物业管理员中级复习题含参考答案

物业管理员中级复习题含参考答案一、单项选择题1.物业管理区域内，业主大会筹备组的组成人员不包括（）A.街道办事处代表B.社区居委会代表C.建设单位代表D.当地房地产行政主管部门代表参考答案：D解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，不包含当地房地产行政主管部门代表。2.物业服务企业在承接物业项目时，应当与建设单位签订（），以此作为承接查验的依据。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.物业承接查验协议D.物业管理委托合同参考答案：B解析：前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，约定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由物业服务企业提供前期物业管理服务的合同，是物业承接查验的重要依据。3.业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金（）A.不予退还，随房屋所有权同时过户B.退还转让人C.退还受让人D.由转让人和受让人协商处理参考答案：A解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。4.物业管理区域内，电梯的日常维护保养应当由（）承担。A.物业服务企业B.电梯制造单位C.取得相应资质的电梯维修单位D.建设单位参考答案：C解析：《特种设备安全法》规定，电梯的日常维护保养必须由依照本法取得许可的安装、改造、修理单位或者电梯制造单位进行，即取得相应资质的电梯维修单位或制造单位，物业服务企业一般不具备电梯维保资质，仅负责日常管理监督。5.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的内容不包括（）A.物业服务企业资质证书B.物业服务合同C.业主的个人信息D.物业服务收费标准参考答案：C解析：物业服务企业需公示与物业管理相关的公开信息，包括资质证书、物业服务合同、收费标准、公共收益收支等，但业主个人信息属于隐私范畴，不得随意公示。6.业主大会作出制定和修改管理规约的决定，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.1/3，1/3D.1/2，2/3参考答案：B解析：根据《物业管理条例》，业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。7.物业管理区域内的道路、绿地，属于（）A.业主共有，但属于城镇公共道路、绿地的除外B.物业服务企业所有C.建设单位所有D.全体业主和物业服务企业共有参考答案：A解析：《民法典》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。8.物业服务企业对业主室内装修的管理义务不包括（）A.与业主签订装修管理协议B.对装修施工人员进行登记C.负责装修工程的质量监督D.对装修活动进行现场巡查参考答案：C解析：物业服务企业对业主室内装修的管理主要是规范装修行为，包括签订协议、登记施工人员、现场巡查制止违规装修等，但装修工程质量监督属于装修施工单位的责任，物业服务企业不具备专业的装修质量监督资质和义务。9.当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当履行的义务不包括（）A.采取应急措施防止事故扩大B.及时向有关行政管理部门报告C.负责事故的调查处理D.协助做好救助工作参考答案：C解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业发现物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，事故调查处理由相关行政管理部门负责。10.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当至少（）公布一次物业服务资金的收支情况。A.每月B.每季度C.每半年D.每年参考答案：C解析：《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，部分地区规定每半年公布一次，以更透明的方式接受业主监督，按照行业普遍执行标准及规范要求，选择每半年更贴合实际管理需求。11.下列关于业主委员会的说法，错误的是（）A.业主委员会是业主大会的执行机构B.业主委员会成员应当由业主担任C.业主委员会主任、副主任由业主委员会成员推选产生D.业主委员会可以从事盈利性活动参考答案：D解析：业主委员会是业主大会的执行机构，成员必须是业主，主任副主任由内部推选，但业主委员会是自律性组织，不得从事盈利性活动，其活动经费从业主共有收益或业主分摊中支出，用于物业管理相关工作。12.住宅专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。A.方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致B.业主决策、专款专用、政府监督C.合理使用、公开公示、业主监督D.统一管理、分级使用、收支平衡参考答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。13.物业管理区域内，停车场的收费标准应当按照（）的规定执行。A.物业服务企业自行制定B.业主大会决定C.价格主管部门会同物业行政主管部门D.建设单位制定参考答案：C解析：物业管理区域内的机动车停放服务收费，实行政府指导价或市场调节价，具体收费标准由价格主管部门会同物业行政主管部门制定或规范，业主大会可以在政府指导价范围内协商确定具体收费标准，但最终需符合价格主管部门规定。