预防和化解物业管理纠纷

预防和化解物业管理纠纷

物'业服务纠纷产生的原因

（一）物业公司及开辟商方面

I、物业公司服务不到位

物业公司服务不到位是产生物业服务纠纷的主要原因。对业主提出的问题，

物业公司不及时解决或者不解决，直接导致业主对物业公司的不满，业主得不到

满意的服务从而拒付物业费用，或者业主在维权不能的情况下也往往采取不支付

物业费以自保。同时大部份物业服务合同的容简单含糊，物业公司操作空间大，

而

业主则很被动，导致业主不满意，从而产生矛盾。

2、物业公司与开辟商的互相推委

开辟商为了达到销售出商品房的目的，在宣传上可谓用心良苦，业主在购房

的欢跃常只会注意房屋的价款、交付时间等与房屋有直接关系的合同条款，不会

注意到物业合同这种小事情。并且交房手续是在开辟商处办理，而交钥匙往往是

在物业公司处进行，房屋交付手续和钥匙交付手续分开进行，换句话讲，房屋交

付手续办理完毕后，不签订物业合同就拿不到钥匙，并且物业服务合同也是物业

公司单独拟定的不容业主选择。'业主交纳下一年度物业费后，发现物业公司的物

业服务达不到开辟商承诺的服务标准，物业公司则认为自己尽到了物业合同约定

的服务标准，开辟商的承诺与其无关，物业公司与开辟商的互相推委，使得业主

的利益无人保护。

3、开辟商建房遗留问题得不到有效解决

房地产开辟商与物业服务企业之间通常是两种关系。一种是物业服务企业是

房地产开辟商的下属机构或者子公司，其与开辟商是从属关系，目前这种关系在

住宅小区占有一定比重。另一种是房地产开辟商招聘的物业公司。在这两种关

系中房地产开辟商的地位总是能指导物业公司，房地产开辟商利用其优势地位

把设计

规划和建造质量等问题留给了物业公司，或者没有给物业公司提供进行物业管理

的基础条件。而此类问题的存在，使业主丧失了对物业公司的信任和理解，也给

物业公司开展工作带来了很大艰难。如下水道等附属设施不能使用，房顶浮现漏

水、渗水等建造质量问题，业主往往质询物业公司，而物业公司则声称是开辟商

的问题，而开辟商早已撤得无影无踪，或者虽存在但不闻不问，从而导致大量诉

讼

产生。

4、物业公司实力差，职员素质低

物业公司员工素质不高，缺乏专业培训，服务质量普遍较差，公司管理不够成

熟，没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前物业公司发展参差不

齐，高级别的物业公司几乎为空白，大多为近年来成立的规模较小的公司，登记

成立的门坎很低；基本上是一个负责人雇用几名中老年人员组合而成，从负责人

到服务人员都缺乏专业培训和相关专业知识。简单的服务方式和繁杂的市场需业

主与物业公司矛盾产生的又一原因。此外物业公司职员收取物业费方式不文明，

甚至影响社会治安，从而加剧了物业公司与业主的矛盾。如有些物业公司，对未

交纳物业费的业主采取在业主门口设垃圾堆放点，用玻璃胶堵锁眼，晚上砸玻璃，

停电、停水、停气等手段索取物业费。

（二）业主方面的原因

1、业主的素质高低不齐

物业服务纠纷是基于居住而引起的，这种纠纷涉及的人员结构复杂，有下岗

职工、公务员、教师、农民、个体户等，文化层次存在多样性，低至文盲，高到

硕士，文化素质、综合素质高低不一，在对小区环境的保护、交纳物业费的主动

性及解决问题的依法性方面都存在较大差异。应该说大部份业主对物业管理的认

识不足，缺乏自主意识，对实现业主自治缺乏主动性。

