2025年物业服务合规考试真题及答案

2025年物业服务合规考试真题及答案一、单项选择题（每题1分，共共25分）1.根据《中华人民共和国民法典》关于建筑物区分所有权的规定，以下关于业主共同决定事项的表决规则，表述正确的是（）。A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。B.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。C.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。2.物业服务企业承接物业项目时，必须进行承接查验。关于承接查验，以下说法错误的是（）。A.建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。B.现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。C.物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。D.建设单位应当对物业服务企业提出的物业共用部位、共用设施设备存在的质量问题予以确认，并书面承诺予以解决。3.根据《物业管理条例》，物业服务收费应当遵循（）原则。A.合理、公开、质价相符B.合理、透明、费用与服务水平相适应C.公开、公平、公正D.政府指导、市场调节、业主自愿4.某住宅小区共有500户业主，专有部分总面积5万平方米。现需就“使用公共收益更新全部电梯轿厢监控系统”事项进行表决。经统计，350户业主参与表决，其专有部分面积合计3.8万平方米。其中，同意户数为280户，同意户专有部分面积合计3.2万平方米。根据《民法典》规定，该事项（）。A.未通过，同意户数占比未达到参与表决业主的三分之二B.通过，同意户数及面积占比均超过参与表决业主的半数C.未通过，同意专有部分面积占比未达到参与表决面积的三分之二D.通过，该事项属于使用公共收益，只需参与表决业主过半数同意即可5.关于住宅专项维修资金的使用，以下流程排序正确的是（）。①物业服务企业制定维修和更新、改造方案②维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议③物业服务企业持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支④组织实施维修和更新、改造⑤工程竣工验收合格后，物业服务企业将费用分摊情况在小区显著位置公示A.①②③④⑤B.②①③④⑤C.①③②④⑤D.②①④③⑤6.物业服务区域内发生安全事故，物业服务企业应当采取的措施不包括（）。A.立即采取应急措施，防止事故扩大B.及时向有关行政管理部门报告C.协助做好救助工作，并配合相关部门进行调查D.立即承诺对业主的损失进行全额赔偿，以安抚业主情绪7.根据《消防法》及相关规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供（）服务。A.消防安全评估B.消防安全防范C.消防设施检测D.灭火器充装8.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。A.一个月B.两个月C.三个月D.六个月9.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（）同意后，按照规定办理有关手续。A.物业服务企业B.相关业主、业主大会C.社区居民委员会D.房地产行政主管部门10.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料交还给（）。A.业主委员会B.新选聘的物业服务企业C.社区居民委员会D.业主大会11.某小区物业服务企业拟将地面公共停车位对外出租以增加公共收益，该收益在扣除合理成本后，应当主要用于（）。A.补充物业服务企业的经营利润B.补充小区住宅专项维修资金C.补贴物业服务费D.业主委员会工作经费12.关于物业服务企业的信息公开义务，以下说法正确的是（）。A.只需在物业服务合同中约定公开事项即可，无需主动公示。B.应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。C.只需向业主委员会报告，由业委会决定是否向全体业主公开。D.涉及商业秘密的信息，可以不予公开。13.根据《民法典》，业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以（）为由放弃权利、不履行义务。A.放弃权利B.未实际使用C.未签订管理规约D.未缴纳物业服务费14.物业保修期内，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由（）承担。A.物业服务企业从物业服务费中列支B.相关业主分摊C.建设单位D.住宅专项维修资金15.物业服务企业发现物业管理区域内存在违反治安、环保、消防等法律法规的行为，应当（）。A.立即进行罚款处理B.采取必要措施制止，并及时向有关行政管理部门报告C.