中海地产建安成本控制要点

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中海建安成本控制要点

-按照成本科目，逐一^析各项成本。

1.前期工程：普通水平，按建造面积计算，单方造价在20-50

元/m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关,

与总建造面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平，

(1)改口，如果存在〃场地土方工程〃这一■项的话，改口坡地项目，

或者未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

(2)越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，

数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前不少项目自然

高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧

办法来降低这一部份的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工

程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的暂时围墙分判花

掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得上戢难以理解，问其原因

就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，固然不排除这个地块

的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于

大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，暂时围墙的标准化

肯定不是难事，这样可以节省我们不少无谓的时间损耗，想想三个月

的工期就因为暂时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙

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设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是暂时性

质，固然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁

皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m,部份营销宣传路

段是6米高，想想是比较奢靡的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排

在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个

地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的暂时道

路、暂时围墙、暂时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。

2.基础工程：对于桩基工程，以总建造面积为单位计算,目

前的造价水平是80-120元/m2。对于非桩工程，暂时录不到规律

数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是

原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设

置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建造物的基底面积直

接相关，而与建造物的层数(具体地体现在建造面积上)关联性较小。

以建造物基底计算的桩基础工程，其造价为600-800元/m2。

基础工程的造价水平，显得较为刚性,

(1)地基处理：这项费用，彻底与场地的地质条件有关，运气

不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。

比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会

浮现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用

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非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之

后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的

地区特征，不是每一个城市都可以效仿的C

(2)桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多

数情况下，又是无法替换的，于是也显示出刚性，比如对于人工挖孔

桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那

是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，

桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一

般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比

华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用磨擦桩，直接导致桩

的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代

替，经济性显著。

在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，

特别是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场

的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，

监理的诚信度差得太远。

桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处

理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造

价超过400元/m2,究其原因是桩数太密,承载力太高。根据规划

设计中心叶总意见，彻底可以减少桩数量而用一块较厚一些的〃板”来

作上部柱子的支撑体。所以,对于桩基础工程，大家一定要有〃优化〃

意识！

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(3)非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程

的造价将会明显地降｛氐，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅

有筏板而无地下室的话，打睢板就可惜了。对于｛氐楼层建造使用独立

柱基，是很经济的。

3.地下室：地下室工程的造价，普通是2,200-3,000元/

m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常

可怕！

影响地下室造价的因素不少：

(1)地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越

高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建造，其下面的地下室

如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都

有T独立的地下室，而每一个地下室又相互连通,象是〃地道战〃一样,

那末多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请

设计部门在评审方案时多加注意。

(2)地下室的层数：普通来说，地下室的层数多一些，比如2

-3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构

件将会被分摊。但是，也会浮现此外一种情况，因为地下室太深，基

坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，

基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，比

如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良

地质的条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。普通来说,

我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，

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往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总

是希翼越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地

面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相

反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能

向地底下要空间。

(3)设计的经济性：具体地体现上钢筋和磴的用量指标上f这

一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋

140-200kg/m2,甚至更多;硅是L0m3/m2以上,影响磴用量的是

底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。固然跟层数也有

关系，层数多,摊销下来的指标就很底。想说明的是,我们在08年

8月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与硅指标含量没有提出具

体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要

求等不少因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，

或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细

化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大概看出

一个区间：

项目名称地卜室钢筋含量地卜室已含量

(kg/m2)(m3/m2)

华南区

深圳康城花园B区130.98130

广州璟晖华庭一期145.001.09

佛山金沙湾东区一期154.401.25

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中山翠林兰溪园二期B区

华东区及上海

南京凯旋门项目235.001.74

宁波雍城世家一期194.001.98

星湖国际收目—期B区201.001.38

杭州钱塘山水项目189.001.31

上海瀛台—期223.001.10

华1匕区

北京中海城R4地块180.000.99

天津御湖翰苑项目170.001.20

济南紫御东郡项目一期180.00（预测）1.40顷测)

