房地产项目工程管理培训讲义

项目总培训第三课

项目工程管理

第一章工程概况

第二章项目成本管理

第四章项目管理目标及架构责任制

第五章工程进度管理

第六章工程质量管理

u第七章安全文明施工管理

■■第八章综合协调管理

第九章工程验收与物业移交

第一章工程概况

1、基本概况

项目概况2、建筑设计概况

I3、结构设计概况

4、专业设计概况

程

5、自然,水文、地质概况

概

况

1.基本概况

序号项目内容（以下例子，仅供参考）

1工程名称XX碧桂园

2工程地址XX市XX区XX路XX号

3建设单位XX碧桂园

4设计单位广东博意设计院

监理公司广东国晟工程监理有限公司

6质量监督Xxx市建筑工程质量监督站、xx区建筑工程质量监督站

7施工总包XXXXXXXXXXXXXXXXXX

8主要分包XXXXXXXXXXXXXXXXXX

合同范围基础、主体结构、屋面工程、给排水、电气、暖通安装工程

10合同性质总承包合同

11投资性质自筹资金

12合同工期开工XX年XX月XX日，竣工日期XX年XX月XX日；总工期XX日历天

质量目标XXXXXXXXXXXXXXXXXX

2、建筑设计概况

建筑

地下地上建筑

户型层数栋数内装外装面积

层数层数总局

(m2)

G1464361312精装挂石36000

G1653250313精装挂石22500

J39722622064毛坯涂料59400

J398251012477简装面传99250

以上数据为例，仅供参考

2、建筑设计概况

项目分项内容（以下为例，仅供参考）

人防等级XX级，人防地下室在地下XX层

填充墙例：蒸压加气混凝土砌块

例：夹板装饰门、铝合金平开门、防火门、防火卷帘门铝合金窗、

门窗工程人防门等

屋面例：铺地砖保护层屋面、水泥砂浆面层屋面

例：混凝土地面、混凝土防水地面、铺地砖地面、水泥地面；混凝

楼地面土楼面、水泥楼面、花岗岩楼面、铺地砖楼面、防静电架空木地板

装修

例：铝板幕墙、玻璃幕墙、干挂花岗岩板、喷涂料墙面、贴面砖墙

外墙面面等

内墙（柱）面例：刮腻子墙（柱）面、面砖墙面、大理石墙面、穿孔吸音板墙面

顶棚例：矿棉吸音板、铝塑板吊顶、刮腻子顶棚、喷涂料顶棚等

厕浴间例：高分子增强复合防水涂膜、JS水泥基防水涂膜

防水工程屋囿例：SBS卷材加涂膜厚度4+3（聚酯胎n型）

1地下室例：结构自防水+聚酯胎II型SBS卷材3+3

3、结构设计概况

序号项目分项内容以下为例，仅供参考

第②层，粉质粘土、粘质

基础持力层粉土

1地质情况

地基承载力220Kpa

基础结构形式1梁板式筏基

2结构形式

主体结构形式框架剪力墙结构

地下室底板、侧墙及

外露顶板混凝土抗渗等级S8

基础垫层C15

基础梁板C35

混凝土

3

强度等级剪力墙、框架柱C55、C50、C45、C40

梁、板1C35、C30

构造柱、设备基础及二次结构过梁C20

消防水池■C30

3.结构设计概况

序号项目分项内容以下为例，仅供参考

工程设防烈度8度

抗震等级建筑结构安全等级二级

抗震设防类别丙类

剪力墙厚度200、250、300、350、450

底板厚度800

楼板板厚150、180、200、220、250

400X400、450X450、600X600、

主要结构尺寸700X700、900X900、800X1100.

5框架柱900X1000、900X1100

(mm)1100X1100等

200X600、200X870、250X300、

250X500、250X600、300X500、

框架梁300X600、300X800、300X1100.