只要不影响小区整体环境，可以不予理会D.告知业主委员会处理16.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（）予以撤销。A.物业服务企业B.社区居民委员会C.街道办事处或乡镇人民政府D.人民法院17.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下18.关于物业管理用房的权属，以下正确的是（）。A.属于开发建设单位所有B.属于全体业主共有C.属于物业服务企业所有D.属于业主委员会所有19.前期物业服务合同终止的条件是（）。A.业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效B.业主大会决定解聘前期物业服务企业C.前期物业服务合同约定的服务期限届满D.以上都是20.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；在转让专有部分时，（）对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。A.可以B.不得C.应当D.无需21.计算题：某小区一栋18层住宅楼，需动用住宅专项维修资金更换一部电梯。电梯总费用为30万元。该栋楼总建筑面积为18000平方米，每户面积均等。经核实，该栋楼共有144户业主，其中12户未交存维修资金。根据规定，维修费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。请计算已交存维修资金的业主，每户需要分摊的金额是多少？（保留两位小数）A.2083.33元B.2272.73元C.2380.95元D.2500.00元22.物业服务企业在物业管理活动中不享有（）的权利。A.依照物业服务合同收取物业服务费用B.对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行行政处罚C.要求业主委员会协助履行物业服务合同D.选聘专业性服务企业承担专项服务业务23.新建物业项目的物业服务企业，应当在物业交付使用（）前，与建设单位完成承接查验。A.10日B.15日C.30日D.60日24.关于管理规约的法律效力，以下表述正确的是（）。A.仅对投赞成票的业主具有约束力B.对全体业主具有约束力C.仅对业主委员会委员具有约束力D.对物业服务企业具有约束力25.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.法律责任D.道义责任二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有两个正确选项，多选、少选、错选均不得分）1.下列事项中，属于应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.使用建筑物及其附属设施的维修资金E.确定物业服务费收费标准2.物业服务企业在物业管理区域内，可以接受委托提供的有偿服务包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护B.物业管理区域内的清洁卫生、绿化养护C.业主户内门窗的维修D.业主车辆的代驾服务E.物业管理区域内的秩序维护3.关于物业服务费的缴纳，以下说法正确的有（）。A.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主不负连带缴纳责任C.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝缴纳D.物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费E.业主委员会可以决定减免个别困难业主的物业服务费4.物业服务企业不得有下列行为（）。A.擅自改变物业管理用房用途B.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营C.擅自提高物业服务收费标准D.挪用住宅专项维修资金E.将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人5.业主委员会应当向业主公布的情况和资料包括（）。A.管理规约、业主大会议事规则B.业主大会和业主委员会的决定C.物业服务合同D.专项维修资金的筹集、使用情况E.业主委员会委员的个人财产情况6.物业管理区域内禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构、主体结构B.违法搭建建筑物、构筑物C.侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备D.违反规定饲养动物E.在指定区域外停放电动自行车或为其充电7.前期物业服务合同的特征包括（）。A.由建设单位和物业服务企业签订B.具有过渡性C.内容需包含在房屋买卖合同中D.期限由双方约定，但不得超出售出的物业管理区域内尚未交付物业的业主与建设单位签订的房屋买卖合同剩余期限E.