每天不一样”的口号也显

示出武汉人对于城市建设与发展的投入决心。

4.人均可支配收入

根据城乡一体化住户调杳，2015年上半年，我市居民人均可支配收入16519元，比上

年同期增长9.1%。其中，城馍常住居民人均可支配收入18514元，增长9.0%；农村常住居

民人均可支配收入元，增长城乡居民收入差距进一步缩小。农村居民人均可

914510.5%0

支配收入增速高于城镇居民1.5个百分点。

可见，2015年武汉是经济发展势头较好，GDP持续稳定增长，房地产行业仍然对GDP

的增长起到至关重要的作用，武汉市人口的增加和人均可支配收入的提高都对房地产市场

行业的健康发展起到很大的支撑作用。

（四）武汉市城市规划

按照武汉市总体规划2010-2020年，定义武汉的城市性质为湖北省省会，国家历史文化

名城，全国重要的工业基地，科教基地和综合交通枢纽。根据规划，武汉市将改变“圈层式”

摊大饼发展模式，采取“轴向放射”，建设6个新城组群，按照新的城市规划，武汉市由主

城向外，依托城市快速路、骨架性主干路和地铁线组成的交通走廊，沿阳逻、豹海、纸坊、

常福、吴家山和蔡甸、盘龙等6条城镇发展轴，建设东部、东南、南部、西南、西部和北部

等6个新城组群。新城组群重点布局工业、居住、对外交通、仓储等功能，承担疏散主城人

口、转移农村人口的职能，成为具有相对独立性、综合配套完善的功能新区。

武汉市城市总体规划(2010-2020年)

市域空间布局规划图

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I一i台文化遭城区

武汉市城市总体规划使得城市布局，功能分区不断明朗的同时。六个卫星城的崛起也

势必带动房地产业的发展。在中心城区的商业价值不断凸显的同时，新城区也会逐渐成为

普通居住房地产及别墅等开发的核心。

二、武汉市房地产市场分析

（-）全国市场环境分析

从2015年上半年从政策上看，为促进房地产市场平稳健康发展，各种救市大招频频出

手。2月，央行降准0.5临3月，央行降息0.25%；两会提出“分类指导，因地施策”的调

控意图：3月底，央行、住建部、银监会联合发布二套房首付降至4成，购买2年以上普通

住房销售免征营业税。第二季度，央行一次全面降准，一次降息，6月底定向降准，再降息,

房贷基准利率降至十年来最低。

1.稳定楼市一季度5大调控政策出台实施

3月30日：二套房商贷首付最低降至4成

3月31日：购买2年以上普通住房销售免征营业税

3月15日：两会提出“分类指导因地施策”

3月1日：央行降息0.25个百分点

3月1日：全国不动产统一登记正式实施

2.二季度两次降息房贷基准利率十年来最低

4月20日：央行全面降准1个百分点

5月11日：央行降息0.25个百分点

6月28口：央行定向降准0.5%同时降息0.25个百分点

3.9月30日央四条内容

加大对保障性安居工程建设的金融支持

积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

增强金融机构个人住房贷款投放能力

继续支持房地产开发企业的合理融资需求

继9月30R“央四条”后，国务院近H召开常务会议又明确将住房消费列为重点推进

的六大消费领域之一，提出要稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条

件。

从国家宏观调控的政策和银行的调控政策中我们可以看出：国家利用调控和政策手段积

极促进房地产的市场需求，在新的市场环境下，房地产政策环境发生重大变化，特别是央行

限贷政策调整或将进一步改变市场预期，随着各项政策的落地实施，各类需求释放或将促进

市场回暖。

（二）武汉市市场环境分析

在全国的宏观环境下，为配合促进房地产市场回暖，武汉也出台了相关的房地产政策

1.从2014年9月24日起，在武汉购买住房（新建商品房和二手住房）的，不再实行限购。

2.武汉市公枳金管理中心口前发布消息称，自9月1日起，使用公积金贷款购买首套住房

和第二套改善性住房，套型建筑面积在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降至20%.