2、业主的服务付费意识不强

由于长期受政府、单位福利房制度的影响，相当一部份业主尚未真正意设到

自己才是物业的管理者，更没有形成服务消费意识，花钱买服务观念不强。

3、业主的维权意织不强

现实生活中，大多数业主没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完

全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开辟商签订的，物业服务合

同是买受人与物业服务企业签订的，两者的合同主体不一。不少业主因买房浮现

问题，不找开辟商解决以及物业公司不依约履行服务时不注意采集证据，不用法

律武器维权，而均以不付物业费的方式进行对抗。

4、业主委员会形如虚设

相关法律规定，业主委员会实际上是业主大会的执行机构，是业主参加管理

的基本的组织形式。在居民住宅小区这样一个新型社会区域中，业主大会是业主

进行社区管理的权力机沟，由全体业主组成，重要事项由业主亲自制定，而业主

委员会则是业主大会决定事项的具体实施者，其在小区管理中有着十分重要的地

位。小区业主委员会能真正发挥作用的很少，普通只会在签订合同时才浮现，且

有的还人沦为物业公司的附庸。

五、加强防和处理的对策与建议

（一）从源头把关

对新建的小区，在售房时提供的物业服务合同须经过建设主管部门的严格审

查后方可签定。对已经交付入住的小区，建设主管部门应将所有物业服务合同进

行重新修定，明确约定保安人数、保洁程度和标准、每周清扫次数、业主报修回

复时间、业主不满意率达到多少比例可以单方解除合同、矛盾纠纷的调处等容进

行细化、量化，彻底废弃现在正在使用的简单含糊的合同文本，使业主在发生矛

盾时占有主动，促进物业公司服务水平的不断提高。

（二）提高服务标准和提高服务质量

建议对所有物业公司进驻前由建设主管部门审查其资质，确定什么规模的小

区进驻哪一级别的物业公司，对物业公司进行入驻前培训，培训可由建设主管部

门组织。入驻后，物业公司要通过多种形式向全体业主公示服务标准和收费项目，

进行必要的财务公开，接受业主和业主委员会监督和评判；建立和完善业主档案，

对业主所提出的问题及时处理、及时答复，发现问题及时与业主联系或者与业主

委

员会沟通商议，做到消除误会，减少纠纷，增加相互信任度，争取做到问题就地

解决。

（三）建立和完善对业主与物业公司的协调监督机制

进一步加强对物业公司和业主委员会的监忏和管理。在街道设立物业管理办

公室，把物业公司和业主委员会作为监督的对象，用行政手段加以管理。

1、对物业公司的管理

（1）实行属地管理制。把物业公司划归所在地居委会管理，居委会按照物

业办的要求进行常态化管理。该项工作作为居委会的日常工作容，催促物业公司

及时解决业主反映的问题，催促物业公司规服务收费标准，进行财务公开等事务，

同时也匡助物业公司解决一些实际艰难,保讦管理水平的提高C

（2）推行入驻承诺制。物业办要求物业公司在进驻前作出一系列的承诺，

包括自觉接受物业办、居委会的管理、在什么样的情况下业主可以解除合同、解

除合同后由物业办、居委会监督离场等容，以免物业公司以行政行为不能介入市

场行为为由提起诉讼。

<3）推行服务质保金制。所有进驻小区的物业公司先期要向物业办交纳一

定的保证金，作为管理的抓手和服务的保证，一旦发生纠纷，如责任在物业公司，