北方区

长春国际社区一期179.821.16

沈阳国际社区一期180.000.90

大连中海华庭助目160.001.04

青岛中海熙岸项目151.001.21

成都翠屏湾190.001.70

西安国际社区4处也119.25136

重庆北滨一号二期600.45

(4)顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室

占领了大部份的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室

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顶板上想办法。覆土1.0-2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影

响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，

将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何

种程度，我们目前没有数字，因为这一部份不好单独计算，但可以寻

找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一

个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚

度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。

(5)基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下,尽

量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，

否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的

判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工

单位牵着鼻子走。

(6)土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是

一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开拾土方的可利用性。对于

开挖出来的土方，能否用于本期或者该项目的前期回填"乃需外运的

土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能〃变废为宝〃，可

减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价普通在25-50元

/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，不少时候也

是拉A地的土去填B地，两边收钱。

(7)地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有不少甲级写

字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，

哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海〃太实在〃的一种表

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现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物

业管理方面就不会投诉，否则物业肯定时常性找设计上的毛病，我们

的设计人员承担不起这些暗地里的议论和指责，所以,就一次设计到位。

豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一

定要做一层专用油漆或者硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档

楼盘都这么做。建设惟独高档楼盘才考虑面层处理。

(8)人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是

在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接

受的设计，想不建都不行。

(9)防水工程：普通来说，我们只设计外防水。在外防水上，

有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水

的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区

公司是两道防水(卷材+涂膜或者两层卷材),有些还会再加之一道

JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不

许做

两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不许通过额外花费来补

自己管理上的漏洞。

地下室哪些部位在设计上做法上可以优化?

(1)方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的

模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。

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(2)墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料,

虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。固然，地下室地涂料，

也不必用好的，普通档次的就行。目前腻子的造价是6-8元/m2。

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(3)天花不要抹灰，直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷

涂料)。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积普通是建造面积的L2

倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建

筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元/m2计算，对于

的地下室,如果天花抹灰面积是，仅此一项就

10z000m215z000m2

可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。

(4)少设计几盏灯。灯火通明是浪费。

(5)如果能做成自然通风的地下室，那末在机电工程上，将会

节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。此外，能使用

中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较

大。

(6)地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确

定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。

(7)地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得

好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到不少要与政府垄断行业的

承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：

a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以

致造成浪费；

b.对于电气部份，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外

电设计相匹配(至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法)，

这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；

c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以

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减少各管路长度；

d.合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管,从桥架接至末端

设

备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管

材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷

淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。

4.地面以上建造：以住宅层的单体造价为例，目前普通是

1,650-1,850元/m2（不含户内装饰）,比2022年平均水平高出

300-400丞m2。

住宅层

项目名称竣工时向

单方成本（兀/m2）

多层1,119.94

深圳月朗苑小晨1层1,352.062022年10月

IWI层1,400.53

成都格林威治城

1,499.962022年11月

（高层）

小高层1,570.39

成都常春藤花园2022年05月

高层1,487.82

小高层1,463.84

西安中海华庭2022年06月

局1层1,368.14

小高层1,244.70

佛山万锦豪园一期2022年12月

局1层1,310.09

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从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这

一点，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁

不露柱,所以在结构上基本都是〃框剪〃体系，而与殷无关，所以在

钢筋和硅的含量上相异不明显"旦是对于别墅这种低层建造来说，就

彻底殳有必要设计‘剪力〃或者‘短肢’了,太浪费！。而带电醐住^匕

不带地电梯的住宅每平方米高50元/m2

(1)建造工程：此处的建造工程，已经剥离了外立面装饰、外

墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济

性上，即钢筋和硅的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选

择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和磴的用量上。这是设

计经济性优化的重点！影响钢筋和硅用量指标的，还有一个隐性的因

素，即所谓〃赠送面积〃。我们强调,建安成本所使用的建造面积,是

按照全国统一的建造面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房

管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下，如果

还有〃赠送画只〃的,应该说明赠送的部位和面不颊量，以便于判断成

本本身的霞性。目前的水平，钢筋45-60kg/m2,碎035-0.45m3

/m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元/kg，每节约5kg的

钢筋，就可以节省成本约30元/m2。C30磅的价格约为350元/

m3,每节约0.1m3/m2硅的用量，也可以省35元/m2。屋顶造型

影响单方造价水平显明，越是层数少的建造物，分摊的成本越高。

(2)防水工程：此项推至地上建造面积普通约为20-30元/m2

(仅厨卫与屋面)，但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做

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防水，造价增加至少40元/m2。但是，外墙是不是一定要做防水？

