上海各区商业办公楼市场调查与分析

摘要

近年来，全球的房地产行业市场中，中国正在以越来越大的投资量成为了主要的投资

国。而房地产市场中的投资者也正在将更多的目光聚焦于商业地产的投资。

对于投资商业地产来说，需要了解商业地产的不同分类标准。按投资对象的类型来分

类，大致为购物中心、写字楼（商'业办公楼）、物流地产和长租公寓四种。而倘若按照城

市来划分，作为我国国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心的上海亳无疑问是商业

地产投资的首选城市之一C在上海，商业地产的价位目前和美国不相上下，但整体来讲仍

然存在上升的空间。作为一线城市核心商圈的主要建筑物，写字楼目前来说还是比较稀缺

的，也因此十分受到外资机构的关注。

在本研究中，我们将研究目标着眼于上海地区的写字楼，通过对上海地区写字楼的租

赁行情调查，分析并总结出上海地区写字楼当前租赁现状，并对当前上海市商业办公楼市

场的选租条件列出判断因素，以此作为个人与企业投资的参考以及对公司场所选址的建

议。

关键词：上海；商业办公楼；写字楼

第一章绪论

自上世纪九十年代以来，在中国的宏观经济领域里，房地产相关行业的身份

地位正悄然发生转变。原先，房地产行业的主要任务是解决我国人民基本的住房

问题。现在，房地产行业更多地通过其盈利性来吸引人民消费，从而达到促进宏

观经济发展的目的。并且，房地产行业发展的重点也在不断向商业化、投资化的

方向演变。

对于我国来说，商业地产行业的发展重点已经不再片面地追求短期的市场价

值，而是着重关注长期化、金融化的商业运营价值。从投资者的视角来看，在大

城市的核心商圈处的商业地产是炙手可热的投资项目。投资建设足够数量的高端

商业写字楼，是城市规划中，商业区规划建设的必不可少的组成部分，也是十分

重要的环节之一。因为高端商业写字楼具有质量过硬和高投资回报期望的特点，

所以也成为了当前商业地产投资中的焦点项目。需要说明的一点是，商业写字楼

在一个城市商业地产投资市场中的受关注度，往往与该城市的经济发展活力成正

相关的关系。

放眼于商业办公楼的市场，对于我国任何一个城市来说，2019—2020年都并

不是值得乐观的光景。2019年的宏观经济发展缓慢，2020年初突如其来的新冠

肺炎疫情，都为上海市商业写字楼市场的发展施加了不小的压力。所以，对上海

市商业写字楼市场进行一次全面、客观、具有参考意义的调查是刻不容缓的事情。

“2019年度上海企业空间流向指数”调查中显示，在2019年一年中，企业

空间的流向基本还是如以前一样，以浦东新区、徐汇区、闵行区为主要目标。并

且，原有的核心商圈域不再是企业空间的首选，新发展出来的拓展区域正在不断

吸收核心商圈域的原有企业空间。此外，决定企业选址方向的因素包括好的区段、

交通成本、租金成本、办公的空间服务、产业环境和政策导向等等。营商环境成

为企业选择自身空间流向的一个重要因素。

第二章商业办公楼的相关概述

2.1商业办公楼的定义及特点

2.1.1商业办公楼的定义

写字楼(OfficeBuilding),是作为专业的办公用途的商业地产。写字楼的

英文名称OfficeBuilding意思就是“办公室组成的建筑物”或是“专门用来办

公的大楼”。和住宅楼相区别开的是，作为商业办公用途的写字楼不能用于居住。

2.1.2商业办公楼的特点

一般来说，写字楼(即商业办公楼)具有以下特点。

1.商业办公楼一般兴建于商业密集型区域的城市中心地段

出于交通便利的角度考虑，交易活动频率较高的各类商业机构都希望在交通

足够便利的地带兴建或租赁商业办公楼作为办公地点。而一个城市中交通最为便

利的地段就是城市中心地段。城市中心地段的写字楼,有利于进行集中化的办公、

公务的处理和经营等依赖于交通距离提升效能的活动。在一些经济建设发达，金

融产'业和信息行业得到充分发展的的大城市中，商业办公楼集中在城市中心地段

的特点更为显著。

2.建筑规模较大，办公单位集中，人口较为密集

商业办公楼的楼层普遍较高，从几十层到百层规模等。因其较高的楼层和较

大的总面积，导致一栋写字楼中可能存在许多企业。这也就使得写字楼中和相邻

