2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试黑金提分题(详细参考解析)

全国房地产估价师考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

:2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

j书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

!（参考答案和详细解析均在试卷末尾）

一、选择题

••

ai1、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场

孑i却不会有那么高的价值，这说明了（）<>

IA.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

c.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

ID.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

12、路线价法特别适用于对（）进行估价。

A.单宗土地

iB.大量土地

5c.部分土地

:D.待开发土地

一!3、运用（）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

凶去A.抽检法

啜9B.平滑法

；C.指数加权法

D.市场法

i4、某宗房地产的报酬率为7%,收益年限为40年条件卜的市场价值为5500元/m2：若报酬

I率为8%,收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2.

A.4644

B.5192

C.5308

D.5500

恬

5、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要

或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.使用价值

B.交换价值

C.市场价值

D.投资价值

6、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

7、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）o

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

C.房地产量大面广，其他资产相对较少

D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无

形资产等

8、通常把比较法测算出的价值称为（）。

A.成交价值

B.投资价值

C.比较价值

D.谨慎价值

9、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为

3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）mo

A.22

B.28

C.38

D.50

10、路线价法主要适用于（）.

A.城市街道两侧商业用地的估价

B.旧建筑物的估价

C.新建筑物的估价

D.拆迁房屋的估价

11、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，

某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性

为（）。

A.0.36

B.1.22

C.2.78

D.3.25

12、某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿

命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场

价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）

年。

A.29

B.39

C.40

D.45

13、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便滤澄清，舌体胖，苔梢黄者，证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热

14、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值

将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为

（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%

15、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（

A.完全相同的房地产

B.相关的房地产交易

C.类似房地产的交易

D.房地产的交易

16、关于房地产互补品的说法，正确的是（）o

A.商业用房与工业用房是互补品

B.新建商品房与存量房是互补品

C.经济适用住房与普通商品住房是互补品

D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

17、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。

A.收益递增递减原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.适合原理

18、某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2,建筑物的外观和设施设备均已

陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和

50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

19、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为

大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。

A.①②③④⑤

B.①②③④⑤⑥

C.①②③④⑥

D.②③④⑥

20、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。

A.交换价格

B.交换价值

C.源泉价格

D.市场价格

21、并称古典地租理论之双璧的是（）的地租理论。

A.威廉•配第和亚当•斯密

B.大卫•李嘉图和约翰•冯•杜能

C.亚当•斯密和大卫•李嘉图

D.马尔萨斯和马克思

22、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）＜.

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

23、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年

房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等

40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和

水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。

A.485

B.490

C.585

D.590

24、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和"。下列对"和"与"不同"的理解正确的是

A."和〃是指主要矛盾，“不同〃是指次要矛盾

B.”和〃是指矛盾的主要方面，"不同”是指矛盾的次要方面

C."和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性

D.“和〃是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性

25、收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。

A.最佳用途和最佳规模

B.最佳集约度

C.最佳规模和最佳集约度

D.最佳用途

26、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的

房地产，其价格是相近的，

A.独一无二性

B.不可移动性

C.价值高大性

D.增值保值性

27、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

28、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况

多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，

估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

29、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方

法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

30、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人

需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。

A.824

B.924

C.844

D.944

31、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（

A.叙述式报告

B.口头报告

C.书面报告

D.表格式报告

32、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

33、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

34、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C.估价师对其勤勉尽贲估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明