业主委员会成立后自动失效8.物业服务企业退出物业管理项目时，应当履行的交接义务包括（）。A.移交保管的物业档案资料B.移交物业管理用房C.结清预收、代收的有关费用D.移交利用共用部位、共用设施设备经营的收益及账目E.移交全部办公家具和设备9.住宅专项维修资金管理实行（）的原则。A.专户存储B.专款专用C.所有权人决策D.政府监督E.利润分成10.发生下列（）情况，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告。A.发现业主家中被盗B.发现物业管理区域内存在违章装修C.发现物业管理区域内发生火灾D.发现业主擅自改变房屋使用性质E.发现物业管理区域内发生群体性治安事件三、判断题（每题1分，共10分。正确的填“√”，错误的填“×”）1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，无需委托物业服务企业。（）2.物业服务企业可以根据实际情况，单方面调整物业服务收费标准。（）3.物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（）4.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）5.物业服务企业承接查验时发现的质量问题，只能由建设单位负责解决，与物业服务企业无关。（）6.业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，也承担义务，权利和义务是对等的。（）7.利用物业共用部位获取的广告收益，在扣除物业服务企业的管理成本后，剩余部分归物业服务企业所有。（）8.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。（）9.物业服务企业接受供水、供电等单位委托代收相关费用的，可以向业主收取手续费。（）10.发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以简化维修资金使用程序。（）四、案例分析题（共45分）案例一（15分）阳光花园小区于2018年建成交付，由甲物业服务企业提供前期物业服务。2023年1月，小区依法成立业主委员会。2023年6月，业主大会通过决议，决定选聘乙物业服务企业为新物业服务人，并与乙公司签订了为期三年的物业服务合同，约定于2023年9月1日进驻提供服务。业委会于2023年8月1日书面通知甲公司合同将于8月31日终止，要求其做好交接准备。甲公司接到通知后，提出其与开发商签订的前期物业服务合同期限为五年，至2025年才到期，业主大会无权提前解约，拒绝退出和交接。同时，甲公司以部分业主拖欠2022年以来物业服务费为由，拒绝移交部分物业档案资料。部分业主反映，甲公司撤离前，将小区公共区域的一批新购置的绿植和垃圾桶运走，并称是其自行购置的资产。请根据上述案例，回答以下问题：1.业主大会是否有权提前解聘前期物业服务企业甲公司？为什么？（4分）2.甲公司以部分业主拖欠物业费为由拒绝移交部分资料是否合法？为什么？（4分）3.对于甲公司运走绿植和垃圾桶的行为，应如何认定和处理？（4分）4.在新旧物业交接过程中，业主委员会应发挥什么作用？（3分）案例二（15分）幸福里小区建于2005年，共有业主800户。小区内有一处约500平方米的闲置空地，长期以来被部分业主堆放杂物、停放废弃车辆。2024年初，物业服务企业丙公司为增加公共收益，改善小区环境，未经业主大会表决，自行决定将该空地改造为收费停车场，并与某停车场管理公司签订了承包经营合同。停车场建成后，每月可产生约2万元收益。丙公司公告称，收益将用于弥补物业费不足和停车场管理成本。部分业主对此提出强烈反对，认为丙公司无权擅自改变公共区域用途，且收益使用不透明。业委会要求丙公司立即停止经营，恢复空地原状，并公示收益账目。丙公司则以“为业主办实事、增加收益”为由拒绝，并称其作为管理方有权决定公共区域的合理利用。请根据上述案例，回答以下问题：1.丙公司自行决定将小区公共空地改造为收费停车场的行为是否合法？为什么？（4分）2.利用该停车场产生的收益，其所有权归属于谁？应如何管理和使用？（5分）3.面对丙公司的行为，反对的业主可以通过哪些合法途径进行维权？（6分）案例三（15分）某高层住宅小区物业服务企业丁公司，在对小区消防设施进行例行检查时，发现部分楼栋的室内消火栓箱内水带缺失、灭火器过期，火灾自动报警系统存在多处故障点。丁公司随即在小区公告栏张贴了《关于消防设施存在隐患的告知书》，提醒业主注意消防安全，并注明“已上报相关部门”。三个月后，该小区某单元因电气线路老化引发火灾。火灾发生时，该楼层的室内消火栓无法正常出水，火灾报警系统未及时报警，导致火势蔓延，造成较大财产损失。受灾业主认为，丁公司未尽到消防设施的维护管理职责，应对损失承担赔偿责任。经查，丁公司张贴告知书后，并未实际向消防救援机构或住建部门报告消防设施隐患，也未动用公共收益或申请维修资金进行维修。小区住宅专项维修资金账户余额充足。请根据上述案例，回答以下问题：1.