写字楼间的办公单位十分集中，一个写字楼集中区段可能包含几十上百家楼层的

租赁单位。同时，集中的办公单位也带来了管理人员、办公人员和服务人员组成

的无比密集的人流，在方便信息交流、交易完成、人际沟通以外，也带来了巨大

的人口管理难度。

3.高标准的建筑设计、高质量的设备设施

商业写字楼作为城市中心区域的标志性商业建筑物，普遍采用最高端的建筑

材料和最具风格的建筑设计。楼宇内部往往也会配备比较高端的设备设施，在供

电、排水、制冷制热、电梯、消防、通讯、照明等方面都会尽可能采取高标准的，

技术先进的方案去配备。同时，因为出色的外部和内部条件，商业写字楼才能吸

引具有同等消费实力的企业购买或租赁，入驻办公。出色的设计可以充分体现他

们的身份，而高质量的设备设施则提供了满足高效率办公所需要的软硬件条件。

不过，相对的，也提升了维护的成本和管理的难度。

4.功能完备，自成体系

优秀的商业写字楼不光拥有针对其本身办公属性的软硬件设施，也普遍会配

备齐全的生活娱乐功能。包括停车场、餐饮娱乐、购物健身、商务会议等等多种

多样的功能单元。以此满足写字楼内人员在各种方面的需求。不过，因为过于复

杂的性质，运营、维护和管理的难度也相对应地提升。需要配备对应的专业人才

来应对。

5.固定的使用时间，巨大的人口流动性

作为工作场所，商业写字楼的使用时间也相应的匹配使用者的工作时间。除

部分24小时写字楼外，商业写字楼的使用时间多在8:0078:00之间，其余时间

则近乎于空置。同时，写字楼内工作人员的上下班也带来了巨大的人口流动性。

充分关注这两个特点，.对其制定特殊的时间管理办法和人口管理办法是写字楼管

理的重中之重。

6.经营管理的要求很高，且盈利注重时效性

商业写字楼的楼层高，面积大，功能复杂，设备精密，客户种类多且客户数

量大，客户的要求也普遍较高，所以对商业写字楼的经营管理要求很高。并且，

商业办公楼的主要依靠物业方面的收益实现盈利，所以稳定盈利的前提是确保足

够的出租和出售率。一旦空置，则会造成很大的损失。所以需要良好的经营管理

来获取、留住客户，并且十分注重时效性。

2.2商业办公楼的分类

2.2.1按商业办公楼的规模分类

1.小型商业办公楼；建筑总面积一般在1万M以下。

2.中型商业办公楼；建筑总面积一般在1万一3万M。

3.大型商业办公楼；建筑总面积一般在3万小？以上，有些甚至可以超过10

万in20

2.2.2按写字楼的功能类型分类

1.办公型写字楼：纯粹用于办公的，功能较为单一的商业办公楼。它不具

有其他辅助类型的功能，也因此不需要过大的面积来承载其他功能。

2.商住两用型写字楼：是一种既可以用来办公又可以用来居住的商业办公

楼。这种商业办公楼提供居住条件的方式有两种，一种是在办公的房间内提供住

宿，另一种是办公区域和居住区域分属楼宇的两部分。

3.多功能写字楼：是一种以办公为主，同时围绕办公用户添加各种功能的

综合型写字楼。其它功能包括饮食、娱乐、购物等等。不过，虽然其他功能多种

多样，办公的功能仍然占据主要地位，具有最大的空间范围。

2.2.3按写字楼的智能化程度分类

1.智能型写字楼；楼宇内系统普遍具备高人性化、智能化、自动化特点的

商业办公楼，因为其五个自动化系统的简称含有A,也叫5A级写字楼。

2.非智能型写字楼；即楼宇内的人性化、智能化、自动化水平并不高的商

业办公楼。

2.2.4甲、乙、丙分类等级

甲、乙、丙等级分类方法，是参照我国的市场标准评定的，比国际标准略低

的商业写字楼。其参考了四到五星级酒店的评定标准，而甲乙丙则是房地产行业

内约定俗成的一种俗称。在中国的商业写字楼市场中，分别指代以下标准：

1.甲级写字楼（顶级写字楼、甲级写字楼）：

（1）甲级写字楼：甲级写字楼往往地处城市核心商业区，有便利的交通

条件；物业管理条件十分完善成熟；安保条件和维修服务到位；写字楼本身

的外观良好无受损；盈利程度能达到新建的写字楼的程度；建筑物的建筑质

量至少要达到相关安全标准的条件规定等。

（2）顶级写字楼：是高于我国甲级写字楼标准，达到国际上的甲级写

字楼标准的商业写字楼。

2.乙级写字楼：乙级写字楼地处较繁盛的商业区，但并非最好；建筑物的