可以对其处罚或者赔偿业主的损失，还可防止物业公司收费后逃逸的情形发生。

（4）推行评分制,物业公司依据约定的服务项目向业主提供服务，物业办或

者居委会在约定的服务周期对物业公司的服务质量进行评分。采取每一个季度

前5天，将评分表发放给业主,并对业主进行调查。在综合业主各项评分后,得出服

务满意率，物业管理办公室根据所评分值的高低评定星级标准，不同的星级标准

收取

不同的物业费用。

（5）推行首问必办制。物业公司、居委会、物业办均要抓好业主投诉接待

这个环节，谁接到投诉都要及时处理，不得推委，强化业主投诉受理处理力度。

有条件小区成立应急小分队，加大紧急事件事故的处理力度。物业办对各小区接

诉处理情况进行不定期的检杳，发现问题拖着不办的要求即将整改。

2、对业主委员会的管理

（1）物'业办统筹设立一个物业基金，用于补贴业主委员会常设人员或者作

办公经费，或者从物业费中提取一部份费用用于上述支出，一可以调动业主委员

会常设人员的积极性，增强责任心；二可以遏制业委会人员和物业公司串通事件

的

发生，同时也便于对业委会的管理和引导，真正形成责权利相结合。

（2）建设主管部门应全面修订全市统一的业主大会及业主委员会的工作章

程和工作流程文本，供遵照执行。物业办和居委会应规业委会的具体工作细则，

对其日常工作要加强指导和监督。正常情况下，各居委会应安排专人负责小区的

联络工作，匡助业主协调解决问题。业主委员会作为业主大会的执行机构，由于

其缺少监督机制的制约，而往往发牛其伤害业主利益的事情c

（3）在一个物业小区，可以成立一个由三至五人组成的监督小组，其成员

可以由全体业主轮流担任。监督小组应当是一个常设机构，其可以对业主委员会

的某些事项的决定和权利的行使提出质询，由业主委员会限期进行书面答复，然

后由监督小组向全体业主公告。

（四）处理好涉及房屋质量及配套实施不完善问题

建设主管部门对开辟商在交房时要扣留一定的房屋质量保证金，五年或者十

年之或者更长的时间浮现质量问题，由物业公司代为向物业办申请，物业办认

为情况属实的交由建设部门将按照有关质量标准，直接给业主进行维修，费月从

质量保证金中直接扣取。五年或者十年之后浮现房屋质量问题，由业主申请，经

物业公司、业主委员会两家允许向建设部门申请使用维修资金，这样使业主和

物业公司再也不

为房屋质量问题发生纠纷。

（五）全面开展小区整治

建设主管部门、街道物业办、所涉村居委对小区逐一进行检查和整顿，对不

合理的、不详细的合同进行重新修订，对浮现的问题一个一个整改，规物业公司

的行为和规章制度。对不符合要求的、业主反映人的物业公司建议予以撤换，对

不称职的业主委员会建议予以重选，从源头上减少矛盾纠纷的发生。

（六）引导业主依法维权

物业办、居委会要加大宣传力度，增强业主依法维权的意识，对物业公司不

满意或者不符合要求时，应及时向居委会、物业办反映，同时注意保全证据，自

觉

运用法律武器积极维权，避免因消极行为导致被诉、败诉。

（七）加大纠纷化解力度

我院受理的案件中，纠纷产生的原因主要是因业主对物业公司的服务不满、

房屋浮现问题未得到及时修理、家中物品被盗等而拒付物业费业主们不愿因此和

物业公司交涉，也不愿通过法律途径或者其他正当途径维权，就消极对待，即拒交

物、收费。

1、制定物业办工作章程，明确工作职责。把涉及物业服务、小区管理、事

