2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试黑金考题（详细参考解析）

全国房地产估价师考试重点试题精编

!注意事项：

；11.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

5:2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

〜i题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

14.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

j书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

封一、选择题

窣

i1、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少

I于工程合同价的（）。

A.2O%

••iB.3O%

处：C.40%

瑕iD.5O%

12、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为II、12、13,下列关系中正确的是（）。

A.I3>I2>I1

B.I2>I3>I1

C.I1>I3>I2

D.I1>I2>I3

i3、建筑规划一般在1万〜3万平方之间，服务人口在10万〜30万人，年营业额在1亿〜5

1亿元之间，该物业为（

A.市级购物中心

B.地区购物中心

;J.C.居住区商场

S|D.邻里服务性商店

小缱

14、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）0

A.房地产平均价格

1B.房地产中位数价格

iC.房地产价格指数

jD.房地产同质价格

[5、四磨汤的功效

A.行气疏肝，散寒止痛

B.行气降逆，宽胸散结

恬

C.行气疏肝，宽胸散结

D.行气降逆，散寒止痛

6、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月

内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者信心指数

7、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。

A.商品批发价格指数

B.城市居民消费指数

C.城市居民消费价格指数

D.商品零售价格指数

8、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。

A.满足自住需求

B.投资保值增值

C.满足自住需求或投资保值增值

D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有

9、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A.区位选择异常重要

B.不易产生资本价值风险

C.存在效益外溢

D.易受政策影响

10、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照

（）。

A.房地产的用途和等级划分的

B.房地产的交易方式划分的

C.目标市场细分的

D.房地产购买者目的划分的

11、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于

（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

12、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为

36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

13、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2.实际销售量为450万m2,如果平

滑指数为0.7,则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万012。

A.465

B.485

C.665

D.915

14、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不

低于1.3,贷款年利率为12%,贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所

能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

15、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

16、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款

的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，

则该投资的税前现金回报率为（）。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

17、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自

银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、

摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

18、下列不属于管理费用的是（）。

A.管理人员工资

B.职工教育经费

C.户外发布会

D.技术开发费

19、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）o

A.住房可支付性指数

B.房地产价格指数

C.房价租金比

D.量价弹性

20、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

21、（）是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。

A.建筑平面图

B.建筑剖面图

C.建筑立面图

D.总平面图

22、（）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个

月内销出量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.房地产价格指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者心理指数

23、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

24、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（工

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度最房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性