质量达到了有关规定的要求，但不会超越太多；相比于新建成的写字楼来，盈利

的能力和程度较低；建筑物外观存在一定的自然磨损程度等。

3.丙级写字楼：丙级写字楼是整体质量最差的写字楼分类等级，其楼宇的

建造质量甚至有可能在部分方面达不到相关规定的要求；楼宇表面有肉眼可见的

折旧痕迹；服役较久；租金/售价较低，仅能满足一部分低预算客户的需求。

第三章2019年上海商业办公楼市场调研

3.12019年上海办公楼市场现状分析

上海是一座具有无限发展潜力的大城市。在近二十年来，上海的科技创新水

平不端攀升，经济水平稳步发展，以此带来的产业结构的优化和营商环境的改善

使得上海写字楼市场焕发出了勃勃生机。现在，上海的商业办公楼租赁和出售市

场形势渐渐稳定，更是在创新发展的方向上不断探索，力求多元化、多角度的创

新发展。

目前，受新冠肺炎疫情的影响，世界范围内的经济水平都受到了冲击导致产

生了不确定性。因此，旧企业在扩张办公环境上，新企业在办公位置选址上，都

处于十分谨慎的状态。不过，在国内经济状态不断回暖的前提下，市场需求不断

提升，同时政府也出台了一系列金融开放、科技创新、税收减免的政策，积极应

对风险和机会，为各行各业的恢复和发展保驾护航，再加上上海自由贸易区的扩

建以及科创版的上市，写字楼市场必然会因为一系列正向促进措施而扩大需求

面。

3.1.12019年度上海商业办公楼市场回顾与展望

1.市场：从目前的需求端涨势来看，供应端的压力仍然会持续上涨。供不应

求的供求关系也使得上海市商业办公楼市场的成交额不断走低。

2.租户：受到目前的宏观经济和疫情打击影响，多数企业的办公楼租赁预算

已经降低。目前对于商业办公楼的选择更加倾向于注重性价比。

3.业主：对于不同规模的业主来说，经济对其造成的影响不同。小规模业主

可以通过微观调整租金和租期来灵活应对，但大规模业主由于其租户的租赁策略

调整，不得不面临空置的情况，并且难以找到新租户。

4.区域：城市内各大商圈之间的竞争仍然激烈，因此，经济条件下降的租户

更容易选择除地理位置以外其他条件仍然优秀的非商务核心区域购置或租使写

字楼。

3.1.22019年度上海宏观经济情况

2019年度，上海全市GDP为38155.32亿元，同比上年增长了6.0%。其中，

第一产业增加值为103.88亿元、第二产业增加值为10299.16亿元、第三产业增

加值为27752.28亿元。第三产业增加值占全市GDP的比重为72.7%,比上年提

高1.8个百分点。

从主要的行业来看，全年金融业增加值6600.60亿元，比，年增长11.6%；

房地产业增加值3300.72亿元,增长5.1%。战略性新兴产业总产值11163.86亿

元，比上年增长3.3%,增速高于规模以上工业总产值3.6个百分点。主要行业

中，新能源总产值增长17.7%,生物总产值增长7.3%,新材料总产值增长5.7%,

高端装备总产值增长2.8%,新能源汽车总产值增长2.2%0

全年固定资产投资总额比上年增长5.1%,增速比前三季度提高0.3个百分

点。具中，房地产开发投资增长4.9乐增速比前二季度提高0.9个百分点、

3.1.32019年度上海商业办公楼市场需求

在2019年度，中指写字楼版数据调查结果⑶表明，上海商业办公楼的租户行

业分布主要有：批发零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业、制造

业、金融业、房地产业。而其中主要的租户是批发和零售业、租赁和商务服务业。

图：2019年上海商业办公楼租户行业分布

■ftt发阳零色业

■相贷和商务服务业

■科学研究就支相B务业

■信息传输.软件和信息技械务业

■制造业

金股1k

■U他

3.1.4上海商业办公楼空置率和租金情况

1.在我国经济发展整体放缓的情况下，一些受影响较严重的公司选择将自己

的办公楼面积缩小、更换更具性价比的楼宇、甚至退租。这些现象带来了不断上

升的写字楼空置率。中指写字楼版提供的数据表明，在2019年度，上海市商业

办公楼的空置率已经达到了14.35%之多，相比于去年第三季度上涨了1.7人百