丁公司对管理区域内的共用消防设施负有何种法定义务？（4分）2.丁公司在本次火灾事故中是否存在过错？其“张贴告知书”的行为是否视为已履行法定义务？为什么？（6分）3.若需对故障消防设施进行维修更新，应如何启动住宅专项维修资金的使用程序？（5分）答案与解析一、单项选择题1.D。解析：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。A项是筹集维修资金的表决规则（双三分之二参与，双四分之三同意）；B项是改建、重建的表决规则错误（应为双三分之二参与，双四分之三同意）；C项是改变共有部分用途或经营的表决规则（双三分之二参与，双四分之三同意）。2.C。解析：《物业承接查验办法》第二十九条规定，物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相关文件向物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门办理备案手续。选项C中的“建设主管部门”不准确，应为“房地产行政主管部门”。3.B。解析：《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。4.B。解析：使用公共收益进行更新改造，属于“使用建筑物及其附属设施的维修资金”之外的其他共有和共同管理权利事项。根据《民法典》第二百七十八条，该事项应由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。本题参与表决面积占比为3.8/5=76%，参与表决人数占比为350/500=70%，均超过三分之二，表决有效。同意面积占比为3.2/3.8≈84.2%，同意人数占比为280/350=80%，均超过半数，故事项通过。5.B。解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、二十三条等相关规定，正确流程为：业主通过使用建议→制定方案→申请列支→组织实施→验收公示。6.D。解析：物业服务企业有应急、报告、协助的义务，但赔偿需根据其过错和责任认定，不能未经调查即承诺全额赔偿。7.B。解析：《消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。8.C。解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定，业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。9.B。解析：《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。10.A。解析：《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。11.B。解析：《物业管理条例》第五十四条规定，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益，在扣除合理成本后，属于业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。12.B。解析：《民法典》第九百四十三条规定了物业服务人的信息公开义务。13.A。解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。14.C。解析：物业保修期内，由建设单位承担保修责任。15.B。解析：《物业管理条例》第四十六条规定了物业服务企业的制止和报告义务。16.D。解析：《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。17.C。解析：《物业管理条例》第六十二条规定，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。18.B。解析：《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。19.D。解析：前期物业服务合同在业主委员会与新的物业服务企业签订的合同生效时、业主大会决定解聘时、或合同期限届满时终止。20.C。解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。21.C。解析：相关业主总户数为144户，其中12户未交存，故参与分摊的户数为132户。总费用30万元由相关业主按建筑面积分摊。每户建筑面积为18000/144=125平方米。参与分摊的总建筑面积为125132=16500平方米。每平方米分摊金额为300000/16500≈18.1818元/平方米。每户分摊金额为12518.1818≈2272.73元。但注意，题目问的是“已交存维修资金的业主，每户需要分摊的金额”，因此应按132户已交存业主来分摊总费用，即300000/132≈2272.73元。计算过程：300000÷(14422.B。解析：物业服务企业不是行政机关，不具有行政处罚权。23.C。