35、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法

A.小肠泌别清浊

B.肺的宣发

C.脾胃运化

D.肾的蒸化

36、某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80

万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%,

该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商一业用地净地的价值为（）万元。

A.903.46

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

37、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高为4.1m,土地剩余使用期限为

30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m,建筑物重建

价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过

大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则

应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

38、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率一投资带来的优惠率

B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠率

C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿一投资带来

的优惠率

D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资

带来的优惠率

39、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段

时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意阶段

40、强调理性认识依赖于感性认识，这是

A.认识论的辩证法

B.认识论的唯物论

C.认识论的唯理论

D.认识论的经验论

41、创“戾气〃说的温病学家是

A.吴鞠通

B.叶香岩

C.薛雪

D.吴有性

42、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%,则该建筑物的

成新率为（）。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%

43、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

44、为评估某估价对象2011年10月15口的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易

日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税

费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知

最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价

格是（）元/m2。

A.7000

B.7003

C.7436

D.7670

45、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于

A.喜则气缓

B.惊则气乱

C.悲则气消

D.恐则气下

46、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2,建筑

物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元，

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万7匕

47、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

48、人卧则血归于

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

49、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为

1.2,目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为

2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的

市场价格为（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

50、马克思的地租理论不包括（）o

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租

二、多选题

51、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可

比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5〜2.0

B.1.5〜2。

C.0.5〜1.5

D.1.0〜1.5

52、下列哪项不是十二经别的生理功能

A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系

B.加强了体表与体内、匹肢与躯干的向心性联系

C.加强了十二经脉对四肢的联系

D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系

53、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产

54、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算投资利息和开发利润

55、“阴者,藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了

A.阴阳互根

B.阴阳互用

C.阴阳对立制约

D.阴阳相互转化

56、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗

房地产当时在正常情况下.第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开

始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万

兀。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

57、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率一投资带来的优惠率

B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠率

C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿一投资带来

的优惠率

D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资

带来的优惠率

58、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当

时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A.87

B.124

C.130

D.134

59、已知某房地产价格为900元/m2,需求量为100万门2,当价格为1000元/m2时，需求

量为90万m2,则需求价格弹性为（）。

A.10

B.9

C.1

D.0.9

60、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施

B.利率

C.房地产市场状况

D.可比实例房地产状况

61、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为

1.2,目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为

2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的

市场价格为（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

62、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应

归属于（）o

A.估价委托人

B.估价利害关系人

C.承担估价项目的估价师

D.估价对象的权利人

63、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的

是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造

64、一块前后两面临街、总深度为175ft,临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价

为320元/ft2,后街路线价为240元/代2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）

万元。（采用四三二一法则）

A.144.6

B.160.8

C.170.8

D.180.8

65、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。

A.权益原理

B.收益递增递减原理

C.适合原理

D.均衡原理

66、下列哪项是“相侮"

A.心病及肝

B.木旺乘上

C.土虚木乘

D.木火刑金

67、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

68、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人，

这种超额的收入也被视为（）。

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

69、下列不属于估价委托人的义务的是（）。

A.根据自己的需要提出估价结果

B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料

C.协助估价师搜集估价所必要的资料

D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

70、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。

A.估价对象

B.标准房地产

C.市场上

D.交易情况

71、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2,同年1月1口至9月1日类似

房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美

元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9

月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.1147

72、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

73、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

74、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于

A.喜则气缓

B.惊则气乱

C.悲则气消

D.恐则气下

75、房地产的（）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.权益和区位

B.权益

C.实物和权益

D.区位

76、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象

77、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖1涉及的税费均由卖方负担。据悉，

该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该

宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

78、有一处住房，以维持现状为前提，经专业仙价为20万元。如果以更新改造为前提，专

业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新

开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40万元

D.30万元

79、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的

价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租

金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万

元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值

为500万元；折现率均为10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最

高最佳利用应是（）。

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

80、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000

元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地

产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元62。

A.3214

B.3347

C.3367

D3458

81、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大汉的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按