300X1150>350X500、350义600、

350X1180

4、专业设计概况

名称设计要求系统做法管线名称

冷水市政管网供水管井地沟衬塑钢管

给水系统热水加压供水明、暗装给水铸铁管

中水加压供水明、暗装镀锌钢管

室内明装排水铸铁管

直接排放

污水室外管井地沟UPVC排水塑料管

废水收集到中水站明、暗装UPVC排水塑料管

排水系统

压力排水加压后排放管井地沟焊管

雨水直接排放管井地沟热镀锌管

热镀无缝管

水消防系统参见施工总说明明装热镀锌管

热镀无缝管

参见施工总说明

消防喷淋系统明、暗装内外热镀锌管

4、专业设计概况

名称设计要求系统做法管线名称

排烟I机械明、暗装镀锌钢板、钢板

放射式

普通和应急照明焊接钢管、电缆桥架

照明树干式

水泵、通风、空

放射式

调、消防电梯、焊接钢管、电缆桥架

动力树干式

电

强■客梯

电

弱lOKv双路

变配电电源互投单母线分段封闭母线、电缆桥架

避雷环形综合接地40*4镀锌扁铁

电信、保安设计有待深化，

待深化设计焊接钢管

楼宇自控等只配合预留预埋

热镀锌钢管

设备人防人防接市政管网明装I

5.自然、水文、地质概况

5.1.地区自然特征:

气温（最高、最低、平均气温）；年降雨量、最大降雨量；雨季时

间；冬季时间；台风季节气候变动情况。

5.2.工程水文概况：

地下水变动情况；水质情况；地下水来源；30、50年遇水位。

5.3.地质结构概况：

当地职能部门了解；初勘地质概况。

第一章工程概况

工程难点：通常表现在土0.00以下边坡支护工

项目概况程、基础工程以及地下室工程。如：

，江海项目：地基淤泥质层较厚，且含水率高，流

I塑性强；砂层常伴有强透水层；地下水位高

难、重点分析.2、南沙项目：山体爆破约150万m3

程

概

况

第一章工程概况

r工程难点：通常表现在土o・oo以下边坡支护工

项目概况程、基础工程以及地下室工程。如：

1.江海项目：地基淤泥质层较厚，且含水率高，流

塑性强；砂层常伴有强透水层；地下水位高

难、重点分析-2.南沙项目：山体爆破约150万m3

3、韶关、郴州项目：地下溶洞、土洞较发育

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K=17327.

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第一章工程概况

工程难点：通常表现在±0.00以下边坡支护工

项目概况程、基础工程以及地下室工程。如：

1、江海项目：地基淤泥质层较厚，且含水率高，流

难、重点分析一塑性强；砂层常伴有强透水层；地下水位高。

2.南沙项目；山体爆破约150万m3。

3、韶关、郴州项目：地下溶洞、土洞较发育。

4、塘厦时代城项目：地下室周边建筑物较近，地下

室开挖后，容易使四周一定范围内土体失水，造成

建筑物开裂等。

塘直时代城边坡支护工程t

第一章工程概况

工程难点通常表现在±0.00以下边坡支护工程、

项目概况基础工程以及地下室工程。如：

1、江海项目；地基淤泥质层较厚，且含水率高，流

难、重点分析-塑性强；砂层常伴有强透水层；地下水位高。

2、南沙项目：山体爆破约150万m3。

3、韶关、郴州项目：地下溶洞、土洞较发育。

4、塘厦时代城项目：地下室周边建筑物较近，地下

室开挖后，容易使四周一定范围内土体失水，造成

建筑物开裂等。

5、痛第蠡£颜目：高压输电线穿过地块

第一章工程概况

项目概况

r工程的重点：往往表现在施工过程中工序密集

难、重点分析—交叉的分项工程和施工工艺上。

①工期特紧的酒店、精简装修工程密集交叉方案

②市政路.管网工程、园林绿化工程交叉施工方

案

③《防渗漏、防开裂重点控制》中的各分项工程

第一章工程概况

项目概况

I难.重点分析

程1,〃三通一平”