分点。按写字楼等级分类，甲级写字楼空置率高达13.98%乙级写字楼空置率

高达14.65%o

2.从商业办公楼租金变化的走势来看，由于空置率不断上升，市场需求的规

律逐渐转变为供大于求，租金的变化趋势也受到了严重的影响。2019年度的租

金变化呈下降走势，最低低至4.23元/裙•天，其中按写字楼等级分类，甲级写

字楼的平均租金下降至6.37元/M•天，乙级写字搂的平均租金则下降至3.79元

/行•天。按所在板块来饭类，则为人民广场、陆家嘴、淮海中路、南京西路的租

金最高，分别为&75、8.84、8.60、9.28元/M•天，而虹桥、长江、徐家汇的

写字楼租金下降最多。

图：2019年上海市商业办公楼租金走势

5.00

-O-相金：元✓"天

图：上海19Q4重要子市场租金与空置

子市埸就初离黄浦帙0tstrmoma前濮K9tt<0徐汇演江大虹桥

也金11.411.29.99.69.17.86.57.46.86

1210%25.40%1160%6.40%18.10%28.20%3150%11.20%10.10%36.10%

3.1.5销售市场

1.大宗交易额—上海市跌破千亿水平

图：上海市物业大宗交易金额

■办公（万rrf）■零售（万M）■综合体（万行）酒店/服务式公寓（万k）

2019年度，由于中美贸易关系的变化以及宏观上整体经济的缓慢发展，以及

卜.海市的办公市场持续保持供大于求、租金下降的影响，上海市成交的大宗交易

总额为830亿元，这是在三年以来首次跌破千亿规模的大宗交易总额，相比于

去年降低了26机以上数据来源于CAIC资产数据库。

2019年以来，外资企业不断进驻我国的大宗交易市场，购置了许多商业办公

楼。如凯德、黑石、基汇等不动产基金。

按地产的物业类型来划分，首先成交量最大的地产物业类型是商业办公楼，

其次是其他类型的商业地产。由于国家政策的原因，外资准入的要求不断的降低,

在2019年度，外资企业和投资机构购置商业地产的需求大大提升。

按地产的所在区域来划分，由于经济原因和行场变化，在2019年度，核心

区域的商业地产有向新型区域转移的趋势。并且由于疫情的影响，在2020年度

也将持续这一变化趋势。

3.2上海商业办公楼供求情况

在2019年度，上海市的商业办公楼市场情况并不乐观。不平衡的供求关系

导致市场交易量降低，但是因为许多大宗交易的成交量上升，总体的成交额平均

值因此被拉升，总体呈上升趋势。

在2019年度，上海市商业物业市场中新增加的供应面积从2018年度的高峰

期开始逐渐减少，总供应量仅达到83.3万Hi2,相比于2018年度降低了52.6%。

从交易市场而言，商业物业的成交面积总额仅达到95.7万nf,相比于2018年

度降低了33%,达到了五年来的最低水平。这也表明上海市商业物业市场目前没

有让供应面积再度扩张的动力，而交易市场也因多方面原因难以产生上升的动

力。

图：近五年上海商业物业供求走势

■供应而枳■成交而枳♦供应而枳同比—成交而枳同比

虽然交易市场的整体趋势并不乐观，但是总体来说供求关系仍然是供不应求

的状态。2019年的供求比为0.87,在年中和年前，一部分商业地产的成交量使

得销售率得到了提升，缓解了部分库存释放压力。但是到了2019年年末，库存

量仍然保持在1037.6万m2这样一个很高的数字上。目前平均每12个月销售8

万Ui2,根据此销售速度来看，一些库存的商业地产物业已经滞销了近130人月

的销售周期，整体市场的销售风险依然存在。

图：上海商业地产库存总量变化趋势

1200

1000

800

600

400

200

0

工6

cncnLninLnvDkDr^r^oooooooVCh

TvHvHrHrHrHrdTTTTTvHTTT

——商业用房

按所在区域来划分，以虹口区北外滩、浦东新区陆家嘴商圈等新兴和传统热

门商务区域的商业办公地产为最热项目，这些热门区域为整体成交价格的上咪提

供了正面影响与往年相比提升了24.9%,为37606元/n?,均价不断走高，屡次

刷新最高均价；从成交的金额方面分析，相比于往年略有下滑，降低了7%,为

359.8亿元。

图：近五年上海商业物业成交价格走势