务协调、纠纷调处和各项职能予以明确，保证物业办的工作有序开展，确保居住

小区的事务处理、矛盾化解有一个承载机构，彻底结束现在的建设主管部门管不

了，物业办不知怎么管的局面。

2、建立健仝物业纠纷调处机制。一是物业公司对业主不交纳物业费的情况

要向业主委员会通报，由业主委员会出面进行协调解决，业主对物业公司提出的

诉求也应通过业委会和物业公司协调解决，实在协调不了，物业公司或者业主委

员会报请居委会和物业办来共同调处，疑难重大的纠纷难以调处的可交由乡镇

街道矛盾调解中心或者市、区大调解中心调处，争取把大量的物业纠纷化解在

基层。二是物业办和居委会要设立••套完善的调解流程，要查清情况，规记录，

固定证据，确保调处工作在客观依法的情况下进行。三是要增加物业办的人员,

可以从也可

以聘用一些有调解经验的人员参加。

3、加强培训指导，不断提高物业办工作人员的专业素质。住建局要加强对

物业办工作人员的专业知识、法律知识、调解工作知识的培训，并进行时常性的

指导，通过提高能力来提升物业纠纷化解的成功率。

4、坚持“大量调解，少量裁决”的原则。对极个别难以调解北起诉不可的

案件，凭物业办出具的证明，法院方可受理，依据前面调处过程中已形成的证据

材料，法院作出合法公正判决，维护业主或者物业公司的合法权益，制裁那些不守

法、不诚信的业主或者物业公司。

近年来随着社会的不断进步和经济的迅猛发展，作为社会主义市场经济体系的有机组成

部份的房地产业已经在改革开放大潮的强劲势头的带动下，以前所未有的速度不断发展和完

善，但作为社会主义市场经济的国家，我国有独有的市场经济,政治文化条件，从理论上和实践中

来讲都有别于国外的物业管理.虽说面对房地产开辟的累累成果以及物业管理行业在国总体

发展趋势良好,物业管理理念逐步深入人心，但每一个新兴的事物都必然要经历种种蜿蜒过程，

物业管理也不例外.如建成房屋疏于管理而带来得一系列问题，但为解决这一系列问题,物业管

理也将成为房屋管理及房地产业的一个必然选择。

八十年代初在探索与尝试中起步的物业管理，从目前的社会发展来看，依然是一个新兴

的，有待逐步完善的行业。从其涵来讲物业管理是一个专门的机构,受物业的所有人委托，以合

同的形式，在一定权限允许围行使管理权，对已经投入使用的物业进行经营管理，同时对物业的

配套设施和设备及周边环境等实行统一专业化管理，并对物业业主提供综合性服务.但在具体

的实施过程中，由「现阶段的物业管理发展不够完善，法律、法规体系有待厂规,管理服务不够

成熟，管理理念尚未深入人心，业主收入较低及业主素质参差不齐等诸多因素的影响，导致在实

施物业管理过程中，双方发生纠纷频繁.物业管理纠纷频生，对物业企业的生存和发展及其形

象产生负面的影响。从更深层来讲对当前物业管理行业的整体发展已经产生严重进的影响。

而近来物业纠纷的发生呈上“升”趋势发展。因此，对物业纠纷进行系统的分析，探其根源，从

而找出解决当前物业纠纷的可行办法，使物业管理行业走向管理服务的制度化、规化已经势

在必行。

物业纠纷产生的因素众多，就从目前来看，国物业由于处于物业发展的初级阶段，人们

对物业的认识滞后等因素，导致物业纠纷一定程度上存在于社会政策，管理服务不到位，理

念未普及等原因。

物业管理行业的政策和相关法律建设不能跟上房地产发展乃至物业管理发展的需求，很

多开辟商把工程的尾巴留给物业公司，甚至谁“开辟，谁管理”依然是当前开辟企业的看“家宝”