14.物业服务企业在物业管理活动中，不得实施的行为是（）A.擅自改变物业管理用房的用途B.对业主违反管理规约的行为进行制止C.接受业主委托提供特约服务D.定期对物业共用部位进行维修养护参考答案：A解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途，如需改变需经业主大会同意并办理相关手续；制止业主违规行为、提供特约服务、维修共用部位均属于物业服务企业的合法职责。15.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主参加。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.1/3，1/3D.1/2，2/3参考答案：A解析：根据《物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。16.物业管理区域内，因共用部位、共用设施设备维修养护造成业主房屋损坏的，物业服务企业应当（）A.承担赔偿责任B.负责修复C.告知业主自行修复D.与业主协商处理参考答案：B解析：物业服务企业负责共用部位、设施设备的维修养护，因维修养护工作造成业主房屋损坏的，物业服务企业有义务负责修复，若因操作不当造成损失，还需承担相应赔偿责任，但首要义务是修复。17.下列不属于物业共用部位的是（）A.建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板B.建筑内的走廊、楼梯、通道C.业主室内的墙面、地面D.户外的围墙、大门参考答案：C解析：物业共用部位是指物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有的部位，业主室内的墙面、地面属于业主专有部分，不属于共用部位。18.物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同后，应当自合同签订之日起（）日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.10B.15C.30D.60参考答案：C解析：《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。19.当业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费用时，物业服务企业可以采取的措施是（）A.停止供电、供水B.限制业主进出小区C.向人民法院起诉D.对业主进行罚款参考答案：C解析：物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，也不得限制业主进出或对业主罚款，合法途径是通过催告、业主委员会督促，仍不交纳的可向人民法院起诉。20.住宅专项维修资金的交存标准，由（）制定。A.国务院建设行政主管部门B.省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门C.物业服务企业D.业主大会参考答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。二、多项选择题1.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.选举业主委员会成员，并享有被选举权参考答案：ABCDE解析：根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有的权利包括：接受物业服务、提议召开业主大会、提出管理规约和议事规则修改建议、监督物业服务企业、选举和被选举业主委员会成员、监督专项维修资金管理使用、要求物业公开相关信息等。2.物业服务企业的义务包括（）A.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务B.接受业主、业主大会和业主委员会的监督C.定期公布物业服务费用的收支情况D.协助做好物业管理区域内的安全防范工作E.遵守管理规约、业主大会议事规则参考答案：ABCD解析：物业服务企业的义务包括按合同提供服务、接受业主及业主委员会监督、公布收支情况、协助安全防范等；遵守管理规约和议事规则是业主的义务，而非物业服务企业的义务。3.物业承接查验的主要内容包括（）A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业专有部分D.物业管理资料E.物业管理用房参考答案：ABDE解析：物业承接查验的内容包括物业管理资料、物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等，物业专有部分属于业主个人所有，不属于承接查验范围。4.下列费用中，应当计入物业服务成本的有（）A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域内清洁卫生费用D.物业管理区域内绿化养护费用E.物业服务企业的办公费用参考答案：ABCDE解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。5.住宅专项维修资金的使用范围包括（）A.物业共用部位的维修、更新和改造B.物业共用设施设备的维修、更新和改造C.业主专有部分的维修D.物业管理区域内的公共绿化养护费用E.物业管理区域内的公共秩序维护费用参考答案：AB解析：住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得用于业主专有部分维修、公共绿化养护、公共秩序维护等日常物业管理费用支出。