开工前准备工作

概2.施工总平面布置原则

况

3、开工前准备工作

1.给水引入红线内接驳点位置，要考虑接驳的方便

性、经济性、利用的延续性。

给水2.毛地开发，可考虑施工临时用水与正式用水相结

合原则，将正式给水一次敷设到位，避免工程重复。

排水

3.缺水项目，可打井心取水，水质要符合建筑施

工用水标准。

电力

道路

土地平整

3、开工前准备工作

1.确定市政污水徘水接驳口，施工期间，临时生

给水活区.办公区的生活污水排入市政污水系统。

排水2.若项目周边无市政排污管，应设置简易的污水

处理系统，做到有组织的排放，避免污水横流，恶

电力化生活环境，污染当地水源。

道路

土地平整

3、开工前准备工作

给水

1.不会妨碍现场施工:不影响交通、场地内构造物

排水施工、现场施工组织管理。

2.用电的平衡性：变压器距用电区距离要比较均衡,

电力避免拉线过长电力损耗过大。

.变压器的容量：要通过科学计算和经验判断来确

道路3

定，满足施工要求.

土地平整

3、开工前准备工作

给水

1.保证各标段施工交通组织的均好性，各标段封闭

排水管理的可行性。

2.临时道路的走向与场地内施工期间的排水系统要

电力协调相配。

3.临时道路布置尽可能与小区正式道路相结合原则。

道路V

路基可作小区正式道路的路基。

.临时道路布置要考虑室外主要管线（比如：污水、

土地平整4

雨水、热力等）施工的影响，室外主要管线施工期

间，场地内的交通组织依然有序。

3、开工前准备工作

给水

7.复核建筑红线图中地形地貌图的

排水主要坐标控制点和标高。

2.根据竖向标高图和场地土方平整图，进行场地内

电力土方平衡估算和挎运。

3.土方回填及压实方案：

道路

(1)若为淤泥、腐殖土、流泥、建筑垃圾等土，

不能填于建筑物基地内(天津八里台项目)

L土地平整L(2)若选择预制管桩，场地内爆破的大石块不能

填于建筑物基地内(梅州项目)

(3)回填土必须层层碾压或强夯密实，土体压实密

度达到设计要求0・95以上(封开项目、高明项目)

3、开工前准备工作

施工总平面布置原则

(1)临时道路基与永久道路相结合原则

(2)施工用水与永久供水相结合原则

(3)临时用电与永久用电相结合原则

(4)临时围墙与永久围墙相结合原则

(5)临时生活办公用房与分期开发相结合原则

第一章工程概况

项目概况

I难、重点分析

程

开工前准备工作

概

况1.用午可证

2.计划立项证明书

开工前各种3.规划许可证

合法施工手续4.施工许可证

5.深基坑支护方案（经专家审批）

6.桩基提前开工证明

第一章工程概况

第二章项目成本管理

第三章采购与投标管理

第四章项目管理目标及架构责任制

第五章工程进度管理

■第六章工程质量管理

第七章安全文明施工管理

■第八章综合协调管理

第九章工程验收与物业移交

第二章项目成本管理

1.项目成本管理目标

2、项目成本管理措施

1.项目成本管理目标:

有效的目标成本管理：投资版>定案版>结算版

2.成本管理的主要工作:

进行成本的事前预测.事中监控、事后分析总结。

3.可降成本控制目标：（设计决定70%的成本）

理降成本,技术降成本.员工素质降成本。

第二章项目成本管理

1、项目成本管理目标

2、项目成本管理措施

2.1招投标及材料采购方式

1、总包招投标

①采用模拟清单招标方式。对成本人员个人水平的依赖性降低

能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，降低工程总成本

②采用总价包干方式。成本控制准确。

2、甲方分包工程、甲供设备材料

采用公开招标采购，实行"货比三家、择优选用“原则

3、甲定、乙购设备材料

项目部、成本部、设计部广泛考察，选择合理低价的设备材料

2.2部品部件调查研究

在扩初设计和施工图设计阶段，对工程中的部品部件

如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研

究，在部品部位的设计品质、成本目标、市场认可、招标采

购供应能协调统一。

2.3推行限额设计及设计奖励制度

(1)推行限额设计

根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计

院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。

(2)设计奖罚制度(例，仅供参考)