照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

82、胃气虚的形成原因是

A.持久或反复地饮食失节

B.禀赋素虚

C.久病元气不复

D.以上均是

83、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产

的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的

年功能折旧额并加以比较，则（）。

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

84、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所

伤”的是

A.医和

B.葛洪

C.陈无择

D.张仲景

85、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟

改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

86、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法

87、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值

将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资木化率为

（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%

88、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）o

A.上升

B.下降

C.保持相对稳定

D.先上升后下降

89、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用

（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期

B.成交日期

C.价值时点

D.市场状况饷整后

90、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。

A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额

91、某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元，根据哈柏法则，

临街深度为36代、临街宽度为60代的土地价值为（）万元。

A.600

B.738

C.900

D.960

92、从估价的角度看•，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本

93、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方

法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

94、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

A.完全相同

B.差距较大

C.没有可比性

D.相近

95、某商场的正常月租金按可出租面枳计为40元/m2,出租率为85%,运营费用占有效毛

收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为

38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

96、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经

济可行性，否则应被淘汰，

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.无法确定

97、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用

98、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其

成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较

价值依次选取的权重，最合适的是（

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3

99、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作()

修正。

A.增价

B.减价

C不变

D.相对比例的调整

100生产资料是由

A.劳动者和劳动对象构成的

B.劳动对象和劳动资料构成的

C.劳动者和劳动资料构成的

D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

三、判断题

101、比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，

调整为在价值时点的估价对象状况F的价格。()

102、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易口期的修正。()

103、某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数

为10,该房地产的资本化率为7.5%。()

104、市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。()

105、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳

的土地增值税、企业所得税。()

106、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值

时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()

107.若某些因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，有些因素难以用数学模型量化，

注册房地产估价师可根据经验判断进行调整，体现出了估价既是科学也是艺术的特性。()

108、某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合

计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项

目的投资利润率为18%。1)

109、价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种

分配方式。()

110,比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()

111、在运用假设开发法佑价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和后续开

发的必要支出及应得利润。（）

112、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，

但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）

113、估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场

价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（）

114,政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。（）

115.为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。

（）

116、房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的

补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）

117、建设中国特色社会主义政治的基本目标就是（）

A.在中国共产党领导下，在人民当家作主的基础上，依法治国，发展社会主义民主政治

B.坚持和完善人民代表大会制度和共产党领导的多党合作、政治协商以及民族区域自治制

度

C.发展民主，健全法治，建设社会主义法治国家

D.坚持和完善工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政

118、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的

价值，则说明房地产市场不景气。（）

119.一般来说，运用假设开发法估价时，问一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值

大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提

下评估出的价值。（）

120、一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

（）

参考答案与解析

1、答案：c

本题解析：

本题考查的是成本法概述，成本法估价时注意“逼近〃，特别要注意下列3个问题：（1）应采

用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开

发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成木，是购置估价对象的必要

支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素

后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观

成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

2、答案：B

本题解析：

［知识点］路线价法

3、答案：D

本题解析：

运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例.

4、答案：A

本题解析：

根据不同期限房地产价格之间的换算公式，得：

=匕(1+匕厂[(1+工)”-[

Vn~Vn匕(1+匕)”[(1+/)'-1]

7%X(1+7%)40X[(1+8%)3°-1

5500x

8%x(l+8%)50x[(l+7%)40-1

4644.40(K/nr)