可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交壤处。墙体渗漏

的情况，少见。

（3）入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有

关，止匕外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相

反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜，这一项费用，刚性明显，

因为数量固定，每户一槿,目前来讲普通均价在2000-3000元/樟，

高档一点的可能一槿门的一套锁都需要1500元/樟,整模门可能在

5000元/才勤罢布，有些可育斑要夹钢板,目前知道的〃最高记录〃是联

排别墅的3万/他

（4）外立面门窗工程：这一项冈胜和弹性都很明显。目前，外

立面的门窗与建造面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为〃窗积比〃，

约为0.25-0.3（北方普通在0.25摆布）。这个指标很重要,如果能控

制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如

果这个比例已经确定了，而且已经施工了，那末就无法再修改图纸了。

影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、

玻璃的种类（净白玻？或者是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工，

将浮现附框的费用,相当于每平方米建造面积增加造价10-15元。

目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价

是350元/m2;断桥隔热大约是500元/m2摆布，塑钢门窗（双

玻）大约在350-400元/m2摆布。

（5）铝门窗的替代品，仅塑钢一种,虽然其具有良好的隔热性，

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但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从

其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，对于

联排别墅不要轻易尝试木包铝,内开内倒形式的门窗，这样的窗的造

价是普通的3倍(以350元/m2为基数)!若以0.3的窗积比计算,

相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2(以地上建造面积计)，

若按可售，增加的造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟

别人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次售价等因素的攀比4兄里，

要不得。

(6)保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关。目前

以50mm-110mm苯板保温为主,华东地区是采用内外两道保温砂

浆，总的来讲,每平方米建造面积的造价在80-100元/m2。总体

上说，南方地区节省了这部份费用。

(7)外立面装饰：这是影响建造物单体造价水平的又一个重要

因素。一B^卜立面装饰画只与建造画R之比，我们称为“墙积比"，普

遍的数字是1-13;但少部份项目也有1.6-1.8的，这个比例偏高，

对于联排别墅或者独栋别墅来讲，墙积比目前大部份在1.8-2.1之间,

甚至更高。如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大

地降低墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，我们现在

的集中采购的普通档次的面砖，是22元/m2,面砖施工的单价为

45元/m2，那末外立面的造价是67元/m2，按墙积比1.2折算成

建造面积，其单方造价是80.40元/m2。如果墙积比提高到1.4,则

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增加建造面积的造价是13元，与门的造价，或者防水工程（不包括

外

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墙防水)、或者栏杆的造价、或者安防系统的造价相当。如果要用较

好的外墙砖，比如台资厂或者日资厂，材料价格估计是50元/m2,

相当于增加建造面积造价33.6元/m2。如果用涂料，目前来说，

30元/m2的造价可以侬I」较好的合资产品。如果用石材，一要看

用量比例，二要看石材种类。《限颔审批意见》一文中明确提出了对

于各种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没

有对其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题，但设

计选型的时候应注意，能用国产就不用进口，普通来讲小业主是不

会有我们建造师一样的眼光，分辨不出来进口还是国产的，此外对于

联排别墅外立面的石材，是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早确定下

来，有地区外立面石材装饰工程分判了几个月，最终还没有确定是干

挂还是湿贴。目前来看,高档的联排别墅整项造价以地上建造面积

计约350元/m2以下，小高层、高层物业的外立面装饰J窗介在110

7t/m2摆布，高档的在160元/m2摆布。目前此项造价的〃最高记录"