为鼓励设计院积极配合成本控制工作，进行多方案技术、经济认证，针对

工程设计中对造价影响明显的经济指标：地下室边坡支护工程、地下室人防.结

构工程、防水工程、桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化

与设计费直接挂沟。

施工图审核制度

①施工图出图前,由设计部组织内审，项部配合。重点检

查其与设计指导书,设计任务书的符合性；施工做法的合

理性。

②开工前，由项目部组织，总承包商.设计院.监理公司参

加，进彳方殳计交底和图纸会审。

2.5设计变更与现场签证

2.5.1现场签证的定义：

现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认

如地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种技术措

施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承包单位施

工的零星工程（在施工合同之外）以及因设计变更导致已施工的部位需

要拆除等。

2.5.2现场签证的类型

①设计优化①现场环境影响

②补充及二次设计②现场管理要求

③设计失误或设计③相关单位责任影响

专业不匹配

个个

营销现场

设计类调整类施工类

2.5.3现场签证办理的原则

(1)一单一算原则

一个现场签证单应编制一份预算，且对应一个工程合同

如果签证内容简单，也可以一份预算对应多个签证单，但是

该预算书内应根据不同签证单的内容分别列项。

(2)完工确认原则

当现场签证完工后，项目部工程师和监理工程师必须在

完工后5天(或规定时间)内签字确认，如属隐蔽工程，必

须在其覆盖之前签字确认，并拍下照片。

2.5.3现场签证办理的原则

(3)权利限制原则

公司对现场签证管理试行严格的权限规定，不在权限范

围之内的签字一律无效。

(4)正常签证的办事原则

'先估价后施工“，签证审批流程必须在7天内完成。

(5)特急签证办理原则

'边洽边干”，但必须在开工后7天内办妥全部手续

2.6进度款支付

采用月度付款（形象进度）形式，每月总承包商按

合同约定上报工程月报，项目部专业工程师协助监理公司

负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认

的工程量审核确认工程进度款。原则上每次付款都不应超

过已完工程造价的80%

按合同相关规定支付工程进度款

录

第一章工程概况

第二章项目成本管理

第三章采购与投标管理

第四章项目管理目标及架构责任制

第五章工程进度管理

第六章工程质量管理

第七章安全文明施工管理

I第八章综合协调管理

第九章工程验收与物业移交

第三章采购与投标管理

第一节总包招标

执行集团成本管理中心《项目招标管理》相关规定

第二节配套专业分包工程招标

执行集团成本管理中心《项目招标管理》相关规定

第三节甲供材料及设备招标

执行集团采购中心《项目材料设备招标》相关规定

第一节总包招标

总包招标形式：总价包干

第二节配套专业分包工程招标

专业分包工程清单（以下为例，仅供参考）

序号分包工程序号分包工程

1施工围墙工程6阳台栏杆制作安装工程施工合同

2基岩爆破工程7样板房装饰

3土石方工程8样板房空调设备供货与安装工程

4挡土支护工程9有线电视综合信息网入网工程

5桩基工程10室外环境栏杆制作安装工程

执行集团成本管理中心《项目招标管理》相关规定

第三节甲供材料及设备招标

甲供材料.设备清单（以下为例，仅供参考）

5编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称

室外工程的无境雕

1GW-JG-01嘉小蠹黄鬣：26GW33室外木制构件工程

休闲设施等

2GW-JG-02消防报警设备27GW-JG-04室外特种石材

第三节甲供材料及设备招标

甲定.乙购材料设备清单（以下为例，仅供参考）

序材料（设备）名

号

图编号材料（设备）名称编号称

■^―建筑装饰材料1建筑装饰材料

1GW-JDYG-01住宅外墙砖20GW-JDYG-20铝型材

2GW-JDYG-02会所外墙砖21GW-JDYG-21铝合金门窗玻璃

3GW-JDYG-03电梯厅及前室地破22GW-JDYG-22五金配件

4GW-JDYG-04电梯厅及前室墙砖

5GW-JDYG-05架空层地砖安装材料

6GW-JDYG-06架空层墙砖23GW-JDYG-23母线槽

7GW-JDYG-07玻璃砖24GW-JDYG-24电缆桥架（A*B）

三箱（电表、照

8GW-JDYG-08泳池专用瓷砖25GW-JDYG-25明、动力）

执行集团采购中心《项目材料设备招标》相关规定

第一章工程概况

第二章项目成本管理

第三章采购与投标管理

第四章项目管理目标及架构责任制

第五章工程进度管理

第六章工程质量管理