3.优先满足普通自住房需求

在这样的市场环境下，不仅前几年一路走高的房价趋势会有所放缓，也将大大促进武

汉的房地产市场需求，特别是二套房需求和普通自住户的需求会明显增加。使得武汉的房

地产市场迎来又一个春天。

(三)武汉房地产市场运行分析

L武汉房地产投资情况

上半年，武汉市完成房地产开发投资1193.20亿元，比上年同期(下同)增长3.2%,较

1-5月增速回落2.9个百分点。其中，住宅开发完成投资为805.03亿元，增长2.1%；办公楼

投资为79.52亿元，增长33.4%；商业营业用房投资为151.75亿元，下降10.7%。

从分区情况看，中心城区开发投资增长乏力。七个中心城区合计完成开发投资868.41

亿元，仅增长0.2%,其中武昌区(-41.3%)和洪山区(-17.1%)降幅较大。

通过多年的发展，武汉房地产业的投资规模、开发规模已位列全国同类城市前列，但量

的增长与质的提升并未同步，产业提档升级和转型发展仍需努力。本企业将为继续改善武汉

房地产市场外部投资环境发挥应有的促进作用。

2.土地有形市场成交情况

随着海伦堡地产以13.54亿的底价顺利摘取位于青山贾岭村两宗城中村地这一事件的落

幕，2015年武汉土拍宣告完结。据武汉土地市场网统计，在2015年，武汉市共计成交139

宗地，成交面积为680.64万平方米，成交金额607.86亿元。

2015年武汉各区域出让地块占比图

2015年上半年，武汉的土地成交相对平稳，这一点从总体成交金额便可以看出。数据

显示，尽管整个上半年度武汉土地市场实际成交57宗地，成交面积为220.42万平方米，但

其成交金额仅为206.87亿元，但到了下半年，无论是出让的地块、成交的地块及金额都有

显著的增长。同样是远城区地块出让唱足了土拍市场的戏，但与2014年相比，江夏区在2015

年相对沉寂，而新洲区、黄陂区、东湖新技术开发区则占据了出地排行榜前三甲的位置，新

洲区以24宗出让地块居于榜首。

2015年各区域推地宗数分布

30

3.武汉房地产成交情况分析

三季度武汉楼市成交售况对比（单位：套）

2015年三季度2014年三季度同比2015年二季度环比

住宅561144428526.71%514978.97%

写字楼2727223322.12%24849.78%

商业26503172-16.46%235212.67%

其他643691-6.95%761-15.51%

商品房621345038123.33%570948.83%

三季度武汉楼市新建商品房成交62134套，环比今年二季度上涨8.83%,而同比去年

三季度增幅高达23.33%。其中，商品住宅成交56114套，写字楼成交2727套，商业成交2650

套，其他类商品房成交643套。

整个三季度，武汉楼市利好不断。放宽普通住宅认定标准，央行第五次降息，公积金贷

款购买首套、二套房最低首付款比例降至两成，首套房最低商贷首付比例降至25%等新政，

助推武汉楼市刚需的进一步释放，继8月武汉卖房21011套创年内新高后，9月武汉新建商

品房成交21788套再度刷新年内月度纪录。

2015年武汉前九月商品房成交走势

■—■，一—品房口新建住屏

4.武汉住房市场分析

房屋开发建设情况

上半年，武汉市房屋施工面积8945.89万平方米，增长2.1%,较1-5月增幅回落2.1个

百分点。其中，住宅施工面积6348.72万平方米，增长1.3%。新开工面积778.78万平方米,

下降38.3%,呈下降的趋势。其中，住宅新开工面积604.92万平方米，下降33.0%。房屋施

工面积增速回落与新开工面积持续下降，表明房地产项目进度放缓，房地产开发企业对当前

市场仍持观望态度。

销售情况

2015年前三季度武汉房屋存量房交易面积为177.62万平方米，环比增长25.93%,同

比增长35.45%；交易套数为18529套，环比增长30.61%,同比增长44.68%。

存量住房交易面积为170.55万平方米，环比增长30.6%,同比增长44.68%；交易套数

为17745套，环比增长29.88%,同比增长49.24%。

按户型面积统计，90平方米以下的户型交易量较大，共成交8973套，占全市交易套数

的49.99%；其次是90-120平方米以卜.的户型共成交4732套，占全市总交易量的26.36%。

2。15年三季度重点区域不同户型存量住房交易情况

区域小于60(m*)60—90(ml)90—120(m：)120-140(m1)大于14ctml)合计

套数套数套数套数套数

江岸5217165452842512317