■成交金额一成交均价

第四章上海重点区域商业办公楼市场调研

4.1浦东新区商业办公楼市场调查

4.1.1陆家嘴区域商业办公楼租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据⑶中显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市陆家嘴商圈排名第一。商业办公楼出租的

均价位6.75元/肝•天，连续两月内增长16.98%,商业办公楼售价为74871元/

m2,连续两月内增长2.2%,其静态投资回报率约为30年左右。陆家嘴商圈内商

业办公楼楼盘共有155个，其中比较受到投资者关注的楼盘有：上海证券大厦、

中融恒瑞国际大厦、生命人寿大厦、宝安大厦、上海招商局大厦等。

(一)上海证券大厦，地处浦东南路528号，为浦利房地产发展有限公司所

开发，保利物业管理有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有142套，其中作

为商业办公楼出租的房源数量有83套，出租平均价格为7.89元/nf•天，同比

两月内价格上升11.28%。楼盘共27层，每层高4m,建筑总面积为10万户，占

22

地总面积为1.19万平均每层面积为4000m,开间平均面积为200mo物业

方面，物业费为28元•月，含27个地上停车位，197个地下停车位。

(-)中融恒瑞国际大厦，地处张杨路560号，为中融集团/上海中融置业

发展有限公司所开发所开发，仲量联行物业服务有限公司负责物业管理。总挂牌

房源数量有271套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有186套，出租平均价

格为5.76元/nf•天，同比两月内价格上升9.51$。楼盘共层，每层高4.5m,建

筑总面积为9.23万户，占地总面积为1.09万而，平均每层面积为1458物

业方面，物业费为28元/户•月，含1个地上停车位，340个地下停车位。

（三）生命人寿大厦，地处张杨路707号，为上海银都商城发展公司所开发,

东湖物业负责物业管理。总挂牌房源数量有223套，其中作为商业办公楼出租的

房源数量有106套，出租平均价格为5.06元/门•天，同比两月内价格上升3.05o

楼盘共41层，每层高3.9m,建筑总面积为9.02万而，占地总面积为0.54万户,

平均每层面积为2200肝。物业方面，物业费为25元/m?•月，含50个地上停车

位，180个地下停车位。

（四）宝安大厦，地处东方路800号，为上海宝安集团华东有限公司所开发,

上海宝安物业管理有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有246套，其中作为

商业办公楼出租的房源数量有215套，出租平均价格为5.24元/nf•天，同比两

月内价格下降5.59机楼盘共38层，每层高3.7%建筑总面积为8.90万占

地总面积为1.28万户，平均每层面积为1154m2,开间平均面积为243m）物业

方面，物业费为23元/of•月，含1个地上停车位，200个地下停车位。

（五）上海招商局大厦，地处陆家嘴东路161号，为上海招商局广场置业有

限公司所开发，上海招商局物业管理有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有

283套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有128套，出租平均价格为7.4元

/nf•天，同比两月内价格上升14.2%。楼盘共39层，每层高4nb建筑总面积为

7.46万行，平均每层面积为1800户。物业方面，物业费为27.5元/行•月，含

54个地上停车位，1100个地下停车位。

4.1.2张江商圈写字楼市场租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据⑷中显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市张江商圈在出租方面排名第四，出售方

