湘潭市物业管理现状问题及对策-论文

PAGEPAGE15中国某某信息学校 学生毕业设计(论文)题目：湘潭市物业管理现状问题及对策姓名：000班级、学号：0000班00系(部)：经济管理系专业：物业管理指导教师：000开题时间：完成时间：年月日目录毕业设计任务书…………………1毕业设计成绩评定表……………2答辩申请书……………………3-4正文……………5-19答辩委员会表决意见……………20答辩过程记录表………………21课题湘潭市物业管理现状问题及对策课题(论文)提纲一、物业管理现状二、湘潭市物业管理的处境和困难(一)我市物业管理现状(二)我市物业管理市场服务质量情况及存在的问题（三）法律法规滞后，体系不完善。（四）住宅小区物业管理发展趋势（五）我市物业管理方面的经验做法三、解决之道（一）提前介入（二）规模化（三）市场化二、内容摘要物业管理是个新型的房地产服务行业，对提高物业管理价值，维护社会稳定发挥着重要作用，同时也对拉动经济增长起着积极的作用。随着《物业管理条例》和《物权法》的实施，物业管理的重要性日益显现。我市物业管理自上世纪末起步以来，随着城市建设进程的加快，特别是随着长沙、株州、湘潭三市城市一体化的加速运行，商品房开发不断增多，物业管理纠纷也日益增多，本文主要分析湘潭市的物业管理遇到的问题，并试图控索解决的途径。对于妥善处理物业管理纠纷，完善物业管理，推动物业管理的规范化发展将起到巨大的作用。参考文献．1、夏善胜.物业管理法[M].法律出版社，2003年4月第1版.2、《物业管理条例》[N].法制日报,2003年6月20日第3版.3、胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路[J].《现代物业》2004年第3期.4、戴世锋.王一玫.福州物管新规亟待明确3项权利,[N].中国地产报.2004年5月22日.5、杜星.许琛.住宅小区双管家对撼斗“撑”[N]羊城晚报,2003年6月28日.6、湘潭市物业管理专题调研报告湘潭市房产管理局湘潭市物业管理现状问题及对策000中文摘要：物业管理是个新型的房地产服务行业，对提高物业管理价值，维护社会稳定发挥着重要作用，同时也对拉动经济增长起着积极的作用。随着《物业管理条例》和《物权法》的实施，物业管理的重要性日益显现。我市物业管理自上世纪末起步以来，随着城市建设进程的加快，特别是随着长沙、株州、湘潭三市城市一体化的加速运行，商品房开发不断增多，物业管理纠纷也日益增多，本文主要分析湘潭市的物业管理遇到的问题，并试图控索解决的途径。对于妥善处理物业管理纠纷，完善物业管理，推动物业管理的规范化发展将起到巨大的作用。关键词：物业管理；纠纷；增多；作用据不完全统计，目前全国城镇约有80亿平方米的住房，至2000年就有70%（约56亿平方米）出售给个人。建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定，旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达330多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。一、物业管理现状自1981年第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，至今物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。2000年底我国物业管理覆盖率从物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。。二、湘潭市物业管理的处境和困难(一)我市物业管理现状湘潭市物业管理起步于上世纪末，数量也很少，管理也不十分规范。到了2004年7月，湘潭市人民政府以第6号政府令发布了《湘潭市物业专项维修资金管理办法，》2007年10月又以市政府令第13号重新发布，2007年，湘潭市人民政府以政府第65号文件发布了《关于加强我市物业管理工作的通知》。目前，有关部门正在对《湘潭市物业管理办法》进行修改。为了适用物业管理的发展，湘潭市房产管理局也先后制定下发了《关于商品房销售前实施物业管理方案确认的通知》、《湘潭市物业管理招投标管理实施办法》、《关于物业管理项目交接有关问题的指导意见》，并建立了《湘潭市物业管理专家库》，这些政策文件的出台，有力地促进了湘潭市物业管理工作的发展。目前我市有住宅小区189个，有物业服务企业100家，其中湘潭县12家，湘乡12家，韶山2家。从业人数8500人余人，其中原大中型企业下岗再就人员占42%，行业经营年总收16250万元。行业上交的税收696万元，物业管理面积达602万元平方米，正常运转肯已备案的业主委员会68个，归集物业专项维修资金12422万元。(二)我市物业管理市场服务质量情况及存在的问题1、目前人们对物业管理的认识与现代物业尚不相适应在我市，有很大一部分业主认为物业服务是政府应该提供的社会福利，享受物业服务理所当然，对享受物业服务须支付对等的经济代价尚不能理解。另外有的业主认为物业管理就是一个“搞卫生、守大门”之类的“低智商”行业，对行业从业人员的认识度与尊重度不够，导致许多矛盾与纠纷不能在平等的基础上到解决。甚至有些业主交低费用要求享受高标准的物业服务。显然与市场经营规律不相符。2、物业公司及从业人员素质良莠不齐物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。据中国消费者协会2000年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会2000年底至2001年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示：在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。在对现有物业管理服务质量的调查中我市目前物业服务企业虽有100家，但本土一级企业只有1家，二级企业只有8家，除少数部分企业以外，真正运转良好的企业并不多。在目前的189个住宅小区中，实际有物业管理企业为其服务的有164家，有25家没有物业管理企业为其服务，一般由业主或业主委员支自行管理。其主要原因是：注册资本、领导者从业人员管理水平比较低，甚至可以说对物业本身的认识就是连一些公司的领导都说不出所以然来，也只知道物业就是保安、绿化维护，加上大多数公司资金实力不够，无力聘请物业高级管理人员，也无力支付大规模的员工培训费用，因此，可以说，我市物管行业的整体水平还有待进一步提高，要解决这一问题需要花费的时间会相对长一些。3、物管企业经营的风险问题物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。