是520元付2,固然只国后成本预测时候的物居，最终不可能按这个

指标去批复。希翼各地区公司在外立面装饰造价上，要保持节制！

一定要认清自己项目的档次和售价。

(8)栏杆工程：目前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不可

能人为地节省，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，

我们匕蹴谨慎，普通是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或者是使用不

锈钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/

米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建造面积约为30-40元/m2。

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(9)大堂装饰：影响不大，因为一栋建造惟独一个大堂。装饰

档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万

元。目前《限额审批意见》中提到的档次标准是3500、2500、1500

元/m2,此项的单方指标受层数的影响较大，但普通在10-20元/m2,

最高不超过25元/m2。

(10)公共部位装饰：主要是电梯厅。目前我们的装饰标准普通

是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普

通用石材。造价水平是50-60元/m2建造面积。以公共部位的面

积来计，造价水平约为980元/m2,数字较高的原因是墙体面积大，

用料多，再就是公共部份较多，普通来讲电梯厅面积在10m2摆布比

较常见，但多的也会达到20-30m2,这需要我们在设计时尽量减少

公共部份空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，

这样比较经济。此外就是取销石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而

对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地

铺砖，不得使用木质扶手。

(11)机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计

约为200元/m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。在电

气系统上，住宅优化的余地不大，随便生活质量的改善，电位数量总

是越来越多，这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统，则大有

文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用UPVC,而不是金

属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的

功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。

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(12)直饮水工程：意义不大。多数情况下是开辟商掏钱，运营

商想赚钱也没赚到c但是，因为楼盘需要互相攀比，所以，你有，我

也#有。目前的造价水平每户是1000-1500元不等，推销到总建造

前R里去，相当于10元/m2。

(13)安防工程：造价有相当的弹性。主要表现在功能上，有不

少噱头一类的功能，尽量不要用。此夕L点就是可视对讲显示器是黑

白还是彩色。彩色的贵T吾多。这项费用，各地区有明显的攀比之风，

比如显示器上可以发布物业管理处的天气预报，或者物业管理处的各

类通知等等，有必'要吗?还有家用的可视对讲就这么重要吗？现代

家庭生活是越来越简单了，一年之中你家有几批客人拜访过？我们没

有必要为那末‘摆设‘去花那末多的钱。

(14)电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必能够

用得到；此外一点是选配的标准，比如层门是用不锈钢还是普通的喷

漆钢板？还有一点要注意，不要盲目地去追新产品。新产品普通存在

功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。电梯的附加功能，你

不说，用户是永远不知道的。用户所需要的就是安全地送他到所在楼

层，其他功能对于用户，全是多余的。电梯产品的系统有高低档之分，

但期系统的〃标识〃都不是显示转面的，你不说,别人永远不知道。

电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，对于一个

10层摆布的小高层来说，如果是一梯两户，其电梯摊销的成本非常

高，如果是一梯三户或者四户，则成本成倍地下降。目前对于100米

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高层住宅来说，住宅层电梯造价50元/m2是正常的，但是也有个

别

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项目，十几层高，电梯摊销超过200元/m2。

(15)建造物的泛光照明工程：普通来说，安装在屋顶上的灯光，

每栋5万元的造价是适当的。但是，我们也要注意，不是每一个项目

都需要泛光的。一个普通的项目，设置了泛光照明，有什么意义？！

除了让物业多掏一些电费以外，能起到什么作用？

5.配套设施：因为物业的类型、用途不一，不好一概而论，

目前我们控制的标准是学校1600元/m2全包，会所3500-4000

元/m2全包(含建造与装修)。

6.配套工程：这一项费用，显得较为刚性。具备一些弹性的

项目是变配电工程，主要体现在设计上,因为设计和施工都是垄断的，

所以其设计的经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关。以KVA为

指标，每一单位的成本是2000元/KVA摆布。但是,其造价水平，

又与地方土政策有关，可注意以下几点：

(1)高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要，能用合资

的就不用进口的，能用国产的就不用合资的，因为这些本来就是电力

部门管理的，他们在设计的时候不会考虑到经济因素，若能通过公关

然后修改设计是最好的；

(2)对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆(包括

插接母线)，能用阻燃的就不要用耐火的,这个存在很大的造价差异；

(3)对于地库面积很大的地库，如果单独设置一个发机电房，

那末每一路应急电源需要从发机电房引出，这样会增加不少造价，不

如将发机电房分成多个发机电低压房，虽然增加了低压柜，但总造价

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是要减少不少的，对于具体怎么分固然需要在设计过程中进行论证。