面排名第三十七。商业办公楼出租的均价位3.88元/rtf•天，连续两月内增长

4.86%,商业办公楼售价为61693元/皿，连续两月内增长0.95%,其静态投资回

报率约为44年左右。陆家嘴商圈内商业办公楼楼盘共有136个，其中比较受到

投资者关注的楼盘有：盛大天地源创谷、张江矽岸国际、东郊中心、长泰广场

等。

（一）盛大天地源创谷写字楼，地处盛荣路88弄，总挂牌房源数量有55

套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有55套，出租平均价格为3.42元/

m?•天，同比两月内价格上升2.4%。每层高4.5m,建筑总面积为10万而，含1

个地上停车位，1个地下停车位。

（二）张江矽岸国际写字楼，地处申江路5709号。总挂牌房源数量有49

套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有48套，出租平均价格为3.59元/

行•天，同比两月内价格下降0・28%。建筑总面积为3.4万疔，占地总面积为

3.4万面，平均每层面积为4.5武。物业方面，物业费为12元/m?•月，含1个

地上停车位，458个地下停车位。

（三）东郊中心写字楼，地处金桥路龙东大道口，为上海东郊房地产发展

有限公司所开发，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司上海分公司负责物业

管理。总挂牌房源数量有60套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有4套，

出租平均价格为3.75元/Of.天.同比上两个月价格未发生变化。楼盘共4层.

每层高4.8m,建筑总面积为11.2万而，占地总面积为21万而，平均每层面积

为1500m，。物业方面，物业费为10元/nf•月，含1171个地下停车位。

（四）长泰广场写字楼，地处哈雷路518号，为长甲集团所开发，仲量联

行物业服务有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有55套，其中作为商业办

公楼出租的房源数量有55套，出租平均价格为5.25元/nf.天，同比两月内价

格下降4.02%。楼盘共13层，建筑总面积为9.79万行，平均每层面积为2052

物业费为30元/疔•月。

4.1.3潍坊商圈写字楼市场租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据⑸中显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市潍坊商圈在出租方面排名第九，出售方面

排名第二H^一o商业办公楼出租的均价位5.84兀/m，•大,连续两月内增长

14.06%,商业办公楼售价为73465元/nf,连续两月内增长0.01%,其静态投资

回报率约为34年左右。陆家嘴商圈内商业办公楼楼盘共有12个，其中比较受到

投资者关注的楼盘有：钱江大厦、陆家嘴世纪金融广场、世纪凯厦、中达广场等。

（一）钱江大厦写字楼，地处东方路971号，为上海钱江实业有限公司所开

发，世邦魏理仕物业顾问有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有147套，其

中作为商业办公楼出租的房源数量有77套，出租平均价格为5.09元/而-天，

同比两月内价格上升13.36%。楼盘共29层，每层高3.8m,建筑总面积为4.7

万行，平均每层面积为1350肝。物业方面，物业费为22元/行•月，含50个地

上停车位，150个地下停车位。

（二）陆家嘴世纪金融广场写字楼，地处锦康路252号、258号、308号，

为上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司所开发，上海陆家嘴物业管理有限公

司负责物业管理。总挂牌房源数量有28套，其中作为商业办公楼出租的房源数

量有27套，出租平均,介格为7.22元/nf•天，同比两月内价格上升2.56乳每

层高3.1m。物业方面，物业费为32元/m?•月，含1个地上停车位，1个地下停

车位。

（三）世纪凯厦写字楼，地处浦电路438号，为上海永生招商发展有限公司

所开发，第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司负责物业管理。总挂牌房源

数量有162套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有62套，出租平均价格为

5.41元/nf-天，同比上两个月价格持平。出售立均价格为26392元/而・天，

同比两月内价格下降3.08虬楼盘共17层，每层高3.5m,建筑总面积为4.04

万而，占地总面积为0.57万而，平均每层面积为2000m：物业方面，物业费为

22元/nf•月，含1个地上停车位，1个地下停车位。

（四）中达广场写字楼，地处东方路989号，为中达化工发展有限公司所开

发，中达广场物业管理有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有36套，其中

作为商业办公楼出租的房源数量有21套，出租平均价格为5.26元/Of・天,同

比两月内价格上升8.68机楼盘共29层，每层高3.2m,建筑总面积为10万而，

占地总面积为4.54万行，平均每层面积为1160行。物业方面,物业费为19.8

元/nf•月,含20个地上停车位，150个地下停空位。

4.2徐汇区商业办公楼市场调查

4.2.1徐家汇商圈写字楼市场租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据⑹中显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市徐家汇商圈在出租和出售方面均排名第