这种开辟、管理之间的父“子”关系造成物业开辟中的问题遗留在管理阶段，导致大量的物业投

入使用后，管理问题层出不穷，业主纷纷抱怨，此外，除了2003年9月1日实施的《物业管理

条例》外，在物业管理发展的二十多年里没有一部完整的国家级行政法律可以遵循。并且

地方性法规在制定过程中缺少科学理论的依据作指导，只局限于境外的经验或者就事论事的

解决方案匕使法规存在诸多漏洞，养“虎为患”造成当前物业纠纷频生，物业管理企业难以开

展工作。

物业管理作为房地产开辟的最后一个环节，与房地产有密不可分的关系，但从目前情况

来看，开辟商只管开辟，全十业主使用后的一系列问题理明固然的都推给物业公司，部份问

题物业公司无法解决，而矛盾的另一方业主又有自身的理解，我交物业费，物业公司就必须

对我负责，这样一来纠纷就直接在业主与物业公司之间产生，等同于房地产开辟企业在开辟

完成阶段就把业主与物业公司推倒了对立面上.从法律责任来看开辟上应该承担日后物业管

理的相关责任，如果我们有比物业管理发展水平超前一些的专门政策、法规来规个体和主体

之间的义务和关联，那末我们就不会有主观上的错误理解，更不会有现在责权不清的纠纷。

可以说政策问题是目前物业纠纷产生的最根本问题。

当前物业纠纷产生的直接原因突出在物业管理过程及物业理念方面，大致可以分以下几

个方面:

一、收费标准。

FI前我国物业管理没有在收费上作详细规定，个别物业管理企业收费标准不一，导致业

主不知道按哪中标准交费，许多业主认为交费高，又缺乏收费依据，双方在交费标准上矛盾

尖锐，区一知名小区业主在入住时没有和物业公司约定该项目的费用和标准，入住后物业公

司按每平方米3.157B月收取物业管理费用，业主认为收费过高，拒交务业费，还把物业公

司告上法庭。

二、收费方式问题。

当前物业中存在开辟商和物业公司在与购房者签订购房合同付款后准备入住时，IL业主交，

两年到三年的物业管理费，导致双方发生纠纷的情况也不在少数。

三、维修基金的收取时间问题。

某物业公司的一个物业小区，当业主在物业公司办理入住手续时，物业公司要求业主提前缴

纳三年的维修基金，业主拒交，理由是开辟商承诺新购住宅若是自身质量问题，予以两年保

修期，至少在保修期后缴纳维修基金。物业公司与业主的矛盾由此产生，维修基金在这段时

间该不该收，怎么收到目前为止还没有很明确的说法，这种问题给物业公司带来了很大的麻

烦，在业主中产生不良影响，导致双方坚持不下，矛盾不能解决。

四、物业管理服务容的纠纷。

物业管理公司与业主之间本来应该是服务与被服务的关系，由物业企业向业主提供无形

的商品服务，但由于当前缺少相应的法律约束，没能很好的约束物业公司与业主，有的物

业管理企业便在观念上点到这种服务与被服务的关系，相反也有的业主处处以主人自居,

把物业管理企'也看成是奴“隶”，没能很好的对待这种平等商业关系，比如有的物业管理企业规

定物业的用包括代收水电费、费、煤气费、供暖费等。等正式开展这项业务时却告知业主到

指定的收费地点交费。此外有的业主也颠倒这种关系，什么事情都找物业看，我的事情无

论和物业有没有关系都要求物业解决，这种纠纷近来也不断浮现。

五、物业配套设施设备说变就变。

目前，物业管理企业配套设施设备是物业销售，是吸引顾客的一个靓点。但现在物业的

配套设施设备的实际使用情况多数与承诺相背离，开辟商或者物业在建设和管理过程中随意

改变配套设施设备的用途，彻底违背管理条例的规定和当初的承诺。比如：王女上购房时，

开发商所承诺的市中心广场上有一块中心绿地一万多平米并有一处幼儿园，优美的环境，

方便齐全的配套设施设备，使王女士毫不犹豫的买了一套高价住房，等入住时候发现中心

绿地处正在修筑一处塔楼，幼儿园卖给了一家公司作办公楼，王女士和其他业主把开辟商

和物业公司随后告上法庭，这种纠纷在目前时有发生。

综上所述，物业管理产生的纠纷各不相同，但共同的问题就是人们认为一部指导性法律

就可以包打天下，而没有制定的实施细则、办法的配套法律文件，造成诸多法律盲区存在。

所以现在对于物业企业也好还是物业纠纷也好，制定一部完善的具有超前性的规章制度是迫

切需要的！惟独有健全、超前的物业管理法律制度才干协调物业公司与业主之间的相互责任

和义务，明确相互关系，达到双方最大限度的统一，减少不必要纠纷的产生。

此外，作为物业企业本身，有必要在经营管理中提高自身的服务质量，改进工作方法，

尽最大努力满足社会和业主方面的需要，体现自身价值突出服务'，把业生之上力瞪第

一”作为宗旨，为业主创造一个安全、舒适、和谐的生活和工作环境。

二、物业管理纠纷案件产生的原因

物业管理纠纷案件产生的原因是多方面的，由物业管理公司自身的原因、有业主的原因、

也有法律法规不健全的原因，但归纳起来主要原因包括以下几个原因：

1、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。

按照2004年建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》规定我国物业管理公司实行

三级资质等级制，一级最高，三级最低。但现实中，物业管理企业虽领取了相应资质证书，

但从业人员并非相关专业技术人员，且不具备相关职称，提供的服务无法达到相应的资质要

求，引起业主不满，有部份业主在物业管理纠纷案件中就此提出抗辩。如市某区法院近期受

理的青春家园物业公司诉业主拖欠物管费案件中，有些业主就提出，物业公司没有按资质等

级要求提供相应服务，其配备的人员不符合等级要求，物业公司首先自身违约，业主就不应

交纳物管费。

2、收费与服务水平不相符。

忖前全国各地物业管理公司的进入，主要是在房屋预售时，房屋建成前，由开辟商委托

一家物业公司进入，也即前期物业服务，在业主入住时便顺理成章的由该物业公司服务，其

收费标准是早已定好，在房屋销售阶段，为了保证房屋顺利销售，开辟商会产生补贴方式予

以津贴物业公司，因此件件物管费定得比较低，在楼桶销售完毕，开辟商撤出亚丰入住后许

多物业管理公司便不与业主商议擅自提价，引起业主不满；或者是收费高却事后在保洁工作、

维修养护、安全防等各方面降低了服务标准，却未降低收费标准，引起业主不满，从而引起

纠纷。

3、业主法制意识差，忽略保全证据及矛盾的转嫁。

许多业主对涉及业主与开辟商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系