另一项是室外管网工程，特别是对于联排别墅周围的室外管网工

程现场管理大家向来认为是很头痛的事情,工期紧，现场的承建商多,

工作面也处于交叉状态，工序上也会先后搭接，容易引起相互的争执，

从而直接影响项目进度。主要还是关于合同范围的，这需要我们在分

判的时候戈吩好合同范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给

一家单位去做，不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖，外电挖，机

电挖，乱成一团。

7.室外工程：造价具有相当的弹性。表现在两方面，一是景

观工程，二是小区围墙工程。

(1)景观工程，是现代地产行业的一张王牌！十年前的任何楼

盘，都是种几颗树就算了。而现在，是造景。而普遍地看来，开辟商

都愿意花大量的钱去造景。所以说,景观工程是个无底洞，理论上说，

有多少钱，都可以花出去；这不象毛坯的建造单体，再怎么做，也就

是钢筋硅而已，墙不可能砌两层，门窗也不可能再加一层，外立面的

材料最贵的就是石材，但对于住宅来说，不可设计成从顶到底都是石

材。孰诵粥，兢在T'空'班诩艮性'和‘植如雕雎,四个

性质，可以让钱贬值！

目前室外工程的造价水平，我们普通控制在每平方米建造面积

100-120元/m2,以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是

400-500元/m2,相当于甫平方米的地面上，放4张或者5张

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100块的钞票。个别项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程

造价

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略高，可能在550-750元/m2。

如何控制景观工程的造价：

a.软的多，硬的少：软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。硬

景太多，除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了〃石屎森林;’

b.普通的多，名贵的少：对于植物，品种和规格的价格差异非

常大。一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地的榕树或者樟树，估

计就是3-5000元。相差十倍。再者说，普通的消费者，能够认识

几十种树木？他可能更多地注意树干是不是够粗，树冠是不是够大，

能不能营造阴凉，甚至能够生存多久？十万块的树死了，那末十万

块就打了水漂，而3000块的树死了，花费不多就可以更换。名贵的

树木，就象是古董，但是古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或者

是百万分之一。

c.控制水景：水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，(很

多水景工程漏水！)后期不能时常使用，就变成摆设了。

(2)小区围墙工程：要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光

少一些。此外就是注意门楼。门楼也可以说是无底洞，一个门楼花

100多万，并不罕见。

相关部门工作中的问题

(-)设计管理环节

1.设计图纸漏项太多，在施工过程中，对于增加项目的报价,

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肯定是施工单位占便宜。还有一种倾向，明知有漏项却不积极地去解