二。商业办公楼出租的均价位4.89元/肝•天，连续两月内增长5.84%,商业办

公楼售价为94481元/肝，连续两月内增长3.14%,其静态投资回报率约为53年

左右。陆家嘴商圈内商业办公楼楼盘共有220个，其中比较受到投资者关注的楼

盘有：华宜大厦、江III大厦、上海实业大厦、汇鑫国际等。

（一）华宜大厦写字楼，地处中山西路2020号，为大华集团上海华宜置业

有限公司所开发，上海德一置行负责物业管理。总挂牌房源数量有166套，其中

作为商业办公楼出租的房源数量有82套，出租平均价格为4.78元/nf•天，同

比两月内价格上升10.9%。楼盘共34层，每层高4m,建筑总面积为4.04万后，

平均每层面积为900物业方面，物业费为24.5元/nf•月，含50个地上停

车位，179个地下停车位。

（二）江山大厦写字楼，地处肇嘉浜路1065号，为上海江山大厦房地产开

发有限公司所开发，狮诚怡安物业管理.（上海）有限公司负责物业管理.。总挂牌

房源数量有140套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有104套，出租平均价

格为4.13元/nf・天，同比两月内价格下降4.18%。楼盘共31层，每层高3.4m,

建筑总面积为4.7万nf,占地总面积为0.5万肝，平均每层面积为1520m\物

业方面，物业费为25元/nf•月，含20个地上停车位，160个地下停车位。

（三）上海实业大厦写字楼，地处漕溪北路18号，为上海实业发展有限公

司所开发，实业置业集团（上海）有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有

112套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有36套，出租平均价格为4.76元

/nf-天，同比两月内价格下降2.06机楼盘共41层，每层高3.2m,建筑总面积

为6.7万而，占地总面积为1.7万行，平均每层面积为1200户。物业方面，物

业费为30.5元/nf•月，含50个地上停车位，253个地下停车位。

（四）汇鑫国际写字楼，地处宜山路333号、蒲汇塘路150号，为上海盛汇

置业有限公司，所开发，上海高力国际物业管理有限公司负责物业管理。总挂牌

房源数量有195套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有38套，出租平均价

格为4.3元/nf•天，同比两月内价格下降8.51%。楼盘共20层，每层高3.9m,

建筑总面积为5万疔，占地总面积为1万户，平均每层面积为1500物业方

面，物业费为29元/m'•月，含1个地上停车位，291个地下停车位。

4.2.2漕河泾商圈写字楼市场租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据⑺中显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市漕河泾商圈在出租方面排名第三，出售方