5、答案：D

本题解析：

投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定

的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而

投资价值会因投资者的不同而有所不同。

6、答案：C

本题解析：

评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不

同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的

社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）而评估投资价值时所采用的应是某个

特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望攻益率）。

7、答案：D

本题解析：

房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财

产相对较少，房地产的存量和增量都很大；②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要

估价的情形相对较少，房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估

价，房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为；

③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身；④房地

产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常

也是最多、最大的。

8、答案：C

本题解析：

评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、

假设开发法测算出的价值或价格，分别称为比较价值、攻益价值、成本价值、开发价值。

9、答案：B

本题解析：

计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法〃，即：①确定高价街（也

称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线；②以该分界线将前后两面临街矩形上

地分为前后两部分：③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或价

格；④将此两部分的价值或价格相加。

分界线的求取方法如下：

前街影响深度=总深度x前街路线价/（前街路线价+后街路线价）

后街影响深度=总深度x后街路线价/（前街路线价+后街路线价）

代入本题数据可得，前街影响深度=50x5000/8800=28（m）。

10、答案：A

本题解析：

路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

11、答案：C

本题解析：

依题意，可根据公式：？

E尸寻号.於带乡,代入数值即得

12、答案：B

本题解析：

考点:年限法。V=C(1—dxt)=C[l-(l-S)/Nxt],75000=1000xl00x[l-(l-2.5%)/Nxl0],

得N=39年。(1)年折旧=1000x100x(1-2.5%)/N；(2)10年折旧额=100000-75000

=25000；(3)年折旧=2500；令(1)=(3),推出N=39。

13、答案：A

本题解析：

表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶

寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不

足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便酒澄清，舌体胖，苔稍

黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，

频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在

同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃腺冷痛，呕吐清涎，同时乂兼

见尿频，尿痛，小便短赤，

14＞答案：B

本题解析：

设该宗写字楼现在的价格为V,则V=(A/Y)[1-1/(1IY)t]IVt/(1IY)to其中；Vt

=V(1+20%),V=(50/10%)x[l-l/(1+10%)6]+1.2V/(1+10%)6。

整理得:V=217.76+0.677V,解得V=674.18(万元)。

若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益+市场价值=50+674.18=7.41%。

15、答案：C

本题解析：

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似

房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。

16、答案：D

本题解析：

某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、

娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，

对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的

需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对

其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。

17、答案：B

本题解析：

有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理包含：①收益递增递减原理，可以帮助确定估

价对象的最佳集约度和最佳规模；②均衡原理.，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最

住规模；③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高

最佳利用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协

调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

18、答案：D

本题解析：

房地产相对于空地的减价额=建筑面积x（建筑物拆除费用一建筑物残值）。本案例，该房地

产相对于空地的减价额=（300-50）X25O=625OO（元）。

19、答案：B

本题解析：

可比实例的用途应与估算对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做

到小类用途相同则更好。其中大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。

20>答案：C

本题解析：

房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也

称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，

即租赁价格，又称为使用个价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买

卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

21、答案：B

本题解析：

约翰・冯•杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空

间经济的鼻祖。

22、答案：A

本题解析：

建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、

高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保

温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新

旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实

物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声

放在一起，是为便于叙述和理解。A项，朝向属于房地产区位因素。

23、答案：D

本题解析：

本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运

营费用，得到净收益。运啻费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产

改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700-5）-10-30-

65=590（万元）。P253o

24、答案：D

本题解析：

矛盾的同一性和斗争性是矛盾的两种基本属性，矛盾的同一性是指矛盾双方相互依存、相互

贯通的性质和趋势。矛盾的斗争性是矛盾的对立面之间用互排斥、相互分离的性质和趋势。

同一性和斗争性关系是相互联结、相互制约的，同一是对立中的同一，斗争是同一中的斗争。

“君子和而不同〃，“和〃就是指矛盾的对立统一，矛盾着的对立面相互依存，互为存在的前提，

并共处于一个统一体中。矛盾的普遍性原理是指矛盾存在于一切过程中，并贯穿于一切过程

的始终，即矛盾无时不有、矛盾无处不在，旧的矛盾解决了，新的矛盾又产生，事物始终是

在矛盾中运动。矛盾普遍存在，但不同事物的矛盾又是具体的、特殊的。矛盾的特殊性是指

矛盾着的事物及其每一个侧面都各有其特点。“君子和而不同"，"不同〃是指矛盾的特殊性，