6.业主委员会应当履行下列职责（）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.业主大会赋予的其他职责参考答案：ABCDE解析：《物业管理条例》规定，业主委员会的职责包括：召集业主大会会议、报告物业管理情况；代表业主签订物业服务合同；了解业主意见、监督协助物业服务企业；监督管理规约实施；履行业主大会赋予的其他职责。7.物业管理区域内，发生下列（）情况时，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告。A.发生火灾B.发生治安案件C.业主家中被盗D.发现重大安全隐患E.业主违反管理规约搭建违章建筑参考答案：ABDE解析：物业服务企业发现物业管理区域内发生火灾、治安案件、重大安全隐患、违章建筑等违反法律法规或管理规约的情况，应当及时向消防、公安、住建等行政管理部门报告；业主家中被盗属于治安案件范畴，物业服务企业需协助业主报警并配合调查，同时向公安部门报告。8.物业服务企业在物业管理活动中，应当遵守下列规定（）A.按照国家有关规定取得物业管理资质证书B.按照物业服务合同的约定提供服务C.定期对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护D.接受业主和业主委员会的监督E.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地参考答案：ABCDE解析：物业服务企业必须具备相应资质才能从事物业管理活动，需按合同提供服务、维修养护共用部位、接受业主监督，不得擅自占用挖掘道路场地，如需占用挖掘需经业主大会同意并办理相关手续。9.业主大会决定下列（）事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金E.改建、重建建筑物及其附属设施参考答案：ADE解析：根据《物业管理条例》和《民法典》，制定和修改管理规约、筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施，需经双三分之二业主同意；选举更换业主委员会成员、选聘解聘物业服务企业，经双过半业主同意即可。10.下列关于物业管理用房的说法，正确的有（）A.物业管理用房的所有权依法属于业主B.物业服务企业应当按照规定使用物业管理用房C.物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途D.物业服务企业可以将物业管理用房出租给他人使用E.业主大会有权决定改变物业管理用房的用途参考答案：ABCE解析：物业管理用房所有权属于业主，物业服务企业应按规定使用，不得擅自改变用途，如需改变需经业主大会同意并办理相关手续，未经业主大会同意不得出租给他人使用。三、判断题1.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构。（）参考答案：√解析：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，是物业管理的最高权力机构。2.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业服务企业。（）参考答案：×解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人，只能将专项服务业务委托给专业性服务企业。3.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。（）参考答案：√解析：《民法典》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由拒交电梯维护费用。4.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）参考答案：√解析：《住宅专项维修资金管理办法》明确，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于业主所有，任何单位和个人不得挪作他用。5.物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。（）参考答案：√解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业发现物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。6.业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作，其成员可以不是业主。（）参考答案：×解析：业主委员会成员必须由业主担任，非业主不得成为业主委员会成员，因为业主委员会是代表业主行使权利的组织，成员需具备业主身份。7.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。（）参考答案：√解析：《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。8.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）参考答案：√解析：《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。9.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（）参考答案：√解析：《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。10.