面排名笫三十二。商业办公楼出租的均价位3.78元/m'•天，连续两月内增长

1.34%,商业办公楼售，介为63885元/nf,连续两月内增长1%,其静态投资回报

率约为46年左右。陆家嘴商圈内商业办公楼楼盘共有118个，其中比较受到投

资者关注的楼盘有：徐汇万科中心、科创动力、明申商务广场、华鑫中心等。

（一）徐汇万科中心写字楼，地处定安路55号，为上海万九绿合置业有限

公司所开发，万科物业发展有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有58套，

其中作为商业办公楼出租的房源数量有45套，出租平均价格为4.39元/nf♦天,

同比两月内价格下降6机楼盘共22层，每层高4.2m,建筑总面积为70万肝，

占地总面积为10.7万行，平均每层面积为2000物业方面，物业费为19.8

元/nf•月，含20个地上停车位，1个地下停车位。

（二）科创动力写字楼，地处宜山路700号、桂林路519号，为上海普天科

创电子有限公司所开发，上海东湖物业管理公司负责物业管理。总挂牌房源数量

有62套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有62套，出租平均价格为4元/

而•天，同比两月内价格下降1.48机楼盘共14层，每层高4nb建筑总面积为

56万而，占地总面积为10万行，平均每层面积为1151m）物业方面，物业费

为18元/nf-月，含1个地上停车位，1600个地下停车位。

（三）明申商务广场写字楼，地处漕宝路400号，为明申企业发展有限公司

所开发，上海爱生特商业物业管理有限公司负责物业管理-总挂牌房源数量有

112套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有27套，出租平均价格为2.92元

/行•天，同比两月内价格下降2.99%。楼盘共26层，每层高3.5m,建筑总面积

为3.6万户，平均每层面积为953m）物业方面，物业费为18元/nf•月，含

60个地上停车位，90个地下停车位。

（四）华鑫中心写字楼，地处宜山路711号，为华鑫置业房地产开发有限公

司所开发，戴德梁行物业管理有限公司负责物业管理。总拄牌房源数量有9E套,

其中作为商业办公楼出租的房源数量有70套，出租平均价格为4.07元/行•天,

同比两月内价格下降4.46%。楼盘共19层，建筑总面积为17.5万肝，占地总面

积为5万户，平均每层面积为1600肝。物业方面，物业费为27元/Of-月，含

1个地上停车位，917个地下停车位。

4.3黄浦区商业办公楼市场调查

4.3.1人民广场商圈写字楼市场租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据⑻中显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市人民广场商圈在出租方面排名第十，出售

方面排名第十四。商业办公楼出租的均价位5.47元/nf•天，连续两月内增长

5.6%,商业办公楼售价为95343元/nf,连续两月内增长0.06船其静态投资回

报率约为48年左右。陆家嘴商圈内商业办公楼楼盘共有81个，其中比较受到投

资者关注的楼盘有：港泰广场、恒积大厦、天安中心、上海科技京城等。

（一）港泰广场写字楼，地处延安东路700号，为上海港泰房地产开发有限

公司所开发，上海中企物业管理有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有110

套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有15套，出租平均价格为5.07元/

nV•天，同比两月内价格上升13.42%。楼盘共29层，每层高3.6m,建筑总面积

为4.8万户，占地总面积为0.6万行，平均每层面积为1450m晨物业方面，物

业费为24元/户•月，含1个地上停车位，198人地下停车位。

（二）恒积大厦写字楼，地处淮海东路99号，上海恒通物业公司负责物业

管理。总挂牌房源数量有81套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有28套，

出租平均价格为4.42元/户•天，同比两月内价格上升2.55虬楼盘共20层，

每层高2.6m，建筑总面积为6万肝，占地总面积为0.46万平均每层面积为

2000m2,开间面积为250nl二物业方面，物业费为23元/of•月，含10个地上

停车位，240个地下停车位。

（三）天安中心写字楼，地处南京西路338号，为上海天安中心大厦有限公

司所开发，港力物业管理（上海）有限公司负责物业管理。总挂牌房源数量有

103套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有27套，出租平均价格为6.04元

/nf-天，同比两月内价格下降6.65%。楼盘共33层，每层高3m,建筑总面积为

4.8万肝，占地总面积为0.54万户，平均每层面积为1717ml物业方面，物业

费为22元/肝・月，含21个地上停车位，164个地下停车位。

（四）上海科技京城写字楼，地处北京东路668号，为上海新黄浦置业股份

有限公司所开发，东方卓得物业管理有限公司负责物业管理.。总挂牌房源数量有

137套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有21套，出租平均价格为4.32元

/nf•天，同比两月内价格上升27.06%。楼盘共33层，每层高3山，建筑总面积

为20.6万行，占地总面积为2.39万行，平均每层面积为1680m2。物业方面，

物业费为23.18元/nf•月，含40个地上停车位，400个地下停车位。

4.4静安区商业办公楼市场调查

4.4.1南京西路商圈写字楼市场租赁情况

3房网2019年总第50周的排行数据中⑼显示，在2019年12月，在商业办

公楼出租和出售的相关榜单中，上海市南京西路商圈在出租方面排名第十三，出

售方面排名第十九。商业办公楼出租的均价位6.39元/nf•天，连续两月内增长

0.47%,商业办公楼售分为109521元/nf,连续两月内增长0.76乐其静态投资

回报率约为47年左右。陆家嘴商圈内商业办公楼楼盘共有100个，其中比较受

到投资者关注的楼盘有：静安新时代大厦、东方海外大厘、南证大厦、丽都新贵

等。

（一）静安新时代大厦，地处吴江路188号，为上海静安新时代广场有限公

司所开发，静安新时代广场物业管理公司负责物业管理。总挂牌房源数量有72

套，其中作为商业办公楼出租的房源数量有28套，出租平均价格为5.69元/

,天，同比两月内价格上升