决，一味地往后推，给施工单位创造索赔机会。

2.图纸修改也很故意思，不少情况是刚刚定标，图纸就全面

地修改了，也就是招标用一套图，施工时却用此外一套图，这种情况

对工程造价控制极其不利，同时人为地增加了其他部门的工作量。

3.分批出图，人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小

工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程〃蚕食〃下来，这

样在总造价上肯定是对施工单位有利。

4.对材料、工艺研究不透，在设计上一味依靠〃外援。〃

靠设计单位,而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑

的，它只需要将图纸交出去，拿回设计费就万事大吉了，业主花了多

少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真的审查，是

非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或者方案，而我们自己

即不作子细研究，也不作深入复核，以至于本来可以省的钱，白白

地花掉了。

5.对于施工单位提出的更改，缺乏应有的警惕，轻易地允许

对方的意见。其结果可能会浮现几种情况，一是等到工程更改完成以

后，或者是工程结算时，才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。

二是工程更改未达到预定的设计和建造效果，三是在实施过程中发现

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更改不妥，造成返工浪费。

6.对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺

及设计标准与项目的市场定位是密切相关的，一个定位于中档的楼盘

自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容，比如普通

的、中档的楼盘，其园林设计上要尽量少用硬景多用软景，而软景中

又需要尽量少用名贵苗木。设计单位和施工单位对于业主在项目定位

上的体味肯定不及业主本身深刻，对于他们来说，只是需要完成一项

设计或者施工任务而已，而业主则是需要在控创造价的前提下完成任

务。

（二）合约管理环节

1.招标采用无图分判，《限额审批B见》一文中明确提出〃,全

年主包无图分判的面积不得超过50%,非主包工程（除桩基、土方

工程外）不得无图分判，不得以暂定工程量签署合同。〃但我们发现部

分地区对此不予重视，至今为止仍然我行我素，对于栏杆工程、景观

工程这些非主包工程还在进行无图分判，尽管图纸不由合约部负责，

但对于这些公司规定合约部应该分外重视,提醒相关部门，否则就是

执行不力；

2.投标单位少，竞标力度不够，各家有各家的理由，大城市

的会说我们这些工程太小，吸引不了别人,二级城市会说我们这里建

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回中海地产

筑市场不成熟，没什么大单位，都是矛盾，恨不得〃跪求〃施工单店殳

标,说这里我们需要培养T观念就是：善于引导和培养施工单位，

让他们适应我们的管理，包括分判模式、合同条件、现场管理等等；

再者就是要抱着开放的姿态,跳出当地,站在一个区域甚至全国的高

度来寻觅合作单位,老是那几家单位中标，每次都和上一次的中标水

平相比，横向比较太少，如贴砖在南方只需要50多元/m2，但到了

北方就要80-120元/m2,难以置信，多在与别人的对照中发现自身

的问题，这样才干找到症结所在；

3.招标分判范围，各标段、分期之间，先后工序搭接上对于

范围的描述不清，或者划分的范围不利于现场管理，土建工程还比较

容易描述范围，普通会以后浇带为界，但对于机电工程、园林工程、

市政工程这些存在工作面交接问题的工程，合同中描述不清、图纸上

标注不清将会引起后期现场管理的混乱；

4.策略性不够，一个工程分判几个标段一开始就告知给投标

人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦；

5.不注重合同图纸管理，图纸更换频繁,就把合同图纸是哪

套忘得一干二净，要求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章，三

套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档；

6.对于设计或者施工现场易浮现的问题预见性不够，合约部

是

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成本管理的主控部门，对某些影响项目成本、增加工程造价的问即要

能提前防患，过程中及时发现后也应即将提出来，加强与公司领导、

各部门之间的沟通，引导大家解决问题。

（三）施工现场管理环节

1.项目部单方面更改材料或者工艺，或者对具体的材料和工

艺认识不清，任由施工单位做主施行，或者是对施工单位可疑的行为

没有警惕性，即不纠正，也不报告。时常性地浮现施工单位提出修

改材料或者工艺，而我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减

和施工单位责任减免没故意识，既不研究这种工程更改有无必要，也

不研究施工单位提出工程更改的动机，只对味地〃允许〃，结果是

出防弊占了空子。

2.对于施工机械（如人货梯、塔吊或者桩机）数量、场地平

面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求，在确定施工单位

以前

提不出具体要求，导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提

高报价；或者是在招标时提出了过高的、不切实际的要求，而在工程

施工过程中，时常会在定标时发现制定的工期不合理这样的现象，这

些要求事实上未能或者无法执行下去。

3.为抢工期，人为地改变施工顺序，特别当两个工艺分别由

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两个施工单位施工时，改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受