D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

25、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500

万元为年利率7%,期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金

流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投

资回报率为（）。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

26、某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租

金增长率为2%,年折现率为5%,则第1年的租金收入是（）元。

A.23096.67

B.24308.23

C.24754.28

D.25523.64

27、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

28、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房

地产项目抗市场风险的能力越强。

A.越大

B.越小

C.没有关系

D.无法判断

29、在工程项目中，（）是施工图预算编i制的主要内容和工程估价的重要依据。

A.工程量计算

B.工程量清单

C.工程建设定额

D.建筑项目

30、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的

风险系数为0.23,整个投资市场的平均收益率为18%,则零售商业用房的预期收益率为（）。

A.11.07%

B.12.45%

C.13.59%

D.10.78%

31、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净

收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

32、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。

A.长期性

B.可逆性

C.负担性

D.流通性

33、取得开发项目用地所发生的费用为（1

A.用地使用费

B.土地费用

C.土地转让费

D.土地租用费

34、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率

为5.75%,期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%,则

该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A.2277.4

B.2223.4

C.2728.8

D.2741.9

35、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的

可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000

万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙两个

物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大

B.乙物业投资风险较大

C.甲、乙两个物业投资风险一样大

D.无法判断

36、会计的基本职能有会计核算和（）。

A.资源配置

B.会计监督

C.会计决策

D.会计控制

37、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和（）。

A.自有资金

B.企业资金

C.预售期房

D.债券融资

38、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。

A.收益性

B.工业性

C.居住性

D.特殊性

39、建设投资估算精度在上10%,所需费用，小型项目约占投资的1.0%〜3.0%,大型复杂工

程的占投资的0.2%〜1.0%,这一阶段属于（）。

A.投资机会研窕

B.项目评估与决策

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

40、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；

乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考

虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。

人.甲＞乙

B.甲〈乙

仁甲=乙

D.无法判断

41、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低建安成本

D.最高上地取得价格

42、某家庭向银行中请了一笔年利率为6.5%,期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%

等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的

还款额是（）元。

A.3853.10

B.3868.52

C.3883.99

D.4187.36

43、制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一

项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的

缺点。

A.横道图

B.单代号网络图

C.双代号网络图

D.时标网络图

44、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余

公积5万元，则该企业的实收资本为（）万元。

A.95

B.100

C.12O

D.175

45、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A.是否考虑资金的时间价值

B.是否考虑本金的时间价值

C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D.采用名义利率还是实际利率

46、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。

A.成本导向定价

B.销售导向定价

C.购买者导向定价

D.竞争导向定价

47、某企业2014年12月底，净利涧为1500万元，资产平均总额为G000万元，负债为2000

万元。则该企业的资产报酬率是（）。

A.20%

B.25%

C.33%

D.50%

48、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价

中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%,

每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

49、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。

A.准备期

B.建造期

C.销售期

D.经营期

50、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。

A.房屋施工面积

B.城市家庭人口规模

C.销售量

D.房地产价格

二、多选题

51、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是

（）战略。

A.形象差异化

B.人员差别化

C.服务差别化

D.产品差别化

52.某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，

这种定价方法是（）。

A.领导定价法

B.挑战定位

C.随行就市定价法

D.价值定价法

53、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。

A.开发项目所处区位和具体位置

B.项目所在城市、区和街道

C.土地面积和规划用途

D.土地开发状况和地上物状况

54、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

A.物业管理水平

B.同类型物业的市场供求关系

C.业主目标收益要求

D.物业适应性

55、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用

为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业

所得税为（）万元。

A.8.75

B.11.25

C.13.25

D.15.75

56、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期

内，年租金收入为15万元,年运营费用为7万元，年还本讨息额为3万元,所得税率为33%,

则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

57、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。

A.目标定价法

B.认知价值定价法

C.挑战定价法

D.成本加成定价法

58、有一房地产，土地面积2500m2,为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2,

土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2,于3年前交

付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2,现在建造同类建筑物需800元/m2,估计该建

筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资木化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为

（）万元。

A.100

B.149

C.232.3

D.180

59、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调

查，则属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

60、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）o

A.销售利润率=销售利润/销售收入

B.销售利润率=销售利润/总开发价值

C.销售利润率=销售利润/总开发成本

D.销售利润率=销售利润/项目总投资

61、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.通货膨胀率

C.国民经济增长率

D.项目基准收益率

62、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。

A.基础设施建设费

B.公共配套设施建设费

C.城市建设配套费

D.不可预见费

63、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

64、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500

万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金

流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投

资回报率为（）。

A.10.37%

B.13.00%

C.20.24%

D.20.74%

65、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属

于施工阶段质量控制内容的是（）。

A.对工程采用的配套设备进行检验

B.确立有关质量文件的档案制度

C.对原材料的检验

D.控制工程变更

66、保和丸的药物组成为

A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉

豆蔻

B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱瓶子

C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮

D.山楂，爰芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱瓶子

67、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法

68、如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.12%

B.12.55%

C.12.68%

D.13.55%

69、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动

资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的

流动比率为（）。

A.150%

B.200%

C.300%

D.400%

70、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用

71、一般来说，与长期投资相比，短期投资（

A.风险较大

B.收益率较高

C.流动性较好

D.投资回收期较长

72、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。

A.提高投资收益

B.降低系统风险

C.降低个别风险

D.使投资毫无风险

73、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该

公司的股票属于（）。

A.房地产开发投资

B.房地产置业投资

C.房地产间接投资

D.投资于房地产投资信托基金

/4、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的

房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成长型期权估价

D.柔性期权估价

75、（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用

于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.住房可支付性指数

76、开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定

编制并报送城市档案馆。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.设计方案审批

D.《建设工程规划许可证》

77、投资机会研究分为一•股投资机会研究和（）。

A.详细研窕

B.粗略研究

C.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究

78、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案

选择的是（）。

A.项目的交通组织规划

B.项目构成及平面布置

C.项目的建筑规划

D.城市土地利用规划

79、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）o

A.回收固定资产余值

B.开发建设投资

C.长期借款

D.净转售收入

80、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%,项目的销售税费为销

售收入的5.5%,该项目的成本利润率是（）。

A.18.50%

B.22.68%

C.31.58%

D34.04%

81、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，

年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投

资回收期（）。

A.小于5年

B.在4〜5年之间

C.在5〜6年之间

D.在3〜4年之间

82、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法

B.蒙特卡洛模拟法

C.幕景分析法

D.故隙树分析法

83、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的

（）。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

84、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。

A.地基正常承载力

B.地基最大承载力

C.地基最小承载力

D.地基容许承载力

85、关于资金时间价值的说法，错误的是（）o

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

86、房地产开发企业税后利润首先用于（）。

A.弥补企业以前年度的亏损

B.提取法定盈余公积金

C.提取法定盈余公益金

D.向投资者分红

87、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。

A.建筑工程施工许可证

B.建设用地规划许可证

C.国有建设用地使用出让合同

D.商品房买卖合同

88、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、

高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出售模式

89、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A.净经营收入=有效毛收入一运营及用

B.净经营收入=有效毛收入一运营费用一抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入一运营费用一抵押贷款还本付息一准备金