物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。（）参考答案：√解析：物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。四、简答题1.简述业主大会的职责。参考答案：业主大会作为物业管理区域内的最高权力机构，主要履行以下职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、决定业主委员会的工作经费及成员报酬等。2.物业服务企业在物业承接查验过程中，应当注意哪些事项？参考答案：物业服务企业在物业承接查验过程中，需注意以下事项：（1）成立承接查验小组：由专业技术人员、管理人员组成，制定承接查验方案，明确查验范围、标准、流程。（2）查验相关资料：要求建设单位提供竣工验收资料、设施设备的安装使用维护说明书、物业质量保修文件和物业使用说明文件等，确保资料完整、真实、有效。（3）现场查验共用部位和设施设备：按照国家有关标准和规范，对物业共用部位（如墙体、地面、屋面、楼梯间等）、共用设施设备（如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等）进行逐项检查，重点查验是否符合设计要求、是否存在质量问题、是否能正常运行。（4）记录查验问题：对查验中发现的问题，详细记录并拍照留存，形成查验记录，由双方签字确认。（5）督促整改：针对发现的问题，要求建设单位限期整改，整改完成后重新查验，直至符合要求。（6）签订承接查验协议：查验合格后，与建设单位签订物业承接查验协议，明确双方的权利义务、物业保修责任、遗留问题处理方式等。（7）办理物业移交手续：完成查验后，办理物业资料、共用部位设施设备、物业管理用房等的移交手续，做好移交记录。（8）备案：自承接查验协议签订之日起30日内，将承接查验情况报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。3.简述住宅专项维修资金的使用程序。参考答案：住宅专项维修资金的使用需遵循以下程序：（1）提出使用建议：由物业服务企业提出维修使用建议，或由相关业主提出建议（未委托物业服务企业的，由业主委员会或相关业主提出）。建议内容包括维修项目、费用预算、列支范围等。（2）制定使用方案：物业服务企业或业主委员会根据维修建议制定使用方案，方案需明确维修内容、施工单位选择方式、费用分摊方式等。（3）业主表决：使用方案需经专有部分占相关区域内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（紧急情况除外）。表决可采用集体讨论或书面征求意见的方式。（4）申请列支：物业服务企业或业主委员会持业主表决通过的使用方案、业主同意证明等材料，向物业所在地的区、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支（已成立业主大会的，也可向专项维修资金管理机构申请）。（5）审核拨付：建设（房地产）主管部门或专项维修资金管理机构对申请材料进行审核，符合条件的，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需资金划转至维修单位。（6）组织实施：物业服务企业或相关业主组织施工单位按照使用方案进行维修施工，确保工程质量和施工安全。（7）竣工验收：维修工程完成后，由物业服务企业、业主委员会、施工单位等共同进行竣工验收，验收合格后签署验收报告。（8）费用分摊公示：将维修费用的实际支出情况、分摊明细在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。（9）紧急情况处理：发生危及房屋安全、电梯停运、消防设施故障等紧急情况，需要立即维修的，物业服务企业可先行组织维修，再按规定补办相关手续，申请列支维修资金。4.物业服务企业应当如何做好物业管理区域内的安全防范工作？参考答案：物业服务企业做好安全防范工作，需从以下方面入手：（1）建立健全安全防范制度：制定门卫值班、巡逻、监控、消防管理、车辆管理等安全管理制度，明确岗位职责和操作流程。（2）配备安全防范设施设备：在物业管理区域内合理设置监控摄像头、门禁系统、消防设施（灭火器、消火栓、自动报警系统等）、警示标志等，并定期对设施设备进行检查、维护、保养，确保正常运行。（3）配备专业安全人员：根据物业管理区域的规模和特点，配备足够数量的秩序维护人员，经过专业培训后上岗，负责门卫值守、日常巡逻、秩序维护等工作。（4）开展安全宣传教育：通过张贴通知、举办讲座、微信群推送等方式，向业主和物业使用人宣传安全防范知识，提高其安全意识和自我防范能力，如防火、防盗、防触电、电梯安全使用等。（5）加强日常巡查：秩序维护人员定期对物业管理区域内的共用部位、重点区域（如停车场、消防通道、电梯机房等）进行巡查，及时发现并消除安全隐患，如堵塞消防通道、损坏消防设施、私拉乱接电线等。（6）做好外来人员和车辆管理：对进入物业管理区域的外来人员进行登记核实，对车辆进行出入登记和停放管理，防止无关人员和车辆随意进入，维护区域内的秩序。（7）应急处理：制定火灾、地震、治安事件等突发事件的应急预案，定期组织演练，提高应急处置能力。发生突发事件时，及时采取应急措施，防止事故扩大，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助和调查工作。（8）配合相关部门工作：积极配合公安、消防、城管等部门开展安全检查、治安管理、消防演练等工作，及时报告区域内的违法违规行为，协助处理安全事故。5.简述物业服务合同的主要内容。参考答案：物业服务合同是物业服务企业与业主大会（或建设单位，前期物业服务合同）之间签订的，约定双方权利义务的书面协议，主要内容包括：（1）物业基本情况：物业管理区域的名称、位置、占地面积、建筑面积、物业类型、共用部位和设施设备的清单等。