不同事物的矛盾各有其特点。所以，选项D正确。选项A、B、C都没有准确把握“君子和而

不同”的真正含义，故不能选。因此，正确答案是D。

25、答案：C

本题解析：

它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入

产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

26、答案：A

本题解析：

由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，

相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将

其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市

场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产

的正常价格过低的价格。

27、答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地

产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过

快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企

业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格

不得突破此价格：（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地

产价格。P138o

28、答案：B

本题解析：

15年多耗费电费的现值:0.8vl2%x[l-U（1+12%）15：=5.45（万元）,该房地产扣除该项

功能折旧后的价值=2000—150—5.45=1844.55（万元），

29、答案：A

本题解析：

A项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降

的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。B项，运用平均发展

速度法进行预测的条件是，当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时。C项,

在运用移动平均法时，一股按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。D项，指

数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出卜.一期预测值的方法。

30、答案：A

本题解析：

目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋

征收补偿的建设用地使用权。在这种情况下，土地成本一般包括：①建设用地使用权价格

(简称地价款)；②土地取得税费。本题中，土地成本=800X5000X2X(1+3%)=824(万

元)。

31、答案：D

本题解析：

为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。书面

报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。叙述式报告和表格式报告主要是表现形式上

的不同，并不意味着表格式报告可以省略必要的内容。当为成套住宅抵押估价或基于同一估

价目的的大量相似的房地加批量估价时，估价报告可采取表格形式。住宅房屋征收分户估价

报告，也可以采取表格形式。

32、答案：D

本题解析：

土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点(在此假设

为现在)的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

33、答案：A

本题解析：

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。如果房地产拥有者偶然发生资金调度困难,

急需现金周转，无奈只有出售房地产，这时的成交价格多会低于正常市场价格。

34、答案：D

本题解析：

一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：①封面；②致估价委托人函；③目录；

④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

其中，仙价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其仙价职业道德、专业胜任能

力和勤勉尽责估价的承诺和保证。

35、答案：A

本题解析：

《景岳全书・肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其

制在脾J小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，

清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便滤泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别

浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小夔短少。所以泄泻初期常用“利小便

即所以实大便〃的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大使正

常。

36、答案：A

本题解析：

本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V,则：

8080807-50

1000=80H---------+----------y+---------r+---------r

1+5%(l+5%y(1+5%)3(1+5%)4

V=903.46（万元P234.

37、答案：D

木题解析：

功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成

本。其中，无效成本=5x1500x10=7.5（万元）；超额持有成本=（2.54-10%）x[l—lv（1+

10%）30]=23.57（万元）;则折旧额=7.5+23.57=31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余

经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。

38、答案：D

本题解析：

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，

再将它们相加得到报酬率的方法。累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资

风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率。其中：①投资风

险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求*j

所承担的额外风险有所补偿；②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸

引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿；③缺乏流动性补偿

率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；④投资带来的优惠率，是

指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的报酬率。

39、答案：B

本题解析：

后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段

时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内

均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的

测算要求按半年、季或月来划分。

40、答案：B

本题解析：

感性认识和理性认识是统一的认识过程中的两个阶段，它们既有区别又有联系。感性认识和

理性认识在内容和形式上都有质的区别。所以，“熟知不等于真知〃，“感觉到了的东西.我们

不能立刻理解它“。感性认识和理性认识又是相互联系的。首先，感性认识和理性认识是互

相依赖的。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物论。感性认识是认识的低级阶段，

是理性认识的基础。理性的东西之所以靠得住，正是由于它来源于感性认识，否则，理性认

识也就成了无源之水、无本之木。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物主义；感性

认识有待于发展到理性认识，这是认识论的辩证法。感性认识有待于深化、发展到理性认识，

这是由感性认识的局限性和认识的任务、目的决定的。感性认识反映了事物的现象和外部联

系，而认识的根本任务在于揭示事物的本质和规律，认识的目的在于用获得的理性认识去指

导实践。因此，必须使感性认识发展到理性认识，这是认识论的辩证法。其次，在实际的认

识过程中，感性认识和理性认识又是互相交织、互相渗透的。感性认识和理性认识统一于实

践，无论是感性认识还是理性认识，归根到底都是在实践基础上产生的。感性认识向理性认

识的过渡，也是最终在实践的基础上实现的。因此，本题的正确答案为B0选项A不符合题

意，选项C和D的说法本身就是错误的。

41、答案：D

本题解析：

吴有性字又可，著《温疫论》，创“戾气〃说。

42、答案：C

本题解析：

求成新率的公式：[1-（1-残值率）卜有效经过年数+建