江汉3303913351561181330

桥口32147926496561216

汉阳2175213561731121379

武昌5309346923533512860

洪山3439568785304113118

吉山45268214324301331

东西湖524954292392591474

黄暖53263362172101951

江夏5714618010156540

蔡匈8117719710087642

新洲191142258568511

汉南2895126247280

合计3004596947322337190717949

房屋交易价格情况

2015年三季度，存最房交易平均价格为6160.78元/平方米，环比上涨1.51%。

存量房价格及指数情况

2014年第三季度2014年第四季度2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度

_______________=■存量房价格—存量房价格指数

存量住房平均交易价格为6060.53元/平方米，环比下降0.14%。

存量住房价格及指数情况

2014年第二季度2014年第三季度2014年第四季度2015年第二季度2015年第三季度

・存量住房价格—存量住房价格指数

房地产金融情况

2015年上半年，武汉市房地产企业本年资金来源1360.70亿元，增长1.8%。其中，国

内贷款311.70亿元，下降4.8%；自筹资金644.59亿元，增长10.6%：其它资金来源404.41

亿元，下降3.7%。去年以来，各金融机构对个人购房贷款支持力度有所加大，但对开发贷

款仍然从紧，企业融资成本总体偏高，企业资金压力依然较大，这一定程度上影响了房地产

项目开发建设进度。

第三章项目区位条件调查分析

--项目区位调查分析

华润世界城项目位于江夏区，东与鄂州、大冶毗邻，南与咸宁交界。

(-)项目区位总体说明

1.江夏区

江夏区西与武汉经济开发区隔江相望，北与东湖新技术开发区接壤，是武汉市江南唯一

的远城区，地处武汉1+8城市圈南部枢纽，极具产业吸纳辐射功能。得天独厚的地理位置，

使得江夏区商务气息浓厚，也促成了区内经济的蓬勃发展。江夏区境内在纸坊新城区内的三

大商圈：区政府商圈、江大商圈和兴新街商圈，还有位于武汉市东南部洪山区，江夏区境内

的光谷商圈。区内商圈里除三大银行外就是国企控股大型商超(中百、武商量贩)、肯德基、

华莱士、以及各种沿街品牌店铺与自营商铺。

2.光谷商圈

光谷北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。目前

光谷板块主要道路有南北朝向的民院路、关山大道、光谷大道;东西朝向的珞瑜路，雄楚大

街、南湖大道、新竹路，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。

光谷片区以其优良的自然环境、不断扩大的道路交通网络以及不断深入的市政基础建设

等优厚条件。以光谷广场为核心的光谷商圈，商铺林立，人口集中，运营的商业项目火爆。

以产业为后盾，光谷近年来成为武昌最引人瞩目的区域。由产业兴盛所带来的高知人口

聚集、商圈扩容以及交通升级，使光谷不再仅仅是一个科技新城，更发展成为居住新城、商

业新城。伴随着光谷的发展，光谷商圈的地位、影响力迅速提升扩大，未来并承载武昌乃至

整个武汉的巨大消费，成为武汉商业最为耀眼的片区。

光谷商业0

0瑰大道

m湖大道

国际企业园

⑧中建大・

华中科技大学

华中科技大

回国光大厦学（东校区）

虹景花园

④华乐商务中心华中科技大学③虹景花园，@

保利•华都

光谷中心花IS®光谷

④湖北省中医珞陆路

鲁桂6院光谷院区琪瑞酹后函华乐研

■光谷广场

区桁家港虎泉街

⑥加州阳光由蔡豪甚®3光谷国5

@米兰映象

③武汉工程大学J@学府佳园

光谷时代广场®

®华场新都@）金竣花园

文豪自由商务港国）光谷创业£

楚建大街高架桥明珠花园•西长飞公寓

'四®@康泰苑@

吁居④臾零社区⑥/?%）■广花园

上面两幅图，第•幅图中能看从光谷商圈开始，到国际企业圈、现代金融圈组成了光谷

的迅速崛起的商业格局，而这种区域经济的快速发展，也必然带动周边地区的发展。

第二幅图是光谷商圈范围内的功能布局图，可以看出来有住房区、教育区和娱乐区，正

是这种集娱乐教育和消费于•一身的科学布局，让光谷商圈越来越有成为江夏、东湖，甚至武

汉的经济重心的潜力。

高科技的产业基地特征决定了光谷商圈主流消费群体为高知高教人群，光谷的项目不约