D.净经营收入=有效毛收入一运营费用一抵押贷款还本付息一准备金一所得税

90、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率

91、一•般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项孔其目标成本利润率大体应为（）。

A.15%〜25%

B.25%〜35%

C.35%〜45%

D.45%〜50%

92、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为

6%,按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）

万元。

A.39.34

B.19.68

C.2O.38

D.30.56

93、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）o

A.土地使用权转让市场

B.新建商品房相售市场

C.土地使用权出让市场

D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（

94）o

A.项目施工单位

B.项目设计单位

C.房地产开发企业

D.产品质量监督部门

95、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

96、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是（）。

A.开发商对市场预测的偏差

B.建造商的参与

C.开发商间非理性行为

D.开发资金的易得性

97、如果某建筑物的士0.000=30.800m,按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高

()m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

98、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重

要。

A.停车

B.位置

C.特色

D.距离

99、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是(

A.时值是资金运动起点的金额

B.终值是资金运动结束时的金额

C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值

100、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')

之间的关系是()。

A.Pb<Pb'

B.Pb<Pbf

C.Pb=Pb,

D.Pb>Pb/

三、判断题

101.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。()

102、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。()

103、卜.列哪项药物配伍应当避免

A.巴豆配牵牛

B.麻黄配桂枝

(:.陈皮配半夏

D.全蝎配娱蚣

104、具有涩肠止泻，收敛止血，止带功效的药物是

A.罂粟壳

B.诃子

C.赤石脂

D.禹余粮

105、计算销售利润率时，销售利润在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（）

106、（2017年真题）从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及

各专业市场的供需状况进行分析。（）

107、房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营

利性配套设施的建设费用，（）

108、投资分析中使用的成木有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各

种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（）

109、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已

正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）

、等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为

110（A/P,i,n）o（）

111、神曲的炮制方法是

A.制霜

B.精制

C.发酵

D.药拌

112、王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入5000

元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，则王某还款能力符合要求。（）

113、能够治疗疟疾的药物是

A.使君子

B.槟榔

C.苦楝皮

D.南瓜子

114、常用砂仁而不用豆蔻治疗的病证是

A.脾胃虚寒呕吐

B.湿阻中焦

C.脾胃气滞

D.胎动不安

115、擅长治痰湿秽浊之邪蒙蔽清窍所致神志昏乱的药物是

A.麝香

B.冰片

C.苏合香

D.石菖蒲

116、治疗失音，宜首选

A.罂粟壳

B.诃子

C.乌梅

D.五倍子

117,市场规模就是特定商品的消费数量。（）

118、（2016年真题）由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以

流动比率相对较高。（）

119、既可治疗风寒感冒，又可治疗胃寒呕吐的是

A.桂枝

B.生姜

C.紫苏

D.香蕾

120、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（）

参考答案与解析

1、答案：D

本题解析：暂无解析

2、答案：D

本题解析：

名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期.数的

乘枳。很显然，名义利率忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利〃。实际

利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。名义利率越大，计息周期越短，

名义利率与实际利率的差异就越大。

3、答案：B

本题解析：

本题考查的是零售商业物业分析。P356。

建筑规模辐射区域服务人口年营业额

市级购物中心3万一以上覆盖整个城市30万人以上5亿元以上

地区购物中心1-3万m2以城市中的某一部分为主10〜30万人1~5亿元

3000〜以城市中的某•居住小区为

居住区商场1〜5万人3000〜10000万

10000m2主

邻里服务性商

3000—以F1万人以卜.3000万元以F

店

特色商店差异较大，无规律

4、答案：C

本题解析：

本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程

度的相对数，包括厉屋销售价格指数、厉屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

5、答案：B

本题解析：

四磨汤的功效是行气降逆，宽胸散结。

6、答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，*j

当前实际住房价格合理性做出的判断;选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率

的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消

费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。P44。

7、答案：D

本题解析：

商品零售价格指数是指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零

售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供

需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。

8、答案：D

本题解析：

住房市场中的消费者和购买者行为，是房地产市场调研、市场分析的重要内容。由于住房兼

具耐用消费品和投资品的双重特征，所以住房市场中消费者的购买对象、影响购买行为的主

要要素和购买决策过程等，与一般消费品市场有非常大f向差异。住房市场中消费者的购买对

象是住宅，其购买的目的是满足自住需求或投资保值增值，或两种目的兼而有之。

9、答案：B

本题解析：

房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改

造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理：⑧

存在效益外溢和转移。

10、答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市

场来细分房地产市场。

11、答案：C

本题解析：

调查项目可以分成三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，

从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿

意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设

两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

12、答案：C

本题解析：

本题考查的是投资I可收与投资回报。

A=pJML=Pi.