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损，从而引起索赔事件。

4.不具备施工条件时，强逼施工单位进场，以致于施工西位

无工可开，一等再等，或者无法大规模地作业。如此反复，使得施工

单位增加额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情。

5.受施工单位的提议影响或者引诱，确认施工单位的方案时

不作出关于造价方面的说明，给对方以索赔的机会。

6.擅自更改合同范围，比如原定由土建施工单位完成的抹灰、

贴面砖项目，地盘认为装饰工程施工单位做得更好，就单方面口头决

定让装饰单位完成，完成后赋予签证。对于土方工程来说，原定场内

弃土的，地盘口头就通知施工单位全部外运了。

7.不经合约规定程序，随意安排施工单位之间代工,或者是

指定其他施工单位修复质量缺陷，而不将费用支出及时告知责任单

位，引起合约纠纷。

8.现场签证控制不严，大多数现场签证的数量，只要是可以

〃实证〃的（依靠图纸计算，或者现场验证）,在结算时都被合约音雕翻了,

在这一点上施工单位没有占到便宜，但那些无法〃实证〃的变更项目

呢？此外，在涉及柜互索赔的签证上，未能或者不愿将索赔的金额及时、

有效地通知被索赔的施工单位，这种〃锯箭式〃的处理方法容易引起我

方与施工单位之间的经济纠纷。再者，想通过签证审核这一环节，要

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国中海地产

求施工单位〃听话〃，不听话的施工单团汕就何投力的签证不给及

时审核，而等到自己愿意审核时却发现错过了时机，无法判定对方的

工作量到底做了多少。

9.不了解合约原则，空口许诺，一是容易引起我方与施工单

位的经济纠纷，二是降低了合作双方的信任感，三是在发现违背合约

原则时，为了‘垸现‘自己潴言,从其他方面为施工单位〃想办法：

10.对我方本可以向施工单位索赔的事实没故意识，如工工期

延误、质量缺陷等等,不向相关部门通报情况，不作积极的资料准备,

而一旦施工单位向我方索赔时，手中却没有工具用于谨防，导致我方

在造价控制上陷入被动。

二如何增强合滋而成本意识

相关部门在实际工作中存在的上述问题，有客观因素，有主观因

素。对于设计部门来说，客观因素有两点：一是设计环节工作时间偏

短，这是中海的经营文化决定的，我们的每一个项目都要求在最短的

时间内完成，那末分配到项目发展各个环节上的工作时间就可能不

够，没有充足的时间，设计工作就不可能做到完善、细致；二是评审

过程复杂，即要预约时间，又容易浮现设计方案反复，显得时间更不

够用。对于项目管理部门来说，工程施工周期缩短，工程管理人员压

力加大，没有精力关注合约管理方面的协作问题，只求能够按时完成

工程施工，所以不仅仅在合约管理方面，甚至在工程质量上都有可能

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@中海地产

退而求次，无法做到严格要求。

这些客观因素决定于公司的经营风格，不是一两个部门就可以改

变的。

而对于产生上述问题的主观因素，则彻底可以依靠通过改进相关

部门的工作方法、加强部门之间的协作配合、锻炼员工的个人素质、

推动不同部门员工之间的工作交流、提高员工对于公司的责任感等途

径来克服

1.遵重合约。任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，

不要改变合约条件,合约条件和范围的修改，必须按照规定的程序进

行。个人和部门都不得越权行事。

2.一旦合同确立，对于施工单位，我们首先要抱着合作的态

度，在心态上不要搞对抗，而是尽一切可能匡助对方来按时按质地完

成工程施工任务，这才是我们的共同目标C

3.项目部管理人员在工程管理过程中不要越权，该设计部门

决定的事项项目部就不要自己决定,属合约部门处理的事项，就不要

单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要认识到自己的职

责，不能随心所欲。

4.对与工程有关的任何事情，不要只看事情本身和表面，对

于任何事情要将它折算成金钱来对待，再将折算的金额与自己的薪水

作的交，使我们在“金钱〃这个问题上时m于敏感状态。

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@中海地产

5.时时把握住设计这一关。设计要求不能含糊不清，任由施

工单位发挥，不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一