而同的推崇文化氛围的营造。作为我国的光电子产业基地，光谷范围内集聚了18所高等院

校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心20多万名各类专业科技人员，这里

是中国光电子信息技术实力最雄厚的地区，是中国最大的纤光缆及光电器件基地、最大的光

通信技术研发基地、最大的激光产业基地，这也是光谷商圈在武汉炙手可热的重要原因。

（-）项目周边交通设施调查

拓创公寓⑥一校旗舰店

建天缘合幡

庄阕周

G湖北经济学院

U•社会H学系

途李好

④拓创大・湖北经济学院

③湖北经济竽陵

百家龙臣®

在水一方④

@）滨葡美祭@惠捷便利超市

G湖北经济学院

3-逸夫救学楼

汀兰苑

湖北经济学

映一体科冷

主干道：项目地点西面为藏龙大道，东南面为杨桥湖大道，主要公交路线有5条公交线路，

可以由这两条大道在不同方向到达光谷广场，再由光谷广场发散到整个武汉，亦可直接到达

汤逊湖大学城。由于项目地区的位置，可以轻易到达东湖等地。

机场：山坡武汉第二机场（在建），未来可见江夏区的空乘也将十分便捷。

铁路：武咸城际铁路途经江夏区，已在2013年12月28R正式通车，可与武广高铁相媲美。

得出结论：项目区位交通便捷，区域内各种交通设施齐全，具有良好的交通通达度.

（三）项目周边配套设施

项目地区周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于藏龙大道沿线和藏龙大道与杨桥

湖大道口，如高铁凯瑞大酒店，金泰商务酒店，中白.仓储，农行等,附近的商业街更是有饮食，酒

吧，网吧等生活和娱乐设施。幼儿园，小学，大学等教育机构健全,，医疗设施包括湖北经济学

院校医院，为较大的门诊部。

得出结论：总的来说人文环境及生活配套设施较好，是项目开发的一大优势，但是由于

地块较为偏僻，安全防护方面表现得有所不足，可能存在安全隐患，需要加大警务的投入。

（四）项目消费者分析

区域特点：项目周边高新科技区与高校环伺，高素质人群聚集于此，人文氛围浓厚。临

近区政府商圈、江大商圈和兴新街商圈，还有光谷商圈。周边商业发达，从湖北经济学院辐

射开来以服务业为主要产业的商业片区。同时周边还有大量的工业区。

人群及受众：主要是周边商铺个体店老板、当地住户、学校教师、工厂工人以及来自武

汉其他区域的消费人群。

购房心理：环境格局设计心理（生态环保绿色健康的心理需求）

地理位置便利心理

设施配套管理心理（喜欢选择降价、折扣、优惠时期）

社会文化习俗心理

优越品牌消费心理

二、主要竞争项目分析

（-）项目的展望

江夏区藏龙岛开发区，有着巨大的开发潜力，而与东湖高新科技园区与经济开发区接壤

也是绝佳的先天条件，可以预见的是随着对江夏区开发力度的加大，终将带动项目地块的开

发热度。而在如今，土地资源越来越炙手可热，小区住宅这种住房也是普通消费者的首选，

不仅仅是价格，更是市场为潮流。

项目定位：休闲又适宜居住的现代小区住宅。

（二）本项目竞争项目分析

本项目作为小区住宅，在项目地点有着巨大的优势，那就是地块价格便宜。在这个寸土

寸金的时代，这是吸引消费者眼球的绝佳噱头。而在光谷商圈的辐射之下，更多更高收入的

消费者将持续输入项目地块开发区，在提高项目关注度的同时，人口的涌入也会使小区住宅

的需求量增加，间接的刺激了小区住宅的销售。

分析结论：在i系列直接或间接的刺激之下，小区住宅的竞争优势将不断扩大。在当下,

这样的发展趋势可以说是必然的。

地产名开发商优势劣势

紧邻国际企业中心，对在这里上

丽岛漫城学府地产配套不齐全

班的人来说有地理优势

除交通外，其他配套

户型设计相对较好，公交线路也

坐标城长城建设不齐全，另外还有一个

比较多

饲料厂在附近

前有铁路，旁有高

多路公交起点，附近有一些小餐

中建康城中建三局架，户型设计不合理，

馆，且价格在周边算是比较低的

便宜的户型采光不好

交通只有529路公

大社区，全部修建完工后值得期交，或者步行10分钟

清江山水清江置业待，目前价格比开盘的时候低了不到中建康城处搭车，户

少，在软件园工作有地理优势型设计华而不实；生活

配套不齐全

巴比伦堡腾宏地产价格实惠交通情况差

世界城置业公司光谷中心商圈，开盘价格尚可太过喧嚣

小开发商，小社区，

湖北佳辉置业

尚谷杰座距离光谷中心极近价格居高不下，性价比

有限公司

不身

价格居高不下，容积

紫茂枫林上距离光谷中心仅两站，成熟生活

紫松地产率高，大高层的外立面

城社区

极易产生审美疲劳

雄楚大