ami

第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款

金额的计算公式

逊X1一=168978

7.5%L（1+7.5%产

第10年的投资回收=36000-168978x7.5%=23326.7（元）。P177。

13、答案：A

本题解析：

简单指数平滑法的计算公式为：Qt=aSt-l+（1-a）Qt-l0式中Qt为t期预测值；St-

1为t-l期实际观察值；Qt-l为t-l期预测值；a为平滑指数，12a20,则2016年商品

房预测销售量=平滑指数X2015年商品住宅实际销售量+（1—平滑指数）X2015年商品住

宅预测销售量=0.7x450+（1-0.7）x500=465（万m2）。

14、答案：B

本题解析：

本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期

应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金

=3.846/12x10000=3205（7C）,已知A=3205,i=12%/12=l%,n=20xl2=240,求P,P=A/ix[l-l/

（1+i）n]=3205/l%x[l-l/（1+1%）240]=291076（元

15、答案：D

本题解析：

本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地

上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置

的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等

16、答案：D

本题解析：

［解析］现金回报率

”、答案：C

本题解析：

本题考资的是偿债备付率。1.计算出等额的年还本付息额：P=230xl2000/10000x60%=165.6

（万元），i=10%,n=10,A=P（A/P,i,n）=165.6xl0%x（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506

（万元）；2.计算出偿债备付率=可用于还款的资金/应还本付息额=34/26.95=1.2616。P203。

18、答案：C

本题解析：

本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。

户外发布会属于销售费用，

19、答案：C

本题解析：

A项，住房可支付性指数（HAI）,是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能

力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAK100,

说明居民家庭只能承受更低价格的住房。B项，房地产价格指数是指反映房地产价格各期相

对涨跌幅度的指数，可用于判断短期价格活动和长期价格趋势。C项，房价租金比是指房地

产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。D项，量价弹性是指

报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断

市场所处的景气阶段。

20、答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D,银行

贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。

21、答案：A

本题解析：

建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装

修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。

22、答案：C

本题解析：

住房市场指数（HMI）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前箱售、

未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、

低）的调查结果构造。

23、答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于

竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。

24.答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直

接诱因。

25、答案：D

本题解析：

本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值

+物业增值收益）/权益投资数额。其中：

税后现金流量=60（万元）；等额还本付息；A=P（A/P,i,n）=500x7%x（1+7%）10/[（1+7%）

10-1]=71.19（万元）;2013年的利息=500x7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值=

71.19-35=36.19（万元）；2014年利息=（500-36.19）x7%=32.47（万元）；2014年投资者权

益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额=500（万元）；投资回报率=（60+38.72

+5）/500=20.74%o

26、答案：B

本题解析：

因为年租金是于每年的年初收取，所以:

4(1+5)U+s『

尸二30=4+上------1—

i-s<1+0

4。+2%)r(1+2%?^

=4+

5%—2%J+5%,

解得：A0=24308.23（元）。

27、答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材

P219o

28、答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产开发项H盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与

预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

29、答案：A

本题解析：

工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。准确计算工程量，并选套

相应的预算单价，才能正确地计算出工程直接费或工程量清单，从而合理确定工程造价。

30、答案：A

木题解析：

[解析]投资组合理论

31、答案：B

本题解析：

本题考查的是房地产投资概述。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建

筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地

上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益

大于零的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。

参见教材P7o

32、答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资的特点包括短期性、可逆性、负

担性和流通性。参见教材P289。

33、答案：B

本题解析：

土地贽用是指取得开发项目用地所发生的贽用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发

生的费用各不相同。主要有以下几种：①征收补偿费；②土地出让价款；③土地转让费:

④土地租用费；⑤土地投资折价。

34、答案：B

本题解析：

本题考查的是复利计算。t=12x4+6=54(月)，

Jt=4x-=2000x(1+0.2%严=2223.4

参见教材P160。

35、答案：B

本题解析：

本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100x50%+900x50%=1000：

物业乙的价值的期望值：1200x50%+800x50%=1000o甲的标准差=[(1100-1000)2x0.5

+(900-1000)2x0,5]0.5=100；乙的标准差，(1200—1000)2x0.5+(800-1000)2x0.5)0.5

=200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。

36、答案：B

本题解析：

会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一

个以提供财务信息为主的经济信息系统。会计的基本职能有：①会计核算；②会计监督。

37、答案：D

本题解析：

因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务资金。

38、答案：A

本题解析：

物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言,

其工作内容主要包括：①制定物业管理计划；②加强市场宣传；③制定租金收取办法；

④物业的维修养护；⑤安全保卫；⑥协调与业主和租户的关系；⑦进行物业管理组织与

控制。

39、答案：D

本题解析：

本题考查的是可行性研究的工作阶段。

可行性研究可研费用(占

目的内容估算精度

阶段总投资额)

地区情况、经济政策、资源条

寻找投资方件、劳动力条件等、国内外市

机会研究±30%0.2%—0.8%

向与机会场情况、项目建成后对社会的

影响

项目所在地区的社会经济情

况、项目地址及其周围环境、

初步可行性作出是否投市场供应与需求、项目规划设

±20%0.25%-1.5%

研究资的决定计方案、项目进度、项目销售

收入与投资估算、项目财务分

析

T卜型1%—

最终可行性投资下步工3%

±10%'印

研究作的依据大型0.2%—

1%

40、答案：A

本题解析：

本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵押贷款额=(30+15)xX=2X,

甲现金回报率=(3O-15H(1CQ-X)=15+(1OO-X),乙现金回报率=(50-30)+(200-2X)=10+(100-X),甲、

乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲〉乙。

41、答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项H求其最高值。

参见教材P219。

42、答案：B

本题解析：

具体的计算过程如下：

①已知：A120=3044.547E,$=0.4%,n=15x12=180（月），i=6.5%+12=0.54%；

②第10年最后一个月份的还款额A120为：At=Al*（1+s）t—1,A120=Alx（1+s）t—

1,3044.54=Alx（1+0.4%）120—1,抵押贷款首次月还款额为：Al=1893.26元；

③第15年最后一个月份的还款额A180为：A180=Alx（l+s）t-l=1893.26x（1+0.4%）

180-1=3868.52（元）。

43、答案：A

本题解析：

本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相

互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪

些工户是关键工作。P83o

44、答案：B

本题解析：

所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分型利润四个项目。其中，盈余公积和

未分配利润合称为留存收益。所有者权益=资产一负债=150—30=120（万元）。该企业的

实收资本=120—10—10=100（万元）。

45、答案：C

小题解析：

单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息息额与借贷时间成正比。按单利方式

计算利息时，利息计算公式为：复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加

ln=Pxnxio

上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息"。按复利方式计算利息时，利息

的计算公式为：

ln=P[（14-i）n—1]0

46、答案：B

本题解析：

开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法、目标定价法）；

②购买者导向定价法（包括认知价值定价法、价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领

导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。

47、答案：B

本题解析：

资产报酬率乂称资产收益率、资产利润率或投资报酬率，是企业在一定时期内的净利海与资

产平均总额的比率。计算公式：资产报酬率=净利润+资产平均总额xl00%=1500+6000xl00%

=25%。

48、答案：B

本题解析：

偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值,

表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。本题中，用等额序列现值系数公式A

=P[i(1+i)n]/[(14-i)n—l]=Pi+Pi/[(l+i)n—1],求出当期应还本付息资本，再代入

偿债备付率公式(偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金)即可。式中，P

表示现值，F表示终值，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值，n表

示计息周期数，i表示每个计息周期的利率。本案例中，根据已知数据，得A=200x60%x{10%x

(14-10%)(14-10%)10—1]}=19.53(万元)。则偿债备付率=24/19.53=1.23。

49、答案：D

本题解析：

考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包

括准备期和建造期。

50、答案：A

本题解析：

本题考查的足供给指标。选项B属于需求指标，选项CD属于市场交易指标。

51、答案：D

本题解析：

市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现

差别；②服务差别化战略，即向忖标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战

略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即

在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。某开发商推

出了带有电梯的别墅属于提供更优质的产品，采取的是产品差别化战略。

52、答案：A

本题解析：

开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法：②购买者导向定价法：③竞争导向定价

法。其中，竞争导向包括：①领导定价法；②挑战定价法；③随行就市定价法。通常情况

下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具

备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

53、答案：B

本题解析：

本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项

目用地