并不知晓，当发生矛盾时不注意维权将怒气全部对准物业管理公司，如业主房屋渗漏导致财

产损失，本应由开辟商承担违约责任，但许多业主不注意及时维权，却以拒交物管费来折抵

损失，造成纠纷。并且由于当今社会各种矛盾层出不穷，许多业主。将无处发泄的怒气不适

当的转移到物业管理公司上，如市某区法院在审理京东嘉苑小区物业公司诉业主拖欠物管费

的一批案件中就发现有部份业主是市政府强制拆迁搬入该小区的，业主对政府的不满不适当

的转嫁到物业公司，以拒交物业管理费的方式发泄怨气，而这种方式往往会有连锁作用，致

使一大批业主不交，从而引起双方矛盾。

4、物业公司人员素质良莠不齐，服务态度低劣引起矛盾。

我国的物业管理行业从1981年起算至今也惟独20多年历史，并随着房地产业的迅速

发展也发展过速，不少没有经过培训的人员充斥物业队伍，造成服务的低水平。近年来屡屡

暴光的物业管理人员殴打业主的事件屡屡见报，就反映此问题。物业管理本是提供服务的行

业，其服务的对象就是泛博业主，如此良莠不齐的员工素质必然使服务水平低下，双方矛盾

也就难以避免。

5、合同的粗条化导致发生矛盾后无章可循，进一步激化矛盾。

前面提到物业公司的进驻往往是在开辟商交房之前委托进驻，随后才与业主签协议。而

开辟商与物业公司往往关系密切，导致合同肯定是粗条化，与业主签协议时便也是粗条化的

合同，双方没有就服务标准、质量进一步细化，而只是一个大概的要求，在发生矛盾后，便

往往无章可循。

6、新旧物业公司交接引起的纠纷。

在业主大会选聘了新的物业公司后，在新旧物业公司交接过程中，旧物业公司出于各种

原因故意无意排斥新物业的进入，导致交接过程产生各种问题，为避免麻烦，不少新物业的

进入就不管前期物业的问题，像青山湖某楼盘，旧物业走后带走一些资料和遗留一些问题，

新物业进入后对以前的物业问题封存，导致业主非常不满，产生了新的纠纷。

三、解决物业纠纷问题的对策

化解物业公司与泛博业主的矛盾，对构建和谐社会、维护社会稳定具有十分主要的意义，

笔者着重以下几个方面提出一些建议：

1、规物业管理服务与收费标准，建立相适应的配套措施。

既然物业管理公司从资质上为一、二、三级，从本质上讲就应该体现资质的收费标准。

目前我国就物业管理企业收费主要是2003年11月13Fl由国家发改委与建设部发布的《物业

服务收费管理办法》，其中第五条对收费与服务水平作了原则性规定，即“物业服务标准收

费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，但实践中各个地方政府并未建

立起服务水平与收费量化标准，有的只是做了大概性规定，使服务水平与收费无法等额挂钩。

并且实践中往往是在前期物业管理中由物业公司与开辟商商议定好价格后报物价部门审批认

定，而开辟商为了使楼房销售多一个卖点往往将物管费定的偏低，这样在开辟商还在开发时

还好办，开辟商可通过补贴的方式予以支持，一旦楼盘销售完毕，开辟商搬出，矛盾便会急

剧显现，物业公司便会擅自提价或者降低服务标准，因此要从法规上规物业管理服务与收费

标准，由政府颁布指导价，按不同资质不同服务水平定好不同的价格水准加以指导，物业公

司要按服务水平收费，达到J'该项服务水平的就按该水平收费，未达到的就不能按该水

平收费。房管部门作为物业公司的行政主管部门要建立相应惩罚措施，对违反规定的加以严

罚，杜绝开辟商的投机取巧。

2、加大宣传教育，增强业主的付费观念。

物业公司是为业主提供服务的行业，双方具有合同的法律关系，如果泛博业主都不交纳

物业费，物业公司就无法运转，受影响的就不只是物业公司，还有小区的环境和业主自身的

利益。如市京东某小区，长期以来业主与物业公司矛盾就尖锐，80%以上业主不交纳物业

费，物业公司服务质量也急剧下降，导致物业公司换了一茬又一茬，甚至没有物业公司愿意

进驻，小区环境也急剧恶化。而且现实中也有不少业主大交纳物业费的原因就是认为自己没

有入住就没有接受服务，不须交物业费。因此要加大宣传教育，增强业主付款观念，这不是

为物业公司也是为泛博业主自身利益考虑。

3、加大培训力度，努力提高物业公司人员素质，提高服务水平。

物业公司的急剧膨胀，必然会造成人员索质的参差K齐，因此作为物业公司的行政主管

部门，要时常组织培训活动，加强对物业公司人员的培训，建立物业管理人员从业资格制度，

提高准入门坎，提高员工素质，增强其服务理念和服务标准、水平，提高服务质量，也就能

进•步融洽物业公司与业主的关系，促使其走上良性发展道路。

4、整合物业管埋企业，走专业化、品牌化、集团化道路，提高抗风险能力。

物业管理作为一种微利性行业，其本身也存在市场风险。当发生一定金融危机、市场风

险时，小型物业管理企业往往通过裁员、降低服务标准或者擅自改变承诺（如将会所出租经

营）方式反抗风险从而加剧与业主的矛盾，因此要整合物业管理企业，走专业化、品牌化、

集团化道路，增强反抗风险能力。如的一些大型物业管理企业万科、万厦等，由于其拥有雄

厚的资金实力，