业主把物业管理公司当成了小区的"政府"，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理公司赔，少则十几万，多则几十万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。这就是在物业管理行业中引起震惊的厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案”。我们在震惊之余，更应重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的？一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的；另一方面就是物业管理行业特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物业管理公司的经济实力都很有限。因此目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。根据对以上事实和案例分析，我们可以看出，出现这些情况，主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的我市目前的住宅物业收费标准相对长株潭三市来比较低的。湘潭市物价部门批准的市场指导价，已经不能适应物业服务企业对小区提供优质的管理服务水平，提高我市的物业服务收费标准已经迫在眉睫。4、业主大会、业主委员会工作举步唯艰业主大会、业主委员会的成立运行情况，很多物业项目没有成立业主大会，也没有选举产生业主委员会，有的虽然选出了业主委员会，但没有到房地产行政主管部门备案或者虽有备案，但委员们在工作上遇到阻力后信心不足，个别辞职或集体辞职，由于业主委员会的法律地位不明确，业主委员会工作经费缺乏，业主的物业管理消费意识尚不成熟，房地产开发商的阻挠，小区内发生被盗后引发纠纷等原因，严重地影响业主委员会的正常运行，有的小区首届业主委员会到期后对换届选举工作都不关心，致使物业公司撤离或业主放弃自治，改由社区居委会负责卫生清扫工作。（三）法律法规滞后，体系不完善。物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家**的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外经验模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来看，目前物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全国立法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一就是不接由业主委员会委托管理的二手项目，这是深有苦衷的无奈选择。由业主委员会选择物业管理企业是为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利相对应的义务，致使在实际执行过程中，业主委员会的这个权利几乎不受监督和制约，甚至走上了极端。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参与管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。根据物业管理条例的要求，结合我市实际情况，制定了《湘潭市物业专项维修资金管理办法》（2004年7月以市人民政府第6号发布，于2007年10月进行修改后，以市人民政府令第6号发布，于2007年10月进行修改后，以市人民政府令第13号重新发布），《关于加强我市物业管理工作的通知》（以政府办法政办发[2007]65号文件印发），《湘潭市物业管理实施办法》正在修改之中。另外，以司法局名义制定的政策性文件有《关于商品房销售前实施物业管理方案确认的通知》、《湘潭市物业管理招投标管理实施办法》，《关于物业管理项目交接有关问题的指导意见》，建立了《湘潭市物业管理专家库》。（四）住宅小区物业管理发展趋势我市住宅小区项目数，去年底180个，今年到8月底189个，表面数据增加9个，实际减少了25个已建成交付使用的住宅小区。究其原因，一是物价上涨的影响；二是《劳动合同法》的实施，给企业成本增加太大；三是业主普遍不同意提高服务费标准；四是有的小区物业服务费收费率太低。物业公司撤离后，小的不成规模的小区由社区接管卫生工作，大一点的小区由业主委员会组织自治，例如：百姓家园住宅小区，从自治一年多的情况看，收费率由过去的46%提高到90%了，过去的收费标准每平方米0.4元,现已提高到0.5元。广大业主认可业主自治，过年长期不交费的业主现已改变了观点。（五）我市物业管理方面的经验做法1、是对物业企业实行目标责任考核，日常监管与年度考核相结合，扶植一批有能力、有信心的企业做大做强，维持一批安于现状的企业保障社区稳定，淘汰一批考核不合格的企业促进行业良性发展。2、加强对业主委员会的指导，支持业主自治。例如：百姓家园住宅小区有890多户住宅，通过一年多的自治管理，收费率由原来有有物业公司管理时的46%上升到现在的90%，且收费标准已由每平米0.4元提高到0.5元。3、加强与社区、街道办事处、税务、物价、工商等部门的协调，为物业管理行业发展创造宽松、良好的环境。今年七月份，市房产管理局针对年初物业企业提出的一系列要求主管部门给予帮助的问题，通过与物价、公用事业局、环卫等部门的协调。组织相关主管单位领导到物业企业进行调研，通过调研主管部门领导听取了物业服务企业和存在的困难，为下一步相关收费政策的出台对物业企业给予扶植方面奠定了一定基础。三、解决之道（一）提前介入由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。（二）规模化一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。（三）市场化用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。很显然，目前物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究基于单片机系统的网络通信研究与应用基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究基于双单片机冲床数控系统的研究与开发基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究基于单片机的一体化智能差示扫描量