解析：《物业承接查验办法》第十一条规定，实施承接查验的物业，应当具备的条件之一是“物业交付使用前15日”与建设单位完成承接查验。但《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”交接时间通常约定在合同或地方规定中，常见为交付使用前。但结合本题，最贴合常见规定的选项是C（30日），部分地方规定或合同约定为30日内完成查验交接。从严格法规条文看，《物业承接查验办法》是“前15日”，但本题选项无15日，结合真题常见考法，选C。24.B。解析：管理规约对全体业主具有约束力。25.C。解析：应依法承担相应的法律责任，包括民事责任等。二、多项选择题1.ABCD。解析：根据《民法典》第二百七十八条。E项，物业服务费收费标准通常由物业服务合同约定，并非必须由业主共同决定，但选聘解聘物业服务企业是共同决定事项，其中包含了服务内容和收费标准的协商。2.CE。解析：A、B、E属于物业服务合同约定的基本服务内容，通常已包含在物业费中。C（户内维修）和D（代驾）属于特约服务，是有偿的。3.ACD。解析：B错误，业主与物业使用人约定由使用人缴纳的，业主负连带缴纳责任。E错误，物业服务费减免涉及全体业主利益，需由业主大会或相关权利主体决定，业委会无权单独决定。4.ABCDE。解析：均属于《物业管理条例》规定的禁止行为。5.ABCD。解析：E项，业主委员会委员的个人财产情况不属于必须向业主公布的信息。6.ABCDE。解析：均为物业管理区域内常见禁止行为，E项符合近年来关于电动自行车安全管理的规定精神。7.ABC。解析：D错误，前期物业服务合同期限未强制要求不得超过房屋买卖合同剩余期限，但实践中常作此约定或受地方规定约束。E错误，业主委员会成立后，前期物业服务合同继续有效，直至业主大会选聘新物业服务企业并签订合同生效时终止。8.ABCD。解析：E错误，物业服务企业自购的办公设备家具属于其资产，无需移交，除非合同另有约定或属于业主共有。9.ABCD。解析：E错误，维修资金不得用于利润分配。10.BCDE。解析：A项，业主家中被盗属于治安或刑事案件，应向公安机关报案，物业服务企业有协助义务，但“向有关行政管理部门报告”通常指对违反行政管理法规的行为（如违章、改变用途、安全事故等）的报告。严格来说，重大治安事件也应报告。但本题中A项是“发现业主家中被盗”，属于个案，与B、C、D、E这类涉及公共管理秩序或安全的行为性质略有不同。从常规真题角度看，倾向于选BCDE。A项存在争议，但物业服务企业有向公安机关报告的法定义务（《保安服务管理条例》等），公安机关也属于行政管理部门。因此，若严格按“向有关行政管理部门报告”，A也可选。但基于常见考点，多选题可能只选BCDE。三、判断题1.√。解析：《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。2.×。解析：物业服务收费标准应当严格按照合同约定执行，调整需与业主协商并经业主共同决定。3.√。解析：《物业管理条例》第二十三条规定。4.√。解析：《物业管理条例》第十二条规定。5.×。解析：物业服务企业应就发现的问题与建设单位确认，并督促其解决，同时做好记录。6.√。解析：符合建筑物区分所有权的基本法理。7.×。解析：扣除合理成本后，收益归全体业主共有。8.√。解析：《物业管理条例》第十五条规定。9.×。解析：《物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。10.√。解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定了应急使用程序。四、案例分析题案例一解析：1.有权。根据《民法典》第九百四十条及《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主大会选聘新物业服务企业是业主共同决定的合法权利，新合同生效即导致前期合同终止，无需得到原物业服务企业的同意。2.不合法。物业资料移交与物业费清缴是两个不同的法律义务。物业档案资料（如竣工图纸、设施设备资料、业主清册等）属于全体业主共有或为物业管理必需，物业服务企业的移交义务是法定的，不因其与部分业主存在债权债务纠纷而免除。甲公司应移交全部资料，其就物业费纠纷可另行通过协商、诉讼等途径解决。3.该行为涉嫌侵占业主共有财产。小区公共区域的绿植和垃圾桶，若由物业服务费或公共收益购置，应属于业主共有财产。若由甲公司自行出资购置且合同无特别约定，需提供购置凭证证明其权属。甲公司无权单方面处置可能属于业主共有的财产。业主委员会或相关业主可要求其返还，或向房地产行政主管部门报告，由主管部门责令其限期改正、恢复原状，造成损失的依法赔偿。4.业主委员会应发挥组织、协调和监督作用。具体包括：代表业主大会与新旧物业服务企业沟通；监督原物业服务企业依法履行交接义务，移交资料、用房、资金等；协调新物业服务企业顺利进场；对交接过程中的争议进行调解或代表业主寻求行政、司法救济；确保交接期间小区管理服务的连续性。案例二解析：1.不合法。根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的