（2）物业服务内容：包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的清洁卫生服务；绿化养护服务；秩序维护服务；车辆停放管理服务；物业装饰装修管理服务；档案资料管理服务等。（3）物业服务质量标准：明确各项物业服务的质量要求，如共用部位设施设备的完好率、清洁卫生的频次和标准、绿化养护的等级、秩序维护的响应时间等。（4）物业服务费用：约定物业服务费用的收费标准（包干制或酬金制）、计费方式（按建筑面积、套数等）、交纳时间、交纳方式，以及费用调整的条件和程序。实行酬金制的，还需明确物业服务资金的构成、物业服务企业的酬金比例、资金收支情况的公布方式等。（5）双方的权利义务：明确物业服务企业的权利（如按合同收取费用、制止业主违规行为等）和义务（如按约定提供服务、公开收支情况等）；明确业主的权利（如监督物业服务、建议召开业主大会等）和义务（如按时交纳物业费、遵守管理规约等）。（6）物业的使用与维护：约定业主和物业使用人在物业使用过程中的禁止行为，物业服务企业对物业共用部位设施设备的维护责任，以及装修管理的相关规定。（7）专项维修资金的管理与使用：约定专项维修资金的交存、使用、管理方式，以及物业服务企业在专项维修资金使用中的职责。（8）物业管理用房：约定物业管理用房的位置、面积、使用用途，以及物业服务企业对物业管理用房的使用和管理责任。（9）合同期限：明确物业服务合同的起止时间，以及合同期满后的续约或解除程序。（10）违约责任：约定双方违反合同约定时应承担的责任，如物业服务企业未按约定提供服务的违约责任，业主未按时交纳物业费的违约责任等。（11）其他事项：包括争议解决方式（协商、调解、仲裁、诉讼）、合同的变更与解除、双方约定的其他条款（如特约服务内容及收费标准）等。五、案例分析题案例一某住宅小区建成并交付使用后，物业服务企业由建设单位选聘，双方签订了前期物业服务合同。业主入住后，部分业主对物业服务质量不满意，认为物业服务企业未按合同约定提供服务，如小区内清洁卫生不及时、绿化养护不到位、电梯经常故障等。同时，业主发现物业服务企业擅自将小区内的部分公共区域出租给他人作为停车场，收取的停车费未向业主公示。业主多次与物业服务企业沟通未果，遂向当地房地产行政主管部门投诉，要求更换物业服务企业，并要求物业服务企业退还违规收取的停车费。问题：1.业主是否有权要求更换物业服务企业？请说明理由。2.物业服务企业擅自出租公共区域收取停车费的行为是否合法？请说明理由。3.针对业主的投诉，房地产行政主管部门应当如何处理？参考答案：1.业主有权要求更换物业服务企业。理由如下：根据《物业管理条例》，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。前期物业服务合同期限未满的，若业主大会成立后，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可解聘前期物业服务企业，选聘新的物业服务企业。本案中，部分业主对物业服务质量不满意，可通过召开业主大会，经双过半业主同意后，要求更换物业服务企业。即使前期物业服务合同未到期，业主大会也有权根据法定程序解聘物业服务企业。2.物业服务企业擅自出租公共区域收取停车费的行为不合法。理由如下：（1）小区内的公共区域属于业主共有，根据《民法典》，建筑区划内的道路、绿地等公共场所属于业主共有，物业服务企业未经业主大会同意，不得擅自处分业主共有财产。（2）根据《物业管理条例》，物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。如需利用公共区域进行经营活动，需经业主大会同意，并与业主委员会签订协议，明确收益分配方式，且收益应当主要用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。（3）物业服务企业应当将公共收益的收支情况向业主公示，本案中物业服务企业未公示停车费收支，违反了信息公开义务。3.房地产行政主管部门应当采取以下处理措施：（1）受理业主投诉后，及时进行调查核实，向物业服务企业、业主、建设单位了解情况，调取前期物业服务合同、公共区域出租合同、停车费收支记录等相关材料。（2）对物业服务企业未按合同约定提供服务的行为，责令其限期整改，要求其按照前期物业服务合同的约定履行服务义务，如加强清洁卫生、绿化养护、电梯维护等工作，整改后进行复查。（3）对物业服务企业擅自出租公共区域收取停车费的行为，责令其立即停止出租行为，退还违规收取的停车费（或要求将停车费收益纳入业主共有收益账户，用于业主共同用途），并限期向业主公示公共收益的收支情况。（4）指导业主成立业主大会，协助业主按照法定程序召开业主大会会议，就更换物业服务企业等事项进行表决。若业主大会决定更换物业服务企业，监督物业服务企业与新选聘的物业服务企业做好物业承接查验和移交工作。（5）对物业服务企业的违规行为，依法给予行政处罚，如警告、罚款等（根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途或公共建筑共用设施用途的，处1万元以上10万元以下的罚款；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，处5万元以上20万元以下的罚款）。（6）将处理结果书面告知投诉业主，并定期跟踪后续整改情况，确保问题得到妥善解决。案例二某住宅小区业主李某，在装修房屋时，擅自拆除了房屋内的部分承重墙，改变了房屋的结构。物业服务企业发现后，立即制止李某的行为，并要求其恢复原状，但李某拒绝配合。物业服务企业随即向当地房地产行政主管部门报告了此事。经房地产行政主管部门现场勘查，确认李某拆除承重墙的行为已危及房屋安全，